بورس مسکن به داد مستاجران خواهد رسید؟

روز‌های اخیر شاهد خبر احتمال ورود مسکن به بازار سرمایه بودیم که گمانه زنی‌های زیادی در باره نتایج و تبعات آن شده است. از اینکه آیا ورود املاک به بورس می‌تواند راهگشای معضل مسکن باشد و دردی را از مستاجران دوا کند یا باعث به هم ریختگی بازار مسکن خواهد شد؟ بسیاری از فعالان در این حوزه مخالف این اقدام بوده‌اند.

لازم به ذکر است که بورس مسکن فقط به منظور فروش املاک دولتی راه‌اندازی می‌شود و املاک و مسکن خصوصی در این بورس عرضه نمی‌شود. اگر این برداشت صحیح باشد، این بورس مسکن، بورس انحصاری املاک دولتی در نوع خود در دنیا بی‌نظیر است. ضمن آن که به نظر نمی‌رسد راه‌اندازی بورس برای فروش املاک دولتی چندان ضرورتی داشته باشد و این کار از طریق سازوکار‌های دیگر هم امکان‌پذیر است.

اخبار بازار بورسی با حساسیت از سوی مردم دنبال می‌شود

حامد سلطانی نژاد مدیرعامل بورس کالای ایران گفته است: در پی مذاکراتی که با وزارت راه و شهرسازی انجام شده، طرح‌هایی همچون فروش املاک و مستغلات، بازار تهاتری مصالح و املاک، طرح فروش متری مسکن و همچنین راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات در بازار سرمایه در حال پیگری است که هم اکنون امکان اجرای طرح پیش فروش متری مسکن در قالب انتشار اوراق سلف موازی استاندارد در بورس کالای ایران مهیاست.

در بازار مسکن تلاش بر این است تا به ابزاری در بورس کالا برسیم که پس‌انداز مردم را افزایش دهد، برای مثال فردی که می‌خواهد در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کند، می‌تواند به طور مستقیم با ورود به معاملات متری مسکن در بورس کالا، هر چند اندک در ملک سرمایه‌گذاری کند.

حضور مسکن در بورس توجیه اقتصادی ندارد

محسن فلکی کارشناس و فعال بازار مسکن در گفت‌وگویی با اشاره به تاثیر ایجاد بورس املاک بر بازار مسکن اظهار کرد: به نظر می‌رسد بورس املاک تاثیری بر بازار مسکن نداشته باشد، دلیلی ندارد سازندگان حاشیه سود خود را با بورس تقسیم کنند. اگر دولت بخواهد به بورس مصالح ساختمانی هم بدهد که ۶۰ تا ۷۰ درصد در بورس عرضه می‌شود مانند آهن و سیمان مگر اینکه صندوقی تشکیل دهند و مصالح بدهند.

این فعال بازار مسکن، ادامه داد: بسیاری از سازندگان مصالح را زیر قیمت بازار می‌خرند، به تشکیل شدن این بازار نباید تک مولفه‌ای نگاه کرد. اما به شرطی که دولت شرکت کرده و املاک خود را در بورس عرضه کند. بیشتر سازنده‌های بازار مسکن شرکتی نیستند و به صورت شخصی و سنتی فعالیت می‌کنند؛ و زیر قیمت بازار خرید می‌کنند و توجیه اقتصادی برای حضور و عرضه در بورس ندارند.

فلکی تصریح کرد: موضوع بورس مسکن از سال ۹۰ قرار بود اجرایی شود و هر کس تفسیر خود را از آن داشته است، ولی اتفاقی عملا رخ نداده است و بهتر است مسکن وارد بورس نشود.

او درباره تمایل بنگاه داران به حضور املاک در بورس هم، گفت: بنگاه داران به این موضوع مرتبط نیستند و و در قانون تعریف نشده که حتما در بورس فعالیت کنند. اگر دولت شرایطی را هم به وجود آورد تا سازندگان مسکن به حضور در بورس ترغیب شوند، قطعا مدت زمان زیادی نیاز است.گویا رونق بازار بورس برای دولت خوشایند بوده که دلیل اقدام اخیر آنها مبنی بر ورود مسکن و املاک در بازار بورس است.

خسروی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور در گفت‌وگویی درباره ورود بورس مسکن به بازار سرمایه، گفت: در تعیین قیمت مسکن چندین مولفه موثر است، ماهیت بورس مسکن مشخص نیست. به نظر می‌رسد بورس در مسکن کمکی به بازار نخواهد کرد.به دلیل تنوعی که در قیمت مسکن و نوع مصالح ساختمانی به کار رفته، بورس معنا نمی‌دهد.

 رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک کشور افزود: در هیچ کشوری تا به حال چنین اقدامی مبنی بر ورود املاک به بورس نداشته‌ایم. املاک محصول چندین بخش بازار است و چنین اتفاقی امکان‌پذیر نیست.

مسکن در بازار مسکن به طور صحیح توزیع نمی‌شود

عبداللهی کارشناس مسکن با اشاره به تبعات ایجاد بورس مسکن بر بازار املاک، اظهار کرد: در مسکن دو موضوع تولید و تقاضا مهم است و آمار دقیقی در بازار آزار مسکن نداریم که بر می‌گردد به اینکه قانون سامانه املاک را راه‌اندازی نکردیم که تبصره ۷ ماده ۱۶۹ است.

این کارشناس مسکن ادامه داد: موضوع دیگری که وجود دارد این است که مسکن‌های تولیدی به طور صحیح توزیع نمی‌شود و به تقاضای مصرفی نمی‌رسد.از سال ٨۵ تا ٩۵ حدود ١٠ میلیون مسکن در کشور تولید شده است، اما ۲.۴ دهم میلیون خانوار صاحب مسکن شده‌اند که نشان می‌دهد ٧٧درصد از تقاضای مسکن در کشور، سرمایه‌ای بوده است و خرید صرفا برای سود آوری انجام شده است.

وی افزود: علاوه بر این تولید مسکن که بر اساس آمار ۵۶ درصد کاهش داشته اگر سالیانه ٨٠٠هزار واحد احداث می‌شده، درحال‌حاضر به ٣۵٠ هزار واحد رسیده وبیشتر از پنجاه درصد کاهش داشته است. حالا برای جبران سیاست‌های نادرست یا سیاست‌هایی که باید اجرایی می‌شده است و نشده قرار شد نقدینگی و سرمایه برای تولید بیشتر وارد بازار مسکن شود.

عبداللهی گفت: می‌توان گفت برای تامین مالی حدودی بازار مسکن راه خوبی است. او در پاسخ به این سوال که آیا ورود مسکن به بورس برای تولید بیشتراست؟ توضیح داد: اگر صندوق‌هایی را در بورس ایجاد کنیم مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری و کسانی که تقاضای مسکن دارند، اما توان خرد یک واحد کامل را ندارند می‌توانند دراین صندوق سرمایه گذرای کنند و به ازای متراژ سهم می‌خرند.بعد از مدتی شرکتی متولی ساخت‌وساز می‌شود و پس از اتمام سود بین سهامداران بر می‌گردد. این سود باعث می‌شود که تامین مالی در مسکن تسهیل شود، به سازنده کمک شده تا بتواند ساختمان‌های بیشتری احداث و در نهایت تولید مسکن افزایش پیدا کند.

بورس جوابگوی تقاضای مصرفی بازار مسکن نیست

این کارشناس مسکن در پایان درخصوص استقبال مردم و بنگاه‌های املاک هم گفت: مردم در صدد هستند سود خود را از بازار سرمایه به‌دست بیاورند و در صورت تورم سرمایه خود را حفظ کنند.تعداد زیادی نمی‌توانند در بورس مسکن شرکت کنند، زیرا به ازای هر سرمایه‌گذاری باید تولید مسکن داشته باشیم آیا می‌توانیم تقاضای مصرفی سالیانه که ۹۰۰ هزار واحد است را از این طریق پوشش دهیم. قطعا پاسخ خیر است، زیرا اگر بخواهیم سالیانه انجام دهیم بحث حقوقی و سرمایه‌گذاری سهام وجود دارد و اینکه چقدر سود میان سهامداران توزیع شود. همه این‌ها عواملی هستند که تعداد تولید محدودیت داشته باشد و این تصور که تمام تامین مالی بخش مسکن در بورس انجام می‌شود اشتباه است.