معمای «رئیسی» در بازار مسکن / ۲ سناریو درباره آینده قیمت خانه

بررسی‌ها درباره نحوه اثرپذیری متغیرهای ملکی از «تغییر دولت» نشان می‌دهد این رخداد در کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌تواند رفتارها در بازار ملک و همچنین سمت و سوی قیمت را تحت ‌تاثیر قرار دهد. از الان تا نزدیک نیمه سال -کوتاه‌مدت- که دولت سیزدهم به شکل رسمی کار خود را شروع می‌کند، جو روانی بازار به‌دنبال «اخبار مثبت از برنامه‌های دولت بعدی» است. با این نوع انتظارات آن هم در فاز فعلی مسکن -پساجهش- دو سناریوی ضعیف و محتمل برای قیمت مطرح است.

سال جدید درحالی آغاز شد که همه فعالان بازار مسکن اعم از واسطه‌ها، فروشندگان، سازندگان و خریداران بر این موضوع اتفاق نظر دارند که دیگر ظرفیتی برای جهش قیمت مسکن وجود ندارد؛ چراکه از یک‌سو جهش قیمت مسکن به مدت سه‌سال پیاپی ادامه پیدا کرده و از سوی دیگر هر سه حباب‌سنج اصلی بازار مسکن شامل «نسبت قیمت به اجاره مسکن»، «نسبت رشد نرخ ارز و رشد قیمت مسکن» و نیز «نسبت رشد نقدینگی و رشد قیمت مسکن» وجود حباب در قیمت مسکن را تایید می‌کنند و نشان می‌دهند که قیمت مسکن به‌شکل نامتعارفی افزایش یافته است و باید قدری تنزل پیدا کند. به این ترتیب تخلیه حباب قیمت از ابتدای امسال آغاز شد و طی دوماه ابتدای سال‌جاری در مجموع میانگین قیمت مسکن ۵درصد کاهش پیدا کرد.

اکنون در پی اعلام نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری۱۴۰۰ معمایی تحت عنوان «معمای رئیسی» در بازار مسکن شکل گرفته است و فعالان بازار مسکن می‌خواهند بدانند که فاز بازار مسکن با فاکتور «رئیس دولت جدید» چه خواهد بود و آیا تخلیه حباب ادامه پیدا می‌کند؟ البته به این سوال باید در دو بعد زمانی مختلف پاسخ داد: نخست، در کوتاه‌مدت و در دوره گذار دولت مستقر کنونی تا تحویل به رئیس‌جمهور آتی و مستقر شدن کابینه جدید که عملا تا اواخر تابستان ادامه پیدا می‌کند؛ دوم، در میان‌مدت و بلندمدت، یعنی در نیمه دوم سال جاری و سپردن سکان دولت به تیم دولت جدید و همچنین یک سال آینده.

یک واقعیت الگوی تورم مسکن در مقاطع پس از برگزاری انتخابات ریاست‌جمهوری و دیگری وضعیت موجود و نگاهی به دیدگاه‌های اقتصادی و سیاسی رئیس‌جمهور منتخب است. با تکیه بر این دو واقعیت، فاز فعالان ملکی در دوره گذار به دولت سیزدهم مورد بررسی قرار گرفته است.

از آنجا که مراسم تحلیف رئیس‌جمهور در نیمه مرداد برگزار می‌شود و پس از آن معرفی کابینه جدید و اخذ رای اعتماد از مجلس نیز زمان‌بر است، یک مقطع قابل بررسی درباره سرنوشت قیمت مسکن، همین دوره گذار دو، سه ماه پیش‌رو تا نیمه سال ۱۴۰۰ است.

صرف‌نظر از اینکه رئیس‌جمهور منتخب چه کسی است، بررسی وضعیت بازار مسکن در دوره‌های گذار پس از انتخابات نشان می‌دهد که اوضاع بازار مسکن در این مقطع به‌شدت به انتظارات فعالان بازار بستگی دارد. در سال ۹۲ نیز نبض قیمت مسکن شباهت زیادی به زمان فعلی داشت، به‌طوری‌که اوضاع قیمتی در این بازار جهشی بود. البته جهش قیمت در آن مقطع زمانی از سال ۹۱ آغاز شده و تا اوایل سال ۹۲ ادامه پیدا کرده بود، اما در این دوره سه سال پیاپی با جهش قیمت مسکن روبه‌رو بوده‌ایم. در سال ۹۲ چون پس از برگزاری انتخابات مردم حس خوبی نسبت به آینده اقتصادی کشور پیدا کردند و انتظارات تورمی از بین رفت، در گام اول تورم مسکن سقوط کرد و در گام دوم تخلیه حباب قیمت مسکن آغاز شد. پس از آن نیز در میان‌مدت حدود سه سال پیاپی قیمت مسکن ثابت شد و تغییرات آن در حد ریزنوسان بود.

این الگوی پساانتخاباتی در بازار مسکن براساس تجربه انتخابات سال ۹۲ نشان‌دهنده «جایگاه انتظارات در قیمت مسکن» است. حس کنونی فعالان بازار مسکن می‌تواند مشابه دوره مورد بررسی یا متفاوت از آن باشد. نکته قابل‌توجه این است که اکنون در فاز پساجهش بازار مسکن از مدتی قبل ریزش قیمت آغاز شده است؛ یعنی در کنار فاکتور انتظارات فعالان بازار، وضع فعلی بازار مسکن نیز نشان‌دهنده افزایش فروشنده‌ها در برابر کاهش خریداران و نیز ریزش میانگین قیمت مسکن طی فروردین و اردیبهشت است.

در اینجا نگاه و برنامه‌های رئیس‌جمهور در سه حوزه سیاست‌های کلان اقتصادی، سیاست خارجی و برجام و نیز برنامه ویژه بازار مسکن در تعیین وضعیت محتمل بازار مسکن طی دوره پیش‌رو اثرگذار است و باید بررسی شود.

از زمانی که رئیسی در انتخابات ۱۴۰۰ اعلام حضور کرد، دیدگاه‌های اعلامی وی که به شکل سخنرانی، مصاحبه و نظایر آن از سوی ایشان یا تیمش تا حدودی منتشر شده، می‌تواند منعکس‌کننده برنامه‌های کلیدی دولت جدید باشد. رئیسی از کلیدواژه‌هایی مانند «تعامل با جهان» و «تلاش برای رفع تحریم» سخن گفته است. در بخش سیاست‌های اقتصادی کلان نیز او از متغیرهای اقتصادی مهمی سخن گفته و به‌عنوان مثال به «لزوم کنترل نقدینگی و مهار تورم» پرداخته است. رئیسی نقدهای جدی به سیاست ویرانگر ارزی یعنی توزیع ارز ۴۲۰۰تومانی دارد و در مورد بازار سهام نیز از «عدم مداخله دولت و لزوم بازگشت اعتماد به فعالان بورس» سخن گفته است. در مجموع، رئیسی برنامه‌های خود را در سه سرفصل کنترل تورم، تامین مسکن و تامین نظام سلامت در تبلیغات انتخاباتی تشریح کرد که نشان‌دهنده نگاه ویژه او به بازار مسکن است.

مسکن مهر احیا می‌شود؟

در بخش مسکن اطلاعات جزئی‌تری از برنامه‌های رئیسی در رسانه‌ها منتشر شده است. برنامه ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی از موارد مطرح‌شده است که چون علی نیکزاد، وزیر مسکن دولت وقت در دوره شروع پروژه مسکن مهر، اکنون نیز رئیس ستاد انتخاباتی سید ابراهیم رئیسی است و به نظر می‌رسد در دولت آینده پست کلیدی در کابینه خواهد داشت، احتمالا برنامه ساخت مسکن دولتی در دولت سیزدهم شباهت زیادی به مسکن مهر دارد، یعنی شامل تامین زمین ۹۹ساله توسط دولت، پرداخت وام بانکی با قدرت پوششی بالا برای هزینه ساخت و واگذاری واحدها به افراد فاقد مسکن خواهد بود. وی همچنین از «بسته مخصوص برای مستاجران» و مهم‌تر از آن از «مالیات محدودکننده تقاضای غیرمصرفی و سفته‌بازانه در بازار مسکن» سخن گفته است.

این واقعیت‌ها درباره دیدگاه‌های دولت جدید در حوزه اقتصاد در مجموع مثبت است و رئیسی جزو معدود نامزدهایی بوده که از ریشه ابررکود بازار یعنی «تقاضای سفته‌بازانه» ملک به‌صراحت سخن گفته است، اما می‌توان گفت تقریبا هیچ‌یک از برنامه‌های ذکرشده در کوتاه‌مدت روی بازار مسکن اثر قیمتی محسوس نخواهند داشت. بررسی‌ها نشان می‌دهد که بیش از این برنامه‌ها، آنچه در کوتاه‌مدت روی قیمت مسکن اثر می‌گذارد، متغیرهای بیرونی بازار مسکن و وضعیت انتظارات قیمتی است.

فعالان بازار مسکن روی تحقق وعده‌های انتخاباتی در کوتاه‌مدت حساب باز نکرده‌اند، اما یک ابهام مثبت از جنس «انتظارات کاهشی قیمت» و «بهبود بازار و مهار اوضاع» در آنها شکل گرفته است که می‌تواند تعیین‌کننده فاز بازار در دوره گذار باشد.

بر این اساس برای دوره زمانی کوتاه‌مدت تا نیمه سال جاری می‌توان دو سناریوی «ضعیف» و «محتمل» را مطرح کرد. سناریوی ضعیف، افت محسوس قیمت مسکن به میزان قابل‌توجه (مثلا بیش از ۳درصد افت در هر ماه طی فصل تابستان) و سناریوی محتمل، شروع دوره ریزنوسان در بازار مسکن است، به این معنا که تغییرات قیمتی در بازار نزدیک به صفر خواهد بود. البته با در نظر گرفتن مجموع متغیرها و وضعیت بازار در دوره‌های پساانتخاباتی گذشته، احتمال اینکه ریزنوسان «کاهشی» باشد، به‌مراتب بیشتر از ریزنوسان افزایشی است. در واقع به نظر می‌رسد تغییرات خفیف قیمتی به نفع تخلیه حباب قیمت مسکن دست‌کم در سه ماه آتی ادامه پیدا خواهد کرد. این وضعیت نشات‌گرفته از حس مثبتی است که مردم نسبت به آتیه کشور پیدا کرده‌اند؛ وگرنه در کوتاه‌مدت و پیش از استقرار دولت جدید، آن هم در شرایطی که هنوز تیم اقتصادی رئیس‌جمهور مشخص نشده و سیاست مکتوب و مدونی از ناحیه رئیس دولت آینده منتشر نشده است، عملا نمی‌توان آن را نشات‌گرفته از برنامه‌های اقتصادی دولت جدید دانست و مردم بیشتر براساس حس خود در بازار رفتار می‌کنند.

اما در میان‌مدت و بلندمدت، این برنامه‌ها است که بر تغییرات قیمتی در بازارهای مختلف اثرگذار خواهد بود. در اینجا با پیش‌فرض اینکه رئیسی به وعده‌های خود در حوزه‌های سیاست‌های کلان اقتصادی، سیاست خارجی و بازار مسکن عمل کند، تصویر مثبتی از آینده بازار مسکن به دست می‌آید.

در فهرست فرصت‌ها «لغو تحریم‌ها برای از بین بردن ریسک خارجی»، «امکان واکسیناسیون برای مهار کرونا» و «همسویی نهادهای حاکمیتی برای اتخاذ تصمیمات سخت» به چشم می‌خورد. در مقابل، تهدیدهای روی میز رئیس‌جمهوری نیز شامل «وضعیت نامناسب شاخص‌های اقتصاد کلان»، «بسته شدن پنجره جمعیتی»، «کم‌شدن درآمد خانوار»، «تامین اجتماعی و صندوق‌های بازنشستگی ورشکسته»، «اتمام دوران وفور درآمدهای نفتی» و «چالش‌های محیط‌زیستی» است. بر این اساس رئیس دولت آینده در یک دوراهی سرنوشت‌ساز قرار دارد که می‌تواند با بهره‌گیری از فرصت‌های موجود، بر تهدیدها فائق آید یا اینکه بدون بهره‌گیری از فرصت‌ها در دام روزمرگی بیفتد تا دوباره بستری برای بزرگ شدن تهدیدهای اقتصاد ایجاد شود. از نگاه کارشناسان، دو سال نخست دولت آینده زمان طلایی استفاده از فرصت‌ها، برای پشت‌سر گذاشتن تهدیدها است.

بر اساس وعده‌هایی که رئیسی مطرح کرده، مسیر ادامه دوره پساجهش مسکن در میان‌مدت و بلندمدت (نیمه دوم امسال و یک سال آینده) فراهم است و تخلیه حباب قیمت مسکن می‌تواند هر چند به صورت تدریجی، اما ادامه‌دار باشد. اما آنچه مهم است این که اثر متغیرهای بیرونی بازار مسکن از جمله وضعیت سایر بازارها مثل ارز و نیز ریسک‌های غیراقتصادی ناشی از سیاست خارجی می‌تواند به مراتب زودتر از برنامه‌های اقتصادی بر وضعیت بازار مسکن مشهود ‌شود؛ کمااینکه در دوره‌هایی نرخ تورم عمومی موجب افزایش تورم در بازار مسکن شده و در دوره اخیر نیز شوک ارزی و ریسک متغیرهای غیراقتصادی به بازار مسکن جهت داده است.

حتما برنامه‌هایی که دولت می‌تواند در بخش تقویت عرضه، تقویت قدرت خرید تقاضا و نظایر آن پیاده کند در بازار مسکن موثر است اما در وزن‌کشی اثر فوری متغیرها، آنچه به فوریت تعیین می‌کند در میان و بلندمدت بازار مسکن به سمت التهاب و حبابی‌تر شدن پیش برود یا اینکه مسیر تخلیه حباب در دوره پساجهش را در پیش بگیرد، وضعیت متغیرهای بیرونی بازار مسکن است.

اگر دولت جدید در رفع تحریم‌ها موفق شود و به این شکل از ریسک‌های غیراقتصادی اثرگذار بر بازار مسکن بکاهد و نیز اگر بحث مهار تورم را از مسیر درست دنبال کند و به جای اینکه سیاست غلط تثبیت نرخ ارز را در پیش بگیرد، از طریق بازار اوراق دولتی نقدینگی را کنترل کند، با طی کردن این مسیر درست می‌توان امید داشت که وضعیت بازار مسکن نیز دستخوش تحول شود.

رئیس دولت جدید صورت مساله اصلی بازار مسکن را به درستی تشخیص داده و از ضرورت کنترل تقاضای سرمایه‌ای و سفته‌بازی در بازار مسکن از طریق ابزارهای مالیاتی سخن گفته است اما در این مسیر دولت‌های گذشته آزمون و خطاهای بی‌فایده‌ای داشته‌اند. دولت جدید باید به سرعت سراغ مالیات دست اول بازار ملک برود و آن «مالیات سالانه املاک» است که در قالب آن بدون هیچ تبصره و استثنا و بدون نیاز به بانک اطلاعاتی، همه املاک هر سال مشمول پرداخت مالیات خواهند بود. البته نرخ این مالیات می‌تواند برای املاک مناطق برخوردار و کم‌برخوردار هر شهر با ضرایب متفاوتی اعمال شود اما در مجموع همه املاک بدون استثنا مشمول مالیات می‌شوند و این موضوع ریسک نگهداری خانه‌های متعدد را برای سوداگران افزایش می‌دهد. این مالیات در دیگر کشورهای دنیا تجربه شده و جواب می‌دهد در حالی که سایر سرفصل‌های مالیاتی نیازمند بانک‌های اطلاعاتی قوی از املاک است که اکنون در کشور ما وجود ندارد و به دلیل نقصان اطلاعات،‌ دولت ناگزیر است بر اساس خوداظهاری درباره مالیات‌های دیگر از جمله مالیات بر خانه‌های خالی تصمیم‌گیری کند. از طرفی دوره زمانی ایجاد بانک اطلاعاتی نیز با توجه به وضعیت غیرروزآمد بانک‌های اطلاعاتی دولتی بسیار زمان‌بر است و نتیجه آن قابل اتکا نیست،‌ طوری که در موارد بسیاری نیازمند راستی‌آزمایی خواهد بود.

همین پروسه طولانی نشان می‌دهد فعلا ابزار مالیات بر خانه‌های خالی گزینه مطلوبی برای کنترل تقاضای سوداگری نیست و بهتر این است که همه املاک مشمول مالیات سالانه شوند. ابزار مالیاتی دیگری که می‌تواند به عنوان مکمل مورد استفاده قرار گیرد و اتفاقا اثر آن به سرعت در بازار مسکن مشهود خواهد شد، مالیات بر معاملات مکرر است که ریسک انجام بیش از یک معامله ملکی در سال را برای سوداگران افزایش می‌دهد. دولت باید از طی کردن مسیر غلطی که سیاستگذار بخش مسکن در دولت فعلی در پیش گرفته خودداری کند و مسیر اصلاح شده از طریق ابزارهای مالیاتی کارآمد و قابل استفاده به فوریت را طی کند.

در نهایت دولت باید برای اینکه در میان و بلندمدت، بتواند بازار مسکن را از رکود خارج کند، به حلقه آخر زنجیره رونق مسکن یعنی «فروش» بپردازد. اکنون فروشنده‌هایی که در بازار مسکن حاضر هستند نیز از فروش ملک خود ناتوان شده‌اند چراکه در سمت تقاضا، خریدار جدی در بازار بسیار کم‌تعداد است. علت افت شدید تقاضای خرید نیز قدرت خرید پایین متقاضیان مسکن نسبت به قیمت‌های فعلی است. بنابراین یک اقدام جدی دولت برای احیای بازار به کما رفته مسکن، افزایش سقف تسهیلات خرید به شکل موثر است.

در واقع دولت برای موفقیت در بخش مسکن باید بتواند حلقه‌های مختلف از تولید تا فروش را به طور کامل پوشش دهد و به همان میزان که به ابزارهای مالیاتی می‌پردازد، به تقویت عرضه و تقاضا نیز بپردازد.