تب بالای مهاجرت و تشنج بازار

 این در حالی است که در تمام این سال‌ها نقدینگی به‌میزان محسوس رشد داشته، اما مقدار واقعی از افزایش آن وارد بخش سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن نشده است.

یافته‌های این گزارش نشان می‌دهد، حجم سرمایه‌گذاری در مسکن از حدود ۲۵۶ هزار میلیارد تومان به نرخ ثابت سال ۱۳۹۵، در سال ۱۳۹۰، به ۱۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ رسیده است. در این گزارش همچنین، از خروج سرمایه از کشور و رهگیری آن در خرید ملک در برخی کشورهای همسایه خبر داده شده و همچنین نسبت به مشاهده علائم خروج سرمایه‌گذاران مولد و سازنده‌ها نیز هشدار داده شده که همگی نشانگر نبود بستر مناسب برای سرمایه‌گذاری در این بخش در داخل کشور است. صمت در این گزارش به‌مناسبت روز جهانی مهاجرت، علت خروج سرمایه از بازار مسکن را بررسی کرده است.

حرکت بازار مسکن به‌سمت نابسامانی

فعالان بازار ساخت‌وساز می‌گویند که صعود قابل‌توجه نرخ مسکن در ایران باعث شده است که قدرت خرید مردم به‌طور فراوانی کاهش داشته باشد و همین مسئله موجب رکود طولانی در بازار مسکن ایران شود. در بیشتر کشورها هزینه مسکن، مبلغ قابل‌توجهی از درآمد اقشار جامعه را به خود اختصاص می‌دهد. طبق آمارهای بین‌المللی، هزینه مسکن در اروپا به ۲۳ درصد رسیده و بازار مسکن مقرون‌به‌صرفه شده است.

اما این آمار در کشور ما بسیار متفاوت است و بیش از ۵۰ درصد سبد هزینه‌ای خانوارها به بخش مسکن تعلق می‌گیرد. تشدید تحریم‌ها در سال‌های اخیر، سیاست‌های بانکی اشتباه، فاصله عمیق درآمد و سبد معشیت و همچنین افزایش تقاضا برای بخش مسکن، عواملی هستند که فقر مسکن را در کشور افزایش داده و بازار مسکن را به‌سمت نابسامانی برده‌اند.

مقایسه نرخ مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می‌دهد که ایرانی‌ها باتوجه به درآمد بسیار پایین‌تر نسبت به میانگین جهانی باید در حدود 2برابر کشورهای اطراف برای مسکن هزینه کنند. این روزها فعالان بازار ساخت‌وساز از شروع مهاجرت معامله‌گران به کشورهای اطراف خبر می‌دهند. رکود طولانی بازار مسکن در ایران، انگیزه مهاجرت خریداران مسکن را به کشورهایی نظیر ترکیه تقویت کرده و در حال‌ حاضر برخی سرمایه‌گذاران ایرانی بخش ساختمان، وارد بازار مسکن ترکیه شده‌اند. در حال ‌حاضر تعدادی شرکت ایرانی در بخش ساخت‌وساز مسکن در خارج از کشور فعالیت می‌کنند، اما آمار دقیقی از تعداد آنها و میزان خروج سرمایه از صنعت ساختمان ایران و سرمایه‌گذاری در کشورهای دیگر وجود ندارد.

خروج سرمایه از بازار پرتلاطم مسکن

فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن در رابطه با خروج سرمایه از بازار ملک به صمت گفت: عوامل تاثیرگذار بر افزایش تورم به‌نحوی باعث رشد نرخ مسکن در نیمه اول سال شد که بازگشت آرامش به بازار در نیمه دوم خیلی بعید به‌نظر می‌رسد. نکته مهم در این بحران، خروج سرمایه از بازار پرتلاطم مسکن است. بازار مسکن در فصل رونق خود با رکود معاملات همراه بود که علاوه بر نوسان نرخ دلار، این مهم به خبرهای وین گره‌ زده شده بود. متاسفانه تابستان امسال بازار مسکن نتوانست از رکود معاملاتی فاصله بگیرد که این خود در تعمیق رکود تورمی بی‌تاثیر نبوده است. وی در ادامه افزود: ثبت داده‌های جدید از بازار مسکن شهر تهران نشان از توقف انتظارات افزایشی در آستانه ورود به نیمه دوم سال را تایید می‌کند، اما فعالان این بازار بر این باور هستند که وضعیت سرمایه‌گذاری در این بازار روزهای سردتری را خواهد داشت که در نتیجه این موضوع، حتی آگهی‌های فروش فوری خانه به‌علت مهاجرت نیز با قیمت‌های پایین‌تری نسبت به بازار برای فروش آگهی شده‌اند. اگر ارزیابی بازار امسال مسکن بر پایه سال ۱۳۹۹ و ۱۴۰۰ گذاشته شود، آنچه آمارها از نیمه اول امسال نشان می‌دهد، حکایت از کاهش ۳۰ درصدی صدور پروانه ساخت در کل کشور دارد؛ یعنی رشد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نه‌تنها افزایش نیافته، بلکه در بیشتر مقاطع زمانی، کاهش شدید را تجربه کرده است. این کارشناس تاکید کرد: با رصد میدانی از روند ساخت‌وساز در ۶ ماه نخست سال نشان می‌دهد شرایط تولید مسکن نسبت به سال گذشته به‌دلیل ریزش حجم سرمایه‌گذاری بسیار شدت داشته است، همچنین از سال ۱۳۹۷ تاکنون بازار مسکن با تنش‌های زیادی مواجه شده که این وضعیت باعث خروج فعالان و تولیدکنندگان از این بازار شده است.

بازار جذاب خرید ملک در خارج

به‌گفته پورحاجت، امروز سرمایه‌گذاران بخش تولید مسکن، به‌راحتی وارد بخش مسکن سایر کشورها می‌شوند که این بزرگ‌ترین آسیب به صنعت ساخت‌وساز کشور است. تورم حاکم بر اقتصاد کشور، گرانی تولید مسکن را به‌گونه‌ای شکل داده که تنها تمهیدات دولت و اصلاح سیاست‌های دولت می‌تواند بازار مسکن را باتوجه به هدف‌گذاری در افزایش تولید، نجات دهد. یک بنگاه اقتصادی خرد در سال ۱۳۹۷ با ۵ میلیارد تومان، توان فعالیت در بازار مسکن را داشت، اما امروز با همین رقم، دیگر توان خرید حتی زمین برای ساخت‌وساز را ندارد.

بازیگران اصلی در ایجاد بحران در بازار ملک

پورحاجت به صمت گفت: در هر صورت، اگر تغییری در سیاست دولت ایجاد نشود، ریزش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در همین ۶ ماه دوم سال، شدت بیشتری خواهد گرفت. متاسفانه تورم و رکود؛ 2 بازیگر اصلی ایجاد بحران در بازار مسکن هستند، اما اگر دولت بخواهد، با یک تحول جدی در نظام بانکی و خروج اقتصاد از تورم، می‌تواند بازگشت آرامش به بازار را تضمین کند. از طرفی، هزینه‌های سنگین تولید، سرمایه‌گذار را از بازار خارج کرده و این روند تا پایان سال افزایش می‌یابد که به‌موجب آن تورم نرخ مسکن تا اسفند امسال افزایش خواهد داشت.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: اگر دولت سیاست جدیدی برای کاهش تورم برنامه‌ریزی و اجرایی نکند، به‌طورقطع هزینه تولید مسکن تا پایان سال، باز هم افزایش خواهد داشت و این وضعیت، تورم نرخ خانه تا پایان سال را به‌گونه‌ای ایجاد می‌کند که شرایط تولید و خرید مسکن در سال آینده غیرقابل‌تصور و کنترل خواهد شد و به‌دلیل شرایط مساعدتر خرید ملک در کشورهای همسایه، خروج سرمایه شتاب بیشتری خواهد گرفت.

سازندگان و خریداران مسکن درپی‌مهاجرت

کامران ندری، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به صمت می‌گوید: به‌عقیده برخی کارشناسان، نسبت جمعیت مهاجر نسبت به جمعیتی که در داخل هستند، بسیار ناچیز است؛ اما این ‌یک زنگ خطر است که اگر توجهی به آن نکنیم، خیلی زود ظرفیت سرمایه‌گذاری را در داخل کشور از بین خواهد برد. او ادامه داد: افرادی که میل به مهاجرت دارند، به‌طبع اگر از قشر کارآفرین یا سرمایه‌دار باشند، منابع مالی خود را از کشور خارج می‌کنند، اتفاقی که در سال‌های اخیر باعث شده تا خرید ملک توسط ایرانی‌ها در ترکیه، امارات و سایر کشورها رکوردهای جهانی را جابه‌جا کند.

سرمایه‌گذاران ملکی در آن سوی آب

ندری خاطرنشان کرد: براساس آمار موجود، ایرانی‌ها بعد از روس‌ها بیشتر سرمایه‌گذاران و خریداران خارجی ملک در کشور ترکیه هستند. از سویی، تقاضای ایرانی‌ها برای خرید مسکن در ترکیه ظرف 3 سال، حدود ۱۰ برابر شده است. مرکز آمار ترکیه گزارش داده است که ایرانی‌ها سال گذشته میلادی، ۷ هزار و ۱۸۹ ملک در این کشور خریده‌اند. این در حالی است که در سال ۲۰۱۷ ایرانی‌ها فقط حدود ۷۰۰ واحد مسکونی در ترکیه خریداری کرده بودند. باوجود این اوضاع نگران‌کننده، فعالان بازار ساخت‌وساز از شروع مهاجرت بسازوبفروش‌ها به کشورهای اطراف خبر می‌دهند. در ایران خرید ملک توسط خارجی‌ها ممنوع است، اما چنین محدودیتی در سایر کشورها وجود ندارد. همین مسئله موجب شده که برخی از افراد که خواهان استفاده از امتیازات کشورهای دیگر هستند، شروع به خرید ملک در خارج کنند.

نگرانی‌ها از خرید ملک در خارج

ندری هجوم سازنده‌ها به کشورهای اطراف را نگران‌کننده‌تر از خرید ملک در سایر کشورها دانست و به صمت گفت: کشورهای عربی ماهرترین نیروهای کار در صنعت ساختمان ایران را جذب کرده‌اند، به‌طوری‌که برای هنرمندان گچ‌کار ایرانی دعوت‌نامه ارسال می‌کنند و بهترین جوشکاران ایران که به‌طورمعمول ساکن استان‌های غربی هستند، جذب صنایع نفت و گاز یا ساختمان کشورهای عربی همسایه می‌شوند.

این کارشناس خاطرنشان کرد: درست در شرایطی که کشور با کمبود شدید مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کند، نوسانات قیمت‌ها و البته قوانین دست‌وپا گیر موجب شده که بسیاری از سازندگان به‌دنبال ساخت‌وساز در سایر کشورها باشند، همچنین بسیاری از سازندگان واحدهای لوکس از شمال تهران کوچ کرده‌اند. برخی فعالان صنعت ساختمان به مناطق متوسط شهر و بسیاری هم به ترکیه و کشورهای عربی رفته‌اند و در آنجا اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند، چرا که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در ایران دارای موانع متعددی است. این خواب سرمایه باعث لطمه به سازندگان می‌شود.

سخن پایانی

یکی از مهم‌ترین ماموریت‌های دولت در راستای برقراری عدالت اجتماعی، کاهش هزینه مسکن از سبد خانوار بود که با افزایش لاک‌پشت‌وار درآمد خانوارها و رشد بی‌امان قیمت‌ها، به‌شدت این مهم زیرسوال رفته است. پایه‌های ضعیف اقتصادی در کشور و نبود مدیریت صحیح سیاست‌های مالی در سال‌های اخیر، آتش ‌بر دامن تلاش‌های گوناگون برای ساماندهی بازارهای اقتصادی زده و رشد آهنگ خروج سرمایه از کشور را به‌سمت بازارهای خارجی تقویت کرده است. شور و اشتیاق ابتدایی دولت‌ها برای باز کردن گره بازار مسکن با دادن وعده‌های مختلف، مردم را به خانه‌دار شدن امیدوار کرده،اما با گذشت زمان، نه‌تنها بازار به تعادل مطلوبی نرسیده، بلکه مشکلات و چالش‌های مختلفی را ایجاد کرده است، به‌طوری که اکنون در چند هفته اخیر، آگهی‌های فروش خانه «به‌علت مهاجرت» به‌شکل قابل‌توجهی منتشر شده است، چرا که سرعت رشد تورم نرخ مسکن در کشورهای اطراف، شیب کمتری نسبت به بازار داخل دارد. از طرفی، این روزها فعالان بازار ساخت‌وساز از شروع مهاجرت بساز و بفروش‌ها به خارج خبر می‌دهند. رکود طولانی بازار مسکن در ایران انگیزه مهاجرت سازندگان مسکن را به کشورهای همسایه تقویت کرده و در حال ‌حاضر برخی سرمایه‌گذاران ایرانی بخش ساختمان وارد این بازارها شده‌اند. در حال‌ حاضر تعدادی شرکت ایرانی در بخش ساخت‌وساز مسکن در خارج کشور فعالیت می‌کنند، در این راستا ضرورت دارد مسئولان برای ریشه‌یابی و حل این مشکل هرچه سریع‌تر اقدام کنند تا خروج سرمایه از کشور به کمترین حد خود برسد.