مسکن به رکود محل نمی‌دهد!

قیمت مسکن شهر تهران در بهمن ماه ۱۳۹۹ به متوسط ۲۸.۳ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با دی ماه امسال ۳.۷ درصد و نسبت به بهمن پارسال ۹۷.۲ درصد افزایش یافت؛ هرچند میانگین رشد قیمت‌ها از حدود ۱۰ درصد که در نیمه نخست امسال با آن مواجه بودیم به ۳.۳ درصد در نیمه دوم رسیده است. در حالت کلی به دلیل افزایش قیمت‌ها طی سه سال گذشته در بیشتر ماه‌ها خرید و فروش کساد بوده است. بهمن امسال ۳۹۱۷ معامله مسکن در تهران به امضا رسید که رشد ۱۱.۵ درصد نسبت به ماه قبل و کاهش ۷۰ درصد را نسبت به ماه مشابه سال قبل  نشان می‌دهد. در واقع معاملات به حدود یک چهارم وضعیت نرمال بازار رسیده اما نرخ‌ها کوتاه بیا نیست.

از بهمن ۱۳۹۶ که میانگین قیمت خانه در تهران متری ۵.۵ میلیون تومان بود تا کنون قیمتها ۴۱۴ درصد افزایش یافته است. قیمتها نسبت به بهمن ۱۳۹۷ هم ۱۸۵ درصد رشد یافته و در مقایسه با بهمن ۱۳۹۸ افزایش ۹۷ درصدی نشان می دهد. در واقع بازار مسکن بدون توجه به ظرفیت و توان طرف تقاضا در حال متوازن کردن خود با بازارهای موازی از جمله ارز و طلا بوده و در بازه میان مدت با آن تراز شده است.

از طرف دیگر طی این سه سال قیمت زمین و مصالح ساختمانی روند رو به رشدی داشته و بنا به گفته جمشید برزگر ـ رییس کانون انبوه سازان ـ قیمت مصالح بعضا تا بیش از ۱۰ برابر افزایش یافته است. به طور مثال میلگرد در پایان سال ۱۳۹۶ کیلویی ۱۲۰۰ تومان بوده که هم اکنون به کیلویی ۱۴ تا ۱۵ هزار تومان رسیده است. هر پاکت سیمان نیز کمتر از ۱۰ هزار تومان بوده که هم اکنون پاکتی ۴۸ هزار تومان به دست مصرف کننده نهایی می‌رسد. البته هر پاکت سیمان درب کارخانه حدود ۱۸ هزار تومان فروخته می شود اما واسطه ها آنقدر روی این کالا می کشند تا نهایتا با ۱۶۶ درصد رشد قیمت پای پروژه می رسد. جلسات نمایندگان مجلس با رزم حسینی ـ وزیر صمت ـ هم برای چاره جویی کنترل قیمت مصالح ساختمانی راه به جایی نبرده است.

تجربه سه سال گذشته دست کم این فرضیه را ثابت کرد که بازار مسکن به کسادی معاملات یا توصیه به نخریدن واکنش خاصی نشان نمی دهد. شاید در مقاطعی مثل آذر امسال نرخ رشد ماهیانه ۱.۱ درصد منفی شود اما در میان مدت منحنی بازار صعودی بوده و فقط در زمانهایی که معاملات به شدت افت کرده روند رشد قیمتها کند شده است.

بهمن امسال البته در هشت منطقه شهر تهران شامل مناطق ۱، ۳، ۶، ۱۰، ۱۲،۱۳، ۱۵ و ۱۸ نرخ رشد ماهانه منفی شد اما کاهش چندانی نداشت. در منطقه ۱۲ قیمتها ۷.۲ درصد کاهش پیدا کرد اما افت قیمت در دیگر مناطق حتی به یک درصد هم نمی رسید. در منطقه یک قیمتها ۰.۳ درصد، منطقه ۳ بالغ بر ۰.۰۴ درصد، منطقه ۶ به میزان ۰.۲ درصد، منطقه ۱۰ بالغ بر ۲.۶ درصد، منطقه ۱۲ به میزان ۷.۲ درصد، منطقه ۱۳ بالغ بر ۱.۲ درصد، منطقه ۱۵ به میزان ۰.۳ درصد و منطقه ۱۸بالغ بر ۱.۶ درصد پایین آمد اما به طور کلی در مناطق ۲۲ گانه قیمتها نسبت به ماه گذشته ۳.۷ درصد افزایش یافت.

یک کارشناس: بازار مسکن در خواب کوتاه به سر می برد

بیت الله ستاریان ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ با بیان اینکه در مقطع کنونی کاهش معاملات داریم اما رکود نداریم بیان می کند: رکود را باید در یک شاخص بلندمدت بررسی کرد، در حالی که همواره طی ۵۰ سال گذشته تقاضای مسکن بیش از تولید بوده و در سال ۱۴۰۰ نیز این روند ادامه می یابد؛ معتقدم سال آینده در هر چهار شاخص معاملات، قیمت، تولید و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با رشد مواجه می شویم.

او می گوید: علت اینکه فعلا بخش مسکن وارد رکود شده کاملا مشخص است. مسکن در حال حاضر سعی می کند در یک فضای باثبات حرکت کند؛ زیرا معمولا تاثیرات روانی خیلی در این حوزه تاثیر می گذارد و هم اکنون تحت تاثیر مسائل سیاسی قرار دارد. طی ۵۰ سال گذشته طلا و ارز یک دهم مسکن با افزایش قیمت مواجه شدند. هر مسئولی می آید یک ایده می دهد، معاونش هم یک طرح جلویش می‌گذارد. بعد می‌بینیم که بعد از هشت سال مشکل مسکن دست نخورده باقی مانده است.

قیمت ساخت در بازار بروز نیافته است

جمشید برزگر ـ رییس کانون انبوه سازان ـ نیز با بیان اینکه از سال ۱۳۹۶ تاکنون قیمت مصالح ساختمانی حدود ۱۰ برابر افزایش یافته و ساخت و ساز به شدت افت کرده معتقد است: در مقطع فعلی متقاضیان می توانند با قیمتهایی به مراتب پایین تر از نرخ تمام شده ساخت، مسکن تهیه کنند؛ یعنی قیمت ساخت هنوز در بازار بروز نیافته است. در این شرایط انگیزه ای برای تولید مسکن باقی نمی‌ماند و تاثیر رکود ساخت و ساز در آینده خود را به شکل رشد قیمت‌ها نشان می دهد. بجز قیمت مصالح که رشد عجیب و غریبی داشته، هزینه دستگاههای خدماتی مثل شهرداریها و نظام مهندسی نیز با رشد مواجه شده است. طبق محاسبات یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان از قیمت هر متر مربع مسکن را هزینه های بالاسری تشکیل می دهد.

برزگر درباره پیش بینی از بازار مسکن در ماههای پیش رو گفت: با توجه به ابهامات اقتصاد کلان و نبود چشم انداز روشن از وضعیت بازار ارز نمی توان هیچ نوع پیش بینی از وضعیت آینده بخش مسکن بعد از انتخابات ریاست جمهوری ارایه داد. راهکار اصلی این است که ثبات اقتصادی ایجاد شود و تولید مسکن افزایش یابد تا در آینده مجددا با نوسان قیمت مواجه نشویم.