معمای صعود معاملات ملک در پایتخت

 این تغییر در دور موتور تورم ملکی به‌دلیل «انتظارات کاهشی» و البته «شرایط متغیرهای بنیادی» شکل گرفته که باعث ورود «تقاضای مصرفی» به صحنه معاملات شده است. با این حال، هنوز «نوعی تقابل نگاه» در بازار ملک وجود دارد. ماه گذشته «بازیگردان ارزی» باعث تحریک تقاضای غیرمصرفی شد.

نبض خرید مسکن در شهر تهران در آذرماه تا مرز ۵ رقمی شدن افزایش یافت. آذرماه امسال، حجم معاملات خرید مسکن در تهران در مقایسه با ماه قبل-آبان- معادل ۸/ ۳۳‌درصد افزایش یافت. در این ماه تحت‌تاثیر افزایش حضور متقاضیان در بازار، بیش از ۹‌هزار و ۷۰۰ معامله خرید مسکن در تهران به ثبت رسید. بررسی‌‌‌های«دنیای‌اقتصاد» از نقش دو موتور در صعود معاملات مسکن آذرماه خبر می‌‌‌دهد. اولین موتور به افزایش حضور تقاضای مصرفی به‌خصوص متقاضیان تبدیل به احسن واحدهای مسکونی و دومین موتور به پررنگ شدن حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای و بازگشت مجدد گروهی از سرمایه‌گذاران ملکی به بازار مربوط می‌شود.

آذرماه امسال ۹‌هزار و ۷۷۲ فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید. این میزان در مقایسه با آبان ماه امسال ۸/ ۳۳‌درصد و در مقایسه با آذرماه سال قبل ۵/ ۲۸۲‌درصد رشد کرده است. متوسط قیمت مسکن نیز در این ماه به ۳۲‌میلیون و۶۰۰‌هزار تومان رسید. تغییر دور موتور تورم مسکن از فاز جهش به حالت خزش، تقاضای مصرفی درجه۲ را در نیمه دوم امسال وارد بازار خرید خانه کرد. این متقاضیان در واقع تشکیل دهنده تقاضای تبدیل به احسن در بازار مسکن هستند که از یکسو در نقش فروشنده در بازار حضور دارند و از سوی دیگر با فروش واحد خود در نقش خریدار واحد دیگری، وارد پروسه معامله خرید می‌‌‌شوند. هر چند همچنان حضور تقاضای مصرفی در بازار معاملات مسکن محدود است. در واقع یک موتور صعود معاملات مسکن در آذرماه از سمت افزایش معاملات مصرفی خرید مسکن بوده است. این رویداد به دنبال ادامه سریال افت قیمت واقعی مسکن به وقوع پیوسته است. جریانی که از تیرماه امسال منجر به جاماندگی میزان رشد قیمت مسکن از سطح تورم عمومی شده است.

 مسکن در فاز چربی‌‌‌سوزی

قیمت واقعی مسکن(تفاضل قیمت اسمی از تورم عمومی)، از تیرماه امسال در مسیر کاهش قرار گرفت. این موضوع به معنای کاهش سرعت رشد قیمت مسکن وکمتر شدن آن در مقایسه با میزان تورم عمومی است. از ابتدای تیرماه تاکنون تورم عمومی به میزان ۲۰‌درصد رقم خورده است. این در حالی است که تورم مسکن در این بازه زمانی

-تیرماه تا آذرماه امسال- معادل ۱۰‌درصد بوده است. آمارها نشان می‌‌‌دهد قیمت واقعی مسکن در این بازه زمانی ۱۰‌درصد کاهشی بوده است. با کاهش قیمت واقعی مسکن و جاماندن تورم مسکن از تورم عمومی، در فاصله تیرماه تا آذرماه امسال، این تصور برای گروهی از متقاضیان مصرفی مسکن به‌خصوص تقاضای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی که از ماه‌‌‌ها قبل در اندیشه ارتقای واحد مسکونی خود با واحد بزرگ‌تر، نوسازتر یا واقع در محله بهتر بودند، ایجاد شد که هم‌‌‌اکنون زمان مناسبی برای ورود به بازار و انجام معامله است. در واقع این احساس تحت‌تاثیر کاهش قیمت واقعی مسکن برای شش ماه متوالی در این گروه از متقاضیان مسکن ایجاد شد که زمان ورود به بازار فرا رسیده است و در فضای فعلی می‌توانند معاملات خود را انجام دهند. بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد هم‌‌‌اکنون بازار مسکن در فاز چربی‌‌‌سوزی قرار گرفته است. دور موتور تورم مسکن از ابتدای امسال تاکنون(ابتدای زمستان)، در مقایسه با سال گذشته، به یک هشتم کاهش پیدا کرده است. به این معنا که میانگین تورم ماهانه مسکن در ۹ ماه گذشته از سال‌جاری، نسبت به سال ۹۹ به یک هشتم کاهش یافته است. این موضوع از یک جناح منجر به صعود معاملات مسکن در آذرماه شده است.

میانگین تورم ماهانه مسکن شهر تهران از ابتدای سال‌جاری تا پایان آذرماه معادل ۸/ ۰‌درصد بود این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در سال ۹۹ در هر ماه(میانگین تورم ماهانه)، ۷/ ۵‌درصد رشد کرد. این موضوع نشان می‌‌‌دهد دور موتور تورم مسکن به میزان قابل‌توجهی کاهش یافته و بازار در فاز چربی سوزی یا بازگشت از اضافه پرش قرار گرفته است. این در حالی است که بازار در سال گذشته در فاز جهش قرار داشت. بررسی‌‌‌های آماری حاکی است، قیمت واقعی مسکن از ابتدای تیرماه تا پایان آذرماه ۱۰‌درصد کاهش پیدا کرده است. این افت ناشی از کند شدن سرعت رشد قیمت مسکن در طول سال‌جاری در مقایسه با تورم و همچنین ۳ بار کاهش قیمت اسمی است. میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آذرماه امسال در حالی به مرز ۳۲‌میلیون و۶۰۰‌هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با ماه قبل ۸/ ۱‌درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲۱‌درصد افزایش داشته است.

 موتور دوم صعود معاملات

در آذر ماه (ماه آخر پاییز) اما یک اتفاق دیگر هم رخ داد و آن «شارژ مجدد تقاضای سرمایه‌‌‌ای» در بازار ملک بود. در کنار حضور برخی متقاضیان مصرفی در بازار معاملات مسکن در آذرماه برای تبدیل به احسن واحدهای مسکونی، تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن ماه پایانی پاییز نیز افزایش یافت. در واقع موتور دوم شارژ معاملات مسکن در آذرماه مربوط به تقویت حضور و بازگشت گروهی از سرمایه‌‌‌داران ملکی به این بازار است.

روز گذشته در گزارشی با عنوان «تغییر سکاندار معاملات ملک» با استناد به آمارهای اولیه وغیررسمی از افزایش حجم معاملات مسکن در آذرماه به دنبال افزایش حضور متقاضیان سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن از یکسو و شارژ تقاضا در بازار ملک از سوی گروهی از متقاضیان مصرفی خبر داد.

آمارهای رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی، گزارش روز گذشته «دنیای‌اقتصاد» را درباره تحولات آذرماه بازار مسکن تایید می‌‌‌کند. همان‌‌‌گونه که  از افزایش معاملات خرید مسکن در آذرماه تحت‌تاثیر ورود دو دسته تقاضای مصرفی وسرمایه‌‌‌ای به بازار ملک در این ماه خبر داده بود، آمارهای رسمی نشان می‌‌‌دهد، حجم معاملات خرید مسکن در ماه پایانی پاییز حدود ۴۰‌درصد افزایش یافته است.

در آذرماه بازار مسکن تحت‌تاثیر دو عامل مهم قرار گرفت و همین دو عامل منجر به افزایش حضور متقاضیان در بازار شد. اولین عامل به فضای بیم وامید ناشی از انتشار اخبار مربوط به برگزاری مذاکرات برجام در وین و از سرگیری این مذاکرات در دولت جدید برمی‌‌‌گردد. در حالی که اوایل آذرماه خبر مربوط به از سرگیری مذاکرات وبرگزاری دور اول آن در دولت سیزدهم در تاریخ ۸ آذرماه منتشر شد بازار معاملات مسکن در ایست معاملاتی فرو رفت. به دلیل ایجاد برخی امیدواری‌‌‌ها ناشی از انتشار این خبر و احتمالاتی که در خصوص کاهش ریسک‌های غیراقتصادی با حصول نتیجه مطلوب از این مذاکرات مطرح بود، تقاضای سرمایه‌‌‌ای فعالیت خود در بازار مسکن را به میزان قابل‌توجهی کاهش داد و متقاضیان مصرفی نیز به امید کاهش قیمت مسکن منجر به ایست معاملات ملکی شدند.

اما انتشار برخی اخبار ناامیدکننده پس از عدم‌کسب نتیجه مشخص از دور اول مذاکرات در دولت سیزدهم بار دیگر پای تقاضای سرمایه‌‌‌ای را به بازار باز کرد. در آذرماه همچنین همزمان با انتشار خبر برگزاری دور دوم این مذاکرات در تاریخ ۲۳ آذر، فضای امیدواری به بازار بازگشت اما همزمان وقوع نوسان افزایشی در بازار دلار، حضور سرمایه‌گذاران ملکی را تقویت کرد. نوسانات افزایشی دلار که از ابتدای سال ۹۷ تا سال ۹۹ به عنوان بازیگردان اصلی بازار مسکن مهم‌ترین اثر را در تحولات قیمتی و حجم معاملات ملکی داشت، بار دیگر در آذرماه به عنوان بازیگردان اصلی بازار و در کنار فضای بیم و امید ناشی از برگزاری مذاکرات وارد عمل شده و منجر به افزایش حضور متقاضیان سرمایه‌‌‌ای در بازار مسکن شد. بازدهی(میزان رشد قیمت) دلار در آذرماه به ۳/ ۶‌درصد رسید. این میزان از مردادماه امسال، بالاترین میزان رشد قیمت دلار محسوب می‌شود. هیجان ارزی در آذرماه حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک را افزایش داد و به عنوان موتور دوم صعود ملکی، افزایش حجم معاملات را رقم زد.

 صورت واقعی بازار مسکن

بازار معاملات مسکن شهر تهران به رغم رسیدن تعداد معاملات به مرز ۵ رقمی همچنان به فاز رونق وارد نشده و نمی‌توان اعلام کرد که بازار به فاز رونق ورود کرده است. رونق زمانی در بازار معاملات مسکن شهر تهران روی خواهد داد که حجم معاملات خرید مسکن حداقل به بیش از ۱۰‌هزار فقره در ماه افزایش یابد و تمام یا بخش عمده خریدهای صورت گرفته در بازار از جانب تقاضای مصرفی باشد.

با این حال بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد اگر چه تعداد معاملات خرید مسکن در آذرماه به میزان قابل‌توجهی نسبت به آبان امسال و آذرسال قبل افزایش یافته است اما تورم ماهانه مسکن، خیلی کمتر از میانگین تورم ماهانه مسکن در سال ۹۹ است. معنی آن این است که هنوز «انتظارات کاهشی (گشایشی) در طناب‌‌‌کشی دو نگاه به آینده بازار ملک» دست برتر را دارد و غلبه دارد. معاملات خرید مسکن در شهر تهران در ماه پایانی آذر در حالی حدود ۴۰‌درصد رشد داشته که تورم ماهانه در این ماه کمتر از ۲‌درصد (۸/ ۱‌درصد) بوده است.

برآیند سی روز سپری شده از ماه آذر نشان می‌‌‌دهد در این ماه انتظارات کاهشی از ناحیه «مذاکرات» و انتظارات افزایشی از ناحیه «افزایش قیمت دلار» شکل گرفته است. از این رو نوعی تقابل انتظارات در بازار معاملات مسکن مشاهده می‌شود که باعث شده اگرچه میل به خرید در این بازار در آذرماه افزایش یافته است اما همچنان میل به فروش و عرضه نیز وجود داشته است. همین تقابل موجب شده اگر چه حجم معاملات خرید مسکن در یک ماه به میزان زیادی رشد داشته است اما تورم ماهانه در این ماه کمتر از ۲‌درصد باقی بماند.

در این طناب کشی، یک نیرو هم در سمت «نگاه خوش‌بینانه»، از انتظارات کاهشی پشتیبانی می‌کند و آن «وضعیت متغیرهای بنیادی بازار ملک» است. روابط قیمت‌ها، رکود خرید مصرفی، حباب قیمتی و همچنین رکود شدید ساخت‌وساز از جمله پارامترهایی هستند که نماگرهای آنها، آلارم «پایان جهش قیمت» را نشان می‌‌‌دهد. اگر هیجانات بیرونی و جو درونی بازار به سمت ثبات و آرامش نسبی برود، شرایط برای برگشت قیمت از اضافه پرش سه سال گذشته، فراهم می‌شود.

 ماجرای ۴ برابر شدن معاملات

حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران در آذرماه امسال در مقایسه با آذرماه سال قبل اگر چه معادل ۲۸۲‌درصد یا ۸/ ۳ برابر افزایش یافته است اما این میزان افزایش را نیز نمی‌توان به رونق معاملات مسکن تعبیر کرد. سال گذشته بازار در فاز ابررکود معاملاتی قرار داشت. در آذرماه۹۹، تنها ۲‌هزار و ۵۵۵ فقره معامله خرید مسکن به ثبت رسید و میانگین قیمت اسمی مسکن نیز به دنبال کاهش ریسک‌های اقتصادی تحت‌تاثیر ماجرای انتخابات آمریکا کاهش یافت. بنابراین افزایش حدود ۴ برابری حجم معاملات مسکن در آذرماه امسال درمقایسه با آذرماه پارسال را نمی‌توان به منزله رونق معاملات دانست.