بازار مسکن تهران در اوج آشفتگی | زمان فروش خانه است؟

در آخرین ماه شهریور، بازار معاملات مسکن بر اساس «گزارش‌های واسطه‌های ملکی» و «تحلیل قیمت‌های پیشنهادی»، شاهد دو عنصر غایب بود: «هیجان قیمتی و رفتاری». نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت معاملات فروش آپارتمان در بازار مسکن تهران در شهریور نشان می‌دهد که متوسط «قیمت پیشنهادی» در فایل‌های عرضه‌شده به بازار به ۸۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسید که حدود ۲ درصد نسبت به «قیمت پیشنهادی» فایل‌های مرداد افزایش داشته است.

این میزان تغییر مثبت، شبیه تغییرات ماه‌‌‌های قبل همین قیمت یعنی «قیمت پیشنهادی» است (بانک مرکزی هنوز گزارش رسمی از تغییرات قیمت قطعی آپارتمان در شهریور را اعلام نکرده است). اتفاقات ماه گذشته در بازار مسکن تهران را می‌توان در ۸ سرفصل روایت کرد، اما خلاصه این کارنامه حکایت از «آرامش نسبی در رفتار تقاضای خرید و همچنین ریزنوسان قیمت‌ها» دارد.

رشد ۲درصدی قیمت طی یک ماه در مقایسه با رشد‌‌‌های ماهانه نزدیک به ۵ درصدی در سال گذشته، بیانگر اثر آرامش معاملاتی روی نبض قیمت مسکن است. آن‌طور که واسطه‌‌‌های بازار ملک اعلام می‌کنند، در ماه گذشته دو فاکتور اقتصادی و سیاسی، نقش محسوس در رفتار معامله‌‌‌گران در این بازار داشت. این دو شامل «نرخ سود بانکی» و «انتخابات آمریکا» است. خریداران سرمایه‌‌‌ای ملک، به شکل تاریخی و البته معنادار، بازار رقیب مسکن برای کسب عایدی را «سپرده‌‌‌های بانکی» می‌‌‌دانند. طی دوره‌‌‌های گذشته هر زمان نرخ سود بانکی در سطح مناسب یا نسبتا مناسبی در مقایسه با تورم عمومی قرار داشت، سپرده‌‌‌گذاری به نوعی سپر ورود سرمایه (پول) به بازار ملک عمل کرد.

طی ۶ ماه گذشته از سال‌جاری، بازدهی بازار پول با نرخ ۱۵‌درصد در رتبه اول بازارها قرار گرفت و در سمت مقابل، بازارهایی مثل دلار که طی سال‌های اخیر جهش‌‌‌های مکرر و رشد‌‌‌های بالای قیمت را به خود دید، از رشد قیمت کمتری برخوردار شدند. همچنین بازدهی بازار مسکن در همین مدت گذشته از ۱۴۰۲ نیز از سود بانکی کمتر بوده است. به این ترتیب، در حال حاضر مطابق رفتار قدیمی و بازدهی نسبتا مناسب بازار پول، «ورود تقاضای سرمایه‌‌‌ای به بازار معاملات مسکن تهران» نسبت به سال گذشته، کمتر بوده است. معاملاتی که توسط واسطه‌‌‌های بازار مسکن در تهران طی ماه گذشته انجام شده است بر اساس تحقیقات میدانی از برخی مناطق غرب و جنوب پایتخت، بعضا تا ۴۰‌درصد نسبت به سال گذشته کاهش داشته است یا در برخی محله‌‌‌ها نزدیک به حجم فروش در تابستان پارسال گزارش می‌شود.

حتی اگر کل آمار فروش واحد مسکونی در کارنامه رسمی بازار مسکن شهریور، به میزان مدت مشابه در سال گذشته باشد، حجم معاملات در کف تاریخی خود قرار دارد و همچنان «رکود سنگین» تایید می‌شود. «انتخابات آمریکا» به عنوان فاکتور دوم در مقابل «سود بانکی» در رفتار معامله‌‌‌گران بازار مسکن اثر گذاشته است. گروهی در این بازار تصور «ریسک ترامپی» را دارند و با نگاه به معادلات بازار در دوره ترامپ، اقدام به خرید می‌کنند.

جنس این گروه از تقاضا البته «مصرفی از نوع تبدیل آپارتمان» است. با این حال، بر اساس تحلیلی که واسطه‌‌‌های بازار مسکن ارائه کردند، فضای ذهنی بازیگران حاضر در صحنه معاملات، چشم‌‌‌انداز قیمت آپارتمان را غیرجهشی می‌‌‌داند و این نگاه فعلا در عمده مناطق شهر حاکم است. از آنجا که «معضل نقدینگی» در سال‌های گذشته، شاخص مشترک اکثر خریداران در بازارهای مختلف دارایی به‌ویژه بازار مسکن و پس ‌‌‌از آن بازار خودرو بوده است و این «نبود پول نقد در دسترس مشتری» در شهریور نیز کاملا در بازار ملک خودنمایی کرده، اثر آن به نفع «اقلیت دست به نقد» تمام شد.

ماه گذشته فروشنده‌‌‌های مصمم به فروش آپارتمان در تهران، مقابل «خریداران دارای بودجه کامل» حاضر شدند ۵ تا ۷‌درصد روی آخرین «قیمت اعلامی (پیشنهادی) خود» تخفیف دهند. هر چند تعداد این مدل معاملات‌، با توجه به مقیاس تحقیقات میدانی ‌قابل سنجش نیست اما نمونه‌‌‌هایی از نرمش فروشنده‌‌‌ها مقابل خریداران آپارتمان در مناطقی از تهران گزارش شده است. آنچه باعث «تخفیف قیمت به‌خاطر پول نقد» در بازار مسکن شده است به «معاملات سریالی و البته فرسایشی» برمی‌‌‌گردد. بیش از ۵ سال است افراد با سطوح مختلف سرمایه و دارایی از دلار گرفته تا سکه تا سهام و...، «تا لحظه انجام معامله» عملیات تبدیل دارایی انجام نمی‌‌‌دهند تا مبادا از «تورم عمومی» و «رشد قیمت دارایی در اختیارشان» جا بمانند. در ماه‌‌‌های اخیر نیز این «ترس» به‌رغم ثبات نسبی قیمت در همه بازارها، وجود داشته است.

در این حالت، فروشنده آپارتمان که در هفته‌‌‌های اخیر عمدتا از جنس مصرف‌کننده بوده، خود قصد خرید آپارتمان داشته و سمت مقابلش نیز از همین گروه بوده است. این مدل خرید و فروش آپارتمان، برای دو طرف «ریسک‌‌‌هایی» دارد و فرآیند زمانی معامله ملک را به شکل طولانی، پیچیده می‌کند. در نتیجه این مخاطرات است که «خریدار دارای بودجه کافی نقد» برای فروشنده یک آپارتمان، مزیت می‌شود. در ماه گذشته صحنه معاملات ملک شاهد «لغو جلسات عقد قرارداد» هم بود. بخشی از لغو قرارها حالت دومینویی داشته به این معنا که فروشنده، در پی لغو قراری که در قالب خریدار توسط فروشنده دیگری صورت گرفته، مجبور به به‌هم‌‌‌زدن توافق اولیه شده است. در واقع بخشی از «انصراف از قیمت» توافقی بوده است. در روزهای آینده گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در ماه شهریور توسط بانک مرکزی منتشر خواهد شد و «تغییرات دقیق» سطح قیمت قطعی مشخص می‌شود و مورد بررسی قرار خواهد گرفت.