پیش بینی اساسی از قیمت مسکن در ۱۴۰۱ / خانه بخریم یا نه؟

طبق اعلام مرکز آمار از میان بازارها در بهمن ۱۴۰۰، مسکن با اندکی رشد بیشتر همراه بود. به گزارش مرکز آمار، شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور در این گروه، در بهمن ۱۴۰۰ نسبت به ماه قبل ۰،۷ درصد افزایش داشت.

این درحالی است که دیگر بازارهای مالی مثل دلار و طلا وضعیت خوبی نداشته‌اند. با این وجود، چه چشم‌اندازی برای بازار مسکن وجود دارد و سرمایه‌گذاری در این بازار تا چه میزان سود است؟

مشکاتی: به آمار بانک مرکزی تردید دارم

عبدالله مشکانی، کارشناس بازارهای مالی گفت: من نسبت به آمار بانک مرکزی تردید دارم و این آمارها وضعیت بازار را به درستی نشان نمی‌دهد.

او افزود: حجم معاملات نیز مهم است که در کدام مناطق تهران انجام می‌شود، اگر معاملات در جنوب باشد چون قیمت پایین‌تر است میانگین نیز پایین می‌آید. از طرفی بسیاری از این قراردها قراردهای پیش‌فروش است. در واقع پیش از این، ثبت نشده بودند و اکنون ساخته و ثبت می‌شود. به همین دلیل معاملات درحال رشد است. سیستم بانک مرکزی این معاملات را تفکیک نمی‌کند.

این کارشناس بازارهای مای گفت: زمین از پاییز پارسال تا کنون تغییر قیمت چندانی نداشته و عمده هزینه‌ای که رشد کرده است به ساخت مربوط می‌شود.

او افزود: حاشیه سود ملک، همچنان بزرگ است و البته منطقه به منطقه تفاوت دارد. بازار ملک کاملا بمحلی است و نسبت عرضه و تقاضا در شهرهای مختلف اهمیت دارد.

تاثیر بازارهای مالی بر مسکن

مشکانی درمورد بازار آینده بازهای مالی و تاثیر آن بر مسکن توضیح داد: دلار تحت تاثیر میزان نقدینگی در کشور است و ملک نیز از نظر روانی از قیمت دلار تاثر می‌گیرد. قیمت‌های جهانی را کاهشی نمی‌بینم، استنباط من برای سال آینده در بازارهای جهانی قیمت‌های بالاتری است. مذاکرات نیز به صورت آنی بعید می‌دانم روی بازار مسکن تاثیر بگذارد.

او افزود: دلار بازار آزاد شاید به صورت هیجانی و کوتاه مدت پایین بیاید ولی میانگین سال پایین نیست. دلار نیمایی را هم نمی‌توان پایین‌تر از نرخ درنظر گرفت. به طور کلی افت زیادی برای هزینه ساخت و زمین پیش‌بینی نمی‌شود. اگر نرخ بهره بالاتر رود ممکن است اثر رکودی در بازار مسکن داشته باشد. درخوشبینانه‌ترین حالت من فکر نمی‌کنم قیمت‌ها در بازار مسکن بیشتر از ۱۰ درصد پایین بیاید.

این کارشناس بازارهای مالی گفت: سال آینده، رشد اجاره بسیار آزاردهنده‌تر می‌شود. اگر کسی مصرف‌کننده است، توصیه می‌کنم حتی شده در حاشیه شهرها، خانه خریداری کند.

مسلمی: مسکن، روی کاغذ پرسودترین بازار است

احسان مسلمی، دیگر کارشناس مالی حاضر گفت: مسکن فقط روی کاغذ پرسودترین بازار است، ولی یکی از بدترین بازارها برای ورود محسوب می‌شود. اینکه آمار می‌گوید ملک سال گذشته بیشترین رشد را داشته گول‌زننده است، زیرا تا همین یک سال گذشته بازار طلا چندین بار نوسان کرده اما برای بازار مسکن چنین اتفاقی نیافتاده است. اگر افراد سرمایه خود را در بازار املاک سرمایه‌گذاری می‌کنند، برای این است که خیال راحت‌تری داشته باشند.

او افزود: اقتصاد ایران اکنون در وضعیت رکود تورمی است و در چنین وضعیتی بهترین بازار وجود ندارد. این یعنی همزمان همه چیز در رکود است ولی قیمت کالاهای اساسی رشد می‌کند.

مسلمی ادامه داد: اتفاق خطرناکی که در اقتصاد رخ داده، جایگزینی خودرو با مسکن است. درحال حاضر بازار مسکن از بدترین بازارها برای ورود است و این رکود را افزایش می‌دهد.

او گفت: ریزش قیمت ملک اگر در ایران اتفاق بیفتد شبیه بحران ۲۰۰۸ امریکا رخ می‌شود. چون مسکن بخشی از پشتوانه بانک‌هاست. بنابراین چنین چیزی را محتمل نمی‌دانم. رشد قیمت هم احتمالا در ملک‌های زیر یک تا یک و نیم میلیارد اتفاق می‌افتد.

چشم‌انداز بازار مسکن

این کارشناس بازارهای مالی، درمورد چشم‌انداز بازار مسکن بیان کرد: من برای سال ۱۴۰۱ رشدی به مراتب منطقی‌تر از امسال را برای مسکن تصور می‌کنم، ولی باز هم از تورم جا می‌ماند. رشد و جهش اصلی مسکن را برای سال ۱۴۰۳ و ۱۴۰۴ می‌توان متصور بود.

مسلمی درمورد سرمایه‌گذاری در این بازار گفت: من بازار مسکن را برای سال آینده  به عنوان سرمایه‌گذاری توصیه نمی‌کنم، در این بازار ملاکان نیز سود زیادی نمی‌کنند.

او افزود: افرادی که تخصص ندارند وارد بازار خرید زمین نشوند. اگر می‌خواهند سود کنند وارد مسکن شوند. ملک‌های تجاری بدترین نوع سرمایه‌گذاری ملک هستند.

این کارشناس بازارهای مالی گفت: توصیه می‌کنم افراد در مناطقی که رشد بیشتری را شاهد خواهد بود، ملک بخرند و در جایی که برای سکونت مناسب است سکونت کنند.