بسته نجات از ابررکود مسکن

سقوط قدرت وام مسکن به پایین‌ترین سطح طی سه دهه گذشته، «سال سیاه» برای خانه‌اولی‌ها رقم زد.

حجم تقاضای مصرفی در ابررکود فعلی مسکن، به زیر یک‌پنجم رکود قبلی رسیده است. اما خروج از این وضعیت با «بسته نجات مجهز به وام استاندارد» امکان‌پذیر است. این بسته حاوی دو الگوی ایرانی و اروپایی برای وام رونق‌ساز است و معادله احیای قدرت پوششی وام مسکن تا «سطح سبز» را نشان داده است. البته سیاست‌گذار به احتمال قوی، از دو مانع در مسیر خروج خواهد گفت که در این بسته برای آنها نیز راهکار وجود دارد.

الگوی نجات بازار مسکن از ابررکود با استناد به دو تجربه موفق داخلی و خارجی در حوزه تامین مالی مسکن خانه‌اولی‌ها، استخراج شد. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به دو الگوی موفق داخلی و خارجی در تامین کمک هزینه خرید مسکن از سوی خانه‌اولی‌ها ومتقاضیان مصرفی نشان می‌دهد در شرایط فعلی که بازار معاملات مسکن در ابررکود معاملاتی به سر می‌برد می‌توان با استفاده از اهرم تسهیلات شرایط را از ابررکود به وضعیت بهبود نسبی تغییر داد. برآوردهای «دنیای‌اقتصاد» همچنین کف استاندارد وام مسکن برای پاسخ به نیاز تقاضای واقعی آپارتمان‌های مسکونی به تسهیلات خرید مسکن را اعلام می‌کند. این تسهیلات را می‌توان در گام اول به‌عنوان اهرم خروج بازار معاملات ملک از ابررکود به واسطه تقویت قدرت خرید خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی و در گام‌های بعدی به‌عنوان وام مسکن رونق‌ساز معرفی کرد. آذرماه امسال، براساس اعلام آمارهای رسمی، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران به کم‌سابقه‌ترین میزان خود طی ۷ یا ۸ سال اخیر – از زمانی که آمارهای رسمی مربوط به حجم معاملات مسکن در پایتخت در اختیار است- رسید. در آخرین ماه از فصل پاییز تنها حدود ۲ هزار و۵۰۰ فقره معامله خرید آپارتمان در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان حتی از حجم معاملات خرید مسکن در فروردین ماه امسال نیز به میزان قابل‌توجهی کمتر است.

آمارهای مربوط به حجم معاملات خرید مسکن در آذرماه امسال نشان می‌دهد بازار معاملات مسکن تحت تاثیر نبود تقاضای موثر در بازار به فاز ابررکود معاملاتی ورود کرده است. در چنین شرایطی یک سوال مهم ایجاد می‌شود مبنی بر آنکه علت شکل‌گیری ابر رکود معاملاتی در بازار مسکن در ماه پایانی پاییز امسال چیست؟

هر چند تقاضای مصرفی واحدهای مسکونی سال گذشته نیز به دنبال افزایش دامنه جهش قیمت مسکن به ناچار و از روی اجبار به حاشیه بازار رانده شد و تنها تقاضای سفته‌بازی و سرمایه‌ای در بازار مسکن اقدام به انجام معامله می‌کرد. با این حال، در آذرماه به دنبال کاهش انتظارات تورمی در بازار و ایجاد ثبات نسبی در سایر بازارهای اقتصادی، سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی نیز حضور خود را در بازار مسکن به میزان قابل توجهی کاهش داده و گروه زیادی از آنها نقش خود را از خریدار به فروشنده مسکن تغییر دادند تا بتوانند از این بازار خارج شوند.

سوال مهم‌تری که در این زمینه وجود دارد آن است که در شرایطی که بازار معاملات خرید و فروش مسکن وارد فاز ابررکود شده است راهکار خروج از این شرایط –ابررکود- چیست؟

به خصوص آنکه نتایج بسیاری از اظهار‌نظرها و مطالعات کارشناسی نشان می‌دهد هم‌اکنون وضعیت اقتصادی خانوارها و قیمت مسکن به گونه‌ای است که امیدواری برای خانه‌دار شدن گروه قابل توجهی از خانه‌اولی‌ها بسیار بعید است و از این ناحیه مشخص نیست که بازار مسکن چه زمانی از ابررکود خارج خواهد شد؟

با این حال و در چنین شرایطی «دنیای‌اقتصاد» ضمن بررسی دو الگوی موفق پرداخت تسهیلات مسکن استاندارد در داخل وخارج از ایران در مقاطع زمانی مختلف، با محاسبه کف تسهیلات استاندارد برای کمک به تامین مسکن خانه‌اولی‌ها، از سوی دیگر معادله تامین اعتبار برای وام‌مسکن را شرح می‌دهد.

در صورت تامین این تسهیلات و پرداخت آن به خانه‌اولی‌ها می‌توان بازار مسکن را از فاز ابررکود معاملاتی خارج کرد هر چند هم‌اکنون دو مانع عمده در مسیر تامین اعتبار برای پرداخت این تسهیلات ذکر می‌شود که می‌توان با استفاده از تجارب موفق داخلی و خارجی در این زمینه، این دو مانع را برطرف کرد. تجارب موفق در این زمینه نشان می‌دهد در صورت تعریف و پرداخت وام مسکن استاندارد بازار مسکن از ابررکود خارج می‌شود. هر چند تصور سیاست‌گذار مسکن و حتی شبکه بانکی بر این است که بنا بر دو علت عمده پرداخت این تسهیلات در شرایط فعلی امکان‌پذیر نیست. اما در واقع می‌توان با سازوکاری نسبت به ترمیم قدرت خرید متقاضیان به واسطه پرداخت وام استاندارد اقدام کرد.

اولین الگوی موفق و قابل استفاده درخصوص پرداخت وام مسکن استاندارد مربوط به یک تجربه جهانی موفق در این زمینه یا الگوی تامین مالی مسکن خانوارها در اروپا است. در این کشورها به درستی درک و پذیرش شده است که خرید مسکن توسط خانه‌اولی‌ها اساسا بدون پرداخت وام کارآمد با قدرت پوشش‌دهی مناسب هزینه خرید مسکن امکان‌پذیر نیست یا امری بعید است. این میزان تسهیلات که از آن به‌عنوان وام مسکن استاندارد یاد می‌شود یک سقف و یک کف مشخص دارد. میانگین نسبت وام به قیمت مسکن یا قدرت پوشش‌دهی وام نسبت به هزینه خرید واحدهای مسکونی در اروپا در منطقه یورو، ۷۹ درصد است. این در حالی است که این میزان در کشورهایی که بازار تسهیلات رهنی در آنها به خوبی و به شکل موثر در حوزه تامین مالی مسکن خانه‌اولی‌ها و متقاضیان مصرفی فعال است برابر با ۷۸ درصد است. در اروپا بیشترین قدرت پوشش‌دهی وام از هزینه خرید مسکن مربوط به فرانسه است. در این کشور وام مسکن ۹۱ درصد از هزینه خرید واحدهای مسکونی را پوشش می‌دهد. کمترین سطح پوشش‌دهی وام خرید مسکن در این کشورها نیز مربوط به ایتالیا است. در این کشور، وام خرید مسکن ۶۵ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی مصرفی را برای متقاضیان پوشش می‌دهد.

دومین الگوی قابل استناد برای خروج از ابررکود معاملاتی مسکن در شرایط فعلی مربوط به یک تجربه داخلی در حوزه پرداخت سطح نسبتا مناسب وام مسکن در دهه ۷۰ است. در نیمه اول دهه ۹۰ نیز به شکل خفیف‌تر این تجربه تکرار شد. اما تجربه طلایی در این زمینه مربوط به دهه ۷۰ و در سال ۷۳ است. سال ۷۳ به جهت قدرت پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان برای خانه‌اولی‌ها را می‌توان یک سال طلایی معرفی کرد. در این سال، قدرت خرید وام مسکن در برابر قیمت آپارتمان، به بالاترین میزان خود طی سه دهه اخیر رسید. همچنین در این سال سقف تسهیلات خرید مسکن، به‌طور متوسط و با احتساب میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در شهر تهران، هزینه خرید ۴۲ مترمربع واحد مسکونی را تامین می‌کرد. از سوی دیگر این تسهیلات در سال ۷۳، تامین‌کننده ۵۶ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان معمولی ۷۵ مترمربعی با میانگین قیمت مسکن شهر تهران بود.

همچنین تسهیلات خرید مسکن در این سال که در واقع سال شکوفایی واوج کارآمدی صندوق‌های پس‌انداز مسکن در تامین هزینه خرید واحدهای مسکونی بود، ۸۴ درصد از هزینه خرید یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی را تامین می‌کرد.

بالاترین میزان پوشش‌دهی وام مسکن نسبت به هزینه خرید آپارتمان در سه دهه اخیر مربوط به سال ۷۳ است. در سال ۷۷ نیز یک مقطع زمانی دیگر مربوط به پوشش‌دهی سطح نسبتا وام از هزینه خرید مسکن تجربه شد هر چند در مقایسه با سال ۷۳، رقم وام پرداختی نسبت کمتری از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌داد.در سال ۸۴ نیز تجربه مشابه سال ۷۷ تکرار شد. این دو سال، به لحاظ آنکه دو سال بعد از وقوع جهش قیمت مسکن محسوب می‌شوند با یکدیگر تشابه دارند.

سال ۷۷ دو سال از زمان وقوع جهش قیمت مسکن در سال ۷۵ وسال ۸۴ دو سال از وقوع جهش قیمت در سال ۸۲ سپری شده بود. هر چند دو سال بعد از جهش قیمت مسکن سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های ۷۷ و ۸۴ افزایش یافت اما این اقدام در مقایسه با مقطع زمانی فعلی به لحاظ زمان افزایش سقف تسهیلات مسکن نوعی اقدام سریع محسوب می‌شود.

تسهیلات خرید مسکن در سال ۷۷ به‌طور متوسط و با احتساب میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هزینه خرید ۳۲ مترمربع از یک آپارتمان مسکونی و ۴۳ درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و مصرفی ۷۵ مترمربعی در پایتخت را تامین می‌کرد. هر چند این میزان پوشش‌دهی با سطح پوشش وام از هزینه خرید مسکن در سال ۷۳ برابری نمی‌کرد و از آن کمتر بود اما در این دوره نیز نسبت وام مسکن به هزینه خرید آپارتمان در تهران به میزان نسبتا مناسبی ترمیم شد.

در سال ۸۴ نیز وام خرید مسکن ۲۴ متر مربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی و متوسط را تامین می‌کرد. این تسهیلات در سال ۸۴ همچنین به‌طور متوسط هزینه خرید ۳۷ درصد از یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی را در مناطق عادی و مصرفی تهران تامین می‌کرد.

این در حالی است که هم‌اکنون قدرت پوشش‌دهی وام مسکن به ۲/ ۵ مترمربع کاهش یافته است و وام خرید مسکن در سطح فعلی نوعی طنز برای خانه‌اولی‌ها به لحاظ پوشش هزینه خرید مسکن با سطح فعلی قیمت‌ها محسوب می‌شود.

از نیمه‌های دهه ۸۰ تا سال ۹۳ نیز عملا هیچ تصمیمی برای ترمیم قدرت خرید وام مسکن به‌رغم تداوم روند رشد قیمت‌ها در این بازار صورت نگرفت و در این مدت عملا تقاضای مصرفی مسکن از این ناحیه سرکوب شد. این در حالی است که طی سه دهه گذشته تورم مسکن به‌طور متوسط حول و حوش ۲۵ درصد بوده است. با این حال اواخر سال ۹۳ سقف وام مسکن تا حدی افزایش یافت هر چند این افزایش متناسب با روند رشد سالانه قیمت‌ها وتورم مسکن در سال‌های قبل نبود. در سال ۹۲ به دنبال بروز جهش قیمت مسکن قدرت خرید وام مسکن به حدود ۵/ ۵ درصد کاهش یافت. اما به دنبال افزایش سقف وام خرید مسکن این میزان در سال ۹۴ به ۵/ ۱۴ مترمربع افزایش یافت و قدرت خرید خانوارها و متقاضیان خانه‌اولی تا حدی بهبود یافت.

در سال ۹۷ اما قدرت خرید وام مسکن تک‌رقمی شد و وام خرید مسکن ۳/ ۷ مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی با لحاظ متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در آن زمان را پوشش داد.اما هم‌اکنون و براساس میانگین قیمت مسکن شهر تهران در پاییز ۹۹ سیاه‌ترین سال پوشش وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان رقم خورده است.

در واقع سال ۷۳ را می‌توان سال طلایی قدرت خرید وام مسکن و سال ۹۹ را سال سیاه پوشش وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان در تهران نامید.

هر چند شرایط فعلی به گونه‌ای است که انتظار رسیدن به سال طلایی پوشش وام از هزینه خرید آپارتمان انتظاری بعید به نظر می‌رسد اما می‌توان با تدابیری زمینه افزایش قدرت پوشش وام مسکن در سطح سال ۹۴ را ایجاد کرد وبه این ترتیب بازار مسکن را به واسطه تقویت قدرت خرید خانه‌اولی‌ها ومتقاضیان مصرفی، از ابررکود معاملاتی خارج کرد. ضمن آنکه این الزام نیز وجود دارد که با استفاده از تمام ظرفیت‌ها وراهکارها برای خروج از ابررکود معاملاتی در بازار ملک تلاش شود.

الگویی که با استناد به دو تجربه موفق داخلی و خارجی در حوزه تامین مالی و پرداخت وام استاندارد خرید مسکن به خانه‌اولی‌ها می‌توان مطرح کرد آن است که باید شرایطی فراهم شود که دست‌کم تسهیلات خرید مسکن در سطح سال ۹۴ به متقاضیان پرداخت شود. هر چند این میزان تسهیلات و پوشش ۵/ ۱۴ درصدی هزینه خرید مسکن با استفاده از وام بانکی نیز پوشش کافی محسوب نمی‌شود اما می‌توان در فاز اول از این امکان برای خروج بازار مسکن از فاز ابررکود استفاده کرد.

محاسبات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در صورتی که با احتساب میانگین قیمت ۲۶ میلیون تومانی هر مترمربع مسکن در شهر تهران درصدد تامین هزینه ۵/ ۱۴ مترمربع هزینه خرید مسکن با استفاده از وام مسکن باشیم، رقم وام مسکن باید به ۴۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.این در حالی است که هم‌اکنون سقف وام خرید مسکن با استفاده از اوراق ۱۴۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی است و حتی سقف وام خانه‌اولی‌ها از این میزان نیز کمتر است.

در سال‌های ۹۳ تا ۹۵ که دوره رکود معاملاتی در بازار مسکن شهر تهران محسوب می‌شد ماهانه به‌طور متوسط بیش از ۱۳ هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران انجام می‌شد، این در حالی است که آذرماه امسال تنها حدود ۲ هزار و۵۰۰ معامله خرید آپارتمان در پایتخت به ثبت رسید که این شرایط از ورود بازار مسکن به فاز ابررکود خبر می‌دهد. در واقع هم‌اکنون رکود در بازار مسکن تهران چند لایه شده است و در صورتی که سطح پوشش‌دهی تسهیلات خرید مسکن از قیمت مسکن در تهران به سطح سال ۹۴ برسد بازار مسکن از فاز ابررکود خارج خواهد شد اما در صورتی که سیاست‌گذار مسکن وشبکه بانکی تصمیم بگیرد سطح پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان را به سطح کشور ایتالیا( کشوری که در حوزه یورو کمترین میزان پوشش دهی وام از هزینه خرید مسکن را دارد) برساند باید سقف وام خرید مسکن به ۸۰۰ میلیون تومان افزایش یابد.

در صورتی که سیاست‌گذار بخواهد سطح پوشش‌دهی وام مسکن از هزینه خرید آپارتمان را به ۷۸ درصد(میانگین جهانی) برساند باید سقف وام به یک میلیارد تومان و در صورتی که قصد تکرار تجربه سال طلایی در بازار مسکن ایران به لحاظ پوشش‌دهی وام از هزینه خرید مسکن(سال ۷۳) را داشته باشد باید سقف وام به ۷۰۰ میلیون تومان برسد. به این ترتیب، کمترین میزان سقف وام برای خروج بازار مسکن از ابررکود به واسطه تجارب قبلی پرداخت تسهیلات مسکن، ۴۰۰ میلیون تومان است. با این حال سیاست‌گذار مسکن وشبکه بانکی از وجود دو مانع در این زمینه خبر می‌دهند؛ یکی از این موانع کمبود عرضه مسکن ودیگری کمبود منابع واعتبار لازم برای پرداخت سقف‌های بالاتر وام مسکن است.

بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون حجم قابل توجهی از ساخت و سازهای نیمه‌تمام یا در حال انجام وجود دارد که سازنده‌های آنها با بحران مالی برای ادامه کار مواجه‌اند. می‌توان تدابیری اندیشید تا با اتصال متقاضیان به این پروژه‌ها، انجام فرآیند پیش‌خرید و افزایش سقف تسهیلات، مشکل کمبود عرضه مرتفع شود. از سوی دیگر با استفاده از ظرفیت بازار رهن ثانویه و تبدیل تسهیلات پرداختی به وام‌گیرنده‌ها به اوراق MBS می‌توان مطالبات شبکه بانکی را در مدت زمانی زودتر به منابع نقد تبدیل کرد واز این طریق منابع مالی مورد نیاز برای پرداخت تسهیلات بیشتر را فراهم کرد. در واقع استفاده از این روش می‌تواند منجر به افزایش توان بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن شود و قدرت وام دهی بانک‌ها در حوزه مسکن را به چند برابر افزایش داد. در این روش مطالبات بانک‌ها در قالب تسهیلات بانکی که قرار است ظرف چندین سال آینده در قالب بازپرداخت وام به‌صورت اقساطی به شبکه بانکی بازگردانده شود به اوراق MBS تبدیل شده و از طریق بازار سرمایه عرضه شده ومنابع نقدی حاصل می‌شود. با استفاده از این روش می‌توان سقف وام مسکن را افزایش داد و با پرداخت وام مسکن استاندارد به متقاضیان از ابررکود معاملاتی خارج شد.