ایران جزء بدترین بازارهای مسکن دنیا قرار گرفت

ایران در رنکینگ ۱۰۹کشور و همچنین تهران در رتبه‌بندی ۴۸۰شهر جهان، در ردیف «بدترین بازارهای مسکن دنیا» قرار گرفته‌اند. خلاصه این پایش جهانی می‌گوید «مسکن در ایران به‌دلیل اضافه‌پرش شدید قیمت‌ها، از دسترس خریداران واقعی (تقاضای مصرفی) خارج شده است.» قیمت مسکن طی این سال‌ها به شکل غیرمتعارف - بیش از تورم عمومی- جهش کرد. اکنون، نوع مواجهه با یک پرسش می‌تواند سرنوشت بازار را به سمت «اصلاح قیمت» تغییر دهد یا «قطع دسترسی» را تداوم ببخشد؛ «چرا مسکن از دسترس خارج شد؟» جواب انحرافی «کمبود ساخت‌وساز» است که البته «اوضاع چین» در این بررسی، پوچی این استدلال ساختگی را اثبات می‌کند. پاسخ صحیح اما به «مالیات‌نستانی» در بازار ملک برمی‌گردد. دولت با عدم دریافت مالیات سالانه از املاک، بازار را برای خریدهای غیرمصرفی - محرک رشد قیمت- امن گذاشته است.

رنکینگ جهانی بازار املاک ۴۸۰ شهر مهم، اصلی و بزرگ در بیش از ۱۰۰ کشور، تصویری شفاف‌تر از آنچه تاکنون درباره «بحران دسترسی خانواده‌ها به کلید خانه» در بازار مسکن تهران وجود داشت، به سیاستگذار ارائه می‌کند.

پیش­‌تر - یکشنبه همین هفته- «دنیای اقتصاد» در گزارشی با عنوان «دو سناریوی حل معضل مسکن»، به تشریح شاخص «فقر مسکن» در ایران پرداخت که براساس آن مشخص شد، میزان جمعیت دچار به «فقر مسکن» در کشور، ۸/ ۱ برابر نرخ جهانی است.خانوارهای تحت «فقر مسکن» در ایران که بیش از ۴۰ درصد جمعیت را شامل می‌شوند، بیش ­از سقف جهانی، هزینه تامین

مسکن پرداخت می‌کنند (حداقل ۵۰ درصد به جای حداکثر ۳۰ درصد هزینه‌های ماهانه، صرف مسکن می‌شود).اکنون، «فاصله ایرانی­‌ها تا تامین مسکن» نیز در یک مطالعه جهانی توضیح داده شده است.

 سومین بازار مسکن «خارج از دسترس»

تهران در رتبه سومین «بازار مسکن خارج از دسترس» جهان بعد از دمشق (پایتخت سوریه) و آکرا (پایتخت غنا) قرار دارد به ‌طوری که اگر تهرانی‌‌ها کل درآمدشان را برای خرید یک آپارتمان با استاندارد جهانی، پس‌انداز کنند ۵۲ سال طول می­‌کشد تا بتوانند صاحب مسکن شوند.این، شاخص «دسترسی به مسکن» نام دارد که یک دستگاه سنجش جهانی «کارآمدی سیاست‌های مسکن در یک شهر یا کشور» است.این شاخص از نسبت کل درآمد به میانگین قیمت مسکن، به دست می‌­آید.

نرخ متعارف –شرایط هنجار- برای شاخص «دسترسی به مسکن» در جهان، حداکثر ۴ سال است.اما در تهران، «فاصله فضایی تا کلید مسکن» باید طی شود آن هم مشروط به «برابر بودن تورم مسکن با رشد درآمد خانوارها در طول زمان»؛ امری که تقریبا محال ارزیابی می‌شود.

فقط ۳۵ شهر از بین ۴۸۰ شهر منتخب، «فاصله بالای ۲۰ سال تا دسترسی به مسکن» را در عملکرد بازار املاک خود دارند به طوری که در خیلی از کشورهای اروپایی و توسعه‌یافته، این شاخص، زیر ۱۰ سال است و برای شهرهای آمریکا، زیر ۵ سال سنجش شده است.در دمشق، ۷۸ سال و در آکرا ۵۸ سال طول می‌کشد تا افراد با کل درآمد سالانه­ بتوانند صاحب مسکن ۱۰۰ مترمربعی شوند.دسترس­‌ترین بازار مسکن جهان به ساکنان شهر «ممفیس» در آمریکا تعلق دارد؛ در این شهر با درآمد یک‌سال و حدودا دو ماه، می‌شود صاحب یک خانه استاندارد شد.

البته یک شاخص مکمل نیز با عنوان «مدت زمان انتظار تا صاحبخانه شدن» در بررسی‌های جهانی بازارهای مسکن وجود دارد که براساس «یک سوم درآمد سالانه افراد»، طول زمان انتظار تا کلید خانه را محاسبه می‌کند.از آنجا که نرخ طبیعی پس‌انداز در خانوارها، حدود ۳۰درصد است و مابقی صرف هزینه‌های روزمره می‌شود، شاخص دوم به لحاظ تشخیص میزان بحران یا مطلوبیت بازار مسکن، اطلاعات دقیق‌­تر ارائه می‌کند.

به این ترتیب، چنانچه «وضعیت متقاضیان مسکن در تهران» با شاخص دوم سنجش شود، حدود ۵/ ۱ قرن فاصله تا صاحبخانه شدن در پایتخت ایران وجود دارد.

اما با این حال، در پایش جهانی سامانه «نامبئو» -بزرگ‌ترین شبکه داده‌­ای از هزینه‌های زندگی در جهان- از شاخص «دسترسی به مسکن» برای تعیین درجه سختی یا راحتی صاحبخانه شدن در شهرهای مختلف دنیا استفاده شده است که مطابق آن، «فاصله فضایی بیش از نیم قرن تا کلید خانه، در تهران» پیش روی متقاضیان مسکن قرار دارد.

 رتبه جهانی تهران در «اضافه‌­­پرش مسکن»

داده‌های «نامبئو» درباره بازار مسکن تهران و دیگر شهرهای منتخب جهان، فقط در «فاصله زمانی خانواده‌ها تا کلید خانه ملکی» خلاصه نمی‌شود.

این گزارش جهانی، دو شاخص دیگر را نیز اعلام کرده است؛ «نسبت قیمت مسکن به اجاره» و همچنین «مقایسه قیمت هرمترمربع واحد مسکونی در مرکز شهر اصلی ۱۰۹ کشور».

رتبه تهران در رنکینگ ۴۸۰ شهر با شاخص «P به R» یا همان «قیمت به اجاره»، باز هم بحرانی و نامتعارف است.این شاخص، «اضافه پرش قیمت مسکن» را نشان می‌دهد.تهران در جایگاه ۶۰ به لحاظ بیشترین عدد حاصل از این نسبت قرار دارد.رتبه اول را شهر شنزن در چین، به خود اختصاص داده است که نسبت «P به R» در آنجا عدد ۸۳ است.پکن در رتبه ۹ قرار دارد که این نسبت آنجا ۶۱ است.در تهران نسبت «P به R» که در گذشته، حداکثر ۲۴ بود، الان از عدد ۳۰ گذشته که بیانگر «اضافه پرش قیمت مسکن» است.

همچنین رده‌­بندی بازار مسکن ۱۰۹ کشور از سوی «نامبئو» با شاخص «میانگین قیمت هرمترمربع خانه در مرکز شهر با نرخ دلار» نیز مشخص می‌کند، ایران در جایگاه ۴۶ گران‌ترین بازار مسکن جهان است به‌طوری که قیمت ملک در آن حدود ۲ برابر ترکیه است.

چین نیز در رتبه ۸ قرار دارد که قیمت خانه در آنها تقریبا ۴ برابر ایران است.نکته معنادار آنکه، بازار مسکن ترکیه، هشتمین بازار ارزان در جهان (کشورهای منتخب) است.