الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و فروش ملک از طریق اعطای وکالت

بخش گسترده ای از اختلافات و دعاوی میان اشخاص ناشی از عقد بیع است که قلمرو وسیعی از اعمال حقوقی را تحت سیطره خود گرفته است و املاک نیز همیشه ارزشمندترین بخش دارایی اشخاص محسوب می شوند؛ به همین علت است که دعاوی راجع به بیع املاک، منشاء بیشترین دعاوی موجود در محاکم دادگستری است. اهم دعاوی و موضوعات حقوقی در باب خرید و فروش املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت و وکالت در فروش ملک است.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

وفق ماده 46 قانون ثبت اسناد و املاک کشور، ثبت عقود راجع به عین و منفعت املاکی که دارای سابقه ثبتی بوده و برای آنها سند رسمی صادر شده باشد، اجباری است. فروشنده موظف است با حضور در دفاتر اسناد رسمی، تشریفات ثبت انتقال مالکیت را به عمل بیاورد، در غیر این صورت، خریدار می تواند ضمن تنظیم و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت   ، فروشنده را مجبور به ایفاء تکالیف قانونی خود نماید. این تکلیفی است که قانون بر عهده فروشنده قرار داده و توافق بر خلاف آن، رافع مسئولیت فروشنده نخواهد بود.

مبنای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

خواهان در این دعوا می بایست اثبات وقوع بیع به نحو قانونی را نزد دادگاه اثبات نماید. خواهان غالبا با ارائه مبایعه نامه عادی، وقوع بیع را به اثبات می رساند. در صورتی که مبایعه نامه، قولنامه یا سند عادی دیگری مشعر بر وقوع بیع در اختیار خواهان نباشد، وی می بایست با بهره گیری از سایر ادله اثبات کند که بیع و شراء، قطعا و جزما میان او و خوانده واقع شده است.

مقدمات ضروری برای تنظیم سند رسمی انتقال

برای تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک، اخذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، مفاصا حساب مالیاتی و مفاصا حساب تامین اجتماعی ضرورت دارد.

تاثیر عدم پرداخت ثمن در  تنظیم سند رسمی انتقال

ضرورتی ندارد که پرداخت ثمن از سوی خریدار مقدم بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت باشد و دادگاه نیز نمی تواند پذیرش دعوای خواهان را موکول به تودیع ثمن از سوی او نماید؛ مگر آنکه خلاف این امر مورد توافق طرفین باشد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک مرهونه

فروش ملک در رهن منوط به فک رهن یا اخذ رضایت مرتهن است؛ فلذا دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد املاک در رهن مسموع نمی باشد.

در مورد تقاضای رسیدگی توامان به خواسته های الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ضمن دادخواست واحد اختلاف نظر وجود دارد. گروهی قائل به امکان رسیدگی به چنین دادخواستی بوده و اعلام می دارند دادگاه ابتدا به خواسته الزام به فک رهن رسیدگی نموده و پس از تعیین تکلیف در این مورد، الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و انجام تشریفات انتقال را مورد رسیدگی قرار می دهد. در مقابل گروهی معتقدند امکان رسیدگی توامان در مورد این دو خواسته وجود نداشته و رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت منوط به اجرای حکم دادگاه در مورد فک رهن است.

اداره حقوقی قوه قضائیه در این زمینه چنین اظهار نظر کرده است که رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال در مورد ملکی که در رهن باشد بلامانع است، اما اجرای رای منوط به فک رهن است. بنابراین اداره حقوقی قوه قضائیه در رهن بودن ملک را مانع استماع دعوا نمیداند بلکه آن را مانع اجرای رای میداند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی  انتقال مالکیت در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی

همانطور که توضیح آن گذشت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی صرفا در مورد املاکی قابلیت طرح دارد که پیشتر در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده و دارای سند رسمی باشند و در مورد املاکی که تا کنون در دفاتر ثبت اسناد و املاک به ثبت نرسیده و سند رسمی برای آن صادر نشده مسموع نیست. شخصی که مدعی مالکیت این قبیل املاک باشد می تواند با طرح دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ بیع و پس از صدور رای مطابق با خواسته این دعاوی، تقاضای صدور سند رسمی مالکیت نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اعیانی

در صورتی که مالک عرصه متفاوت از مالک اعیانی باشد و اعیانی به صورت مستقل از عرصه به فروش برسد و فروشنده طوعا نسبت به تنظیم سند رسمی انتقال اقدام نکند، خریدار می تواند الزام او به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت اعیانی را از دادگاه تقاضا نماید.

مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در تنظیم سند رسمی

در صورت تعلل فروشنده در تنظیم سند رسمی، خریدار می تواند خسارت تاخیر در انجام تعهد را نیز ضمن دادخواست خود مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت مطالبه نماید. اگر در این مورد وجه التزام قراردادی تعیین شده باشد، خواهان مکی تواند وجه التزام را مطالبه کند.

نکته کلیدی در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت

توجه به این نکته ضروری است که خوانده اصلی این دعوا، شخصی است که ملک به نام او در دفتر ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده، اما در صورتی که خواهان، ملک را از شخصی غیر از مالک رسمی خریده باشد، نام این شخص نیز باید به عنوان خوانده  در دادخواست قید شود. به طور کلی، همه ایادی که میان خواهان و مالک رسمی ملک وجود دارد باید خوانده دعوا قرار بگیرند.

وکالت در فروش ملک

ممکن است مالک به جهات مختلف، اختیار فروش ملک خود را به موجب وکالتنامه رسمی به دیگری اعطا نماید. وکیل در فروش معمولا همان خریدار ملک است که به موجب این وکالتنامه به نیابت از مالک رسمی، تشریفات انتقال قطعی ملک را به عمل می آورد. در این صورت خریدار، اختیارات لازم برای تنظیم سند رسمی را دارا می باشد و اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت منتفی خواهد شد.

انعقاد معامله با خود از سوی وکیل در فروش

در صورتی که وکیل در فروش، خریدار ملک نباشد، می تواند اصالتا ملک را خریداری نماید؛ مگر آنکه معامله با خود به موجب قانون یا تصریح موکل ممنوع شده باشد. رویه عملی دفاتر اسناد رسمی بر این است که اذن صریح موکل را برای ثبت معامله با خود الزامی می دانند.

انحلال وکالت در فروش

عزل یا استعفای وکیل، فوت یا حجر هر یک از طرفین، اقاله، انقضاء مدت، ورشکستگی موکل و از بین رفتن موضوع وکالت از اسباب انحلال وکالت در فروش ملک هستند.

ابطال وکالت در فروش

برخی عوامل منجر به ابطال وکالتنامه فروش می شود که اهم این موارد به شرح ذیل است:

• استعفای وکیل،
• فوت یا حجر هر یک از طرفین،
• از بین رفتن موضوع وکالت،
• عدم رعایت مصلحت و غبطه موکل،
• خروج وکیل از حدود اختیارات خود،
• ابطال مبایعه نامه که منشاء اعطای وکالت بوده است.

رسیدگی به دعوای ابطال وکالتنامه فروش در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده قرار داشته و اجرای حکم صادره نیازمند صدور اجرائیه نمی باشد.

موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با ارائه خدمات تخصصی در زمینه دعاوی ملکی و با بهره گیری از تجارب ارزشمند وکلای مجرب و متعهد، آماده ارائه خدمات حقوقی از قبیل مشاوره حقوقی و قبول وکالت در دعاوی ملکی است