حباب تاریخی در قیمت مسکن / گرانی خانه در راه است؟

حباب تاریخی قیمت مسکن زمستان سال گذشته بود که نسبت قیمت به اجاره در این مقطع زمانی به ۳۵ واحد رسید.

فصل اول کاهش قیمت مسکن در ۱۴۰۰ باعث شد حباب ملکی در پایتخت به میزان ۶ واحد عددی کاهش پیدا کند. بهار امسال، میانگین قیمت آپارتمان در تهران برای دو ماه متوالی کاهش یافت و در عین حال، سطح قیمت در فاصله ابتدا تا انتهای فصل حدود ۲درصد افت کرد. این تغییر محسوس در نبض قیمت مسکن روی نشانگر دستگاه حباب‌سنج بازار ملک نیز منعکس شد؛ به‌طوری‌که نسبت قیمت به اجاره (P به R) در تهران از عدد ۳۵ در زمستان پارسال به سطح عددی ۲۹ در بهار امسال کاهش یافت.

سقف متعارف این نسبت ۲۴ تا ۲۵ است و در عین حال میانگین آن طی سه دهه اخیر عدد ۲۱ بوده است. با این حال، جهش بی‌سابقه قیمت مسکن در این دوره باعث رشد انفجاری نسبت قیمت به اجاره و اختلال در رابطه متعارف این دو متغیر ملکی شد. وضع موجود اما نشان می‌دهد حباب قیمت مسکن تحت تاثیر «برگشت قیمت‌ها از اضافه‌پرش» در حال کم شدن است اما هنوز تا رسیدن به سطح متعارف، فاصله وجود دارد. البته طی فصل اول امسال، «پرواز تاریخی اجاره‌بها» نیز در تغییر عدد دستگاه حباب‌سنج موثر بود. در این گزارش اثر چربی‌سوزی بازار ملک -کاهش قیمت‌ها- و همچنین میزان فعلی حباب مسکن در ۲۲ منطقه پایتخت را بررسی شده است.

سایز حباب قیمت مسکن در بهار ۱۴۰۰ نسبت به فصل زمستان سال گذشته شش واحد کوچک‌تر شد. نماگر حباب‌‌سنج مسکن که در زمستان ۱۳۹۹ رکورد بالاترین مقدار در طول دست‌‌کم سه دهه اخیر را ثبت کرده بود، در سه ماه نخست امسال قدری کاهش یافت. این نماگر «نسبت قیمت به اجاره مسکن» است که در زمستان ۹۹ مقدار آن ۳۵ واحد بود و در بهار به ۲۹ واحد رسید.

حباب بازار مسکن چیست؟

فاصله میان قیمت و اجاره مسکن یک شاخص جهانی است که به عنوان حباب‌‌سنج در بازار مسکن به کار می‌‌رود. با محاسبه نسبت میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی نسبت به میانگین اجاره‌‌بهای ماهانه هر مترمربع آپارتمان نسبت موسوم به «P/ R» به‌دست می‌‌آید که مقدار آن نشان می‌دهد آیا بازار مسکن دچار اضافه‌‌پرش قیمت مسکن شده و باید منتظر تخلیه حباب بود یا نه؟ به واسطه این نسبت همچنین می‌توان پیش‌‌بینی کرد که چه زمانی رشد قیمت مسکن آغاز می‌شود. هر زمان این نسبت به حداقل معمول نزدیک شود می‌توان این طور نتیجه‌‌گیری کرد که به زودی قیمت مسکن دچار جهش خواهد شد.

تازه‌‌ترین داده‌های مستند از وضعیت اجاره‌‌بها در بهار امسال که از سوی مرکز آمار منتشر شده است نشان‌دهنده رشد ۵۰ درصدی میانگین اجاره‌‌بها نسبت به فصل مشابه سال گذشته بوده است. به این ترتیب میانگین اجاره‌‌بهای هر مترمربع واحد مسکونی در فصل بهار به ۸۳ هزار و ۵۰۰ تومان رسید. بر این اساس و با توجه به میانگین ۲۹ میلیون و ۳۰۰ هزار تومانی قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در فصل بهار، نسبت قیمت به اجاره مسکن در این فصل شش واحد کاهش یافت و در عمل حباب قیمت مسکن شش واحد کوچک‌تر شد.

حباب تاریخی در قیمت مسکن

زمستان سال گذشته مقطعی بود که حباب تاریخی قیمت مسکن شکل گرفت، طوری که نسبت قیمت به اجاره در این مقطع زمانی به ۳۵ واحد رسید، به این معنا که میانگین قیمت مسکن در این فصل ۳۵ برابر میانگین اجاره‌‌بها بود. این عدد وقتی معنادار می‌شود که بدانیم سطح متعارف تاریخی نسبت مذکور در همه ادوار گذشته دست‌‌کم از زمانی که آمارهای رسمی برای محاسبه نسبت منتشر شده، چقدر بوده است. «دنیای اقتصاد» میانگین تاریخی نسبت «P/ R» در طول سه دهه گذشته را محاسبه کرده که نشان می‌دهد مقدار آن ۲۱ واحد بوده است.

از سوی دیگر کف و سقف این نسبت در مقاطع مختلف رکود و رونق بازار معاملات مسکن به‌طور میانگین بین ۱۴ تا ۲۴ واحد بوده است. مقادیر بالاتر به منزله پیشی گرفتن بیشتر رشد قیمت مسکن از اجاره‌‌بها است که مربوط به دوره‌های رونق بازار و جهش قیمت است. همچنین در مقاطعی که بازار مسکن دچار رکود بوده و جو قیمتی آرام است، به‌تدریج این نسبت کاهش پیدا کرده و به کف یعنی «۱۴ واحد» نزدیک‌‌تر می‌شود. به این ترتیب به هر میزان که نسبت قیمت به اجاره مسکن از سقف متعارف یعنی ۲۴ واحد فراتر رود، به همان اندازه بازار مسکن دچار اضافه‌‌پرش شده است.

در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ به واسطه جهش بی‌‌سابقه و دنباله‌‌دار قیمت مسکن، رشد اجاره‌‌بها نیز به عنوان تابعی از قیمت مسکن تحت تاثیر قرار گرفت. در واقع اضافه پرش تاریخی قیمت مسکن در تهران به دنبال سه سال جهش پیاپی موجب شد سطح قیمت به اجاره با عبور از مرز ۳۰ واحد به حالت انفجاری یعنی عدد بی‌‌سابقه ۸/ ۳۱ واحد در یک‌سال ۹۹ برسد. این مقدار در زمستان رکورد تاریخی «P/ R» را ثبت کرد و به مقدار ۳۵ واحد رسید. اما آمار رسمی از وضعیت اجاره‌‌بها نشان می‌دهد اندازه حباب تاریخی قیمت مسکن یک فصل پس از تشکیل قدری کوچک‌تر شده است.

علت شکل‌‌گیری حباب تاریخی قیمت مسکن، رشد بی‌‌سابقه قیمت مسکن است، کمااینکه بر اساس داده‌های آماری چند دهه اخیر از بازار مسکن، پیش از سال‌های ۹۷ تا ۹۹ این حجم از رشد قیمت مسکن آن‌‌هم به شکل مداوم حتی در مقطع رکود معاملات بی‌‌سابقه بوده است. اگرچه اجاره‌‌بها تابعی از رشد قیمت مسکن است اما سرعت رشد قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۹۷ تا ۹۹ بیشتر از رشد اجاره بوده و همین موضوع سبب شده حباب قیمت مسکن به‌تدریج بزرگ و بزرگ‌تر شود.

چرا فاصله اجاره امسال نسبت به سال قبل کم‌تر شد؟

اما چه چیزی سبب شد سایز حباب مسکن در بهار امسال شش واحد کوچک‌تر شود؟ کوچک‌تر شدن حباب می‌تواند نتیجه کوچک‌تر شدن صورت کسر حباب‌‌سنج باشد که در بهار امسال همین ماجرا رخ داد. بهار امسال فصل آغاز چربی‌‌سوزی قیمت مسکن و بازگشت از اضافه پرش سه سال قبل از آن بود؛ روندی که تاکنون نیز ادامه پیدا کرده و اگر اخبار منفی از وضعیت متغیرهای غیراقتصادی و بیرونی بازار مسکن منتشر نشود، می‌تواند در ماه‌های آینده نیز استمرار داشته باشد؛ کمااینکه تجربه سال‌های اخیر نشان داده حساسیت بازار مسکن نسبت به ریسک متغیر غیراقتصادی به‌‌ویژه مذاکرات برای رفع تحریم‌ها علیه ایران به شکل بی‌‌سابقه‌‌ای افزایش یافته است.

به این ترتیب در بهار امسال در بازار املاک تهران به دنبال کاهش حدود ۵ درصدی قیمت اسمی مسکن طی دو ماه فروردین و اردیبهشت و افت حدود ۲ درصدی قیمت اسمی در فاصله ابتدا تا انتهای فصل، «حباب قیمت مسکن» به میزان ۶ واحد عددی سایز کم کرد. در واقع دوره گذر از فاز جهش که «دنیای اقتصاد» از آن با عنوان «پساجهش» یاد می‌کند، سبب شده صورت کسر حباب‌‌سنج در بهار قدری کوچک‌تر شود که به تعدیل این نسبت کمک کرده است.

علاوه بر این عامل دومی که روی کوچک‌تر شدن حباب قیمت مسکن اثر داشت، تغییرات بی‌‌سابقه قیمت اجاره‌‌بها بود. به‌طور کلی علاوه بر کوچک‌تر شدن صورت کسر حباب‌‌سنج یعنی نسبت «P/ R»، بزرگ‌تر شدن مخرج نیز می‌تواند به بهبود این نسبت کمک کند. در بهار امسال میانگین رشد اجاره‌‌بها نسبت به بهار سال گذشته ۵۰ درصد محاسبه شده که یک مقدار تاریخی برای رشد اجاره مسکن در شهر تهران محسوب می‌شود. به این ترتیب رشد تاریخی اجاره‌‌بها نیز در کاهش حباب قیمت مسکن دخیل بوده است.

در سال‌های اخیر به دنبال جهش قیمت مسکن و از آنجا که رشد اجاره‌‌بها با فاصله از شروع جهش مسکن رخ داد، عایدی اجاره به‌تدریج برای مالکان کاهش یافت. عایدی سالانه متعارف اجاره آپارتمان مسکونی بین ۴ تا ۶ درصد از ارزش روز ملک است اما در سال‌های اخیر چون سرعت رشد قیمت مسکن بیش از سرعت رشد اجاره‌‌بها بود، عملا این عایدی در بسیاری از مناطق مصرفی شهر تهران کاهش پیدا کرده بود.

به این ترتیب موجران درصدد احیای عایدی خود برآمدند و آنچه به شکل افزایش قابل توجه اجاره‌‌بها در بهار امسال منعکس شد، در واقع تلاش برای رساندن عایدی به حداقل نرخ متعارف سالانه یعنی چهار درصد از ارزش ملک بود. البته داده‌های موجود نشان می‌دهد این فاصله در بهار ۱۴۰۰ هنوز به‌طور کامل پر نشده است اما مقدار عایدی اجاره در شهر تهران با رشد قابل توجه در این فصل بهبود پیدا کرد و به ۵/ ۳ درصد رسید.

فعالان بازار مسکن معتقدند کاهش عایدی اجاره‌‌داری به دلیل جاماندن رشد اجاره از مسکن سبب از بین رفتن جذابیت اجاره‌‌داری در نظر برخی موجران شده بود اما به دنبال رشدی که در ابتدای امسال روی ارقام اجاره‌‌بها اعمال شد، این عایدی بهبود پیدا کرده است. این وضعیت می‌تواند موجب تحریک تقاضای اجاره‌‌داری در بازار مسکن شود و به افزایش عرضه در این بازار بینجامد.

با بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار امسال وضعیت حباب‌‌سنج از حالت انفجاری خارج شده و به زیر مرز ۳۰ واحد رسیده است اما هنوز تا نقطه مطلوب فاصله زیادی دارد. این مقدار ۲۹ واحد است و این در حالی است که سقف نسبت متعارف حبا‌‌ب‌‌سنج مسکن در شهر تهران در طول سه دهه گذشته ۲۴ واحد بوده است. بنابراین اکنون می‌توان این‌‌طور نتیجه‌‌گیری کرد که نسبت مذکور تا رسیدن به محدوده متعارف باید به‌تدریج کاهش پیدا کند. این کاهش هم از طریق کاهش قیمت مسکن (صورت کسر) و هم از طریق افزایش اجاره‌‌بها (مخرج کسر) ممکن است. در واقع هر یک از این دو رخداد می‌تواند به کاهش سایز حباب قیمت مسکن در تهران کمک کند.

اما از آنجا که رشد اجاره‌‌بها در عین اینکه تابعی از قیمت مسکن است، به استطاعت متقاضیان اجاره خانه نیز ارتباط دارد، محدوده تغییرات اجاره‌‌بها با محدودیت روبه‌روست. بنابراین به نظر می‌‌رسد در ماه‌های پیش رو در صورتی که اتفاق غیرمنتظره‌‌ای در فضای اقتصاد کلان یا پیرامون متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها رخ ندهد، می‌توان روی کاهش قیمت واقعی مسکن و بهبود تدریجی نسبت مذکور تا رسیدن به نقطه ایده‌‌آل یعنی برگشت کامل بازار از اضافه‌‌پرش امیدوار بود. در واقع چربی‌‌سوزی بازار مسکن هنوز به سرانجام نرسیده و تا رسیدن نسبت حباب‌‌سنج به بیشترین مقدار متعارف (حداکثر ۲۴ تا ۲۵ واحد)، می‌تواند ادامه پیدا کند.

این محاسبات آماری همچنین نشان می‌دهد دست‌‌کم تا ابتدای تابستان امسال قیمت در بازار مسکن تهران در سطح نامتعارف و بازار، حبابی بوده است.

حباب مسکن در کدام مناطق بزرگ‌تر است؟

مقایسه اندازه حباب قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد در مناطق جنوبی پایتخت یعنی مناطق ۹ تا ۲۰ نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار امسال به‌طور متوسط ۲۹ واحد بوده و این در حالی است که در پنج منطقه لوکس و مصرفی نیمه شمالی شهر یعنی مناطق یک تا ۵ این حباب به مراتب بزرگ‌تر و حدود ۳۵ واحد بوده است.

در کنار این مناطق، دو منطقه ۴ و ۵ واقع در منتهی الیه شرقی و غربی تهران با توجه به اینکه به واسطه پرمعامله بودن هم در شرایط رونق و هم در فاز رکود به منزله «پیشانی بازار مسکن» شناخته می‌شوند، به‌طور جداگانه حباب‌‌سنجی شده‌‌اند. این دو منطقه عموما بیش از یک‌‌پنجم معاملات ماهانه مسکن در کل شهر تهران را به خود اختصاص می‌دهند و از این بابت مناطق شاخص بازار نقل و انتقالات ملکی به شمار می‌‌آیند. متوسط نسبت قیمت به اجاره مسکن در بهار ۱۴۰۰ در دو منطقه مذکور ۳۲ واحد بوده است.

این داده‌ها تایید می‌کند که چون سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی نسبت به مناطق شمالی در طول سه سال گذشته به ویژه در مقطع شروع رونق (سال ۹۷) به مراتب کمتر بود، اکنون نیز حباب مسکن در این مناطق به مراتب کوچک‌تر است. همچنین در مناطق لوکس و گران‌‌قیمت اندازه این حباب به مراتب بزرگ‌تر است. این موضوع سبب شده در ماه‌های اخیر تغییرات قیمت در شمال و جنوب شهر به نحوی پیش برود که رابطه بین قیمت مسکن در این دو محدوده به حالت متعارف بازگردد. در واقع طی چند ماه گذشته همواره سرعت رشد قیمت مسکن در نیمه جنوبی شهر از نیمه شمالی بیشتر بوده تا به‌تدریج فاصله قیمتی شکل گرفته به حد مورد انتظار همیشگی بازگردد.

اما بهبود شش واحدی سایز حباب مسکن چه منفعتی برای خریداران و مستاجران دارد؟ پیش از هر چیز نزدیک شدن نسبت قیمت به اجاره مسکن سبب می‌شود به دنبال تخلیه حباب قیمت، سازنده‌ها تمایل بیشتری به فروش واحدهای تکمیل شده خود پیدا کنند. در سه سال گذشته فاصله قیمت و اجاره مسکن به حدی افزایش یافت که در عمل بسیاری از سازنده‌ها از عرضه ملک خود به بازار برای فروش منصرف شدند اما از ابتدای امسال تاکنون با برقراری ثبات نسبی در بازار مسکن، تمایل آنها برای فروش آپارتمان‌‌های تکمیل شده به‌تدریج در حال افزایش است. بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز می‌تواند انگیزه سازنده‌ها را برای آشتی با بازار مسکن تقویت کند و به دنبال فروش واحدهای تکمیل شده، جریان تخریب و نوسازی به عنوان حلقه دیگری از زنجیره بازار مسکن بهبود پیدا خواهد کرد.

منفعت دوم بهبود نسبت قیمت به اجاره مسکن نیز عاید کسانی می‌شود که با قصد اجاره‌‌داری خانه خریده‌‌اند. عایدی اجاره‌‌داری پارسال به ۸/ ۲ درصد از ارزش ملک افت کرده بود که این مقدار در بهار به ۵/ ۳ درصد رسیده است. چنین بهبودی می‌تواند انگیزه عرضه آپارتمان‌‌های اجاری را افزایش دهد و مستاجران نیز از افزایش عرضه منفعت کسب کنند؛ کمااینکه محدود شدن حجم آپارتمان اجاری در نهایت به ضرر مستاجران تمام می‌شود و خود می‌تواند زمینه تندتر شدن شیب رشد اجاره‌‌بها شود. این در حالی است که بهبود نسبت قیمت به اجاره در عین اینکه برای موجران عایدی دارد، نفع مستاجران را نیز از بابت عرضه با حجم معقول و متناسب با تقاضا تامین می‌کند.

تهرانی‌ها دچار ابرفقر مسکن هستند؟

داده‌‌‌های مربوط به میانگین اجاره‌‌‌بهای سالانه هرمترمربع آپارتمان مسکونی در بهار ۱۴۰۰ نشان می‌دهد امسال بسیاری از ساکنان پایتخت دچار ابرفقر مسکن هستند.

بیشترین اجاره‌‌‌بهای ماهانه یک مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران به لوکس‌‌‌ترین منطقه پایتخت یعنی منطقه یک تعلق دارد. در این منطقه اجاره هر مترمربع آپارتمان حدود ۱۵۰‌هزار تومان است و با توجه به اینکه میانگین متراژ مورد تقاضا در این منطقه ۱۲۰ مترمربع است، امسال به طور متوسط ماهانه ۱۸‌میلیون تومان اجاره توسط مستاجران این مناطق و دو منطقه نسبتا لوکس مجاور آن یعنی مناطق ۲ و ۳ پرداخت می‌شود.

البته بخشی از این رقم می‌تواند در قالب ودیعه و بخشی به صورت اجاره ماهانه پرداخت شود که فرمول «هر یک‌میلیون تومان ودیعه معادل ۳۰‌هزار تومان اجاره» مبنای این تبدیل است. در دو منطقه چهار و پنج که یکی از مقاصد اصلی مستاجران از طبقه متوسط درآمدی به شمار می‌‌‌آید، میانگین اجاره ماهانه هر مترمربع آپارتمان ابتدای امسال به ۱۰۰‌هزار تومان رسیده است.

اگر مساحت متوسط ۹۰ مترمربعی مبنای محاسبه تقاضای مسکن در این مناطق قرار گیرد، اجاره‌‌‌بهای پرداختی ماهانه در این مناطق به طور متوسط حدود ۹‌میلیون تومان است. در مناطق جنوبی شهر نیز میانگین اجاره ماهانه پرداختی به شکل ترکیبی از ودیعه و اجاره با احتساب مساحت میانگین ۸۰ مترمربعی حدود ۳ تا ۴‌میلیون تومان است.

بر اساس اعلام برنامه اسکان بشر ملل متحد (هبیتات) اگر فرد بیش از ۳۰‌درصد درآمد ماهانه خود را به پرداخت هزینه تامین مسکن اختصاص دهد، دچار فقر مسکن است. به این ترتیب با توجه به سطح حقوق و دستمزد در امسال به نظر می‌رسد نه تنها اغلب خانوارهای مستاجر بیش از این میزان اجاره می‌‌‌پردازند، بلکه بسیاری از آنها نزدیک به تمام درآمد خود از ناحیه حقوق و دستمزد را به پرداخت اجاره اختصاص می‌‌‌دهند و دچار ابرفقر مسکن هستند.