پیش‌بینی قیمت مسکن تا پایان سال/ ردپای رانت های خاص در گرانی خانه

بازار مسکن این‌ روزها وضعیت عجیبی دارد. رکود معاملات در بنگاه‌های مسکن را شاهد هستیم، خرید و فروش و حتی بازار اجاره رونق چندانی ندارد. فیتیله قیمت مسکن همچنان قصد پایین آمدن ندارد. متوسط قیمت مسکن روز به روز بالاتر می‌رود و قدرت خرید مردم نیز کاهش پیدا می‌کند. تناقض عجیب در این بین پیش می‌آید. تقاضا برای مسکن نه تنها در تهران بلکه در شهرهای دیگر نیز وجود ندارد، چطور قیمت‌ها در حال افزایش است؟ چشم امید مسکن نیز مانند دیگر بخش‌های اقتصاد کشور به احیای برجام بود که آن هم نیمه تمام رها شد. از سویی خانه‌دار شدن برای جوانان آرزوی محالی است که برآورده شدن آن را به هر تحولی در کشور گره می‌زنند. سوالات زیادی در ذهن مردم است که تکلیف آینده بازار پر آشوب مسکن چه خواهد شد؟ افزایش قیمت‌ها تا کجا ظرفیت دارد؟ وعده‌ی دولت برای ساخت یک میلیون مسکن، در حالی که موفق به ساخت ۲۰۰ هزار دستگاه نیز نشده، شعاری است؟ همه این سوالات بهانه‌ای شد تا به سراغ منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه برویم.  در ادامه با گسترش‌نیوز همراه باشید.

وضع بازار مسکن به شرایط فعلی جامعه گره خورد

منوچهر بهرویان؛ استاد دانشگاه درباره مسیر معکوس معاملات و قیمت مسکن اظهار کرد: قیمت مسکن به واسطه نگرانی مردم برای اموالشان، علاقه جامعه به سرمایه‌گذاری در ملک و همچنین افزایش اجاره‌بها، کاذب است. به همین علت، رکود شدیدی را در بازار شاهد هستیم. این رکود قطعا شکننده است اما با توجه به شرایط فعلی کشور اگر تنش‌ها و اعتراضات اخیر در جامعه ادامه‌دار باشد، بی‌شک قیمت مسکن کاهش خواهد یافت. این موضوع بستگی به آینده وضع موجود در اجتماع دارد. افزایش قیمت‌ها مربوط به سال گذشته است. در نتیجه صعود مجدد بعید به نظر می آید. رکود پیش‌رو تا زمانی که شرایط جامعه شفاف و روشن نشود، وجود دارد.

او ادامه داد: اگر برجام به ثمر بنشیند که بعید به نظر می‌رسد، قطعا کسادی بازار مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. مردم سرمایه‌ای برای خرید نخواهند داشت. همچنین در ساخت‌وساز نیز شاهد رکود هستیم و بسازوبفروش‌ها هم پولی برای ساخت ندارند. حتی افرادی که سرمایه دارند نیز ریسک ساخت‌وساز را به جان نمی‌خرند. در بازار مسکن معضل پیچیده‌ای به وجود آمده که باید منتظر  سرنوشت وضعیت سیاسی کشور باشیم.

این استاد دانشگاه اضافه کرد: اگرچه کاهش معاملات در خریدوفروش را شاهد هستیم اما علت افزایش قیمت‌ها نه به دلیل این معضل بلکه بخاطر نگاه سرمایه‌ای به ملک است. زمانی که مصالح ساختمانی و دستمزد کارگران افزایش پیدا کند، قطعا بر قیمت ساختمان نیز اثر‌گذار خواهد بود. در ظاهر و روی کاغذ، قیمت‌ها بالا رفته اما به دلیل عدم توان خرید مردم، معاملات به شدت نزول پیدا کرده است. مگر اینکه بخواهد جابه‌جایی یا بهینه‌سازی انجام دهند.  

دست‌های پشت پرده؛ عامل گرانی‌های اخیر

بهرویان ضمن ارائه پیش‌بینی از بازار رهن و اجاره گفت: اگر بازار به همین روند پیش‌ برود اجاره‌ها قطعا افزایش خواهد داشت. از لحاظ بافت اجتماعی نیز شاهد تغییراتی خواهیم بود. مستاجران و افراد تحت فشار اقتصادی، مجبور به حاشیه‌نشینی و مراجعه به شهرستان‌های خود می‌شوند که البته مسائل پشت پرده‌ای نیز در این امر دخیل است. اکنون سپاه پاسداران بیش از چند هزار واحد در اطراف تهران و توسط سازندگان چینی ساخته که آن‌ها را نگه داشته‌ است. احتمالا اگر این آپارتمان‌ها را در بازار عرضه کنند، بر کاهش قیمت تاثیرگذار خواهد بود.

او درباره ساخت یک میلیون مسکن توسط دولت خاطرنشان کرد: چنین وعده‌ای کمتر از ۵ درصد عملی خواهد شد؛ چرا که دست دولت آن‌قدر خالی است و کمبود بودجه وجود دارد که نمی‌تواند به ساخت‌وساز ورود پیدا کند. این وعده مربوط به زمانی است که امید به احیای برجام و ورود پول به کشور وجود داشت اما در حال حاضر به هیچ عنوان نمی‌توان روی فرضیه ورود دولت برای تامین مسکن حساب باز کرد. دولت مسائل مهم‌تری از قبیل خوراک و معیشت روزمره مردم، تامین سوخت و انرژی و همچنین حقوق کارمندان و بازنشستگان را در صدر امور دارد که به موضوع تولید مسکن نمی‌تواند کمکی کند. سرمایه‌گذاری دولت در ساخت‌وساز بعید بنظر می‌رسد مگر آنکه زمین‌های مازاد اطراف تهران را در قراردادی به پیمان‌کارها واگذار کنند و در ازای آن واحد آپارتمانی بگیرند. البته این کار نیز در حد میلیونی امکان‌پذیر نخواهد بود.

راهکاری موثر برای بهبود بازار مسکن

این کارشناس مسکن در خاتمه راهکاری برای رونق بازار مسکن ارائه کرد: دولت باید بافت‌های فرسوده‌ای که در جنوب شهر وجود دارد را به سمت نوسازی ببرد. همچنین زمین‌های اطراف تهران که قابلیت سکونت دارند، طی عقد قراردادی با پیمانکاران انبوه‌سازی کنند. در واقع تهاتر زمین با آپارتمان قابل سکونت است. البته لازم به ذکر است که از این عمل نباید توقع تامین آپارتمان‌های بزرگ را داشت بلکه خانه‌هایی با متراژ حدود ۵۰-۶۰ متر را تامین می‌کند. با این راهکار جوانان با اقساط بلندمدت می‌توانند صاحب خانه شوند. راه‌ حل دیگر احیای بافت‌های فرسوده در تهران است. در جنوب شهر اکثر خانه‌ها ۲ الی ۳ طبقه است که اکثرا جز بافت فرسوده به حساب می‌آیند. قالیباف در زمانی که شهردار بود، این کار را عملی ساخت. برای مثال در محله اتابک تهران خانه‌های فرسوده را ساخت و آپارتمان‌های نوساز در اختیار صاحبان آن‌ها قرار داد. مازاد این ملک‌های فرسوده نیز فروخته شد. در واقع به این شکل می‌توان همراه با احیای بافت‌های فرسوده، واحدهای آپارتمانی نوساز نیز تامین کرد. در تهران بافت فرسوده کم نیست کمااینکه می‌تواند کمک شایانی را برای تامین مسکن کند. ساخت‌وساز زمین‌های موجود در تهران و تهاتر آن‌ها به شکلی که گفته شد نیز دیگر جایز نیست و دولت باید به سمت زمین‌های اطراف تهران برود.