منتظر ریزش قیمت مسکن باشیم؟

بازار مسکن یکی از مهم ترین بخش های اقتصادی کشور به شمار می رود که در چند سال گذشته با چالش های مهم و مشکلاتی از جمله کاهش تولید و افزایش قیمت روبه رو شده است و همین امر باعث شده قدرت خرید مسکن در بین بسیاری از متقاضیان بسیار کمتر شود.

نوسازی بافت های فرسوده، تکمیل واحدهای مسکن مهر، تکمیل ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکن ملی، افزایش وام خرید، تولید مسکن و استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی همگی اهمیت مسکن در رشد اقتصادی را نشان می دهند.

بررسی های آماری در خصوص شاخص های بخش مسکن حاکی از این است که این بخش، سهم قابل توجهی در اقتصاد خانوار و شاخص های کلان اقتصادی دارد به گونه ای که حدود ۲۰ درصد از تولید ناخالص داخلی و حدود ۱۳ درصد از اشتغال کشور مربوط به بخش مسکن است.

داشتن مسکن مناسب همواره یکی از دغدغه های خانوارها در ایران بوده که منجر به افزایش کرامت انسانی و همچنین منجر به تسهیل در شرایط ازدواج  می شود.

در هیچ جای دنیا  بهبود مسکن و شهرسازی بدون استفاده از ابزارهای تأمین مالی، مالیاتی، فرهنگ سازی، محدودیت ها و فرصت های قانونی انجام نشده  و تجربه نشان داده که برای حل مشکلات اساسی مسکن باید نگاه فرا بخشی به این موضوع از منظر حکمرانی مسکن داشته باشیم.

وضعیت کنونی بازار مسکن به چه شکل است؟

طبق بررسی های صورت گرفته در حال حاضر مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده و دیگر نیاز واقعی افراد به مسکن تنها مولفه تعیین کننده در این حوزه نیست.

از سوی دیگر نسبت خانه های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور ١١ درصد است که نشان می دهد از هر ١٠ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است.

کاهش تولید سالیانه مسکن از متوسط ٧٧٠ هزار واحد در سال ١٣٩٢ به متوسط سالیانه حدود ۴٠٠ هزار واحد جای بسی تامل دارد.

عدم تأمین نیاز سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی در کل کشور  طی سال های ۹۶  تا کنون ،کاهش  پوشش دهی تسهیلات بانکی از هزینه مسکن و سهم بسیار کم بخش مسکن از تسهیلات بانکی  و افزایش شاخص طول دوره انتظار مسکن از سال از ١٥ سال به ٣١ سال و همچنین  افزایش سهم مسکن از سبد هزینه خانوار در سال های ١٣٧١ تا ١٣٩٩ از ٢٨درصد به ٣٧ درصد، افزایش سهم مستأجران شهری طی سال های۶۵ تا ۹۵ از ١٨ درصد به ٣٧ درصد از جمله مواردی است که باید در این دوره به تمامی این بخش ها نگاه ویژه ای شود.

براساس این گزارش برای بهبود وضعیت کنونی بخش مسکن باید همکاری تمامی بخش ها در دستور کار قرار گیرد، از سوی دیگر استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی از جمله سازندگان و انبوه سازان هم باید در این دوره بیش از گذشته اجرایی شود.

در حال حاضر بهبود وضعیت بازار اجاره و کاهش و یا حداقل تثبیت قیمت مسکن از مهم ترین دغدغه های حوزه مسکن برای بسیاری از خریداران خانه در کشور است.

استفاده از ظرفیت های بخش خصوصی در این دوره مشکل گشای بخش مسکن

فرشید پورحاجت دبیر کانون انبوه سازان مسکن با بیان اینکه تمامی برنامه و راهبردهای وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی را مطالعه کرده ام، گفت: امیدوارم برنامه و شعارهایی که  قاسمی در خصوص وضعیت بازار مسکن ارائه کرده است، تنها در حد شعار باقی نماند و بتواند در طول ۴ سال آنها را اجرایی کند.

او ادامه داد: متاسفانه دولت گذشته در حوزه مسکن و شهرسازی نتوانست چندان از ظرفیت های بخش خصوصی استفاده کند که همین امر خود باعث وارد شدن آسیب زیادی به بخش مسکن کشور شد، بنابراین باید در این دولت وزیر راه و شهرسازی برای بهبود وضعیت بازار مسکن از توانمندی های بخش خصوصی استفاده کند.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان توضیح داد: وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی تاکنون همانند سایر وزرا جلسه و یا هم اندیشی با بخش خصوصی در این مدت نداشت که این خود یکی از نگرانی های بخش خصوصی به شمار می رود، بنابراین امیدواریم در این دوره وزیر راه و شهرسازی جلسات مداومی با بخش خصوصی داشته باشد و از سوی دیگر حتما باید قانون بهبود فضای کسب و کار را برای سازندگان تسهیل کند‌‌.

پورحاجت در ادامه مهم ترین راهکارهای ساماندهی بازار مسکن را افزایش عرضه دانست و گفت: امیدواریم رستم قاسمی در صورت اخذ رای اعتماد از مجلس بتواند در حوزه ساخت و ساز تحول ایجاد کند.

او گفت: البته تجربه ثابت کرده دولت توان اجرای پروژه‌های مسکونی را ندارد و باید از بخش خصوصی استفاده کند و سیاست های رقابتی در حوزه بازار مسکن به طور خاص بسته‌های خدمت را به شکل متنوع ارائه کند تا با احداث سالانه یک میلیون واحد، بازار مسکن مقداری کنترل شود.

دبیر کانون سراسری انبوه‌ سازان بیان کرد: با توجه به تجربه گذشته در حوزه وزارت، بخش عمرانی کشور و ارتباط خوب با بخش خصوصی از سوی وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی، شرایط بهتری برای بخش مسکن کشور رقم خواهد خورد. بخشی از مشکلات مسکن به قوانین دست و پا گیر مربوط است که باید در جهت بهبود کسب و کار رفع شود.

پورحاجت با بیان اینکه با توجه به سابقه وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در صورت رای اعتماد مجلس به او، می‌توانیم باب همکاری وزارت راه و شهرسازی را سریع باز کنیم، یادآور شد: رئیس‌جمهور وعده ساخت سالانه یک میلیون مسکن را داده و بخش خصوصی و به طور خاص مجموعه انبوه سازان این توان و پتانسیل را دارند در کنار دولت عقب‌ماندگی بخش مسکن را جبران کنند.

او افزود: امیدوارم وزیر پیشنهادی اعتماد بخش خصوصی را جلب کند تا شرایط بهتری برای بخش مسکن و ساختمان کشور رقم بخورد.

جلوگیری از بروکراسی های وقت گیر بازار مسکن را به ثبات می رساند

همچنین شهاب سعادت نژاد رئیس انجمن سازندگان بخش مسکن گفت: سازندگان دارای صلاحیت و انبوه سازان تابع برنامه ها و اقدامات وزارت راه و شهرسازی هستند اما باید ساخت مسکن در شهر‌ها مطابق قانون توسط افراد و شرکت‌های دارای صلاحیت که این صلاحیت را خود وزارت راه و شهرسازی مطابق قانون داده است، ساخته شود.

رئیس انجمن سازندگان مسکن و ساختمان شهر تهران با بیان اینکه کار ساخت مسکن  توسط افراد و شرکت‌های دارای صلاحیت علاوه بر بالا بردن عمر و کیفیت ساختمان‌ها می تواند از جان و مال خریداران ساختمان‌ها نیز محافظت کند، افزود:  با ورود افراد دارای صلاحیت شاهد تخریب‌ها و ریزش‌های و حوادث ساختمانی کمتری خواهیم بود.

سعادت نژاد با اشاره به اینکه وزارت راه و شهرسازی با همکاری وزارت کشور نباید اجازه دهند که ساختمان‌های با کیفیت پایین و ناایمن توسط افراد غیر متخصص ساخته شوند، ادامه داد: در صورتی که  حمایت‌های لازم از بخش خصوصی انجام شود و موانع سر راه تولید مصالح و ساختار شرکت‌ها و افراد دارای صلاحیت، برداشته شود، شاهد افزایش ساخت و ساز با کیفیت خواهیم بود.

او تاکید کرد: در صورتی که صدور مجوزات لازم و تحویل زمین به سرعت و بدون معارض به سازندگان و انبوه سازان انجام شود، این بخش می‌تواند کمک بزرگی در تامین مسکن با کیفیت و استاندارد و مقاوم باشد و در کنار وزارت راه و شهرسازی  به عنوان یک بازوی کمکی عمل کند.

رئیس انجمن سازندگان شهر تهران تصریح کرد: اجرای چنین برنامه و اقداماتی می تواند باعث شود که مردم و مصرف کنندگان نهایی در خانه‌هایی ایمن و با کیفیت و طول عمر بالا و قیمتی مناسب قرار گیرند.

او یادآور شد: حضور  وزرای کارآمد و قوی در وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور و همچنین داشتن پویایی بدنه وزارت و جلوگیری از بروکراسی‌های وقت گیر باعث می شود، همکاری‌های تازه و خوبی با بخش خصوصی انجام شود تا شاهد ساختمان‌های مقاوم با تعداد بالا و قیمتی مناسب در کل کشور  باشیم.

مسکن استیجاری را عملیاتی کنند

حسن محتشم کارشناس حوزه مسکن گفت: اگر دولت جدید بتواند امسال قیمت خانه و اجاره را افزایش ندهد، می‌توانیم بگوییم میزان تورم اجاره کاهش پیدا خواهد کرد.

او ادامه داد: قیمت گذاری بهتر است بر اساس عرضه و تقاضا باشد اگر قیمت گذاری دستوری باشد در کوتاه مدت شاید بتواند تا حدودی  مؤثر باشد ولی در بلند مدت جواب منفی خواهد داشت.

محتشم درباره  راهکارها برای حل مشکل اجاره مسکن توضیح داد: دولت می‌تواند تسهیلاتی را به سازندگان مسکن بدهد که بتوانند برای اجاره قیمت متعادل تری را ارائه دهند، نمی‌شود قیمت مسکن افزایش پیدا کند و اجاره ثابت بماند. یکی از راهکارهایی که دولت می‌تواند  در خصوص کنترل نرخ اجاره  انجام دهد ساخت و احداث مسکن‌‌های اجاره‌ای است که دولت با کمک شهرداری ها و بخش خصوصی می‌تواند بسازد و  در اجاره آن ها نظارت مستقیم داشته باشد. با این روش می توان قیمت اجاره را تا حدودی کنترل  و مدیریت کرد.

این کارشناس مسکن درباره تاثیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی توضیح داد: دولت  با اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشخص نیست تا چه میزان بتواند نقش خود را به منظور پایین آوردن و یا کنترل نرخ اجاره اعمال کند؛ چون اجرای این قانون ممکن  است ابتدا و در کوتاه مدت موجب عرضه واحد های خالی به بازار شود اما این موضوع مطمئنا در تولید مسکن اثر منفی داشته و در بلند مدت برخلاف هدف تعیین شده اثر خود را نمایان می‌کند. البته  برخی از صاحبان این مسکن ها به دلیل اینکه می‌ترسند مشمول جریمه شوند، می‌توانند در زمینه عرضه کمک کنند و موثر واقع شوند ولی این تاثیر مقطعی خواهد بود.

برنامه های پیشنهادی رستم قاسمی چیست؟

بر اساس این گزارش رستم قاسمی وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی تاکنون برنامه هایی را در خصوص بهبود وضعیت بازار مسکن ارائه کرده است که امیدواریم در طول این مدت بتواند این برنامه ها را به مرحله اجرایی برساند.

رستم قاسمی  وزیر پیشنهادی با اشاره به وضعیت نامناسب بازار مسکن در کشور به کاهش حدود ۴۰۰ هزار واحدی ساخت مسکن طی هشت سال گذشته، کاهش پوشش دهی تسهیلات بانکی از هزینه مسکن و سهم بسیار کم بخش مسکن از تسهیلات بانکی حدود ۵ درصد در سال ۹۹  اشاره کرده است.

همچنین در بخش اقدامات پیشران در حوزه مسکن و شهرسازی اجرای چند برنامه از جمله سند ملی آمایش سرزمینی،‌ تکمیل و به‌روزرسانی سامان املاک و اسکان، همکاری با قوه قضاییه در جهت تکمیل و به روز رسانی طرح ملی حدنگاری، اولویت روستاها و شهرهای کوچک و متوسط در فرآیند عرضه زمین و مسکن و ...تاکید شده است.

براساس این گزارش در حال حاضر بازار مسکن تشنه مدیریت و افزایش تولید است. امید است در این دوره دولت بتواند با حمایت از بخش خصوصی و افزایش عرضه، جان دوباره ای به آن بخشد.