مستاجران حتما بخوانند / ۲ سناریو درباره وضعیت اجاره خانه

بعد از ثبت نرخ رشد نزدیک به ۵۰درصدی «میانگین هزینه اجاره» در تابستان سال گذشته، این شاخص -تورم اجاره- در ابتدای امسال تا مرز ۳۰درصد کاهش پیدا کرد. مفهوم این کاهش نرخ آن است که اگر چه اجاره‌بهای آپارتمان‌ها همچنان رو به افزایش است، اما سرعت رشد آن به شکل محسوسی کاهش پیدا کرده است. علامت دوم تغییر در این بازار به «رفتار گروهی از موجران» مربوط است. نتایج تحقیقات میدانی حاکی است، بعد از طراحی «پله فرار» از سوی صاحب‌خانه‌ها در سال گذشته برای فرار از سقف دستوری اجاره‌بها که به‌صورت «تخلیه اجباری آپارتمان» و «انعقاد قرارداد» با مستاجر جدید عمل کرد، در حال حاضر این گروه، «توافق با مستاجر ساکن» را در اولویت دارند. الگوی نوسان اجاره‌بها در فاز پساجهش قیمت مسکن، یک پیام برای این دوره مخابره می‌کند.

همزمان با افزایش احتمال وقوع سناریوی سال متفاوت در بازار اجاره، دو علامت برگشت اجاره‌بها از قله تورم رصد شد. تحقیقات و برآوردها از بازار اجاره‌نشین‌ها در شروع فصل نقل وانتقالات در این بازار نشان می‌دهد به احتمال زیاد و براساس سناریوی محتمل‌تر، بازار اجاره مسکن در سال جاری شرایطی متفاوت‌ نسبت به سال گذشته را در پیش خواهد گرفت و الگوی تورم اجاره‌بها به احتمال زیاد سمت وسوی کاهشی به خود می‌گیرد. این الگو پیش از این و در دوره‌های پساجهش در بازار اجاره مسکن تجربه شده بود و در دوره‌های مختلف می‌توان نمونه‌هایی از آن را مشاهده کرد.

تمدید یا جا به جایی؟

تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن نشان می‌دهد مطابق با روال سال‌های گذشته که از ابتدای تابستان فصل اوج جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره آغاز می‌شد از هم‌اکنون و همزمان با آغاز تابستان، بازار مسکن وارد «فصل اصلی نقل و انتقالات اجاره‌نشین‌ها» شده و مستاجرها به دنبال رصد اوضاع برای «تصمیم‌گیری بابت تمدید یا جابه‌جایی» در این بازار هستند.

این در حالی است که همزمان با شروع فصل طلایی جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره، آمار رسمی از نبض اجاره‌بها در پایتخت نشان می‌دهد، تورم اجاره از قله حدودا ۵۰ درصدی در تابستان پارسال، نزول کرده و به حدود ۳۴ درصد رسیده است. این موضوع یک معنای مهم را در خود جای داده است مبنی بر اینکه فشار اجاره‌بها، به طور نسبی کم شده است. اما در شرایطی که بازار از روز گذشته به طور رسمی وارد فصل طلایی و اوج نقل وانتقالات شده است و همچنین شواهد مربوط به کاهش سرعت رشد اجاره‌بها در این بازار رصد می‌شود این سوال مطرح است که آیا دوباره تورم اجاره مسکن به سمت بالا برخواهد گشت یا به عبارت دیگر روند صعودی به خود خواهد گرفت؟

بررسی روندهای مربوط به تحولات بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد همواره تورم اجاره در سال‌های پساجهش قیمت مسکن یعنی سال‌هایی که بازار مسکن بعد از تجربه یک دوره جهش قیمت به سمت کاهش قیمت اسمی یا کاهش قیمت واقعی(تفاضل قیمت اسمی با تورم عمومی) حرکت کرده است، واکنش متفاوت و البته تکراری از خود نشان داده است.

در سال‌های پساجهش قیمت مسکن، همزمان با قرار گرفتن بازار معاملات خرید وفروش مسکن در مدار کاهش قیمت اسمی یا کاهش قیمت واقعی، تورم اجاره مسکن به نصف تورم بازار اجاره در سال‌های جهش کاهش یافته است.

این شرایط در یکی، دو سال بعد از جهش قیمت مسکن در سال‌های ۷۵، ۸۶ و ۹۲ نیز تجربه شد. در سال‌های ۸۸، ۹۴ و ۹۵ یعنی سال‌هایی که بازار بعد از جهش قیمت به دوره پسا‌جهش ورود کرده و قیمت مسکن در بازار با کاهش مواجه شد، تورم اجاره‌بها نسبت به دوره جهش به یک‌دوم کاهش یافت. یعنی سرعت رشد اجاره‌بها در این سال‌ها در مقایسه با یکی، دو سال قبل از آن که بازار معاملات خرید و فروش مسکن در اوج جهش قیمت قرار داشت به یک‌دوم کاهش یافت.

همچنین بررسی‌های آماری صورت گرفته از سوی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد همواره تورم اجاره‌بهای مسکن عددی بین تورم مسکن و تورم عمومی بوده است. به این معنا که به دلیل ویژگی‌های خاص این بازار، اجاره‌بها همواره افت وخیز شدید نداشته است. بلکه با نرخی مابین نرخ تورم عمومی و تورم مسکن افزایش یافته است.

بررسی‌ها از شناسایی یک الگوی مربوط به افت وخیز تورم اجاره مسکن خبر می‌دهد مبنی بر اینکه در سال‌های اول و دوم بعد از جهش قیمت مسکن که به اصطلاح به آن فاز پساجهش گفته می‌شود نه تنها قیمت خرید وفروش مسکن کاهش می‌یابد بلکه تورم اجاره نیز به نصف می‌رسد.

شواهد نشان می‌دهد به احتمال زیاد امسال هم که بازار معاملات مسکن در فاز پساجهش قرار گرفته است بازار اجاره با کاهش تورم تا یک‌دوم سال قبل همراه خواهد شد.

آمار تورم اجاره مسکن

تورم اجاره مسکن تهران در سال ۹۹ معادل ۴۰ درصد به ثبت رسید. این میزان تورم در سال ۹۹ در شهر تهران بی‌سابقه‌ترین میزان تورم در بازار اجاره از سال ۷۵ تاکنون بوده است.

در سال ۷۵ تورم اجاره مسکن شهر تهران به ۴۱ درصد و تورم بازار مسکن به ۶۷ درصد رسید. بعد از این سال دیگر تورم بازار اجاره از ۴۰ درصد فراتر نرفته است و تنها در سال گذشته تورم ۴۰ درصدی در این بازار رقم خورد.

همچنین روند تورم نقطه‌ای در فصول مختلف سال گذشته در بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد تورم اجاره در حال نزدیک شدن به نصف تورم اجاره‌نشینی در دوره اخیر جهش قیمت مسکن است. در بهار ۹۹ تورم نقطه‌ای (تورم اجاره در بهار ۹۹ در مقایسه با تورم اجاره در بهار ۹۸) به ۳۹ درصد رسید. این میزان در تابستان سال گذشته برای همین بازه زمانی به ۴۸ درصد رسید. در پاییز این میزان به ۴۱ درصد در مقایسه با پاییز ۹۸ و در زمستان به ۳۴ درصد نسبت به زمستان ۹۸ کاهش یافت.

همچنین تورم اجاره مسکن در اردیبهشت امسال در مقایسه با اردیبهشت سال گذشته به ۳۲ درصد رسید.

این روند نشان‌دهنده کاهش سرعت رشد اجاره‌بها از تابستان سال گذشته و تداوم آن در فصل‌های بعد و همچنین اردیبهشت امسال است. به گونه‌ای که هم‌اکنون تورم اجاره‌بها در حال نزدیک شدن به یک‌دوم تورم اجاره در تابستان سال قبل است. به نظر می‌رسد کاهش سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن در تابستان امسال نیز ادامه داشته باشد و سرعت رشد اجاره‌بها به یک‌دوم دوره اوج جهش قیمت مسکن نزدیک شود.

بازار اجاره متفاوت از ۹۹

بررسی‌ها و تحقیقات نشان می‌دهد هم‌اکنون دست‌کم دو علامت وجود دارد که نشان می‌دهد امسال، بازار اجاره متفاوت از سال ۹۹ خواهد بود. یعنی شرایط بازار نسبت به شرایط بد و ملتهب سال گذشته قدری بهبود می‌یابد و به بدی شرایط بازار اجاره در سال گذشته به لحاظ شیب تند افزایش اجاره‌بها نخواهد بود.

انتظار می‌رود شیب رشد اجاره‌بهای مسکن در سال جاری کاهشی باشد و تورم اجاره‌بها کاهش یابد. در واقع علامت اول که از بازار اجاره مسکن رصد می‌شود مربوط به کاهش سرعت رشد اجاره‌بها است. تورم اجاره مسکن از تابستان سال گذشته کاهش یافته است و این روند کاهشی در ابتدای امسال نیز تجربه شد.

علامت دوم به تغییر رویکرد موجران در سال جاری نسبت به مستاجران در مقایسه با روش آنها در سال گذشته برای دریافت اجاره‌بهای بیشتر و بیش از سقف مجاز تعیین شده برای افزایش اجاره‌بها، برمی‌گردد.

سال گذشته و در حالی که ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور حمایت از مستاجران به عنوان یکی از اقشار وگروه‌های آسیب‌پذیر اقدام به تعیین سقف مجاز برای افزایش اجاره‌بها (در تهران تا ۲۵ درصد، در سایر کلان‌شهرها تا ۲۰ درصد و در مابقی شهرها تا ۱۵ درصد) کرد، عده‌ای از موجران که تصمیم به افزایش مبلغ اجاره‌بها بیش از سقف تعیین شده و مجاز گرفته بودند، اعمال فشار بر مستاجران برای تخلیه واحدها به منظور عرضه مجدد به بازار و تعیین ارقام بیشتر اجاره‌بها را در پیش گرفتند.

در واقع برخی از موجران در سال گذشته برای رهایی از سقف قابل رهگیری افزایش اجاره‌بها، مستاجران خود را برای تخلیه واحد تحت فشار قرار دادند. اما تجربه اکثر آنها به رغم تصورشان برای دریافت سود بیشتر از این بازار تحت تاثیر جابه جایی مستاجر، تجربه‌ای کاملا برعکس بود.

به این معنا که تعداد زیادی از این موجران بنا بر دو علت عمده نه تنها از تخلیه و عرضه مجدد واحد اجاره‌ای خود به بازار با نرخ‌های بالاتر کسب سود نکردند بلکه برخی از آنها با زیان هم مواجه شدند.

اولین دلیل زیان موجران از تخلیه و عرضه مجدد واحد به بازار اجاره به خالی ماندن تعداد قابل‌توجهی از این واحدها دست‌کم به مدت یک‌ماه در بازار اجاره مربوط می‌شود. از آنجا که بخش عمده‌ای از مستاجران و موجران در سال گذشته به دلیل شیوع بیماری کرونا اقدام به تمدید قراردادهای اجاره سال قبل خود کردند، در نبود تقاضای کافی برای جابه‌جایی در بازار اجاره بخشی از واحدهایی که تخلیه و به طور مجدد به بازار عرضه شد دست‌کم یک‌ماه تا زمان استقرار مستاجر جدید خالی ماند.

همین موضوع منجر به بروز زیان برای موجر شد و عملا برخی از آنها حداقل یک‌ماه از دریافت اجاره‌بها محروم ماندند.

از سوی دیگر همزمان با تخلیه برخی از واحدهای اجاره‌ای با هدف اجاره آن با سقف بالاتر به مستاجر جدید برخی از موجران درگیر پروسه بازسازی واحد شده و از این محل نیز به آنها هزینه بازسازی تحمیل شد. از آنجا که هزینه بازسازی نیز برای موجران بار مالی به همراه داشت این مورد در کنار مورد قبل موجب شد اگر چه برخی از موجران واحدهای خود را با درصدهای بالاتری از نرخ افزایش مجاز مصوب ستاد ملی مقابله با کرونا به مستاجران جدید اجاره دادند اما هزینه‌ای که موجران از بابت خالی ماندن واحد و بازسازی متقبل شده‌اند عملا بیشتر از میزان درآمد آنها از افزایش بالاتر از سقف مجاز اجاره‌بها نسبت به سال قبل است.

همین تجربه سال قبل باعث شده است امسال عملا تعداد کمتری از موجران به فکر تخلیه و اجاره مجدد واحد خود به مستاجر جدید باشند.

تحقیقات میدانی با استناد به اظهارات واسطه‌های معاملات بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد هم‌اکنون عمده قراردادهای اجاره مسکن که برای سال جدید تمدید می‌شود بین ۲۵ تا ۳۵ درصد افزایش نرخ اجاره داشته است.

به نظر می‌رسد هم‌اکنون الگوی تجربه شده در دوره‌های قبلی پساجهش مسکن در بازار اجاره نمایان شده است و به نظر می‌رسد تورم اجاره به سمت نصف شدن در مقایسه با سال قبل حرکت کند.

در واقع و در قالب علامت اول متناسب با افت تورم مسکن و کاهش قیمت مسکن، شیب رشد اجاره بها کم شده است. این اتفاق، در دوره‌های پساجهش مسکن رخ می‌دهد به‌طوری‌که «تورم اجاره، نصف سال قبل می‌شود». بنابراین می‌توان انتظار داشت، تورم اجاره در سال ۱۴۰۰ حول و حوش ۲۰ تا ۲۵ درصد رقم بخورد.

علامت دوم نیز آن است که مشاوران املاک اظهار می‌کنند تعداد زیادی از موجرها پارسال، حکم تخلیه به مستاجران خود دادند تا اجاره بهای ۹۹ را با نرخ بیش از سقف ۲۵ درصدی کرونا، افزایش دهند. اما امسال، تحت تاثیر تجربه سال قبل چندان به دنبال خاتمه دادن قرارداد نیستند چون تخلیه و عرضه مجدد واحد به بازار اجاره برای آنها هزینه و بار مالی دارد. هزینه خالی بودن بیش از یک ماه واحد و هزینه تعمیر و بازسازی آپارتمان دو مورد از این هزینه‌هاست.

دو سناریو درباره بازار اجاره

بر این اساس دو سناریو درباره بازار اجاره مسکن در سال جاری وجود دارد.

براساس رصد این دو علامت از بازار مسکن، اولین سناریو که در واقع سناریوی محتمل‌تر است آن است که شرایط به لحاظ نرخ رشد اجاره‌بها در تابستان امسال و در ادامه سال ۱۴۰۰ بدتر از سال ۹۹ نخواهد بود. در واقع انتظار می‌رود سرعت رشد اجاره‌بها در سال جاری کمتر از سرعت رشد اجاره‌بها در سال گذشته باشد.

سناریوی دوم اما به احتمال ادامه افزایش اجاره‌بها با شیب تند سال گذشته مربوط می‌شود که البته احتمال وقوع این سناریو بسیار کم و حتی نزدیک به صفر است. تورم اجاره مسکن در شهر تهران در سال ۹۹در حالی ۴۰ درصد بود که در برخی مناطق این میزان تا دو برابر افزایش یافت. با این حال پارسال،سقف مجاز افزایش اجاره بها از سوی ستاد مقابله با کرونا در تهران ۲۵ درصد تعیین شد که این میزان برای سال جاری نیز تمدید شده است.