برای دریافت وام مسکن چقدر باید هزینه کرد؟

در چهارمین هفته آبان ماه ۱۳۹۹ قیمت اوراق برای دریافت وام مسکن از ۸۱ هزار  و ۹۰۰ تومان روندی نزولی داشت و در نهایت در آخر هفته به ۸۰ هزار و ۶۰۰ تومان رسید. با اینکه هزینه اوراق در این هفته نوساناتی را تجربه کرد اما در نهایت نرخ سود وام مسکن طی نوسانات هفتگی سرانجام در نزدیکی سطح ۲۲ درصد قرار گرفت.

اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن (به‌صورت خلاصه تسه) اوراقی هستند که مالک آن‌ها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه از آن، از امتیاز استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات خرید یا ساخت مسکن استفاده کند. ‌در حال حاضر از اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن می‌توان برای گرفتن دو وام به‌صورت هم‌زمان استفاده کرد.

در هفته آخر آبان قیمت روزانه وام مسکن روند ثابتی را نداشته و همواره افت و خیزی را تجربه کرده است. در مجموع مقیاس نوسانات قیمتی در این مقطع زمانی حد کمی داشته و نهایتا در محدوده ۸۰ هزار تومان جای گرفته است.

 با وجود آنکه در انتهای هفته آخر آبان روند قیمت اوراق نزولی بود،اما باز هم میانگین قیمت اوراق از میانگینی که در هفته قبل رقم خورد ۶.۷ درصد بیشتر بود.

 اکنون این تغییرات قیمت اوراق بر هزینه وام مسکن و نرخ سود آن چه تاثیراتی را گذاشته است؟

هزینه خریداوراق مسکن

در ابتدای هفته اخیر قیمت متوسط هر ورق تسهیلات مسکن ۸۱ هزار و ۹۰۰ تومان به دست آمده بود که نهایتا در انتها این رقم به ۸۰ هزار و ۶۰۰ تومان رسید. این درحالیست که اعتبار هر ورق در بازار مسکن ۵۰۰ هزار تومان است و به اعتبار هر ورق می توان ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن دریافت کرد.

از آنجا که بانک مسکن مبلغ وام برای مجردین ۱۴۰ میلیون تومان و برای متاهلین را ۲۴۰ میلیون تومان اعلام کرده است، مجرد ها نیازمند خرید ۲۸۰ ورق و متاهلین ۴۸۰ ورق خواهند بود.

بر این اساس هزینه کل خرید اوراق تسه به منظور اخذ وام مسکن در هفته ای که گذشت برای مجردها از حدود ۲۲ میلیون و ۹۴۰ هزار تومان به ۲۲ میلیون و ۵۸۰ هزار تومان کاهش یافت. این رقم در ابتدای هفته برای متاهلین ۳۹ میلیون و ۳۲۵ هزار تومان محاسبه شده بود که در انتها با افتی نزدیک به تنها ۶۰۶  هزار تومان، ۳۸ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان برآورد شد.

اما در این بین بالاترین رقم قیمت اوراق در هفته اخیر در روز بیست و پنجم آبان به ثبت رسید. هزینه متوسط هر ورق در این روز ۸۲ هزار و ۴۰۰ تومان بود. همین امر سبب شد تا هزینه وام مسکن برای مجردین به بالاترین حد در این هفته یعنی تقریبا ۲۳ میلیون تومان و برای متاهلین نیز ۳۹ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان محاسبه شود.

نرخ سود موثر

نرخ بازده داخلی یکی از روش‌های استاندارد برای ارزیابی طرح‌های اقتصادی است. در این روش تلاش می‌شود تا جریان نقدینگی با نرخ بازگشت نامعلومی به نرخ کنونی تنزیل داده شوند.

اساس این نرخ بر این مبنا است که مثلا یک مبلغ مشخص در زمان آینده با توجه به نرخ بازدهی کشف شده در زمان حال چه ارزشی را دارد؟

در شرایطی که برای اخذ وام هزینه خرید اوراق نیز متحمل می‌شود در محاسبه نرخ سود بایستی مبلغ هزینه را از کل مبلغ دریافتی وام کسر کرد. در اینصورت کاهش مبلغ دریافتی بر میزان سود بانکی وام خواهد افزود.

بنابر توضحیات یاد شده با کسر هزینه های هر روزه اوراق تسه از مبلغ وام مسکن اشخاص نرخ سود موثر برای متقاضیان وام دیگر ۱۷.۵ درصد نخواهد بود.

در همین خصوص نرخ سود در ابتدای هفته برای مجردین ۲۲.۳۸ درصدمحاسبه شد و در انتهای هفته نیز حد این نرخ به ۲۲.۲۹ درصد رسید. این بازه تغییرات نرخ سود برای متاهلین نیز از ۲۲.۲۶ درصد تا  ۲۲.۱۷ درصد نوسان داشت.

همانطور که مشاهده می شود به دلیل آنکه کل حجم تغییرات قیمتی اوراق در یک هفته تنها هزار و ۶۰۰ تومان بوده است این نرخ نیز برای مجردین و متاهلین تنها حدود ۰.۱ درصد تغییر کرده است.

نکته مهم دیگر در این باره آن است که نرخ سود آنچنان دچار تغییر نشده است و در حد ۲۲ درصد ثابت مانده است.

هزینه کل وام مسکن در طول ۱۲ سال

 نرخ سود موثر به این معناست که افراد در طول ۱۲ سال معادل این سود مبلغی بیشتر از وامی که در ابتدا اخذ کرده اند را بایستی به بانک برگردانند. در همین خصوص نهایتا خالص هزینه های مجردینی که در تمامی روزهای هفته گذشته برای اخذ وام مسکن از طریق خرید اوراق تسه اقدام کرده و بایستی آن را در طول ۱۲ سال به بانک باز پرداخت کنند دامنه نوسانی موازی با نرخ سود وام مسکن داشته است. بر این اساس خالص هزینه پرداختی مجردین در روز شنبه بیست و چهارم آبان ۱۸۳ میلیون تومان بود و در انتهای هفته  ۱۸۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برآورد شد. این رقم برای متاهلین از ۳۳۹ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان به ۳۳۸ میلیون و ۷۰۰ هزارتومان رسید.

با احتساب هزینه قیمت اوراق در روز بیست و پنجم آبان ماه مشاهده می شود که هزینه وام مسکن در روز یکشنبه در بالاترین حد هفتگی خود برای مجردین و متاهل ها قرار داشته است.

اما پس از روز یکشنبه روند نزولی هزینه وام مسکن آغاز شده و در روز چهارشنبه در مقایسه با تمام روزهای هفته اخیر در کمترین میزان خود قرار داشته است.

در مرور ارقام آمار های قیمت اوراق تسه در یک ماهه اخیر مشاهده می شود که زمانی که شتاب قیمت اوراق کاهش می یاید به مرور روند قیمت اوراق نیز دچار تغییر می شود. بر همین اساس اکنون مشاهده می شود که روند کاهش قیمت اوراق شتابی کاهشی دارد.

این شتاب کاهشی قیمت اوراق ممکن است در هفته بعد پس از اندکی کاهش در هزینه اوراق، مجددا افزایشی شود.