تصمیمات جدید برای سامان دادن به بازار سهام

حرکت جدید، سومین قلق‌گیری نادرست طراحان مالیاتی محسوب می‌شود که تقریبا غیرممکن است به «هدف» اصابت کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد کاربرد «مالیات بر عایدی سرمایه» در بازار مسکن برای مهار دسته‌ای از خریداران غیرمصرفی (سفته‌بازها) است که در دوره التهاب قیمت توام با رونق معاملات، موج‌سواری می‌کنند. این گروه یعنی ملک‌بازها در کوتاه‌مدت اقدام به خرید و سپس فروش می‌کنند تا از عایدی جهش قیمت نفع ببرند. اما ملک‌بازها در رکود فعلی، اقلیت در حال حذف هستند. در حال حاضر مساله اصلی بازار مسکن،‌ «احتکار سنگین آپارتمان‌های خریداری‌شده توسط ملّاکان» با هدف سرمایه‌گذاری بلندمدت است. خاتمه سریع و اصولی این وضعیت در گرو «مالیات سالانه بر املاک» است. این مالیات اصلی در دنیا جواب داده است. طرح مجلس، زمین، خودرو، ارز و طلا را نیز دربرمی‌گیرد.

مالیات بر ملّاکی یا ملک‌بازی؟

نمایندگان مجلس بعد از شلیک دو تیر خطا به بازار سفته‌بازی املاک، سرانجام با طراحی نسخه مالیاتی برای دریافت از مالکان در زمان نقل‌وانتقال پنج گروه از دارایی‌ها، زمینه رفع انجماد از بازارهای غیرمولد اقتصادی را فراهم کردند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، به تازگی اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس سازوکار دریافت مالیات عایدی سرمایه از دارندگان ملک (زمین و مسکن) و همچنین طلا، ارز و خودرو را تصویب کردند که این طرح هم‌اکنون در نوبت بررسی در صحن مجلس قرار گرفته است.

این ۵ بازار، دارایی‌هایی هستند که هم‌اکنون عمده نقدینگی و سرمایه‌های در اختیار اشخاص حقیقی و حقوقی را در خود حبس کرده و منجر به افزایش حجم دارایی‌های غیرمولد شده‌اند. اگرچه زمین‌هایی که در هر سال از سوی سازنده‌ها خریداری شده و برای احداث پروژه‌های ساختمانی مورد استفاده قرار می‌گیرند دارایی مولد محسوب می‌شوند اما از آنجا که دست‌کم طی دو سال اخیر بازار معاملات زمین وملک کلنگی به پناهگاه امن سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان تبدیل شده است، این بازار نیز به فهرست بازارهای غیرمولد اضافه شده‌ است.

مجلس پیش از این برای رفع انجماد از دارایی‌های ملکی، دو تیر خطا به سمت بازار سفته‌بازی ملک در قالب تصویب طرح دریافت مالیات از خانه‌های خالی و همچنین دریافت مالیات از املاک سوپرلوکس، شلیک کرده بود. هر چند این دو مالیات نیز  در برخی کشورها بعضا مورد استفاده قرار می‌گیرند اما دریافت هر کدام از آنها در رده‌های سوم و چهارم تدابیر مالیاتی برای رفع انجماد از بازار مسکن، موردتوجه قرار دارد.

در واقع واکسن اثربخش برای عرضه دارایی‌های ملکی منجمد به بازار مسکن، ابتدا دریافت مالیات سالانه از همه املاک مسکونی متناسب با ارزش آنها و سپس دریافت مالیات عایدی سرمایه از ملک بازها است. هنوز واکسن موثر مالیاتی برای رفع انجماد از دارایی‌های ملکی احتکار شده در بازار مسکن یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی مصوب نشده ومورد توجه قرار نگرفته است اما نمایندگان مجلس در حرکت تازه خود، واکسن درجه دوی مقابله با سفته‌بازی در بازار ملک یعنی دریافت مالیات از عایدی سرمایه متناسب با طول دوره نگهداری از واحد مسکونی خریداری شده را در نوبت تصویب در صحن مجلس قرار داده‌اند.

این مالیات برملک بازها(موج‌سواران) اثر دارد در حالی که عمده انجماد ملکی توسط مالکان (خرید به قصد سودگیریدر بلندمدت) صورت گرفته است.

اگر چه مالیات خانه‌های خالی یکی از انواع مالیات‌های ملکی در دنیا محسوب می‌شود که در قوانین مالیاتی ایران نیز مصوب شده است اما این مالیات دست‌کم دربردارنده دو ایراد مهم است. مهم‌ترین اشکال به‌کار‌گیری این روش مالیاتی در مقطع زمانی فعلی آن است که این نوع مالیات در رده چهارم مالیات‌های ملکی به لحاظ میزان اثربخشی در کنترل سفته‌بازی و سوداگری و احتکار مسکن قرار دارد. نتایج مطالعات جهانی که اخیرا از سوی مرکز مطالعات شهرداری تهران منتشر شده است نشان می‌دهد دولت‌ها در دنیا برای تنظیم بازار مسکن به ترتیب از چهار روش دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، دریافت مالیات عایدی سرمایه، دریافت مالیات از معاملات مکرر مسکن و در وهله چهارم دریافت مالیات از خانه‌های خالی استفاده می‌کنند. در واقع این مالیات به لحاظ اهمیت و اثربخشی در مرتبه چهارم وبعد از سه شکل دیگر مالیات‌های ملکی قرار دارد.

از سوی دیگر، دولت‌ها زمانی دریافت این مالیات را موثر می‌دانند که سامانه دقیقی برای شناسایی این املاک و صحت‌ و سقم خالی بودن یا نبودن آنها در دسترس باشد. در واقع دولت‌ها زمانی دریافت این مالیات را درست می‌دانند که سامانه شناسایی موثر و بدون خطای مالک و ملک را در اختیار داشته باشند.

با این حال، بعد از تصویب مالیات خانه‌های خالی و مالیات خانه‌های لوکس، هم‌اکنون طرح کمیسیون اقتصادی مجلس برای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه در ۵ گروه دارایی‌ها از جمله زمین و مسکن، تهیه شده است. هر چند این مالیات، پادزهر اصلی مقابله با سفته‌بازی در بازار مسکن از مسیر دریافت مالیات یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی نیست اما به لحاظ اثربخشی در درجه دوم تدابیر مالیاتی برای افزایش عرضه ملک به بازار و تنظیم آن قرار دارد.  مالیات برعایدی سرمایه یک مالیات فرعی محسوب می‌شود.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در دو سال و نیم اخیر در تهران ودست‌کم در یک‌سال اخیر در سایر شهرها بیش از ۵۰ درصد از معاملات خرید مسکن از سوی متقاضیان غیرمصرفی شامل سرمایه‌گذاران و سفته‌بازان ملکی انجام شده است. از آنجا که در دوره نوسان بازارهای اقتصادی و از جمله نوسان و جهش قیمتی در بازار مسکن و زمین، نه تنها این بازار به‌عنوان یک پناهگاه امن و بدون ریسک برای سرمایه‌گذاران شناخته شد بلکه صفر بودن هزینه سرمایه‌گذاری در این بازار در نبود مالیات‌های موثر و در واقع در حیاط خلوت مالیاتی باعث شد عمده معاملات خرید مسکن در این بازار از سوی گروه سفته‌باز و سرمایه‌گذار صورت بگیرد.

در شرایطی که به‌دلیل جهش مکرر قیمت مسکن در این بازار ناشی از فعالیت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی، تقاضای مصرفی به اجبار از این بازار رانده شده و توان خرید نداشتند. اما به رغم افزایش ماه به ماه قیمت مسکن در دست کم دو سال و نیم گذشته، به‌دنبال افزایش فعالیت‌های سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری در این بازار، این افراد انتظار داشتند باز هم قیمت ملک آنها افزایش یابد تا از این طریق عایدی بیشتری نصیب آنها شود. در نبود تدابیر مالیاتی موثر برای مقابله با سفته‌بازی و سوداگری و همچنین احتکار مسکن، این فعالیت‌ها اثرات مخرب زیادی بر بازار مسکن به دنبال داشت.

با این حال، با طرحی که هم‌اکنون برای دریافت مالیات عایدی سرمایه در کمیسیون اقتصادی مجلس مصوب شده و در نوبت بررسی در صحن قرار گرفته است (طرحی که از حدود دو سال قبل از سوی دولت ومجلس مطرح شد)، قرار است مالیاتی با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه از گروهی از ملاکان بازارهای ملک، خودرو، طلا و سکه دریافت شود. مطابق با تعریف این طرح، عایدی سرمایه عبارت است از مازاد قیمت زمان انتقال یا فروش دارایی نسبت به زمان خرید یا تملک آن. یک اشکال مهم که از سوی کارشناسان به این طرح وارد است بی‌توجهی به موضوع تورم عمومی در تعریف عایدی سرمایه است. از آنجا که هر سال تورم عمومی شامل تغییر در نرخ‌ دارایی‌ها می‌شود کارشناسان معتقدند لازم است عایدی سرمایه پس از کسر تورم عمومی مورد محاسبه قرار بگیرد تا نرخی عادلانه باشد.

براساس سازوکار تعیین شده در این طرح، برخی موارد به‌عنوان موارد معافیت ملاکان از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه در طرح نمایندگان تعیین شده است.

درخصوص مالیات عایدی سرمایه از مالکان مسکن به‌عنوان مثال تنها واحد مسکونی تحت تملک اشخاص بالای ۱۸ سال که بیش از یک‌سال در تملک آنها باشد از پرداخت مالیات بر عایدی سرمایه معاف است. همچنین اولین نقل‌وانتقال املاک نوساز پس از دریافت گواهی پایان کار و اتمام عملیات ساختمانی، اولین انتقال املاک نیمه ساخته مشمول مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات‌های مستقیم، انتقال باغات و زمین‌های زراعی خارج از حریم شهری، انتقال بلاعوض دارایی‌ها به اقوام درجه اول شامل والدین، همسر دائم و فرزندان بالای ۱۸ سال، انتقال ترکه به‌صورت ارث یا وصیت، انتقال به منظور وقف با تایید سازمان اوقاف و امور خیریه، انتقال قهری املاک مسکونی و... از پرداخت این مالیات معاف هستند. در مورد مالیات بر عایدی سرمایه خودرو، در صورتی که وسیله نقلیه موتوری مورد معامله، تنها وسیله نقلیه موتوری تحت تملک اشخاص حقیقی بالای ۱۸ سال باشد و بیش از یک‌سال در تملک وی باشد از مالیات معاف است.

 همچنین یک فرجه زمانی به صاحبان دارایی‌ در این پنج بازار داده شده است که برای معافیت از پرداخت مالیات در این فرجه‌های زمانی اقدام به عرضه دارایی‌های خود به بازار کنند. بر این اساس، بعد از تصویب این قانون و لازم‌الاجرا شدن آن مالکان واحدهای مسکونی که بیش از یک واحد مسکونی دارند برای معافیت از پرداخت مالیات عایدی سرمایه تا دو سال فرصت دارند این املاک را به بازار عرضه کنند. این فرجه زمانی برای مالکان خودرو یک‌سال و برای مالکان ارز و طلا ۶ ماه است.

براساس این طرح، اولین انتقال املاک و حق‌ واگذاری محل کسب که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون تملیک شده‌اند، به مدت دو سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نمی‌شوند. این موضوع درخصوص وسایل نقلیه موتور  یکسال است.

همچنین انتقال ارز خارجی تا میزان معادل ۲ هزار یورو و طلا تا میزان یکصد گرم طلای ۱۸ عیار که تا پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون تملیک شده‌اند به مدت ۶ ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون مشمول مالیات بر عایدی سرمایه نیست.

این موضوع نیز نشان‌دهنده یک ایراد بزرگ در تعیین فرجه زمانی برای محتکران مسکن است. کارشناسان معتقدند تعیین فرجه زمانی دوساله، مهلت بسیار زیادی برای محتکران مسکن است و لازم است این مدت کاهش یابد و به سطح دارندگان طلا و ارز برسد. به‌خصوص در مقطع زمانی فعلی که به‌دلیل جهش قیمت و افزایش فعالیت‌های سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران در بازار طی دو سال اخیر، حجم زیادی از واحدهای مسکونی احتکار شده و متقاضیان مصرفی از این ناحیه در فشار مضاعف قرار دارند. در صورتی که با کاهش فرجه زمانی به محتکران ملکی، زمین و املاک مسکونی منجمد به بازار عرضه شوند این عرضه گسترده در شرایط فعلی می‌تواند ۲۰ تا ۲۵ درصد قیمت مسکن را کاهش دهد.

نرخ‌های در نظر گرفته شده برای دریافت مالیات بر عایدی سرمایه براساس مدت زمان تملک این دارایی‌ها تعیین شده است. املاک اعم از زمین، مسکن و سایر مستغلات به استثنای زمین‌های بایر موضوع ماده ۱۵ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن با دوره زمانی نگهداری کمتر از یک‌سال با نرخ ۴۰ درصد، پس از یک‌سال، سالانه سه واحد درصد نرخ کاهش می‌یابد و از سال دوازدهم و پس از آن با نرخ ثابت چهار درصد و همچنین اراضی بایر با نرخ ۴۰ درصد مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شوند. همچنین انواع وسایل نقلیه موتوری زمینی با نگهداری کمتر از یک‌سال با نرخ ۳۰ درصد، پس از یک‌سال سالانه ۱۰ واحد درصد نرخ کاهش می‌یابد و از سال چهارم به بعد و پس از آن با نرخ ثابت صفر درصد مشمول این مالیات هستند. دارایی‌های طلا، سکه و ارز نیز با نگهداری کمتر از یک‌سال معادل ۳۰ درصد، بیش از یک‌سال تا دو سال معادل ۲۰ درصد و با نگهداری بیش از دو سال ۱۰ درصد مشمول مالیات عایدی سرمایه می‌شوند.

براساس متن این طرح، دفاتر اسناد رسمی موظف شده‌اند قیمت روز معاملات را در اسناد مالکیت درج کنند تا در زمان خرید و فروش مبنای دریافت مالیات از عایدی سرمایه قرار گیرد. قیمت مبدأ آن دسته از املاکی که قبل از تصویب این قانون خریداری و تملک شده‌اند نیز براساس شاخص قیمت مسکن که ضریبی از قیمت منطقه‌ای املاک است محاسبه خواهد شد.

براساس این طرح، در صورتی که شخصی اقدام به تنظیم سند غیررسمی نیز کند موظف است ظرف یک‌ماه اطلاعات مربوط به معامله صورت گرفته را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد. در این طرح حتی املاکی که دارای وکالت بلاعزل هستند نیز مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شده‌اند. این اقدام برای جلوگیری از فرار مالیاتی از طریق فروش وکالتی صورت گرفته است. در این طرح مبنای محاسبه عایدی سرمایه قیمت ثبت‌شده در سند است. در هر حال سقف عایدی تعیین شده نمی‌تواند بیش از ۱۲۰ درصد و کمتر از ۸۰ درصد شاخص قیمت باشد.

شاخص قیمت املاک نیز برابر با ضریبی از ارزش معاملاتی املاک است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخی که برای دریافت مالیات عایدی سرمایه در نظر گرفته شده تقریبا برابر با نرخی است که برای این مالیات در دنیا مشخص شده است. در آمریکا این نرخ حدود ۳۰ درصد است.کارشناسان معتقدند منافع دریافت این مالیات در بخش مسکن اولا به نفع سازنده‌ها از ناحیه افزایش عرضه ملک کلنگی و زمین به بازار و تعدیل قیمت‌هاست و در وهله بعد به نفع متقاضیان مصرفی مسکن به‌ویژه خانه‌اولی‌های بازمانده از بازار در نتیجه افزایش فعالیت سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ملکی و تداوم افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر است.