اما و اگرهای شهرسازی ادامه دارد / سهم هزینه‌های مسکن در تهران بالا است

طی سال‌های ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲، نرخ مسکن، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، باعث رشدی به نسبت ۱۰برابری شده است. این افزایش قیمت، بیشتر از افزایش درآمد خانوارهای با درآمد کم و متوسط است. به‌همین‌دلیل، خانوارها قادر به خرید مسکن نیستند و مجبور به اجاره یا سکونت در مناطق حاشیه‌ای شهرها و غیرمطلوب هستند. آمار واحدهای خالی نشان می‌دهد که واحدهای مسکونی بیشتر برای تامین نیازهای خانوارهای با درآمد بالا و برخی خانوارهای با درآمد متوسط ساخته می‌شود، به‌جای آنکه به‌منظور تامین مسکن خانوارهای با درآمد کم ساخته شود. به‌همین‌دلیل، سیاست‌گذاری در بخش مسکن برای ساخت مسکن قابل‌تامین برای خانوارهای با درآمد کم ضروری است. در این راستا، شهرداری تهران در حوزه مسکن اقدامات مختلفی از جمله نوسازی بافت فرسوده و ساخت مسکن انجام می‌دهد. حدود ۷ درصد از مساحت پایتخت بافت فرسوده است و ۱۵ درصد از جمعیت این کلانشهر در این بافت‌ها زندگی می‌کنند. نوسازی و بازآفرینی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهر تهران، اصلی‌ترین، بحرانی‌ترین و حیاتی‌ترین حوزه هدف پایداری و ایمنی شهری در پایتخت است. همچنین به‌منظور حمایت از اقشار ضعیف در موضوع مسکن، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران طرح نهضت مسکن‌سازی را دوباره مطرح کرده است که برمبنای آن سالانه ۱۸۰ واحد مسکونی در مناطق جنوبی تهران ساخته شود. البته این صحبت‌های هدایت در زمانی زده شده که وضعیت درآمد و هزینه‌های شهرداری تهران به‌کلی جنجال به پا کرده و موضوع گم شدن ۱۷هزار میلیارد تومان از درآمدهای شهرداری تهران چند روزی است خبر داغ رسانه‌های کل کشور شده است. صمت در این گزارش طرح نهضت مسکن‌سازی شهرداری تهران را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

سهم هزینه‌های مسکن در تهران بالا است

سهم هزینه‌های مسکن در سبد خانوار یکی از مهم‌ترین شاخصه‌های اقتصادی و در تهران این سقف به‌گفته کارشناسان حدود ۶۵ درصد و عدد بالایی است. به‌همین‌دلیل این آیتم کیفیت زندگی شهروندان را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. تعداد خانه‌های خالی در پایتخت به ۳۰۰ هزار واحد هم نمی‌رسد که این تعداد هم  اغلب دارای متراژهای بالا و در مناطق شمالی هستند که البته گفته شده است از این خانه‌ها قرار است مالیات دریافت شود. طرح نهضت مسکن‌سازی از سال گذشته با دستور شهردار تهران اجرا شده و عمده ساخت مسکن در مناطق جنوبی و بافت‌های فرسوده است که قرار شده تعدادی از این واحدها در سال آینده به متقاضیان واگذار شوند. بخشی از این واحدهای مسکونی در مجتمع مسکونی آرام در منطقه ۱۸ و همچنین باغ آذری منطقه ۱۶ و محدوده کوره‌های آجرپزی در منطقه ۱۹ در مرحله اسکلت‌بندی و تعدادی از آنها برای سال آینده آماده واگذاری است. طرح مجتمع مسکونی آرام در ۲ فاز طراحی شده که در مجموع ۲ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی در حال ساخت هستند.

 یکی از اهداف شهرداری تهران در این موضوع، افزایش تولید مسکن و کاهش موضوع مستاجری در تهران است. مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در این‌باره اظهار کرده است:«هم‌اکنون عملیات اجرایی ۵۰۰ واحد مسکونی در تهران شروع شده و همچنین ۲۱۷ هزار واحد مسکونی جدید نیز در مرحله صدور پروانه قرار دارد.در قرارگاه مسکن‌سازی، شهرداری تهران با همکاری بنیاد مستضعفان و وزارت راه و شهرسازی تعهد کرده است که سالانه ۱۸۰ هزار واحد مسکونی بسازد.»

 وی ادامه داد: «شهر تهران4 هزار و ۵۰۰ هکتار بافت فرسوده دارد و باید از این ظرفیت برای تولید مسکن استفاده کنیم.»

ظرفیت مهم دیگری که در مناطق تهران وجود دارد، طرح‌هایی است که نیمه‌تمام رها شده‌‎اند و به‌طورعمده متعلق به تعاونی‌ها هستند، شهرداران مناطق باید این طرح‌ها را شناسایی و در ادامه عوامل توقف آنها را بررسی و برای حل و فصل موانع ادامه طرح، از تمام ظرفیت خود استفاده کنند تا این واحدهای مسکونی نیز در چرخه بهره‌برداری قرار گیرند.

شهرداری در چارچوب مشخصی مسکن می‌سازد

مهدی بابایی، رئیس کمیته ایمنی شورای شهر تهران درباره طرح نهضت مسکن‌سازی شهرداری تهران به صمت گفت: جزئیات این طرح باید توسط مسئولان ذی‌ربط در شهرداری استان تهران انجام منتشر شود. مسلما اگر شهرداری بخواهد اقدام به ساخت‌وساز کند، باید طبق طرح تفصیلی این کار را انجام دهد. در واقع طرح تفصیلی، تنظیم برنامه‌های مفصل و انجام اقدامات جزئی در مناطق و محلات شهری و طراحی آنها است. در طرح تفصیلی، خدمات و فضاهای شهری با مشخص کردن جزئیات قابل‌اجرا تعیین می‌شود.

وی در ادامه افزود: شهرداری تهران مجاز است طبق برنامه‌ای که برای آینده تهران تدوین شده است، تراکم واگذار کند. در این حالت دیگر نمی‌توانیم بگوییم که شهرداری تهران اقدام به تراکم‌فروشی کرده است. ساخت‌وسازهای آینده طبق طرح جامع و طرح تفصیلی انجام می‌گیرد و مسلما هیچ ساخت‌وسازی خارج از چارچوب و قانون نیست.

سرعت نوسازی شهر تهران کند است

بابایی در پاسخ به این سوال که آیا روند نوسازی بافت فرسوده در شهر تهران پیشرفت داشته است یا خیر؛ گفت: به‌عقیده بنده، سرعت نوسازی در شهر تهران حداقل نسبت به یک دهه گذشته رشد بسیار خوبی داشته، اما سرعت روند نوسازی بافت فرسوده، تعریفی ندارد و آن چیزی که باید بیشتر موردتوجه قرار بگیرد، کاهش زمان صدور پروانه است. متاسفانه به این موضوع آن‌طور که باید و شاید پرداخته نشده است و هنوز جای کار دارد. اگر این روند رشد بیشتری داشته باشد و صدور جوازها در جاده سرعت قرار گیرد، می‌توانیم روند رشد و توسعه نوسازی شهر تهران را با سرعت بیشتری پیش ببریم.رئیس کمیته ایمنی شورای شهر تهران با بیان اینکه متاسفانه کاهش صدور پروانه هنوز دغدغه‌ای است که مردم و فعالان حوزه ساخت‌وساز با آن درگیر هستند، به صمت گفت: دلیل این موضوع هم به طولانی بودن فرآیند صدور پروانه بر می‌گردد. شهرداری تهران باید سعی کند هرچه زودتر با یک برنامه‌ریزی دقیق این فرآیند را تسریع کند.

وی در خاتمه عنوان کرد: در حال‌ حاضر بیشتر این فرآیند با کنترل دستی انجام می‌گیرد. مطمئنا با هوشمندسازی این فرآیند شاهد سرعت‌بخشی بیشتر در صدور پروانه‌ها هستیم. گفته می‌شود که صدور جواز دوماهه صادر می‌شود، اما در عمل زمانی که مردم و فعالان ساخت‌وساز برای اخذ جواز اقدام می‌کنند یا اینکه با یک فرآیند طولانی و شش‌ماهه روبه‌رو می‌شوند که این مدت بسیار زیاد است. این موضوع به خودی خود موضوعی است که فرآیند نوسازی را با تاخیر و مشکلات زیادی روبه‌رو کرده و امید است در آینده نزدیک، تمامی ایرادات و چالش‌های ساخت مسکن و نوسازی بافت فرسوده برطرف شوند تا سیستم شهرسازی وارد فاز توسعه‌ای شود.

ساخت مسکن موضوع کلانی است

رامین غفاری، کارشناس بازار مسکن نیز در این‌باره‌ به صمت گفت: شهرداری مسئول برنامه‌ریزی و توسعه شهری است. براساس نیازها و مشکلات شهر، طرح‌ها و استراتژی‌هایی برای ساخت‌وساز در شهر تدوین می‌شود. این برنامه‌ریزی شامل تعیین مناطق ساخت‌وساز، تنظیم قوانین و مقررات ساختمانی و توسعه زیرساخت‌های شهری است. وی در ادامه افزود: ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد، موضوع کلانی است و قبل از اینکه شهرداری بخواهد آن را اجرایی کند، باید نظر کارشناسان این حوزه را هم جویا شد؛ چراکه شهرداری اگر تصمیمی مبنی بر ساخت‌وساز در بخشی از شهر را دارد، باید به خدماتی که ممکن است موردنیاز باشد هم، فکر کند. نمی‌شود که شهرداری یک‌شبه بگوید که ساخت‌وساز نهضت مسکن‌سازی تهران را کلید زده است و سال آینده هم واگذار می‌شود. موضوعاتی نظیر ترافیک شهری، منطقه‌بندی و تراکم جمعیتی باید براساس طرح‌های بالادستی تعیین شوند؛ در این صورت است که می‌توانیم به طرح شهرداری برای ساخت مسکن امیدوار باشیم. در نهایت، تحقیقات، مطالعات و کمک کارشناسان تعیین می‌کنند که ما در یک منطقه تا چه میزان مجاز به ساخت‌وساز هستیم و اگر غیر از این باشد، اشتباه محض است. این کارشناس بازار مسکن در ادامه توضیح داد: از سوی دیگر، شاهد هستیم که شهرداری در یک اقدام مثبت در تلاش است تا بافت فرسوده تهران را سروسامان دهد؛ البته در این زمینه نیز مدیران شهری باید دقت کنند که مجوز افزایش تراکم، ضریب تخریب را بالا می‌برد؛ به‌صورتی‌که وقتی شهرداری مجوز ساخت‌وساز بافت فرسوده را می‌دهد، به‌عنوان‌مثال برای ساختمان‌هایی که ۳طبقه هستند، ساخت‌وساز با تراکم بالاتر صرفه اقتصادی بیشتری پیدا می‌کند، هرچند این ساختمان‌ها خیلی قدیمی هم نباشند و نیازی به تخریب نیز داشته باشند. با این اتفاق در عمل بسیاری از ساختمان‌هایی را که نیاز به تخریب ندارند، از دست می‌دهیم و بافت شهری را از بین می‌بریم.

رعایت استانداردها در ساخت ضرورت دارد

غفاری خاطرنشان کرد: حتما نیاز نیست که شهرداری برای تولید مسکن خودش دست به کار شود، بلکه می‌تواند مجوزهای لازم برای ساخت‌وساز در شهر را آسان‌تر و اصولی‌تر صادر می‌کند. این مجوزها شامل مجوز ساخت، تغییر کاربری، تغییر طرح و سایر مجوزهای مرتبط با ساخت‌وساز است. شهرداری‌ها‌ با بررسی مطالعات فنی و اجتماعی، از رعایت استانداردها و مقررات مربوط به ساخت‌وساز اطمینان حاصل می‌کنند. وی معتقد است که شهرداری‌ها مسئول نظارت بر فعالیت‌های ساخت‌وساز در شهر هستند. آنها با ارسال کارشناسان و بازرسان به محل ساخت‌وساز، از رعایت مقررات و استانداردهای ساختمانی، ایمنی و بهداشتی اطمینان حاصل می‌کنند. در صورت عدم‌رعایت مقررات، شهرداری‌ها می‌توانند تنبیهات و جریمه‌های لازم را اعمال کنند. شهرداری باید تابع یک‌سری مقررات باشد و طبق برنامه‌های مشخصی شهر را اداره کند، دقیقا آن‌طوری که شهرهای پیشرفته در حال انجام آن هستند. شهرداری اگر قصد دارد خدماتی را در سیستم اداره شهر در نظر بگیرد، باید عوارض آن را حساب‌شده دریافت کند؛ با این اقدام دیگر کسری بودجه رخ نمی‌دهد که بخواهد هزینه‌هایش را به شکل دیگری به‌دست آورد.

دست شهرداری برای کمک به ساخت‌وساز، باز است

این کارشناس خاطرنشان کرد: شهرداری‌ها می‌توانند زمین‌های خود را برای ساخت مسکن اختصاص دهند. این زمین‌ها می‌توانند از طریق حذف احکام ساخت‌وساز، تغییر کاربری یا اعطای امتیاز ساخت‌وساز به متقاضیان مسکن استفاده شوند. همچنین، شهرداری‌ها می‌توانند با بخش خصوصی همکاری کنند تا در پروژه‌های ساخت مسکن شراکت داشته باشند. این همکاری می‌تواند شامل اعطای زمین به شرکت‌ها و سازمان‌های خصوصی، تسهیلات مالی، معافیت مالیاتی و تسهیلات ساخت‌وساز باشد.

وی در پایان گفت: مسئولان و برنامه‌ریزان شهری باید سیاست‌گذاری‌ها را به‌نحوی پیش ببرند مشکلات برطرف شوند، چراکه اگر چالش و کمبودها انباشت شوند، حل‌وفصلش کار راحتی نیست و گاهی برای همیشه باقی می‌ماند. شهرداری‌ها باید تا دیر نشده، جلوی بسیاری از سیاست‌گذاری‌های غلط را بگیرند و با هوشمندی و زمان‌بندی مناسب آن کاری را انجام دهند که درست است.

سخن پایانی

ساخت‌وساز و شهرسازی؛ ۲ عنصر مرتبط و تعاملی در توسعه شهرها هستند. ساخت‌وساز به فعالیت‌هایی اطلاق می‌شود که به ساخت و توسعه ساختمان‌ها و زیرساخت‌های شهری می‌پردازد، در حالی که شهرسازی به برنامه‌ریزی، طراحی و مدیریت شهرها و فضاهای شهری می‌پردازد. رابطه بین ساخت‌وساز و شهرسازی به این شکل است که ساخت‌وساز، به‌عنوان یک فعالیت فیزیکی و عملیاتی، نقش مهمی در شکل‌دهی به فضاهای شهری دارد. ساختمان‌ها و زیرساخت‌های شهری، از جمله خیابان‌ها، پل‌ها، تاسیسات آب و فاضلاب، شبکه‌های برق و ارتباطات، تاثیر قابل‌توجهی بر تشکیل و کیفیت شهر دارند.در شهرسازی، برنامه‌ریزی و طراحی شهرها و فضاهای شهری با هدف ایجاد شهرهای پایدار، زیبا و مناسب برای زندگی انسان‌ها انجام می‌شود. در این فرآیند، عواملی مانند استفاده بهینه از زمین، توزیع مناسب تجهیزات و خدمات عمومی، ایجاد فضاهای سبز و تفریحی، ایجاد ارتباطات عمومی مناسب و توجه به جنبه‌های فرهنگی و اجتماعی شهروندان مدنظر قرار می‌گیرند؛ بنابراین، ساخت‌وساز و شهرسازی به‌طورهمزمان و هماهنگ با یکدیگر انجام می‌شوند. ساخت‌وساز، به‌عنوان ابزاری برای اجرای برنامه‌ها و طرح‌های شهرسازی، نقش مهمی در تحقق اهداف شهرسازی دارد. از سوی دیگر، شهرسازی با برنامه‌ریزی و طراحی مناسب، تاثیر قابل‌توجهی بر کیفیت و پایداری ساختمان‌ها و زیرساخت‌های شهری دارد. همه این موضوعات باید موردتوجه شهرداری تهران برای ساخت‌وساز قرار گیرد.