افزایش نرخ واقعی در آینده نزدیک

پس از اینکه انتشار گزارش‌ها و آمارهای رسمی تحولات بازار مسکن در چند سال اخیر متوقف شد، معیار قیمت‌گذاری در بازار از بین رفت. نبود معیار برای قیمت‌گذاری باعث شد هر شخصی به‌صورت هیجانی برای ملک خود نرخ تعیین کند و این موضوع باعث شد بازار با وضعیتی لجام‌گسیخته روبه‌رو شود.یکی دیگر از علت‌های افزایش نرخ مسکن در ماه‌های پایانی سال گذشته نوسان نرخ ارز است. نوسان‌های نرخ ارز بر بازار مسکن تاثیرگذار بود و نرخ مسکن را به‌صورت لحظه‌ای با افزایش روبه‌رو کرد. با افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تا اردیبهشت امسال، این بازار به‌علت عدم‌قدرت خرید مردم با رکود روبه‌رو شد؛ این موضوع در حالی اتفاق افتاد که در گذشته معمولا افزایش قیمت، زمینه رونق را فراهم می‌کند.پس از ایجاد رکود در بازار، برخی مالکان برای فروش ملک خود مجبور به کاهش نرخ شدند و این عامل باعث شد که حباب قیمتی ایجادشده در بازار مسکن از بین برود. بر این اساس، می‌توان گفت نه قیمت‌های فروردین و اردیبهشت امسال واقعی بوده و نه کاهش قیمت‌های فعلی متناسب با وضعیت بازار است. درحال‌حاضر در همه بازارها تورم وجود دارد و این تورم مختص بازار مسکن نیست و به این علت در تولید مسکن با افزایش هزینه‌ها روبه‌رو هستیم.

از زمانی که هزینه‌ها و نهاده‌های تولید مسکن افزایش یابد، خواه‌ناخواه نرخ واقعی مسکن نیز افزایش پیدا خواهد کرد. در برخی مناطق، هزینه تولید مسکن از نرخ عرضه بالاتر است و به‌همین‌علت باید در آینده نزدیک، انتظار افزایش نرخ مسکن را داشت.دولت تنها باید با نظارت عالیه نقش تسهیلگری در بازار مسکن داشته باشد. اگر دولت می‌خواهد در رابطه با افزایش تولید مسکن موفق شود، باید از بخش خصوصی و تعاونی‌ها حمایت کند. متاسفانه درحال‌حاضر بسیاری از سازندگان دیگر رغبتی به ساخت‌وساز ندارند و ترجیح می‌دهند سرمایه‌های خود را به بازارهای دیگر انتقال دهند.اگر پول در جایی احساس امنیت نکند، از آنجا فرار می‌کند. درحال‌حاضر به چند دلیل بازار مسکن امنیت ندارد. نخستین دلیل نبود آمار مشخص از اوضاع این بازار است که شرایط را برای بررسی و تحلیل‌های متعدد سخت کرده است. دلیل دیگر نامشخص بودن چشم‌انداز اقتصاد کلان کشور است، به این معنی که نمی‌توانیم برای ۶ماه دیگر نرخ ارز، طلا، مصالح ساختمانی و موارد دیگر را پیش‌بینی کنیم. اکنون یک سازنده نمی‌تواند برنامه مالی مشخصی برای خود ترسیم و نرخ تعدیل در طول پروژه را چند درصد محاسبه کند. ابرتورم‌هایی در حال رخ دادن است که بی‌سابقه بوده‌اند.از طرف دیگر، بازار مسکن همیشه متاثر از نحوه توازن بین عرضه و تقاضا است؛ هر زمان که کفه ترازوی تقاضا سنگین‌تر از عرضه باشد، شاهد افزایش نرخ هستیم.

انتشار نیافتن آمار رسمی موجب شده است که سازنده و سرمایه‌گذار نتوانند تحلیل درستی از بازار مسکن داشته باشند، در نتیجه به‌دلیل روشن نبودن وضعیت این بازار، از فعالیت کناره‌گیری می‌کنند و ساخت‌وساز به‌شدت کاهش می‌یابد که درحال‌حاضر هم، همین اتفاق افتاده است و شاهد این کاهش هستیم.

این مصداق بارز همان عبارت «ترسو بودن پول» است. سرمایه از جایی که امنیت نباشد و نشود آینده را تحلیل کرد، فرار می‌کند. پس در چنین شرایطی، سرمایه‌ها از ساخت‌وساز و فضای تولید مسکن دور می‌شوند.

در این بازار، حتی فروشندگان عادی نیز نمی‌توانند تصویر درستی داشته باشند و همواره نگران این هستند که پس از فروش ملک خود آیا فردا می‌توانند، خرید موفقی داشته باشند یا نه؟ بنابراین توصیه می‌کنم که متولیان، از تصمیمات خلق‌الساعه این‌چنینی خودداری کنند و با انتشار منظم گزارش‌ها در وسعت کشوری، بازار را از این دید کورکورانه نجات دهند.همچنین بحث نقدشوندگی در ساختمان به‌علت کاهش قدرت خرید بسیار ضعیف شده است. اکنون یک آپارتمان ۱۰۰متری خیلی معمولی چیزی در حدود ۷ میلیارد تومان نرخ دارد؛ این عدد معادل حقوق هزار ماه یک کارگر است. از این‌رو سازنده‌ها به این می‌اندیشند که چرا باید در بازاری فعالیت کنند که روزبه‌روز قدرت نقدشوندگی‌اش تحلیل می‌رود؟ به هر حال، موضوعات یادشده، اتفاقاتی هستند که روزبه‌روز تعادل بین عرضه و تقاضا را برهم‌می‌زنند.