پاتک دلار به بازار مسکن

وضعیت بازار مسکن طی دست‌کم دو سال اخیر نشان می‌دهد روند رشد تند نرخ ارز، قیمت سکه و شاخص سهام در مقاطع مختلف، در نقش محرک اصلی انتظارات تورمی در معاملات ملک باعث هیجان خرید‌های سرمایه‌ای و سفته‌بازی شده است. موج اول جهش قیمت مسکن در تهران در این دوره با منشأ شوک ارزی تقویت شد و تقریبا از نیمه پارسال تا اوایل تابستان امسال، بورس نقش بازیگردان اصلی معاملات غیرمصرفی در بازار مسکن را بازی کرد. هم‌اکنون نیز انتظارات، بار دیگر از ناحیه ارز و سکه در حال شارژ شدن است. کارشناسان اقتصادی در این مقطع، راهکار فوری برای کاهش التهابات مسکن را در افزایش نرخ سود سپرده بانکی می‌دانند. این پاتک پولی می‌تواند با جذب نقدینگی، بازار مسکن را در مسیر «رسیدن به ثبات قیمتی» قرار دهد.

درحالی‌که بازار مسکن در ماه گذشته مسیر کاهش تورم را در پیش گرفته بود، تیم تورم‌ساز نقش‌آفرین در بازار‌ها در سه هفته نخست مهر ماه این مسیر را تغییر داده است. این تیم متشکل از سه بازار ارز، سکه و سهام است که هر یک به نوعی در تشدید انتظارات تورمی در بازار مسکن طی مهر ماه ایفای نقش کرده‌اند. براساس نسخه فوری اقتصاددانان، تعدیل فوری نرخ سود بانکی می‌تواند قدری از این التهاب قیمتی دوباره در بازار مسکن بکاهد.

واکنش بازار مسکن

آمار‌های رسمی از وضعیت بازار مسکن در شهریور امسال منعکس‌کننده سقوط نرخ تورم ماهانه مسکن در پایان تابستان بود، طوری‌که این نرخ از حدود ۱۰ درصد در ماه‌های قبل از آن به حدود ۵ درصد در شهریور کاهش یافت. در ماه‌های بهار و تابستان امسال بازیگردان اصلی بازار مسکن هم از بابت هدایت‌کننده تقاضا و عرضه و هم در نقش تورم‌ساز در این بازار، بورس و به بیان دقیق‌تر روند صعودی شاخص بورس تا حوالی نیمه تابستان بود. پس از آن نیز در هر یک از ماه‌های مرداد و شهریور شاخص بورس حدود ۸ درصد افت کرد که در نتیجه، متغیر‌های بازار مسکن نیز به این موضوع واکنش نشان دادند و در شهریور ماه نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن در تهران کاهش یافت. به‌نظر می‌رسد مسیر کاهش تورم در بازار مسکن دچار چرخش شده و حرکت ماه قبل از آن به سمت ثبات را ادامه نمی‌دهد.

نبض رسمی معاملات مسکن از طریق داده‌های ثبت‌شده در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران با بررسی جزئیات قیمت و مشخصات آپارتمان‌های فروخته‌شده در ۲۰ محله شهر تهران که عمدتا در زمره محله‌های پرتقاضا دسته‌بندی می‌شوند، انجام شده است. طی این رصد که در روز بیست و دوم مهرماه انجام شد، علاوه بر محاسبه میانگین قیمت مسکن در معاملات عمده آپارتمان‌های فروخته‌شده در ۲۰ محله مذکور، منطقه ۲۲ نیز به‌عنوان یکی از کانون‌های جذب تقاضای مصرفی در بازار مسکن به‌طور جداگانه مورد بررسی قرار گرفت و میانگین قیمت آپارتمان‌های این منطقه نیز در طول سه هفته نخست مهر ماه محاسبه شده است. این سامانه البته روز گذشته از کار افتاد و از دسترس خارج شد.

به این ترتیب نبض مسکن این‌بار به شکلی متفاوت پایش شده است، چراکه عموما در گزارش‌های رسمی میانگین قیمت کل شهر یا حداکثر میانگین قیمت مناطق بیست‌ودوگانه به تفکیک اعلام می‌شد، اما این‌بار  معاملات در سطح برخی محله‌های شاخص بازار مسکن مورد مداقه و پایش قرار گرفت. البته با توجه به اینکه دامنه سنی معاملات هر محله بسیار متنوع بود، میانگین سن معاملات در هر محله متفاوت است که در جدول محاسبه قیمت‌ها ذکر نشده است.

با این حال نکته قابل‌توجه درباره سن آپارتمان‌های فروخته‌شده است که در محله‌های جنوب شهر در طول سه هفته اول پاییز، تعداد آپارتمان‌های نوساز و یکی دو سال ساخت معامله شده به شکل محسوسی بیشتر از تعداد نوساز‌های فروخته‌شده در نیمه شمالی شهر بود که نشان از فروشنده‌تر بودن سازنده‌ها در نیمه جنوبی شهر دارد. علت را نیز باید در روانه‌شدن تقاضا به محله‌های جنوبی شهر برای خرید جست‌و‌جو کرد که انگیزه سازنده‌ها برای فروش واحد‌های نوساز تکمیل شده را افزایش داده است.

این بررسی علاوه بر اینکه میانگین قیمت مسکن در محله‌های مذکور را در آخرین معاملات رسمی ثبت شده منعکس می‌کند، نشان داد که در طول سه هفته اول مهر ماه در مجموع حدود ۵ هزار و ۱۰۰ فقره معامله در تهران انجام و در سامانه رسمی رهگیری معاملات ثبت شده است. این عدد به‌تن‌هایی نشان‌دهنده کم بودن حجم معاملات و به نوعی تکرار وضعیت شهریور به لحاظ تعداد املاک مسکونی معامله شده است و بعید به‌نظر می‌رسد تا پایان این ماه حجم معاملات مسکن به بیش از ۸ تا ۹ هزار فقره برسد. در عین حال در آمار‌های رسمی بانک مرکزی که پس از اتمام دوره یک ماهه مهر منتشر خواهد شد، قطعا تعدادی از معاملات کل نیز به‌دلیل اینکه دچار اشکال تشخیص داده می‌شوند، از مقدار کل حذف خواهند شد.

به اقدام عاجل نیاز است

بررسی نبض معاملات رسمی مسکن در ۲۰ محله شهر تهران همچنین حاکی است میانگین قیمت مسکن در اغلب این محله‌های مصرفی و متوسط طی سه هفته ابتدایی پاییز امسال رشد ۳ تا ۴ درصدی داشته و در برخی محله‌ها نیز مقدار این رشد بیش از ۵ درصد بوده است؛ به این ترتیب احتمالا در پایان ماه پس از ثبت تمام معاملات انجام شده در سامانه مذکور، احتمال اینکه شاهد افزایش نرخ رشد ماهانه قیمت مسکن باشیم، وجود دارد.

در حال‌حاضر حدود دو تا سه هفته است که کارشناسان اقتصادی و حتی مرکز پژوهش‌های مجلس به سیاست‌گذار اقتصادی توصیه می‌کنند برای کنترل التهاب بازار‌های مختلف به‌ویژه بازار‌هایی همچون ارز و سکه که در تیم تورم‌ساز هفته‌های اخیر حضور دارند، اقدامی عاجل انجام دهند. این اقدام از دیدگاه اقتصاددان‌ها، «افزایش نرخ سود سپرده بانکی» است، چراکه مردم در ماه‌های اخیر با مشاهده تغییرات نزولی شاخص بورس از این بازار نیز ناامید شده‌اند و بازار پول می‌تواند مقصد خوبی برای نقدینگی سرگردان باشد.

در بهترین حالت نرخ سود واقعی سود سپرده بانکی باید مثبت شود تا اثر آن به فوریت مشهود شود؛ به این معنا که نرخ اسمی سود سپرده بانکی از نرخ تورم عمومی بیشتر شود. تورم عمومی در شهریور امسال ۴/ ۳۴ درصد بوده و این درحالی است که نرخ اسمی سود سپرده بانکی اکنون ۱۶ درصد است؛ هرچند برخی بانک‌ها به شیوه‌های مختلف سود با نرخ ۱۸ تا ۲۰ درصد را نیز به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کنند.

این فاصله معنادار بین نرخ سود سپرده بانکی و نرخ تورم باید کاهش یابد و از این رو طی دو سه هفته اخیر کارشناسان اقتصادی بسیاری به سیاست‌گذاران توصیه کرده‌اند نسبت به تعدیل (افزایش) نرخ سود بانکی متناسب با شرایط فعلی اقتصادی اقدام کنند تا از این طریق علاوه بر مهار التهاب در بازار‌های مختلف و کنترل سفته بازی، سیالیت نقدینگی نیز به نوعی کنترل شود. در ماه‌های اخیر رشد نقدینگی کشور افزایش قابل‌توجهی داشته است، طوری که این نرخ در یک سال منتهی به خرداد امسال، ۳۴ درصد بوده است.

این درحالی است که سه سال پیش میزان رشد نقدینگی در کشور زیر ۲۵ درصد بود. مقایسه این دو مقدار نشان‌دهنده افزایش شتابان حجم نقدینگی در ماه‌های اخیر است. از طرفی در کل نقدینگی کشور نیز نسبت «پول» به «شبه پول» به میزان قابل‌توجهی افزایش یافته که خود زمینه‌ساز سیالیت نقدینگی شده است؛ به این معنا که نقدینگی مدام بین بازار‌های مختلف در گردش است. سهم پول در نقدینگی کشور درحال‌حاضر ۱۹ درصد است که این مقدار بالاترین سهم از سال ۹۱ به بعد است. سهم پول از نقدینگی در سال ۹۶ زیر ۱۴ درصد بود.

اما آنچه می‌تواند در این شرایط حریف تورم ناشی از نقدینگی سیال در بازار‌های مختلف از جمله بازار مسکن شود، افزایش نرخ سود بانکی است. به توصیه کارشناسان این نرخ باید حداقل به ۲۱ تا ۲۲ درصد افزایش پیدا کند تا اثر آن در کوتاه مدت قابل مشاهده باشد. وضعیت فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد دیگر تنها یک متغیر را نمی‌توان به‌عنوان بازیگردان اصلی تغییرات در این بازار معرفی کرد. درحال‌حاضر هدایت‌کنندگان تقاضا به‌ویژه از جنس تقاضای سرمایه‌ای به بازار مسکن، یک تیم تورم‌ساز متشکل از سه عنصر هستند. این سه عنصر شامل تحولات بازار‌های ارز، سکه و بورس است که هر سه به نوعی به انتظارات تورمی در بازار مسکن دامن می‌زنند. نقش اول در این تیم تورمی را برخلاف نیمه اول امسال، بورس ایفا نمی‌کند، بلکه روی دوش «بازار ارز» است.

طی ۲۲ روز نخست مهر بازدهی ارز حدود ۱۳ درصد بوده و بازدهی سکه نیز در همین مدت ۲۳ درصد بوده است. البته بازدهی بورس در این مدت معادل ۲/ ۲ درصد منفی بوده است، اما از این بابت که سرمایه گذاران قبلی بورس به قصد تبدیل دارایی بازار سهام را ترک کرده و روانه بازار مسکن می‌شوند، در تورم مسکن نقش داشته و دارد. از طرفی سکه استعداد اینکه جای ارز را بگیرد و به پیشران تولید انتظارات تورمی در بازار مسکن تبدیل شود را دارد که این موضوع بستگی به سرعت تغییرات قیمت سکه و ارز نسبت به یکدیگر و نیز فراهم شدن یا نشدن شرایط برای جذب تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن به بازار پول دارد.

احتمال اثرگذاری فوری افزایش نرخ سود بانکی بر بازار‌های مختلف و کنترل التهابات قیمتی بسیار زیاد است چراکه «بازار پول» به‌عنوان رقیب واقعی «بازار مسکن» در دوره‌های مختلف قابل معرفی بوده است. پیش‌تر از بازار ارز نیز به‌عنوان رقیب بازار مسکن یاد می‌شد، اما در عمل طی ماه‌های اخیر مشخص شد هر اندازه که تقاضای سفته بازی در بازار ارز افزایش یافت و قیمت‌ها در این بازار را ملتهب کرد، به همان نسبت نیز در بازار مسکن انتظارات تورمی ایجاد شد و به افزایش قیمت مسکن دامن زد. اما بازار پول رقیب واقعی بازار مسکن به شمار می‌آید و در مقاطع مختلف مشخص شده که جذاب‌سازی سود سپرده بانکی زمینه‌ساز ترک بازار مسکن از سوی سرمایه‌گذاران شده و اثر آن به شکل محسوس روی حجم معاملات سرمایه‌ای مسکن و به‌دنبال آن کاهش تورم ملک، مشهود شده است.

اخیرا نیز مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی در یک گزارش کارشناسی اعلام کرد برای کاهش نسبت پول به کل نقدینگی لازم است در کوتاه مدت نرخ سود بانکی تعدیل شود که مقصود از تعدیل، افزایش نرخ سود است. طبعا در صورتی که این اقدام به‌صورت عاجل از سوی سیاست‌گذار پولی در دستور کار قرار بگیرد، اثر کنترل‌کننده آن نیز در بازار‌های مختلف مشهود خواهد شد و در بازار مسکن هم در کنار دیگر متغیر‌های موثر بر قیمت، اثرگذار خواهد بود؛ به نحوی که می‌تواند بخشی از اثر تورم ساز‌های سه‌گانه این بازار یعنی تحولات بازار ارز، سکه و بورس را خنثی کند.

تخریب بازار‌ها با سیاست پولی نادرست

بازار معاملات مسکن درحالی در شرایط رکود تورمی به سر می‌برد که ادامه حضور سرمایه‌گذاران در این بازار منجر به تداوم رشد قیمت‌ها و ناتوانی هر چه بیشتر سمت تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمان شده است. هر چند حضور تقاضای سرمایه‌ای در این بازار نیز به‌دلیل تداوم افزایش محسوس قیمت‌ها کمرنگ‌تر از ماه‌های قبل شده و دامنه خرید‌های سرمایه‌ای در بازار خرید و فروش آپارتمان کاهش یافته است، اما کارشناسان یکی از مهم‌ترین دلایل ادامه رشد محسوس قیمت مسکن به‌رغم کاهش تعداد معاملات و حجم تقاضا را شناسایی بازار مسکن از سوی متقاضیان سرمایه‌ای به‌عنوان یک بازار کم‌ریسک و ورود به آن می‌دانند.

در ماه‌های اخیر آن دسته از سرمایه‌گذارانی که تمایل به پذیرش ریسک سرمایه‌گذاری در بازار‌های سهام، ارز و طلا نداشتند سرمایه‌های خود را به بازار مسکن وارد کرده و در این بازار اقدام به خرید آپارتمان کردند. این درحالی است که به‌دلیل پایین بودن نرخ بهره بانکی عملا بازار پول به‌عنوان یک بازار ایمن به لحاظ ریسک سرمایه‌گذاری از رقابت با بازار مسکن خارج شد و تمایل به سرمایه‌گذاری در آن نسبت به دوره‌های قبل به کمترین حد خود رسید.

با این حال، کارشناسان در شرایط فعلی یکی از راهکار‌های موثر در ساماندهی بازار مسکن و کنترل روند رشد قیمت‌ها در این بازار را کاهش تقاضای سرمایه‌ای از طریق واقعی‌سازی نرخ سود سپرده‌های بانکی متناسب با شرایط فعلی و جذب سرمایه‌ها به بازار پول به‌عنوان رقیب بازار مسکن عنوان می‌کنند. به اعتقاد آن‌ها در شرایطی که هم اکنون نرخ بهره واقعی در بازار پول (تفاضل نرخ اسمی سود سپرده‌های بانکی از نرخ تورم) عملا منفی است و این بازار برای سرمایه‌گذاران فاقد جذابیت است وقت آن رسیده است که سیاست‌گذار پولی نسبت به اصلاح و واقعی‌سازی نرخ بهره بانکی اقدام کند.

غلامرضا سلامی، کارشناس و صاحب‌نظر مسکن با تایید این موضوع  اعلام کرد: هم اکنون نرخ سود سپرده‌های بانکی حدود یک‌دوم نرخ تورم است و این موضوع به لحاظ کارشناسی به آشفتگی سایر بازار‌های اقتصادی دامن می‌زند. به گفته وی در چنین شرایطی و درحالی که نرخ سود سپرده‌های بانکی عملا کمتر از نرخ تورم عمومی است و با فاصله قابل‌توجه از آن قرار دارد، مردم نیز سرمایه‌های خود را از سپرده‌های بلند‌مدت نزد شبکه بانکی برداشت کرده و به سایر بازار‌های اقتصادی انتقال می‌دهند یا صرف خرید کالا‌های بادوام مانند خودرو می‌کنند.

سلامی تاکید کرد: این موضوع منجر به هجوم نقدینگی به سمت بازار‌ها از جمله بازار مسکن می‌شود و می‌توان گفت یکی از مهم‌ترین دلایل نابسامانی‌ها و نوسانات قیمتی در این بازار‌ها از جمله بازار مسکن سیاست‌های پولی اشتباه است که باید هرچه سریع‌تر اصلاح شود. وی با بیان اینکه سیاست‌گذار پولی در دوره‌ای به‌منظور نجات برخی بانک‌ها از ورشکستگی اقدام به پایین نگه داشتن نرخ بهره بانکی کرد، خاطرنشان کرد: شاید این سیاست در دوره‌ای به‌صورت موقت این هدف را محقق کرده باشد، اما در بلند‌مدت سایر بازار‌ها را تخریب می‌کند و سیل نقدینگی‌های مهار نشده را به سمت بازار‌های اقتصادی هدایت می‌کند.

سلامی با تاکید بر اینکه اقدام شبکه بانکی برای افزایش نرخ سود بانکی نیز نیازمند در نظر گرفتن ملاحظات خاص است، خاطرنشان کرد: لازم است راهکاری به‌منظور هدایت سرمایه‌های جذب شده به شبکه بانکی پس از افزایش نرخ سود سپرده‌ها در نظر گرفته شود تا از محل سپرده‌های جذب شده و هدایت آن‌ها به سمت تولید و صنایع داخلی، بانک‌ها موفق به کسب درآمد به‌منظور ایجاد توانایی برای پرداخت سود‌های تعهد شده به سپرده‌گذاران شوند.

سود بانکی واقعی شود

فردین یزدانی، کارشناس مسکن نیز در این باره معتقد است نرخ‌های فعلی مربوط به سود سپرده‌های بانکی به هیچ‌وجه با واقعیت امروز اقتصاد کشور همخوانی ندارد و لازم است از سوی سیاست‌گذار پولی مورد بازنگری قرار بگیرد. وی پایین نگه داشتن نرخ سود سپرده‌های بانکی در شرایطی که تورم عمومی حدود دو برابر نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌هاست را یکی از عوامل موثر در جاری شدن مداوم نقدینگی بین بازار‌ها و ایجاد آشفتگی در بازار‌ها اعلام کرد و گفت: در چنین شرایطی سرمایه‌های مردم از حالت سپرده‌های مدت‌دار به سپرده‌های کوتاه‌مدت و حساب‌های جاری تبدیل شده و نابسامانی در سایر بازار‌ها را دامن می‌زند. وی با بیان اینکه شاید افزایش نرخ سود سپرده بانکی تنها راهکار ساماندهی بازار مسکن و سایر بازار‌ها نباشد، افزود: با این حال این اقدام به‌طور قطع روند‌های نابسامان فعلی در بازار‌ها را تخفیف می‌دهد.

یزدانی تاکید کرد: نباید این موضوع را نادیده گرفت که افزایش نرخ سود سپرده‌های بانکی از یک زاویه می‌تواند برای شبکه بانکی نیز دربردارنده مشکلاتی باشد؛ بنابراین باید نرخ سود سپرده‌های بانکی با در نظر گرفتن واقعیت‌های اقتصادی به‌گونه‌ای افزایش یابد که شبکه بانکی به‌دلیل پرداخت نرخ‌های بالاتر سود با کسری مواجه نشود. از سوی دیگر میزان افزایش نرخ سود سپرده‌ها باید معنادار و اثرگذار باشد و افزایش‌های جزئی و اندک درحد یک تا دو واحد درصد عملا اثری در جذب سپرده به بازار پول در شرایط فعلی نخواهد داشت.

وی افزود: محاسبه و تخمین میزان مناسب برای افزایش سود سپرده‌های بانکی در شرایط فعلی یک امر کارشناسی است که باید از سوی کارشناسان پولی و بانکی اعلام شود، اما آنچه مسلم است اینکه با توجه به صعود شدید قیمت‌ها در بازار مسکن، ارز، طلا و بورس لازم است بازار پول نیز با تحولات اقتصادی همگام (تعدیل نرخ بازدهی) شده و سیاست‌های مناسب در این زمینه به‌منظور جذب و جمع‌آوری نقدینگی‌های سرگردان و هدایت آن‌ها به سمت شبکه بانکی و حمایت از تولید و صنعت اعمال شود.