زنگ خطر برای بازار اجاره خانه!
محتوای مصوبه تیرماه ستاد ملی مقابله با کرونا و شکل اجرای آن‌که با هدف حمایت از مستاجران تدوین شد، به نحوی تنظیم شده که اگر مداخله‌ای برای اصلاح آن صورت نگیرد، می‌تواند کاهش عرضه آپارتمان‌های اجاری و نقض غرض اصلی از تصویب آن منجر شود.
ستاد ملی مقابله با کرونا در کشور از ابتدای تشکیل تاکنون طی دو نوبت مصوباتی را با هدف حمایت از مستاجران در شرایط خاص ناشی از شیوع این ویروس و عواقب اقتصادی آن برای خانوارها نهایی و ابلاغ کرد. در نوبت اول طی بهار امسال این ستاد موجران را ملزم کرد قراردادهای اجاره‌ای را که سررسید آنها از اسفند ۹۸ تا اردیبهشت ۹۹ بوده، به مدت دو ماه بدون تغییر در نرخ اجاره‌بها تمدید کنند. این تمدید البته به شکل خودکار بر قراردادهای اجاره اعمال شد. اما با فرارسیدن فصل تابستان که زمان اصلی نقل‌و‌انتقال مستاجران محسوب می‌شود، نگرانی درباره رشد نرخ اجاره‌بها سبب شد ستاد ملی مقابله با کرونا بار دیگر به این موضوع ورود کند.
در بند نهم مصوبه بیست و ششم ستاد ملی مقابله با کرونا که هشتم تیر امسال به تصویب رسید این طور آمده است: «با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۸ تیر ۹۹ هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم‌توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود. حداکثر افزایش اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای دیگر (مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم، کرمانشاه) تا ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد خواهد بود».
همچنین این ماده شامل چهار تبصره است که براساس تبصره یک «املاک مورداجاره که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به‌طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد، مستاجر باید ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام کند.» در تبصره دوم نیز آمده است «مستاجرانی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص دادگاه صالح به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضعیف حقوق موجر شوند، مشمول این مصوبه نخواهند شد.» طبق تبصره سوم ماده ۹ مصوبه مذکور، «چنانچه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت نکند، واحد قابل تخلیه است.» در تبصره چهار نیز این طور قید شده که «چنانچه در قرارداد اجاره مدت‌زمان بیشتری نسبت به این مصوبه برای انقضای قرارداد در نظر گرفته شود، مدت زمان قرارداد معتبر است.»
به این ترتیب به‌طور خلاصه ستاد ملی مقابله با کرونا برای حمایت از مستاجران، موجران را ملزم به تمدید قرارداد با نرخ‌های افزایشی در سقف میزان مشخص قید شده در این مصوبه کرد. در توضیحاتی که وزارت راه و شهرسازی در تشریح این مصوبه مطرح کرد نیز این طور عنوان شد که چون قرارداد اجاره باید حاوی مدت مشخصی باشد، مدت قراردادهای تمدیدی حداقل یکساله خواهد بود اما با توجه به اینکه اعتبار مصوبه مذکور تا سه‌ماه پس از برقراری وضعیت سفید در کشور به لحاظ شیوع کرونا در نظر گرفته شده است، بنابراین در پایان مدت قرارداد در صورتی که کشور همچنان با مسئله شیوع کرونا مواجه باشد، بار دیگر برای نرخ‌گذاری تصمیم‌گیری خواهد شد اما در عین حال سایر شروط و قیود ذکر شده در محتوای این مصوبه همچنان معتبر خواهد بود. این توضیحات در زمان انتشار مصوبه مذکور نشان داد مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در حمایت از مستاجران یک مصوبه «سلب» است که فقط نرخ آن پس از سررسید یکساله قابل تعدیل و تغییر خواهد بود اما حقوقی که در آن برای موجر و مستاجر پیش‌بینی شده، ظاهرا قرار بر تغییر و اصلاح ندارد.
در متن مصوبه مذکور تنها در صورتی امکان عدم تمدید قرارداد اجاره توسط موجر وجود دارد که وی یا نسبت به فروش ملک اقدام کند (که در این صورت باید دو ماه مهلت برای جابه‌جایی مستاجر در نظر بگیرد) یا اینکه مستاجر به تشخیص شورای حل اختلاف به تعهدات خود در دوره فعلی اجاره‌نشینی عمل نکرده باشد (به‌عنوان مثال اجاره‌بهای خود را در سررسیدهای مقرر توافق‌شده پرداخت نکرده باشد). این در حالی است که بر اساس گزارش رسمی تدوین شده توسط مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی که در خرداد امسال نیز منتشر شد، تجربیات جهانی حاکی از پیش‌بینی حقوق توامان موجر و مستاجر در تصمیمات حمایتی اتخاذ شده دولت‌های اروپایی و امریکایی برای تنظیم بازار اجاره در شرایط شیوع کرونا است. در این گزارش ۳۶صفحه‌ای که با عنوان «سیاست‌های حمایتی کشورها از مستاجران در ایام شیوع ویروس کرونا» منتشر شد، این طور آمده که استرالیا از ۱۵ آوریل ۲۰۲۰ (فروردین ۹۹) تمدید قراردادهای اجاره را به مدت ۶ماه لازم‌الاجرا اعلام کرد و در عین حال تسهیلات نقدی برای موجران در نظر گرفت. در نیوزیلند نیز تمدید قراردادهای اجاره خاتمه یافته به مدت سه ماه الزامی اعلام شد و از تعیین تکلیف بلندمدت (یکساله) برای موجران بر خلاف تصمیمات کشور ما پرهیز شد. در انگلیس از فروردین امسال تا ۳۰ سپتامبر (۹ مهر ۹۹) مقرر شد مالکان از ابطال قرارداد اجاره مستاجران پرهیز کنند، مگر اینکه از سه ماه قبل مستاجر را در جریان تصمیم خود قرار دهند. در واقع انگلیس برای شرایط خاص موجرانی که به هر دلیل به ملک خود نیاز دارند، پیش‌بینی قانونی لازم را برای امکان تخلیه ملک در نظر گرفته است. در امریکا نیز مدت استمهال قراردادهای اجاره ۴ماه اعلام و از ۲۷ مارس (۸ فروردین ۹۹) اعمال شد.
مروری بر این گزارش نشان می‌دهد عمده کشورهای دیگر ممنوعیت خاتمه قرارداد با مستاجران فعلی را بین سه تا ۶ماه درنظر گرفته و از بلندمدت کردن این تعهد الزام‌آور موجران، پرهیز کرده‌اند. آنها در عین حال به جای نرخ‌گذاری برای افزایش اجاره‌بها، تسهیلات پولی برای موجر و مستاجر در نظر گرفته‌اند تا به این ترتیب حقوق طرفین قراردادهای اجاره به شکل توامان رعایت شود. در مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا نه تنها تمدید یکساله با نرخ‌های مصوب الزامی اعلام شده و عدم تمدید فقط در دو صورت برای موجر امکان‌پذیر اعلام شده است، بلکه حتی زمان اعتبار آن ۳ماه پس از اعلام وضعیت سفید به لحاظ شیوع کرونا در کشور در نظر گرفته شده که به نظر می‌رسد بلندمدت‌ترین شکل ممکن اجرای این مصوبه است. این موضوع سبب شده برخی از موجران با وجود عذر موجه برای عدم تمدید قرارداد همچون ازدواج فرزندان و قصد واگذاری ملک به آنها یا حتی تصمیم خود برای استقرار در ملک، نتوانند مستاجر را ملزم به تخلیه در سررسید قرارداد کنند و از این بابت پرونده‌های گوناگونی در شورای حل اختلاف شکل گرفته است.
اخیرا نیز حجت‌الاسلام هادی صادقی، رئیس مرکز توسعه شوراهای حل اختلاف با اشاره به مراجعات مکرر مردم به این شوراها درباره تضییع حق صاحبخانه‌هایی که نیاز به ملک خود دارند، گفته است: مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا که مبنای اقدام این شورا درباره اختلافات موجر و مستأجر است، در این زمینه پیش‌بینی لازم را نکرده و با وجود پیگیری‌های صورت گرفته، هنوز مصوبه مذکور اصلاح نشده است. به این ترتیب دستگاه قضا نیز به اشکال مصوبه مذکور پی برده و ظاهرا برای اصلاح آن پیگیری‌هایی انجام داده است. اما اشکال بنیادی که دولت باید به آن توجه داشته باشد این است که اگر مصوبه مذکور اصلاح نشود، در میان مدت نه تنها نفعی برای مستاجران نخواهد داشت، بلکه ممکن است به انصراف کلی موجران از اجاره دادن املاک مازاد خود به دلیل دردسرهای ناشی از این قبیل الزامات منجر شود و در نهایت به کاهش عرضه آپارتمان‌های اجاری بینجامد که خود می‌تواند زمینه‌ساز نوسان افزایش نرخ اجاره‌بها در آینده باشد. به این ترتیب به نظر می‌رسد اصلاح مصوبه مذکور با بهره‌گیری از تجربیات کشورهای دیگر، ضرورتی غیرقابل انکار است که می‌تواند به ایفای حقوق موجران و کاهش پرونده‌های اختلافات قضایی در این حوزه منجر شود.
دقیقا همینطوره ...