سقوط بازار اجاره به دره گرانی

 گاهی دولت برای تعادل بازار سیاست‌هایی را به مرحله اجرا درآورده که متاسفانه تاثیری بر ساماندهی بازار مسکن نداشته است.

اجاره‌بهای گزاف و کاهش قدرت خرید در بازار مسکن بارها خبرساز بوده است. براساس اعلام سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران حدود یک‌سوم تهرانی‌ها در بافت فرسوده و ناکارآمد و مسکن نامناسب زندگی می‌کنند و بنا بر گزارش مرکز آمار ایران، حدود نیمی از تهرانی‌ها مستاجر هستند، اما ماجرا به پایتخت گران‌قیمت ایران خلاصه نمی‌شود و آمار کم‌وبیش مشابهی درباره فقر مسکن در سایر استان‌های کشور هم وجود دارد.

گسترش فقر مسکن در ایران در شرایطی رخ می‌دهد که کارشناسان مسکن معتقد هستند سایر کشورهای جهان تجربیات متنوعی برای مهار فقر مسکن اجرا کرده‌اند. برای مثال یک‌چهارم اهالی پاریس در مسکن اجتماعی زندگی می‌کنند؛ خانه‌های دولتی که با اجاره‌بهای نازل در اختیار اقشار فقیر و متوسط قرار داده می‌شود. مدیران فرانسوی می‌گویند که نه‌تنها بنا دارند تعداد واحدهای مسکن اجتماعی را افزایش دهند، بلکه با ساخت این واحدهای مسکونی در مناطق مرفه شهر پاریس، تصمیم دارند پاریس را از حالت شهری مرفه‌نشین خارج و به شهری برای تمام شهروندان تبدیل کنند. صمت در این گزارش تاثیر بدمسکنی را بر زندگی شهروندان بررسی کرده است.

تعادل بازار مسکن برهم‌خورد

تورم 2 رقمی و کاهش قدرت خرید مسکن در ایران و البته کمبود عرضه نسبت به تقاضا باعث شده است که بازار مسکن یکی از پرچالش‌ترین بازارها برای خانواده‌های ایرانی باشد. در ایران آمار دقیقی درباره شمار مستاجران وجود ندارد. براساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ مرکز آمار ایران، از ۲۳ میلیون و ۵۸۰‌ هزار و ۲۲۱ خانوار، ۳۰.۷ درصد خانوارها اجاره‌نشین بوده‌اند که در حال‌ حاضر برخی متولیان از جمله مدیران وزارت راه و شهرسازی اعلام می‌کنند که نسبت مستاجران به حدود ۴۰ درصد خانوارها افزایش داشته است.هرچند آمارهای غیررسمی این درصد را بالاتر می‌داند، اما مرکز آمار ایران گزارش می‌دهد که در برخی استان‌های کشور از جمله تهران، نسبت مستاجران به حدود نیمی از جمعیت آن  و هزینه‌های بالای اجاره‌بها در برخی مناطق کشور تا حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد دستمزد افراد رسیده است. کاهش درخور توجه قدرت خرید مسکن در گزارش‌های ماهانه مرکز آمار از بازار اجاره هم قابل‌توجه و رشد اجاره‌بها در ایران در ماه‌های گذشته بارها دیده‌ شده است.براساس گزارش مرکز آمار ایران، اجاره‌بها در کشور در ماه اول زمستان، با همان نرخ رشد ماهانه ماه آخر پاییز، افزایش داشت. آمار رسمی نشان می‌دهد، تورم ماهانه ۲.۸ درصدی اجاره در آذر، برای ماه دی نیز بدون تغییر، تکرار شد و تورم سالانه اجاره‌بها به حدود ۵۰ درصد رسیده است. نرخ اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی در پایتخت از میانگین ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان در سال ۱۳۹۵ به ۱۲۶ هزار تومان در اردیبهشت ۱۴۰۱ رسیده که رشد ۴۳۸ درصدی را نشان می‌دهد و بسیاری از کارگران قدرت سکونت در تهران را از دست ‌داده‌اند.بااین‌حال، سیاست دولت‌های ایران در بازار مسکن بیشتر ساخت خانه‌های دولتی و فروش آن با بهایی کمتر از بازار آزاد بوده است؛ خانه‌هایی که در حومه شهرها و با امکانات و کیفیت نامطلوب ساخته ‌شده‌اند و نه‌تنها در قدرت خرید فقیرترین اقشار جامعه نیستند که زمان تحویل آنها هم بسیار طولانی و شمار آن نیز محدود است.

راهکار کنترل بازار اجاره مسکن

جواد خوانساری، کارشناس مسکن در رابطه با شرایط بازار مسکن به صمت گفت: ریشه بحرانی را که بازار رهن و اجاره خانه در حال تجربه کردن آن است، باید در افزایش افسارگسیخته نرخ ملک در چند سال اخیر دنبال کرد، چرا که به‌دلیل برهم‌خوردن عرضه و تقاضای بازار مسکن، خرید خانه به رویا تبدیل شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها شاهد انفجار تقاضا شده‌ایم.

وی افزود: فرازونشیب‌هایی که بازار ملک در این چندساله تجربه کرده، باعث شده تا میزان سرمایه‌گذاری‌ها شیب نزولی به خود بگیرد و شاهد خروج سرمایه از این بازار مهم و حیاتی باشیم. از سوی دیگر، افزایش روزافزون قیمت‌ها باعث شد تا بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد، دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.متاسفانه حجم زیاد تقاضا در بازار ملک باعث ایجاد تورم در بخش اجاره‌بهای مسکن شده است، اما همچنان هیچ اقدام مناسبی برای نجات این بازار از بن‌بست نشده که این اتفاق روزبه‌روز در حال تشدید شدن است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، انتظار نمی‌رود که وضعیت بازار در مسیر درستی قرار بگیرد.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: متاسفانه از سالیان گذشته، زنگ خطر بحران بدمسکنی و بی‌مسکنی به‌صدا درآمده و آمارهای زیادی توسط متخصصان اقتصادی در حوزه بازار مسکن به‌دست نهادهای ذی‌ربط رسیده، اما این آمارها گویی به هیچ کاری نیامده و فقط دولت به ساخت پروژه‌هایی مانند مسکن مهر و اقدام ملی اکتفا کرده است. مسکن‌سازی تنها به این معنی نیست که چند ساختمان، بدون توجه به موضوع شهرسازی و امکانات رفاهی ساخته شوند. امروزه در حاشیه تمامی شهرهای بزرگ جهان از جمله نیویورک، پاریس، لندن و...شهرک‌هایی وجود دارند که با بهترین امکانات رفاهی و حمل‌ونقلی به کلانشهرها متصل هستند. مسکن مهر نیز مانند پرند و پردیس در اطراف تهران به وجود آمده است، اما به‌دلیل اینکه هنوز با مترو به تهران متصل نشده‌، به‌طورکامل نتوانسته‌ است موفق عمل کنند. زمانی که کلنگ احداث این ساختمان‌ها زده شد، باید ساخت متروی پردیس و پرند نیز آغاز می‌شد، نه اینکه بعد از ۱۳ سال هم‌اکنون نیز معلوم نیست این خطوط چه زمانی به بهره‌برداری می‌رسند.

خوانساری بیان کرد: اگر مترو در شهرهای اطراف تهران و سایر کلانشهرها توسعه پیدا کند، آن زمان توزیع جمعیتی در شهرها بهتر انجام می‌شود و به‌تبع آن، وضعیت بازار اجاره نیز کنترل می‌شود. اگر تمرکز امکانات تنها در یک نقطه باشد، همه می‌خواهند در همان نقطه ساکن شوند. اگر توزیع امکانات وجود داشته باشد، می‌توان یک برنامه‌ریزی درست نیز انجام داد و همه‌چیز را به‌صورت متوازن توسعه بخشید.

این کارشناس مسائل اقتصادی در پایان تصریح کرد: راه‌حل بازار اجاره، ساخت مسکن ارزان در شهرک‌های حاشیه‌ای توسط دولت همانند مسکن مهر است؛ با این تفاوت که باید امکانات ارتباطی و حمل‌ونقل و همچنین سایر زیرساخت‌های شهری از جمله امکانات شهری، رفاهی، آموزشی و بهداشتی نیز در این مناطق توسعه پیدا کند. در این صورت، بعد از 3،2 سال بازار اجاره با ساخت چنین مجموعه‌هایی و توزیع جمعیت مستاجر قابل‌کنترل خواهد بود، در غیر این صورت‌، وضعیت افسارگسیخته بازار اجاره با همین وضعیت، بدتر نیز خواهد شد.

بدمسکنی، یک تهدید جدی برای جامعه

عادل سجودی، کارشناس جامعه‌شناسی به صمت گفت: شاید اکثریت مردم، مسکن را به موضوع اقتصاد مرتبط بدانند، اما اگر این موضوع را مفهومی‌تر نگاه کنیم، درمی‌یابیم که مسکن رابطه نزدیکی با ناهنجاری‌های اجتماعی دارد. زمانی که خرید و حتی اجاره خانه برای بخش زیادی از مردم جامعه در دسترس نباشد، حاشیه‌نشینی و بدمسکنی را پدید می‌آورد که این موضوع به‌خودی‌خود چالش‌های متعددی را برای سلامت جامعه به‌همراه دارد. این روزها بحث کاهش قدرت خرید و اجاره مسکن به‌ویژه در کلانشهرها به‌دلیل بالا رفتن سرسام‌آور قیمت‌ها، از موضوع‌هایی است که در صدر اخبار قرار گرفته و به پیامدهای آن اشاره‌ شده است.

تهیه یک سرپناه معقول یکی از نخستین نیازهای انسانی برای ادامه حیات است و معانی عمیقی در خود نهفته دارد و هر جامعه‌ای در تمامی دنیا باتوجه به شرایط خود، برنامه ویژه‌ای برای رفع مشکلات این بازار مهم و حیاتی به‌کار برده است.

وی در ادامه گفت: تهیه مسکن مناسب برای شهروندان از یک‌سو با بخش‌های مختلف اقتصاد خرد و کلان مرتبط و از سوی دیگر با رفاه و امنیت اجتماعی در ارتباط است، اما متاسفانه به‌دلیل نبود برنامه‌های دقیق و کاربردی در حوزه مسکن، کشور ما توفیق چندانی در رفع نیاز مسکن نداشته و گاهی با عملکردهای بیجا و بی‌برنامه، ضربه‌های اجتماعی و اقتصادی زیادی را به شهروندان تحمیل کرده است که از آن جمله می‌توان به سوداگری زمین و آسیب‌های اجتماعی به‌ویژه حاشیه‌نشینی نیز اشاره کرد.

عواقب بدمسکنی

سجودی افزود: حاشیه‌نشینی می‌تواند به یک بحران تبدیل شود، چرا که بیشتر جمعیت آن را جوانان تشکیل داده‌اند. شهرک‌سازی‌های مختلف اگر باتوجه به موضوع رفاه و امنیت ساخته می‌شد، می‌توانست شروع نوعی توسعه اقتصادی ـ اجتماعی باشد، اما اکنون تبدیل به یکی از نقاط بحرانی شده است.  این شهرک‌ها یکی از بسترهای وسیع ناهنجاری‌های اجتماعی است که در صورت تداوم می‌تواند یک کشور را با بحران بزرگی روبه‌رو کند. حاشیه‌نشینان در طول سال‌های گذشته نه‌تنها هیچ‌گاه، آن‌چنان‌که باید، موردحمایت دولت و گروه‌های سیاسی حاکم قرار نگرفتند، بلکه با تغییر دولت‌ها و مدیریت‌های شهری نیز همچنان با مشکل‌های بسیاری مواجه بودند.این کارشناس تصریح کرد: برخلاف وجود مسائل و مشکلات ناشی از شرایط حاکم بر بخش مسکن از جمله نرخ رشد بالای جمعیت، کمبود سرمایه و مشکل‌های ناشی از کمبود مصالح ساختمانی، بخش عمده‌ای از ناتوانی برنامه‌های مسکن را می‌باید در چگونگی تدوین فرآیند برنامه‌ها جست‌وجو کرد.

این جامعه‌شناس در پایان تاکید می‌کند: برای افزایش توان خانوارها در دستیابی به مسکن، باید با اتکا بر سیاست‌های دقیق و حفظ انضباط پولی از افزایش بی‌دلیل و بی‌برنامه نقدینگی سرگردان جلوگیری کرد. با ایجاد تعادل در نقدینگی، می‌توان حد متعادلی از تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای را در کنار یکدیگر حفظ کرد و به این وسیله ضمن پرهیز از حبابی شدن بازار، به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن دست ‌یافت.

سخن پایانی

بازار مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها یک بازار سرمایه‌گذاری است و مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی، بلکه یک کالای سرمایه‌ای است. مدت طولانی است که تلاش می‌شود بازار مسکن در ایران همانند سایر کشورها به یک بازار مصرفی معرفی شود، در صورتی ‌که در باور مردم ایران، این قسمت از بازار نه‌تنها مصرفی نیست، بلکه سرمایه‌گذاری است، چرا که در تجاربی که مردم به‌دست آورده‌اند، بازار قابل‌اطمینانی برای افرادی که قصد سرمایه‌گذاری دارند، معرفی نشده است و مردم به این درجه از اطمینان نرسیده‌اند که در بازارهای دیگر، سرمایه آنها دارای امنیت بیشتر است.افزایش نرخ و ناپایداری بازار مسکن باعث شده تا بسیاری از مردم از این بازار خارج شوند، زیرا هزینه‌های زندگی و سهم پرداختی بابت تهیه خانه افزایش یافته و خانوارها را با ناتوانی روبه‌رو کرده است. اگر زمان مناسب برای تامین سرمایه مسکن حدود ۲۰ تا ۳۰ سال باشد، در حال حاضر به بالای یک قرن افزایش ‌یافته است. واقعیت این است که دوره انتظار برای خرید مسکن قابل‌مقایسه با هیچ کشوری نیست و غیرپایدار بودن بازار مسکن، نگرانی‌های جدی را به‌وجود آورده است. از سویی، به‌نظر می‌رسد تنها موضوعی که باید برای ساماندهی بازار مسکن حل‌وفصل شود، کنترل تورم است. تا وقتی که برای مهار تورم برنامه‌ای نداشته باشیم، آسیب‌ها در بازار مسکن همچنان وجود خواهد داشت که این موضوع به روابط بین‌المللی و خنثی‌سازی تحریم‌ها برمی‌گردد.