مزیت های عرضه املاک در بورس کالا

مزایده اغلب املاک، همواره با آفت سوءاستفاده و فساد همراه بوده که عمده علت آن هم ذات مخفی و پنهان مزایده‌هاست. به عقیده محمود فاطمی عقدا رئیس پیشین مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی، عرضه املاک در بورس کالا می‌تواند این ذات پنهان را بر هم زند و معاملات را به اتاق شیشه‌ای و شفاف ببرد. به‌این‌ترتیب با مشخص بودن طرف‌های عرضه و قیمت و شیوه قیمت‌گذاری، امکان بروز تخلفات به حداقل می‌رسد.

فاطمی عقدا در خصوص عرضه املاک در بورس کالا، اظهارکرد: بورس کالا محل خریدوفروش کالاهایی است که در آن بازار تعریف شده است و با توجه به نقش ساختمان و املاک در اقتصاد کلان کشور، این کالا نیز می‌تواند در بازار سرمایه عرضه شود.

او با اشاره به اینکه از ویژگی‌های بازار سرمایه رقابتی بودن آن است، افزود: به‌این‌ترتیب با عرضه املاک در بورس کالا می‌توان نقش دلالان سنتی را کم کرد؛ چراکه دلالان سنتی که می‌توانند از این محل سوءاستفاده کنند، در بازار سرمایه امکان ورود نخواهند داشت.

فاطمی عقدا متذکر شد: با این اتفاق، قطعاً، بساط بده بستان‌ها و اعمال‌نظرها و فروش املاک به نازل‌ترین قیمت در مزایده‌های غیرشفاف برچیده می‌شود. البته در بازار سرمایه هم بحث کنترل، نظارت و شفاف‌سازی مطرح است. لازم است ناظران بورس سازوکارهای مناسب برای نظارت بر این معاملات را پیش‌بینی و ایجاد کنند تا اتفاقاتی که پیش از این در خارج از بورس شاهد بودیم به کلی حذف شود.

او به فرآیند بازگشایی پاکت‌های مزایده‌ای اشاره کرد که پیش از مزایده، باز می‌شود و متاسفانه بعضا املاک به خصوص دولتی با تقلب به افراد منتقل می‌شود.

فاطمی اضافه کرد: در شرایطی که مزایده‌ها با اعلام در روزنامه رسمی و تحت نظارت انجام می‌شود اما به دلیل آنکه این فرآیند دستی و کاغذی انجام می‌شود امکان بروز سوءاستفاده و تقلب وجود دارد و در این رابطه موارد زیادی را شنیده‌ایم که با تقلب، فردی به ناروا، پیروز یک مزایده شده است. با این تقلب‌ها، املاک دولتی و خصوصی بسیاری حراج می‌شد و دست نااهلان می‌افتاد.

این کارشناس بازار مسکن، تأکید کرد: با ورود بورس کالا به بحث مزایده املاک، کار دیگر به شکل دستی و سنتی انجام نمی‌شود و براساس مکانیسم‌های تعریف شده الکترونیکی در بورس، عرضه و تقاضا شکل می‌گیرد. بنابراین، از یک‌طرف، مشخصات فروشنده و ملکی که برای عرضه گذاشته شده، ثبت می‌شود و از طرف دیگر مشخصات خریدار و ملکی که خریداری می‌کند. بنابراین با ثبت جزییات معامله، فضایی کاملاً شفاف ایجاد می‌شود که هر زمان و حتی بعد از گذشت سال‌ها به اطلاعات این معامله مراجعه شود، تمام اتفاقات رخ‌داده در معامله قابل‌دسترس خواهد بود.

به گفته او براساس اصل شفافیت، معاملاتی که در چنین فضایی شکل بگیرد؛ هزینه آن برای طرفین معامله و حتی جامعه کاهش می‌یابد. چراکه وقتی یک سوءاستفاده‌ای شکل می‌گیرد جامعه هم متحمل هزینه می‌شود. هم به لحاظ از دست رفتن منابعی از دولت به‌عنوان منابع عمومی و هم به لحاظ بار روانی که بر جامعه تحمیل می‌کند. بنابراین ایجاد این شفافیت سبب می‌شود هزینه معاملات چه به لحاظ حذف هزینه معاملات کاغذی برای طرفین و چه به لحاظ بار روانی جامعه کاهش یابد.

رئیس پیشین مرکز تحقیقات مسکن وزارت راه و شهرسازی توضیح داد: به‌جز مسئله حذف تقلب و هزینه در عرضه املاک در بورس، مزیت دیگری که وجود دارد به موضوع قیمت بازمی‌گردد؛ چه زیان‌هایی که از محل واگذاری املاک به نزدیکان و دوستان و آشنایان، کشور ندیده است. املاک یا به‌صورت کارشناسی پایین قیمت می‌خورد و یا در واگذاری به آشنایان، بسیار کمتر از ارقام واقعی برای آنها لحاظ می‌شود. اما در بورس کالا، قیمت تابع نظم و نسق بازار سرمایه است و کسی نمی‌تواند در قیمت‌گذاری‌ها مداخله کند.

او عنوان کرد: هرچند در هر بازاری امکان تخلف و خطا هست؛ اما باید دید درصد تخلفات صورت گرفته در بازارهای مختلف چقدر است. در بورس این خطاها را می‌توان با قوانین و مقررات، به حداقل ممکن رساند. لازم است، اهالی بازار سرمایه به قوانین حساس بوده و برای جلوگیری از بروز تخلفات، تدابیر لازم را بیندیشند که خوشبختانه همین طور است.

فاطمی خاطرنشان کرد: در بورس کالا، معاملات در بسترهای «آنلاین» انجام می‌شود و همه افراد تمام جزییات معامله را می‌بینند. اینکه چه ملکی با چه ویژگی‌هایی عرضه‌شده، چه قیمت‌هایی برای آن پیشنهاد می‌شود و در نهایت چه افرادی با چه قیمتی ملک را خریداری می‌کنند. بنابراین هیچ جزء مخفی و پوشیده‌ای وجود ندارد درحالی‌که در خارج از بورس، تمام فرآیند از آغاز تا انتها مخفی است. بنابراین بیراه نیست اگر بگوییم بورس فرآیندهای مخفی را رونمایی می‌کند.