دوپینگ آمار ساخت وساز

مرکز آمار ایران در گزارشی که روز گذشته درخصوص روند تحولات ساخت وساز در کشور در تابستان امسال با استناد به تعداد پروانه‌های صادر شده در این فصل برای ساخت مسکن در همه شهرهای کشور منتشر کرد از خیز ۳۹ درصدی صدور پروانه ساختمانی در دومین فصل از سال ۹۹ خبر داد. تابستان امسال در حالی برای ۱۳۷ هزار و ۴۳۱ واحد مسکونی در سراسر کشور مجوز ساخت صادر شد که این میزان در مقایسه با یک فصل قبل یعنی بهار ۹۹ با ۵/۳۴ درصد و در مقایسه با تابستان سال گذشته ۳۹ درصد افزایش یافته است.

 این آمارها از خیز قابل توجه ساخت وساز مسکن در تابستان امسال و در شرایطی که بازار معاملات مسکن در حالت رکود قرار داشت و همچنین تعداد زیادی از سازنده‌ها در نتیجه تورم شدید زمین و مصالح، زمین‌گیر شده و قادر به ورود به بازار ساخت و ساز و حتی در برخی موارد تکمیل پروژه‌های نیمه‌کاره نبودند حکایت دارد. در بهار امسال هم برای ساخت ۹۶ هزار واحد مسکونی در کشور پروانه ساختمانی صادر شد که در این فصل هم تیراژ ساخت مسکن در مقایسه با یک فصل قبل یعنی زمستان ۹۸، معادل ۱۶ درصد کاهش یافت و به لحاظ تحولات نقطه‌ای نیز تنها رشد ۶ درصدی آمار صدور پروانه ساختمانی به ثبت رسید. بهار امسال، کارشناسان از عقبگرد بازار ساخت وساز خبر دادند و اعلام کردند تحت تاثیر جهش قیمت زمین و نرخ مصالح ساختمانی و افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن، سازنده‌ها نیز از بازار ساخت وساز عقب‌نشینی کردند اما آمارهای مربوط به تابستان روایت متفاوتی را از تغییرات کوتاه‌مدت این بازار نشان می‌دهد.

مجموعا در ۶ ماه اول سال جاری برای بیش از ۲۳۳ هزار واحد مسکونی در سراسر کشور پروانه ساخت صادر شد که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل رشد ۲۰ درصدی را نشان می‌دهد. اما در شرایطی که در تابستان امسال، سازنده‌ها با مشکلات بسیاری مواجه بودند، یک ابهام اساسی درخصوص علت خیز ۳۹ درصدی ساخت مسکن ایجاد می‌شود. سوال اساسی آن است که آیا در نتیجه بهبود اوضاع در بازار مسکن و ساخت وساز سازنده‌ها به این بازار ورود کرده و اقدام به افزایش فعالیت کرده‌اند؟ پاسخ این سوال قطعا خیر است. چرا که وضعیت سازنده‌ها در بازار تابستانه مسکن نه تنها بهبود نیافت بلکه تحت تاثیر جهش قیمت زمین و نرخ مصالح ساختمانی و افزایش سایر هزینه‌ها، بسیاری از آنها زمین‌گیر شده و از این بازار عقب‌نشینی کردند. میانگین قیمت هرمترمربع زمین و ملک کلنگی در کشور در تابستان امسال در مقایسه با تابستان سال گذشته (تغییرات نقطه‌ای) با افزایش ۲۸ درصدی همراه شد. همچنین در مقایسه با فصل بهار نیز رشد ۲۲ درصدی را تجربه کرد.

این میزان افزایش نشان‌دهنده تورم شدید در بازار زمین است که سازنده‌ها را در تامین هزینه مورد نیاز برای تامین گران‌ترین جزء ساختمانی با مشکل مواجه کرد. نیمه اول سال جاری در حالی میانگین قیمت هرمترمربع زمین و ملک کلنگی در کشور به ۶ میلیون و۶۰۰ هزار تومان رسید که این میزان در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۶۹ درصد افزایش یافت.

متوسط قیمت مصالح ساختمانی نیز در این مدت تقریبا دو برابر شد و میانگین قیمت مسکن نیز ۶۰ درصد رشد کرد. همه این موارد در کنار افزایش عمق رکود در بازار معاملات مسکن و خروج تقاضای مصرفی در وهله اول و سپس تقاضای سرمایه‌ای در مرحله دوم از بازار منجر به عقبگرد سازنده‌ها از بازار ساخت‌وساز شد. اما درخصوص علت یا دلایل خیز ۳۹‌درصدی افزایش حجم ساخت و ساز در کشور به رغم تمام آنچه گفته شد دو سناریو مطرح است. یک سناریو ضعیف‌تر از دیگری است تا جایی که می‌توان از آن به‌عنوان سناریوی باطل یا غیرقابل قبول یاد کرد و سناریوی دیگر که قوی‌تر و محتمل‌تر است در این زمینه قابل شرح است.

سناریوی اول بهبود وضعیت بازار ساخت‌وساز مسکن در نتیجه ثبات در بازارهای وابسته به ساخت وساز مانند بازار زمین و مصالح و... یا رونق بازار معاملات مسکن و ایجاد انگیزه در سازنده‌ها برای فعالیت بیشتر به منظور کسب سود بیشتر از جریان ساخت وفروش واحدهای مسکونی است. با توجه به آنچه گفته شد یعنی تورم شدید نرخ مصالح، قیمت زمین و رکود معاملاتی مسکن سناریوی اول عملا یک سناریوی باطل است. اما در قالب سناریوی دوم به نظر می‌رسد به‌رغم تمام موانع رشد حجم ساخت وساز مسکن که به آن اشاره شد بازار ساخت وساز تابستان امسال یا در نیمه اول سال جاری با دوپینگ آماری مواجه شده است. به این معنا که به نظر می‌رسد اتفاقی خارج از روند طبیعی ساخت وساز در این بازار به وقوع پیوسته است که بر آمار ساخت وساز اثر افزایشی داشته است درحالی‌که شرایط طبیعی و معمول بازار به‌گونه‌ای نبوده است که انتظار افزایش تیراژ ساختمانی وجود داشته باشد.

در نیمه اول امسال شاهد جدی شدن روند ساخت وساز مسکن در قالب طرح اقدام ملی بودیم. طرحی که هم‌اکنون دولت به منظور افزایش عرضه مسکن دولتی‌ساز در دستور کار قرار داده است و اعلام کرده تاکنون برای حدود ۱۰۰ هزار واحد مسکونی تامین زمین صورت گرفته و ساخت مجموعا ۵۰ تا ۶۰ هزار واحد نیز آغاز شده است. با توجه به اینکه در فاصله بهار امسال تا تابستان ۹۹ نزدیک به ۴۰ هزار واحد مسکونی به آمار ساخت و ساز اضافه شده است به نظر می‌رسد این آمار با طرح اقدام ملی مسکن و شروع پروژه‌های مسکونی در قالب این طرح بی‌ارتباط نباشد.

در واقع به نظر می‌رسد ساخت وسازهای مسکن ملی از آنجا که برای هر کدام از واحدهایی که فرآیند ساخت و ساز آنها آغاز شده است پروانه ساختمانی دریافت کرده‌اند به نوعی به آمار ساخت وساز در بازار متصل شده است. در واقع معنای این امر آن است که افزایش خیره‌کننده آمار ساخت مسکن، براساس عزم و تصمیم بساز و بفروش‌ها برای افزایش فعالیت در بازار ساخت و ساز یا ورود به این بازار نبوده است بلکه این افزایش ناشی از سفارش کار دولت برای ساخت واحدهای مسکونی دولتی‌ساز است. در این طرح دولت زمین و تسهیلات را در اختیار گروهی از پیمانکاران ساختمانی قرار داده و به نظر می‌رسد این ساخت‌وسازها مهم‌ترین علت خیز ۳۹ درصدی تیراژ ساختمانی در تابستان امسال و رشد ۲۰ درصدی آمار صدور پروانه در نیمه اول سال جاری در مقایسه با مقطع زمانی مشابه سال قبل است.

با این حال، این ساخت وسازهای دولتی را نمی‌توان برای تحلیل واقعیت بازار ساخت وساز مورد اتکا قرار داد. چرا که تغییرات آماری بازار ساخت وساز ناشی از رونق بازار یا شرایط ثبات و انتظارات مثبت از آینده معاملات مسکن در میان سازنده‌ها نبوده است و به نظر می‌رسد مهم‌ترین دلیل این رشد خیره‌کننده افزوده شدن آمار ساخت و ساز دولتی به آمار بازار از روند ساخت و ساز است.