راهکار کنترل تورم بازار مسکن

در نگاه نخست، این نام‌گذاری بر ۲ مطالبه کلی دلالت دارد و مطالبه مهار تورم به‌عنوان شرط لازم رشد تولید، به‌درستی مقدم بر آن شده است. از اساس در یک شرایط تورمی به‌ویژه تورم‌های بالا، امکان برنامه‌ریزی برای راه‌اندازی و توسعه بنگاه‌های تولیدی وجود ندارد و سرمایه‌گذاران رغبتی به ورود در عرصه تولید نخواهند داشت. بدیهی است، اگر همزمان بسترها و زمینه‌های جذاب سرمایه‌گذاری که بدون دردسرهای راه‌اندازی کسب‌وکار جدید، بازدهی به‌مراتب بیشتری را ایجاد می‌کنند، در کشور وجود داشته باشد، ناگزیر انحراف سرمایه به بخش‌های غیرمولد، سوداگری و واسطه‌گری را به‌وجود می‌آورد و این انحراف به‌نوبه خود آسیب‌های بیشتری به اقتصاد کشور وارد می‌کند. صمت در این گزارش، تاثیر کنترل تورم بر افزایش تولید مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

حل مشکل مسکن زمانبر است

نمی‌توان مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت  برطرف کرد و به مدت‌ زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال گذشته بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به‌شدت به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. رونق دلالی در این بازار کار را به‌جایی رساند که متوسط نرخ مسکن در سال گذشته در تهران به بالای ۵۵ میلیون تومان در هر متر رسید که این موضوع انتقادات زیادی را در پی داشت. ۴عامل افزایش معاملات، تولید، سرمایه‌گذاری و قیمت، همواره در بخش مسکن در یک راستا بوده و تا زمانی که عرضه و تقاضا به تعادل برسد، همراه خواهند بود. به‌تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم. رونق اقتصادی موجب بهبود وضعیت مسکن در کشور می‌شود، یکی از مهم‌ترین دلایلی که به‌ویژه در سال گذشته سبب شد تا شاهد افزایش تورم در بخش مسکن باشیم، کمبود تولید بود. این در حالی است که ما سالانه نیاز به ساخت یک‌میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور داشته باشیم و از سوی دیگر، 5 میلیون کسری در این بخش از سال‌های قبل به‌ جا مانده که این عوامل همگی سبب افزایش نرخ مسکن شده‌اند. نیاز است به‌سمت رونق اقتصادی حرکت کنیم تا دچار رکود تورمی در بخش‌هایی از جمله مسکن نباشیم.تولید مسکن از معدود راهکارهایی است که می‌تواند علاوه بر افزایش تولید و به‌تبع آن رشد اقتصادی، همزمان زمینه کاهش تورم را نیز فراهم کند، البته به یک شرط مهم که آن ‌هم عرضه گسترده زمین است تا بتوان علاوه بر رساندن سهم هزینه زمین به عدد صفر، زمینه مردمی‌سازی را نیز میسر کرد.

تورم، روند تولید مسکن را کند کرد

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تاثیر تولید و تورم مسکن بر یکدیگر به صمت توضیح داد: زمانی که تورم اقتصادی بر تمامی موضوعات تاثیر می‌گذارد، انتظار نمی‌رود که بازار مسکن از این موضوع مصون بماند، چرا که بازار ملک به‌عنوان یک بازار اساسی و مهم، طبیعی است که از تورم اقتصادی، فرکانس‌های منفی دریافت کند. اینکه بگوییم تولید مسکن می‌تواند باعث کاهش قیمت‌ها شود، نیاز به برنامه‌ریزی بلندمدت دارد، چرا که سیاست‌هایی که در گذشته برای تولید و کاهش نرخ مسکن مطرح شد، جوابگو نبود و اوضاع را تغییری نداد. در حال ‌حاضر بیشتر از آنکه تولید مسکن بر تورم تاثیر بگذارد، تورم روند تولید مسکن را با مشکل مواجه کرده است. اکنون افزایش نرخ زمین و مصالح ساختمانی از اصلی‌ترین دلایلی هستند که به کاهش تولید مسکن دامن زده‌ و حاشیه سود سازندگان را کاهش داده‌اند.

نسخه‌های تکراری برای حل مشکل مسکن

محمدی افزود: مسکن مهر به‌عنوان یک طرح پیشگام در تولید مسکن معرفی شد و بعدها به‌دلیل سوداگری از حالت مصرفی خارج شد و در کاهش نرخ ملک در تهران بی‌تاثیر ظاهر شد. در حال‌ حاضر بعد از چند سال، دوباره دولت سیزدهم در اقدامی مشابه، قول ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی را به شهروندان داده که بعید است سرنوشتی بهتر از مسکن مهر پیدا کند. از طرف دیگر، سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد در حوزه مسکن تنها در حد طرح و شعار باقی ماند و نتوانست کاری از پیش ببرد. برای مثال، طرح اخذ از مالیات از خانه‌های خالی با اینکه کاملا بی‌اثر و ناکارآمد بود، یک نکته مثبت داشت و آن معرفی هزاران واحد خالی، تنها در شهر تهران بود. حال سوالی در اینجا مطرح است که باوجود این تعداد خانه خالی، آیا واقعا مشکل مسکن ما تولید است؟ اگر جواب مثبت است، پس چرا باوجود این تعداد مسکن خالی از سکنه، هنوز بیشتر شهروندان مشکل تامین مسکن مناسب دارند؟ وی در ادامه تصریح کرد: نکته اصلی در نابسامانی بازار مسکن، کاهش قدرت خرید مردم برای خرید خانه است در نتیجه اگر واحدهای نهضت ملی مسکن ساخته شوند، قیمت‌های میلیاردی دارند و ارزان نیستند. در سال‌های اخیر نرخ زمین و خانه به‌قدری بالا رفته که دیگر انبوه‌سازان خصوصی تمایل و رغبتی به ساخت مسکن ندارند و در عمل دولت و وزارت راه و شهرسازی برای ساخت مسکن ارزان تنها مانده است. موضوع دیگری که کمتر موردتوجه قرار می‌گیرد، بحث رفاه شهروندان در کنار ساخت و تولید مسکن است. با نگاهی به واحدهای مسکن مهر درمی‌یابیم که هنوز بعد از گذشت بیش از ۱۵ سال از اجرای این پروژه هنوز مردم درگیر موضوعات پیش‌پاافتاده‌ای مثل حمل‌ونقل و حتی یک فضای سبز ساده هستند، بنابراین ضرورت دارد، دولت با شفاف‌سازی طرح‌های عمرانی خود، به فکر رفاه متقاضیان مسکن در شهرهای جدید باشد و فقط یک سقف را نماد یک‌ خانه نداند. این کارشناس با بیان اینکه، شرایط ساخت‌وساز در کشور مساعد نیست، تاکید کرد: اندک کارگاه‌های ساختمانی که در این مدت فعال بوده‌اند، با نوسانات اخیر نرخ مصالح ساختمانی از جمله یونولیت و خدمات مرتبط با بخش ساخت‌وساز دچار مشکلاتی شده‌اند و پیداست که وزارت راه و شهرسازی موضوع را چندان جدی نگرفته است.

راهکار کنترل تورم بازار مسکن

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: ریشه مشکلاتی را که بازار مسکن در حال تجربه کردن آن است، باید در تورم افسارگسیخته اقتصادی دنبال کرد. البته این موضوع به‌مرور با نابسامانی در عرضه و تقاضای بازار تشدید شد و بازار مسکن را از حالت مصرفی به‌سمت بازار سرمایه‌ای خارج کرد.

وی افزود: فراز و نشیب‌های بازار ملک در سال‌های اخیر باعث شد تا میزان سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن شیب نزولی به خود بگیرد و خروج سرمایه از این بازار تشدید شود. از سوی دیگر، افزایش روزافزون قیمت‌ها باعث شده تا بخش زیادی از اقشار کم‌درآمد، دیگر توانایی خرید خانه را نداشته باشند؛ همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است. از طرفی هم، حجم زیاد تقاضا در بازار ملک باعث ایجاد تورم در بخش اجاره‌بهای مسکن نیز شده ، اما همچنان هیچ اقدام مناسبی برای نجات بازار از بن‌بست انجام نگرفته و متاسفانه این اتفاق مشکلات زیادی را به‌وجود آورده است. تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن متعادل نباشد، انتظار نمی‌رود که وضعیت بازار ملک در مسیر درستی قرار بگیرد.

نقش موثر تولید در ساماندهی بازار ملک

خوانساری تصریح کرد: اگر برای نابسامانی بازار مسکن عوامل مختلفی را در نظر بگیریم، باز هم تولید و افزایش ساخت مسکن می‌تواند موثر واقع شود، چرا که از انتظارات تورمی می‌کاهد و آهنگ رشد تورم مسکن را کند می‌کند. وی عنوان کرد: اما باید در نظر گرفت، تولید مسکن تنها به این معنی نیست که چند ساختمان بدون توجه به موضوع شهرسازی و امکانات رفاهی ساخته شوند. امروزه در حاشیه تمامی شهرهای بزرگ جهان از جمله نیویورک، پاریس، لندن و... شهرک‌هایی وجود دارند که با بهترین امکانات رفاهی و حمل‌ونقل به کلانشهرها متصل هستند. در سال‌های گذشته، پروژه مسکن مهر در اطراف تهران ساخته شد، اما به‌دلیل اینکه با مترو به تهران متصل نشد و از امکانات زیادی برخوردار نبود، نتوانست موفق عمل کند، از این‌رو با اینکه تولید مسکن افزایش یافت، اما نه‌تنها به کاهش قیمت‌ها کمک نکرد، بلکه مشکلات متعددی را برای ساکنان این شهرها به‌وجود آورد.

مسکن، پیشران اقتصاد کشور

خوانساری افزود: بازار مسکن شرایط خاصی دارد و هیچ‌گاه از دیگر کالاها و بازارها تبعیت نکرده و همواره در بلندمدت از سایر بازارها جلوتر بوده است. مسکن را نمی‌توان بلافاصله تولید یا وارد چرخه بازار کرد، چرا که در این حوزه کسری بسیار بالایی داریم که سال‌به‌سال روی یکدیگر انباشته می‌شود. زمانی که ساخت‌وساز کاهش پیدا می‌کند، روند توسعه کند می‌شود و اقتصاد به سمت رکود می‌رود. زمانی که آمار ساخت‌وساز وضعیت مناسبی داشته باشد، گردش پول در مسیر صعودی قرار می‌گیرد و اقتصاد پررونق می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: بخش مسکن به‌عنوان پیشران اقتصاد کشورمان است و توسعه در این بخش، منجر به توسعه و رونق بسیاری از صنایع و همچنین رشد اقتصادی می‌شود، بنابراین از این بابت عرضه بیشتر مسکن و اجرای سیاست‌های مالیاتی در راستای کاهش فعالیت‌های سوداگرایانه در این بازار در سال جدید یک ضرورت اجتناب‌ناپذیر و گامی اساسی برای تحقق شعار امسال خواهد بود.

سخن پایانی

بدیهی است که بخش مسکن تابعی از شرایط کلی اقتصاد کلان است؛ عموم پیش‌بینی‌ها برای سال ۱۴۰۲ نیز به‌شرط عدم‌اعمال سیاست‌های اصلاحی، حکایت از تورم فزاینده دارد و چشم‌اندازها از کاهش میزان رشد اقتصادی در امسال در مقایسه با سال ۱۴۰۱، خبر می‌دهند. این در حالی است که سیگنال‌های دریافتی از وضعیت بازار پول نیز نشان‌دهنده افزایش فشارها بر شبکه بانکی و محدودیت‌های جدی‌تر در حوزه وام‌دهی و اعطای تسهیلات بانکی به بخش‌های مختلف اقتصادی است. بنابراین می‌توان با در نظر گرفتن مجموعه شرایط اعلام کرد که در صورت تداوم این شرایط، چشم‌اندازی برای بهبود وضعیت در بخش مسکن در امسال وجود ندارد. از سوی دیگر، هیچ خلاقیت و نوآوری از سوی سیاست‌گذار در این بخش دیده نمی‌شود و اگر سیاستی هم در بخش مسکن اجرایی می‌شود، گذشته از روند کند و پیشرفت نامطلوب اهداف تعریف‌شده، در چارچوب سیاست‌های سنتی و عملا شکست‌خورده قبلی انجام می‌شود؛ بنابراین و در صورت ادامه این شرایط، چندان امیدی به بهبود بازار مسکن وجود ندارد.در صورت ادامه شرایط فعلی، محتمل‌ترین پیش‌بینی برای بازار مسکن، ادامه روند صعودی قیمت‌ها به‌واسطه فشار هزینه‌ها، افزایش وزن خریدهای غیرمصرفی در ۲ حوزه مسکن لوکس و واحدهای کوچک متراژ مصرفی و در نتیجه افزایش بیشتر قیمت‌ها در این 2 بخش، خواهد بود. تهدید افزایش نرخ مسکن برای امسال دست‌کم به میزان تورم عمومی، جدی است و در صورت  اقدام نکردن فوری برای بهبود شرایط، سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد بازار مسکن و ساخت‌وساز نیز با توجیه کمتری نسبت به همیشه برخوردار خواهد شد و در عمل توجیه‌پذیر نیست. این شرایط بازار مسکن ۱۴۰۲ را به‌سمت شرایط رکود تورمی عمیق‌تر از سال‌های اخیر سوق خواهد داد.