دو روی سکه طرح جدید کنترل بازار مسکن

طرح مالیات از خانه‌های خالی یکی از روش‌هایی است که مدت‌ها پیش مطرح شد و پس از کش و قوس‌های فراوان در نهایت نمایندگان مجلس شورای اسلامی با کلیات طرح اصلاح قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی موافقت کردند و اکنون بازار چشم‌ به راه اجرایی شدن آن است. اما اینکه آیا این طرح می‌تواند بازار مسکن را به سمت‌وسوی بهتری هدایت کند یا خیر خود جای سوال دارد.

در شرایطی که بسیاری از خانوارها در فکر تامین یک سرپناه هستند همچنان شاهد خاک خوردن خانه‌های خالی هستیم و تا کنون راه‌حلی وجود نداشته که به این معضل پایان بدهد. البته مدت‌هاست که صحبت طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی به میان آمده و اما و اگرهای بسیاری را به دنبال داشته است. این طرح همانند هر برنامه دیگری موافقان و مخالفان خود را دارد، موافقان این طرح معتقدند طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی به عنوان یکی از قدرتمندترین ابزارهای قانونی برای افزایش عرضه به بازار مسکن و کنترل قیمت‌ها خواهد بود و ما می‌توانیم با اجرای این طرح شاهد کاهش قیمت در بخش مسکن باشیم، به عبارتی دیگر این راهکار، عرضه واحدهای خالی به بازار را درپی خواهد داشت. به گفته برخی موافقان از جمله ابراهیم رضایی، نماینده مردم دشتستان اجرای طرح مالیات بر خانه‫های خالی می‌تواند ۳۰ درصد قیمت مسکن و اجاره‌بها را کاهش دهد، ادعایی که برخی از کارشناسان مسکن اثبات آن را نیازمند زمان می‌دانند.

مخالفان چه می‌گویند؟

اما از سوی دیگر مخالفان بر این باورند با اجرایی شدن طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی، عدم تعادل در بخش مسکن تشدید خواهد شد و این قانون می‌تواند منجر به نابسامانی بیشتر و افزایش قیمت‌ها در حوزه مسکن شود. هشدار نسبت به افزایش قیمت و برعکس عمل کردن تصمیمات از جمله مسائلی است که بسیاری از تحلیلگران و صاحب‌نظران به آن اشاره دارند. به عنوان مثال سیّد نظام‌الدین موسوی، نماینده مردم تهران در حساب توئیتر خود درخصوص طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی اینگونه نوشته بود: «‫قانون خوب اجرای خوب می‌خواهد. دولت و دستگاه‌های نظارتی باید مراقبت کنند این قانون به هدف اصلی یعنی افزایش عرضه مسکن منجر شود نه افزایش قیمت.»

حال با وجود نظرات متفاوت درخصوص مشکلات خانه‌های خالی بالاخره کلیات این طرح به تصویب مجلس رسید، نمایندگان در نشست علنی روز چهارشنبه، ۲۵ تیرماه مجلس شورای اسلامی، با کلیات طرح دو فوریتی اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم در ارتباط با اخذ مالیات از خانه‌های خالی با ۱۵۰ رای موافق، ۶۷ رای مخالف و ۴ رای ممتنع از مجموع ۲۳۰ نماینده حاضر در جلسه موافقت کردند. اما اینکه کلیات این طرح از زمان تصویب تا زمان اجرا در چه مسیری قرار بگیرد فعلا نامشخص است. مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس و فعال بازار مسکن با اشاره به تصویب کلیات طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی در مجلس به «ابتکار» گفت: پیش از تصویب اخیر کلیات طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی چند سال گذشته قانونی در این خصوص تصویب شد، اما تا کنون عملیاتی نشده است و دلیل آن این بود که شناسایی خانه‌های خالی کار دشواری برای دولت بود. در طرح قبلی گفته شد که قرار است سامانه‌ای طراحی شود تا بتوانند خانه‌های خالی را آسان‌تر شناسایی کنند. این سامانه طراحی شد و اخیرا گفته‌اند که وزرات مسکن و شهرسازی کار خود را بر روی این سامانه آغاز کرده اما وزارت دارایی هنوز این سامانه را برای شناسایی قابل استفاده نمی‌داند. قطعا هنوز مشکلاتی در این خصوص وجود دارد و بسیاری از فعالان و تحلیلگران از آن بی‌خبر هستند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: اکنون صحبت از تغییراتی به میان آمده و من می‌گویم که ای کاش اجازه می‌دادند طرح قبلی اجرایی می‌شد تا در آنجا ببینیم کم‫وکیف اجرا به چه صورت خواهد بود، ببینیم که اصلا خانه‫های خالی قابل شناسایی است یا خیر، اگر قابل شناسایی باشد چه میزان از خانه‌ها را می‌توان شناسایی کرد و این مالیات چقدر در بهبود عرضه اثربخشی دارد؟ اگر قرار بود قانون گذشته را تغییر دهند حداقل پس از ارزیابی اولیه و نتایج اجرایی قانون قبلی تصمیمات جدید را اتخاذ می‫کردند.

وی در ادامه افزود: اکنون تصمیمی را گرفته‌اند که میزان مالیات را چندین برابر کرده است. به عنوان مثال در قانون قبلی گفته بودند که ۵۰ درصد مالیات اجاره متعلقه به عنوان مالیات خانه‌های خالی محسوب شود. اگر مالیات اجاره متعلقه را حدودا درنظر بگیریم که سالی یک ماه اجاره باشد ۵۰ درصد آن معادل سالی ۱۵ روز می‌شد. اما اکنون گفته‌اند برای سال دوم ۲ برابر اجاره متعلقه باشد نه مالیات متعلقه. نرخ مالیات افزایش یافته و این نشان می-دهد که یا نرخ مالیات قبلی درست کارشناسی نشده است چراکه ۵۰ برابر پایین‌تر از واقعیت در نظر گرفته شده بود و یا این قانون جدید نادرست بوده به دلیل اینکه ۵۰ درصد بالاتر تعیین شده است. اما به نظر من گزینه صحیح این است که هیچ‌کدام از این دو گزینه کارشناسانه نیست.

تصمیمات نسنجیده پیامدهای منفی برای بازار به همراه خواهد داشت

این فعال بازار مسکن به نسنجیده بودن تصمیمات اشاره کرد و گفت: به نظر می‌رسد حدس و گمانی زده می‌شود که بر پایه آن تصمیمات تازه‌ای را اتخاذ می‌کنند. به همین دلیل می‌توان گفت تصمیمات نسنجیده و ناپخته است و این نشان می‌دهد باید تامل بیشتری بر برنامه‌ها داشت چراکه تصمیمات پیاپی، متضاد و نامتعارف اگر حتی بتواند برای کوتاه‌مدت اتفاقاتی را خنثی کند قطعا نتیجه نامناسبی را دارد. هر کدام از این تصمیمات ریسک بخشی از کنشگران بازار را افزایش خواهد داد و مجموعه تصمیمات ریسک‌های بازار را افزایش می‌دهد و وقتی ریسک بازار افزایش یابد در بلندمدت میزان عرضه تحت تاثیر قرار می-گیرد. بنابراین می‫توانیم نتیجه بگیریم چنین تصمیماتی به دلیل نسنجیده بودنشان می‌تواند تبعات منفی را به همراه داشته باشد.

آیا آمارهای دولت از خانه‌های خالی اغراق‌آمیز است؟

وی در پاسخ به این پرسش که آیا آمارهای ارائه شده درخصوص خانه‌های خالی اغراق‌آمیز است یا خیر، گفت: ما نمی‌توانیم بگوییم که آمارهای ارائه شده توسط دولت اغراق‫آمیز است، ما در شرایط فعلی آمار دقیق و قابل اعتمادی نداریم. آمارهایی که برای خانه‌های خالی وجود دارد مربوط به نتایج سرشماری نفوس و مسکن در سال ۱۳۹۵ است. اکنون چند سالی می‌گذرد و دلیلی وجود ندارد که وضعیت آماری به همان شکل باقی مانده باشد. سرشماری بعدی در سال ۱۴۰۰ انجام خواهد شد و نتایج آن ۱۴۰۱ منتشر می‌شود بنابراین اگر تنها به سرشماری تکیه کنیم آماری که وجود دارد متعلق به چندسال گذشته است.