رشد بازار مسکن متوقف شده است؟

رشد ۱۱ درصدی ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران در دومین ماه از سال ۱۳۹۹ این سوال را در ذهن بسیاری از متقاضیان ایجاد کرده که آیا روند کنونی ادامه خواهد داشت یا خیر.

اردیبهشت از ماه‌های پرمعامله است

ابتدا به ساکن باید این موضوع را در نظر گرفت که معمولاً ماه‌های اردیبهشت، شهریور و اسفند، بازه‌های زمانی پر معامله در بازار مسکن محسوب می‌شوند؛ هر چند در بعضی سال‌ها با توجه به شرایط اقتصادی و تاثیرگذاری بازارهای رقیب، بازه‌های سنتی رونق مسکن تغییر کرده است.

اردیبهشت ۱۳۹۹ بر اساس اعلام بانک مرکزی، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل ۱۱ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۳.۹ درصد رشد نشان داد. تعداد معاملات نیز ۱۱ هزار و ۳۱۰ فقره بود که نسبت به فروردین امسال ۸۰۹ درصد افزایش و نسبت به اردیبهشت پارسال ۶.۷ درصد کاهش یافت.

با این حال آمار نشان می‌دهد نرخ رشد ماهیانه قیمت، تفاوت معناداری با رشد ماهیانه اردیبهشت سال‌های گذشته ندارد.

از سوی دیگر مقایسه میزان افزایش قیمت مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت دوساله اخیر حاکی از آن است که رشد سالیانه قیمت به کمترین میزان خود در دو سال گذشته رسیده است. اردیبهشت ۱۳۹۷ تورم نقطه به نقطه مسکن در شهر تهران ۳۴.۸ درصد بود. اردیبهشت ۱۳۹۸ این عدد با رشد معنی داری به ۱۱۲ درصد رسید و تورم بازار مسکن در پایتخت طی اردیبهشت ۱۳۹۹ عدد ۳۳.۹ درصد را نشان می‌دهد.

افت ۴۱ درصدی معاملات نسبت به دو سال قبل

معاملات نیز طی دو سال گذشته روند کاهشی داشته است؛ به طوری که در اردیبهشت ۱۳۹۷ بالغ بر ۱۹ هزار و ۱۰۷ معامله، اردیبهشت ۱۳۹۸ تعداد ۱۲ هزار و ۱۲۸ قرارداد خرید و فروش و اردیبهشت ۱۳۹۹ بالغ بر ۱۱ هزار و ۳۱۰ معامله مسکن در شهر تهران انجام شده که معاملات امسال نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۷ درصد و نسبت به دو سال قبل ۴۱ درصد کاهش یافته است.

رشد قیمت در مناطق کم تقاضا

نبض منطقه‌ای معاملات ملک پایتخت در اردیبهشت ماه ۱۳۹۹ حاکی از آن است که بالاترین رشد ماهیانه قیمت به میزان ۲۵.۷ درصد به منطقه ۶ تعلق داشته که جزو ۱۰ منطقه پر تقاضای تهران محسوب نمی‌شود. پس از آن بیشترین رشد قیمت به ترتیب در منطقه ۱۶ به میزان ۲۳ درصد، منطقه ۷ بالغ بر ۱۹.۷ درصد، منطقه ۱۴ به میزان ۱۴.۴ درصد، منطقه ۱۲ بالغ بر ۱۴.۱ درصد، منطقه ۳ به میزان ۱۳.۳ درصد، منطقه ۵ بالغ بر ۱۳.۲ درصد، منطقه ۲۱ به میزان ۱۲.۷ درصد، منطقه ۱۷ بالغ بر ۱۲.۶ درصد و منطقه ۱۱ به میزان ۱۲.۵ درصد رقم خورده است.

در بین ۱۰ منطقه مذکور مناطق ۳، ۵، ۷ و ۱۴ جزو مناطق پرتقاضا در تهران محسوب می‌شوند که به ترتیب ۴.۴، ۱۵.۳، ۵.۹ و ۶.۳ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

آمارهای مذکور می‌تواند نشان دهنده این باشد که بازار مسکن پایتخت در مقیاس متناسب با ظرفیت سال ۱۳۹۹ اقتصاد کلان به رونق غیرتورمی نزدیک می‌شود؛ زیرا در ۱۰ منطقه پر تقاضای شهر شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۸، ۷، ۱۵، ۱ و ۳ رشد عجیب و غریب قیمت نسبت به اردیبهشت سال‌های گذشته اتفاق نیفتاده است.

رشد بازار مسکن ادامه نمی‌یابد

یک کارشناس بازار مسکن گفت: مجموعه عواملی همچون انباشت تقاضا بعد از رکود ناشی از کرونا، انتظارات تورمی، رشد بازارهای موازی، تحریم‌ها و افزایش نقدینگی؛ منجر به ورود بازار مسکن به کانال ۱۷ میلیون تومان شد اما این روند ادامه‌دار نخواهد بود و در تابستان بازار به ثبات می‌رسد.

مهدی سلطان محمدی اظهار کرد: در ماههای اسفند و فروردین به دلیل شیوع ویروس کرونا بازار مسکن دچار رکود شده بود و به یکباره با بازگشایی دفاتر املاک و افزایش خرید و فروش‌ها قیمت‌ها بالا رفت.

وی افزود: از طرف دیگر تحریم‌های ظالمانه را داشتیم که موضوع تازه‌ای نیست اما تلفیق آن با بازه زمانی قبل از عید و کرونا، فضای انتظارات تورمی را در همه بازارها از جمله ارز، طلا، خودرو، بورس، مسکن و دیگر کالاها به وجود آورد که منجر به تغییر قیمت‌ها شد.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این که تحریم‌های ظالمانه به رشد نقدینگی در کشور دامن می‌زند، گفت: نقدینگی سرگردان برای محافظت از کاهش ارزش، معمولاً به بازارهای ارز، طلا و مسکن ورود می‌کند.

سلطان محمدی تصریح کرد: مجموعه این عوامل التهابی را در بازار مسکن در اردیبهشت ماه ایجاد کرد اما انتظار نداریم که این روند در ماههای آینده ادامه پیدا کند. رشد قیمت مسکن شهر تهران در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال قبل حدود ۳۴ درصد بود که با نرخ تورم عمومی تقریباً در یک سطح قرار دارد.