بـازار مسـکن در کـما

 با رشد نرخ ارز بازار مسکن در کما رفت. البته بازارهای موازی بازار مسکن هم از حالت رقابت خارج شدند افزایش قیمت‌ها باعث شده تا فروشندگان از معاملات غیر قطعی خودداری کنند و در انتظار رشد قیمت‌ها بمانند در واقع با افزایش نرخ ارز انتظارات در بازار مسکن تغییر کرد و در این مدت کوتاه تعداد معاملات واحدهای مسکونی کاسته شده است و مالکان ترجیح می‌دهند تا با خریداران واقعی معامله کنند.

بلاتکلیفی مسکن زیر سایه دلار

بنا به گفته کارشناسان تعداد معاملات املاک به شدت کاهش پیدا کرده است و هرچند که شرایط تورمی و کاهش قدرت خرید مردم باعث شده تا این بازار به یک‌باره در رکود برود. بررسی‌های موجود در سایت‌های خرید و فروش مسکن نشان از توقف دارد با وجود این بی‌تحرکی در بازار مسکن تهران و اصفهان شهرهای گرانی هستند که ملک فروش نمی‌رود با توجه به اینکه خریداران امید داشتند که وضع بازار مسکن نسبت به سال گذشته بهتر شود اما روز به روز این امیدواری کم و کم‌تر شده است. کارشناسان معتقدند طی ماه‌های گذشته افزایش بی‌رویه نرخ دلار موجب شد تا بازار مسکن در رکود قرارگیرد و خریداران و فروشندگان را در بلاتکلیفی کامل قرار داده است.

نور امید در بازار مسکن

با توجه به اینکه وزیر جدید صحبت‌هایی از افزایش تولید و متناسب‌سازی عرضه و تقاضا را بیان کرده است باید منتظر ماند تا نابسامانی‌ها تمام شود البته از سوی دیگر نرخ ارز هم باید در نظر گرفته شود چرا که نرخ ارز تاثیر مستقیم بر بازار مسکن داشته است با این حال منتظر این هستیم تا ببینیم ساخت یک میلیون مسکن انجام می‌شود تا روزنه امیدی در این بازار حکمفرما شود.

حوزه مسکن یک حوزه عرضه و تقاضا است یعنی باید تولید باشد که ارزانی به همراه باشد تا وقتی که یک طرف زنجیره یعنی تولید کار نکند این زنجیره با مشکل رو به رو خواهد بود.

زمانی که بازار مسکن با افزایش تقاضا و کاهش تولید مواجه باشد، قطعا بازیگر اصلی این بازار، افزایش نرخ و تورم خواهد بود. ازاین رو در ماه‌های آینده نیز امکان افزایش معاملات در بازار مسکن وجود نداشته و باز هم شاهد افزایش نرخ خواهیم بود.  به گفته بسیاری از فعالان بازار، تبعات رکود و تورم در حوزه مسکن، تولید و تقاضا در این بخش را نامتناسب کرده و نرخ مسکن به نحو عجیبی افزایش یافته و این روند تا زمانی که تولید افزایش نداشته باشد وضعیت قیمت‌ها بحرانی‌تر خواهد شد. این گروه تاکید دارند در نهایت باید سرمایه‌گذاری در این بخش انجام شود تا این مشکل مسکن برطرف شود چرا که بدون سرمایه‌گذاری تولیدی ایجاد نخواهد شد.

هزینه هوایی مسکن چقدر شده است؟

آمارها از تورم ۵۱ درصدی ساخت‌وساز مسکن در بهار امسال حکایت دارد و برآوردها نشان می‌دهد بدون احتساب نرخ زمین، هزینه ساخت به متری ۸.۳ میلیون تومان رسیده است. با این حال سازندگان می‌گویند که با نوسانات نرخ ارز در ماه‌های اخیر آمارهای جدید متفاوت خواهد بود و این مسئله می‌تواند دامن ساخت‌وساز در هر دو بخش دولتی و خصوصی را بگیرد.

براساس آمار، تورم عمومی و رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی، هزینه‌های ساخت مسکن را افزایش داده است. آخرین آمار مربوط به بهار امسال است که از سوی بانک مرکزی ارائه شده و از رشد ۵۱ درصدی هزینه ساخت مسکن در مقایسه با سال ۱۴۰۰ حکایت دارد. بر این اساس برخی برآوردها نشان می‌دهد متوسط نرخ ساخت هر متر خانه (بدون احتساب نرخ زمین) به ۸.۳ میلیون تومان رسیده است. اگرچه تورم ۵۱ درصدی ساخت‌وساز به تنهایی می‌تواند فعالیت‌های ساختمانی را دچار اختلال کند، سازندگان مسکن، عوامل رکودزای دیگر مثل عوارض ساختمانی، هزینه دستگاه‌های خدمات‌رسان، رشد نرخ دستمزد، افزایش احتمالی و سنگین هزینه تامین اجتماعی کارگران را از دیگر مشکلات حوزه تولید مسکن می‌دانند. چنانچه به تازگی رئیس سازمان نظام مهندسی نیز از پایین بودن تعرفه دستمزد مهندسان گلایه کرده و ممکن است نرخ خدمات مهندسی که هم‌اکنون کمتر از یک درصد است بالا برود.

مجموع عوامل فوق سه عارضه منفی را در بازار مسکن ایجاد کرده که شامل رشد هزینه‌های تولید، افت توان متقاضیان مصرفی و رکود معاملات است که به گفته فعالان بازار،  نخستین عارضه به ساخت‌وساز لطمه می‌زند. تیراژ تولید مسکن در شهر تهران طی بهار امسال با سقوط تاریخی به ۶ هزار و 200واحد رسیده که نسبت به ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد بهار پارسال افت ۴۲ درصدی را نشان می‌دهد. همچنین جهش بی‌سابقه نرخ مسکن بین سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ منجر به افت شدید قدرت خرید متقاضیان شده است. براساس آمار در سال ۱۴۰۰ نرخ مسکن به ثبات نسبی رسید اما دوباره در سال ۱۴۰۱ تورم مسکن شتاب گرفت و درحال‌حاضر تورم نقطه به نقطه مسکن پایتخت به ۴۶ درصد رسیده است. رکود معاملات معمولا تاثیر منفی بر ساخت‌وساز ایجاد می‌کند. نوسان نرخ ارز طی روزهای اخیر و رسیدن آن به بالای ۴۰ هزار تومان در بازار آزاد منجر به انتظارات تورمی در بسیاری بخش‌ها از جمله بازار مسکن شده است. به دنبال این اتفاق روز پنج‌شنبه رئیس کل بانک مرکزی تغییر کرد و محمدرضا فرزین جایگزین علی صالح‌آبادی شد. رئیس‌جمهور از مسئول جدید بانک مرکزی خواسته تا نرخ ارز را مدیریت کند و از همفکری صاحب نظران بهره ببرد. کارشناسان امیدوارند سیاست‌های جدید بانک مرکزی بتواند با ساماندهی تورم و نرخ ارز،‌جلوی افزایش افسارگسیخته قیمت در بازارهای موازی را بگیرد.

دلار بازیگر اصلی تورم تولید مسکن است

فرشید پورحاجت  عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان معتقد است؛ نرخ ارز، از بازیگران اصلی پروژه نهضت ملی مسکن محسوب می‌شود. البته پایین بودن توان متقاضیان و نبود منابع بانکی لازم هم از دیگر مشکلات است.

 وی ضمن بیان این مطلب افزود: بسیاری از متقاضیان واحدهای نهضت ملی مسکن بعد از واریز ۴۰ میلیون تومان آورده اولیه، توان پرداخت آورده‌های بعدی را ندارند. این باعث ریزش متقاضیان و متعاقبا کندی فعالیت‌های ساختمانی می‌شود. بنابراین باید از طریق افزایش سقف تسهیلات، منابع جبران شود که آن هم مسائل خود را دارد و ممکن است متقاضیان توان پرداخت اقساط را نداشته باشند.

عضو هیات مدیره کانون انبوه‌سازان درباره افزایش حدود ۵۱ درصدی هزینه ساخت یادآور شد: این آمار مربوط به بهار امسال و دلار حدود ۳۲ هزار تومان است. اگر آمار جدید ارائه شود اعداد و ارقام متفاوت خواهد بود. تورم فقط دامن پروژه‌های نهضت ملی را نمی‌گیرد بلکه مربوط به ساخت‌وساز بخش خصوصی هم می‌شود. به گفته پورحاجت، بسیاری از سازندگان از منابع پیش فروش یا تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند.

سازنده واحد را با قیمت‌های قبل از گرانی واگذار کرده و باید به تعهد خود عمل کند. با توجه به نوسانات اقتصادی که بعد از تعهد سازنده ایجاد می‌شود برخی سازندگان دچار مشکل می‌شوند و نمی‌توانند زمینی هم‌قیمت زمینی که قبلا در اختیار داشتند را خریداری کنند. این مسئله منجر به رکود فعالیت‌های ساختمانی و متعاقب آن فشار تقاضا بر بازار مسکن می‌شود.

سخن پایانی

به دنبال نوسانات نرخ ارز این تصور ایجاد شد که مسکن دولتی تحت عنوان نهضت ملی مسکن تحت تاثیر تغییر نرخ نهاده‌های ساختمانی قرار گیرد. مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران معتقد است؛ تغییری در نرخ نهضت مسکن ایجاد نمی‌شود؛ چرا که قراردادها از قبل منعقد شده است. در قراردادهای حوزه پیمانی نهضت ملی مسکن، شاخص‌های تعدیل بر اساس دفترچه فهرست بها لحاظ می‌شود. این تعدیل‌ها هر سه ماه یک بار باید توسط سازمان مدیریت و برنامه اعلام شود که طی یک سال اخیر معمولا با تاخیر اعلام می‌شود. متناسب با پیشرفت فیزیکی کار، شاخص‌های تعدیل اعمال می‌شود. به گفته فعالان بازار، وقتی پروژه شروع به فعالیت می‌کند، پیمانکار متناسب با پیشرفت فیزیکی به کارفرما گزارش می‌دهد. نرخ بر اساس نرخ نهاده‌های ساختمانی در زمان شروع تعیین می‌شود اما اگر بعد از هر مرحله نرخ مصالح دچار تغییر شد در محاسبات تعدیل جدید لحاظ خواهد شد.