غفلت‌های غیرقابل انکار
مهدی روانشادنیا-کارشناس مسکن
شواهد حاکی از آن است که در سال‌های گذشته با وجود اقدامات دولت در راستای تامین مسکن، غفلت‌هایی در این حوزه رقم خورده که تحقق اهداف را غیرممکن کرده است. به عنوان نمونه پروژه مسکن مهر کمک کرد فناوری‌های جدید به ساخت مسکن اضافه شود و تولید انبوه را به‌میان آورد، اما در جریان این مسیر، غفلت‌هایی هم وجود داشت که می‌تواند برای طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن درس‌هایی داشته باشد. از طرفی نبود زیرساخت‌ها، مطلوبیت زندگی و پشتوانه هویتی موجب شده است تا نتوانیم هویت‌سازی موردنظر را در شهرهای جدید انجام دهیم.
کسی با ساخت مسکن مخالف نیست، براساس برآوردها، یک میلیون واحد مسکونی در سال نیاز داریم، اما به‌دلایل مختلف، تولیدمان کمتر از ۵۰۰ هزار واحد است. در طرح مسکن مهر، با همه خوبی‌هایی که داشت، یکی از کارهایی که کردیم، این بود که گروهی از آدم‌ها را جدا کردیم و از لحاظ اجتماعی و فرهنگی به اینها برچسب زدیم که توان مالی لازم را ندارند و نوعی تشدید تضاد طبقاتی را دامن زدیم، در حالی که تجربه خیلی از کشورها نشان می‌دهد که این آدم‌ها فاصله زیادی از بقیه اقشار ندارند.
موضوع آمایش سرزمین، توزیع متناسب و عادلانه امکانات در سطح کشور اهمیت ویژه‌ای دارد. بخش خصوصی با خوش‌فکری، فناوری و سرمایه خود می‌تواند مسکن را توسعه دهد و دولت باید نقش تسهیلگری داشته باشد. این موضوع به این معنا نیست که دولت حذف شود یا اصلا وارد نشود؛ از اتفاق مسکن یکی از عمومی‌ترین بخش‌ها است. اکنون بیش از ۹۰ درصد سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن، توسط بخش خصوصی است و امروز فرار سرمایه از بخش مسکن داریم و باید به این فکر کنیم که چرا فرار سرمایه داریم. از سوی دیگر، بعد از جهش نرخ مسکن، سقف تسهیلات افزایش پیدا نکرده، توان تقاضا هم رشد نداشته، در نتیجه توان مصرف‌کننده خود به خود پایین آمده و نیازی نیست به نخریدن توصیه شود.
تنها راه‌حل این است که منابع مالی محدود متقاضیان را به‌سمت تولید مسکن هدایت کنیم. انواع مکانیزم‌های تامین مالی در این زمینه وجود دارد که افراد می‌توانند تا 3،2 سال آینده صاحب خانه شوند. با این روش، اوضاع رکودی که در بخش عرضه و تولید مسکن وجود دارد، در مقیاس 2 یا 3 سال آینده بهتر می‌شود.
سال ۱۴۰۱ به‌صورت خاص عوامل بخش عرضه ناشی از نرخ نهاده‌های ساختمانی و اصلاح نظام یارانه‌ای منجر به ایجاد تورم در بازار مسکن شد. از طرف دیگر، وقتی بازارهای موازی روند افزایشی به خود گرفتند، متقاضیان خرید مسکن چه از قشر سوداگر و چه مصرف‌کننده، این بازار را مستعد رشد دیدند.
هم‌اکنون تعداد پروانه‌های ساختمانی و پایان کار بسیار محدود شده است. باید تعقلی در وضعیت ساخت‌وساز به‌ویژه مسکن متناسب با تقاضا به‌وجود بیاید. نهضت ملی مسکن تا زمانی که وارد بازار نشود و قابل بهره‌برداری نباشد، اثرگذاری چندانی بر قیمت‌ها نخواهد داشت. در این فرآیند، ما تجربه مسکن مهر را داشتیم که هنوز هم برخی پروژه‌ها با گذشت بیش از ۱۰ سال هنوز آماده تحویل نشده است. متقاضی مسکن که امروز به خانه نیاز دارد، نمی‌تواند از طریق مسکن دولتی نیاز خود را تامین کند، بنابراین نرخ‌ها در بازار خود را نشان می‌دهند. در حال حاضر، مسئله اصلی مجاب شدن سرمایه‌گذاران و افزایش قدرت خرید مصرف‌کنندگان بازار مسکن است که در هر دو بخش تحرک چندانی دیده نمی‌شود. از طرف دیگر، وضعیت بازارهای موازی و موضوع تحولات سیاسی که در پیش داریم، پارامترهای تعیین‌کننده‌تری است، همان‌طور که یاد شد، معتقدم بازار مسکن تا ۶ ماه آینده در یک ثبات قیمتی و رکود معاملاتی قرار می‌گیرد.
درباره پیش‌بینی بازار مسکن در نیمه دوم سال، باید امید داشت در نیمه دوم سال ۱۴۰۱ به فضایی برسیم که نرخ رشد مسکن پایین‌تر از تورم عمومی باشد، در نهایت اینکه راهکار اصلی، کنترل تورم عمومی و افزایش ساخت‌وساز است. ثبات بازار در مرداد را نمی‌توان یک تحول اساسی در اقتصاد مسکن دانست؛ فقط می‌توان از واژه‌های ابهام و انتظار برای آن استفاده کرد که امیداست در آینده برطرف شود.
ارسال نظر