آینده مسکن چگونه خواهد بود؟

در بین چهار بازار مالی دلار، طلا، بورس و مسکن، طی نیمه نخست امسال دلار بیشترین افزایش قیمت را داشته و بازار مسکن رتبه دوم را کسب کرده است. همچنین در یک سال اخیر بازار مسکن بهترین بازدهی را داشته‌. البته در شهریور، رشد قیمت‌ها در بازار مسکن نزولی شد و حتی ۹ درصد منفی شد.

حالا سوال این است که آیا در این شرایط بازار مسکن جای مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؟ کارشناسان در نظرهای مختلفی در این مورد ارائه کرده‌اند.

محبی: بازار مسکن روند صعودی دارد

مریم محبی، کارشناس بازارهای مالی در این مورد گفت: قیمت مسکن از عوامل مختلفی تاثیر می‌گیرد که شامل ۶۰ درصد از قیمت‌های مصالح، ۳۰ درصد از زمین و ۱۰ درصد از سایر هزینه‌ها مانند مجوزهاست.

وی افزود: قیمت مصالح رو به افزایش است؛ چرا که قیمت آنها در سطح جهانی روند صعودی دارد اما ارزش پول ملی ایران در حال کاهش است. در نتیجه من برای قیمت مسکن روند نزولی متصور نیستم.

محبی با اشاره به وعده دولت مبنی بر ساخت یک میلیون مسکن در سال گفت: حتی اگر بازار مسکن به این وعده واکنش مثبت نشان دهد و شاهد کاهش قیمت باشیم، افراد می‌توانند این روند نزولی را از طریق اجاره دادن مسکن جبران کنند.

او بازار مسکن را امن توصیف کرد و افزود: این بازار بازدهی مناسبی دارد. دولت نیز نمی‌تواند در آن مداخله چندانی داشته باشد و سرکوب قیمتی را انجام دهد.

به گفته محبی، بازار مسکن حتی در صورت تداوم رکود یا کاهش قیمت، همچنان می‌تواند جذاب باشد.

میرزایی: بازار مسکن جای رشد چندانی ندارد

اما نیما میرزایی، دیگر کارشناس بازارهای مالی بازار در مورد بازار مسکن گفت: نمی‌توان رشدی بیشتر از تورم برای این بازار تصور کرد. برخی مسائل از جمله تصمیم به ساخت چهار میلیون مسکن، از نظر روانی بازار را کنترل می‌کند. احتمالا در میان‌مدت، رشد آن از تورم هم کمتر باشد.

او با اشاره به وجود حباب قیمتی در بازار مسکن افزود: این بازار رقیب جدی پیدا کرده که خرید ملک در ترکیه و قبرس است. اگر قیمت مسکن بیشتر رشد کند، سرمایه‌گذاری در کشورهای دیگر جذاب‌تر می‌شود. هر چند من به شخصه این کوچ را تایید نمی‌کنم اما به هر حال، با توجه به مزایایی چون شهروندی، بازار رقیب در حال رشد است.

میرزایی گفت: با وجود این، بازار ملک با ثبات و برای بلندمدت مناسب است. به ویژه برای کسانی که برای مثال، به دنبال سپرده‌گذاری در بانک هستند، بازار بهتری است.

دیبا: مسکن ارزان نمی‌شود

همچنین مجتبی دیبا، کارشناس بازارهای مالی در مورد شرایط بازار مسکن گفت: در بازار مسکن، طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی دولت، با ادعای کنترل تورم منافات دارد و احتمالا در عمل، تعداد بسیار کمتری ملک ساخته شود. اما به هر حال این طرح، سیگنال‌هایی را برای بازار ارسال می‌کند.

او افزود: مسکن یکی از مطمئن‌ترین بازارها برای سرمایه‌گذاری است و احتمالا ریزش شدیدی در این بازار رخ ندهد. احتمال ثبات در این بازار تا سال ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ بیشتر است. هر چند ماه گذشته، معاملات تا حدودی رشد یافت، ولی تداوم رکود دور از انتظار نیست.

دیبا گفت: در دوران رکود ممکن است سازنده، کمی تخفیف را در قیمت مسکن قائل شود اما حاضر نیست برای مثال، نصف قیمت آن را دریافت کند. با وجود این، بهترین زمان برای خرید، دوران رکود است.

صادقی: سقوط شدید قیمت بعید است

میلاد صادقی، کارشناس اقتصادی نیز در مورد پیش‌بینی آینده بازار مسکن توضیح داد: در بازار مسکن، رکود معاملاتی وجود ندارد اما رکود قیمتی تا حدود سال ۱۴۰۳ ادامه می‌یابد. در آن زمان امکان افزایش قیمت قابل توجه وجود دارد. حتی ممکن است قیمت‌ها در تهران به به محدوده ۵۵ تا ۶۰ میلیون تومان برای هر مترمربع هم برسد.

او افزود: احتمال سقوط شدید در این بازار بسیار ضعیف است چرا که بازار مسکن در ایران اعتباری و همگن نیست و مسکن دارایی ارزشمندی است که افراد حاضر نیستند تخفیف قیمت‌های زیادی را اعمال کنند.

صادقی، بیان کرد: این بازار، بازیگران قدتمندی مثل بانک‌ها، بنیادها و نهادها دارد که آنها اجازه ریزش‌های مثلا ۳۰ یا ۴۰ درصدی را نمی‌دهند.

آگاهی: طرح جهش مسکن کارشناسی نیست

اما نیما آگاهی، کارشناس بازارهای مالی در مورد طرح دولت برای ساخت چهار میلیون مسکن بر بازار گفت: دولت‌ها در سال نخست آغاز به کار خود، معمولا با هدف جذب نظر عموم مردم و در واقع با اهداف سیاسی، طرح‌هایی را مطرح می‌کنند؛ طرح مسکن دولت نیز از همین دست محسوب می‌شود و چندان کارشناسی شده نیست.

او با اشاره به اینکه این طرح ابهامات زیادی دارد، گفت: از جمله موارد مبهم این است که آیا این طرح با توجه قیمت‌ واقعی مصالح در بازار تعریف شده است یا مکانیزم قیمت‌های ترجیحی و تحمیلی؟

آگاهی افزود: با توجه عملکرد دولت تا کنون و سیاست‌ قیمت‌گذاری دستوری، به نظر می‌رسد مکانیزم دوم در پیش‌ گرفته شود چراکه تنها در این صورت است که امکان دارد تامین مالی طرح مسکن انجام و اهداف آن محقق شود.

او با تاکید بر اینکه طرح مسکن دولت رئیسی آثار تورمی سنگینی در پی دارد، گفت: این طرح با توجه به حجم بالای ساخت و ساز، نظم بازارهای مرتبط به ویژه فولاد و سیمان را بر هم می‌زند و افزایش قیمت، بخشی غیرقابل اجتناب است. در نهایت نیز دولت، مسئولیت این افزایش قیمت را نمی‌پذیرد.

آگاهی در پاسخ به پرسش پیش‌بینی آینده بازار مسکن گفت: این طرح باعث کاهش قابل توجه قیمت ملک نمی‌شود. شاید و در خوش‌بینانه‌ترین حالت، تنها ۱۰ درصد ممکن است کاهش قیمت رخ دهد.

به گفته او در همین دوران، چالش‌هایی مانند افزایش تورم و افزایش قیمت ارز نیز رخ می‌دهد که اثر این طرح را خنثی می‌کند.

حشمتی: طرح دولت عملی نیست

محمد حشمتی، دیگر کارشناس بازارهای مالی نیز معتقد است: دولت‌ها در ایران معمولا در زمان رکود، متوجه بازار مسکن می‌شوند و برای فرار از تورم نیز به سمت افزایش بهره بانکی می‌روند. این راه‌ها دم دستی است و دولت سیزدهم نباید آنها را در پیش بگیرد.

او افزود: قیمت مسکن از سه بخش زمین، مصالح و هزینه پروانه ساخت تشکیل می‌شود. در طرح جهش مسکن، دولت زمین را رایگان تامین می‌کند و برای پروانه هم احتمالا سخت‌گیری ندارد. مساله اصلی در این طرح، پرداخت هزینه مصالح است.

حشمتی، با اشاره به خواست دولت برای ساخت واحدها با هزینه هر متر مربع دو میلیون و ۷۵۰ هزار گفت: امکان سخت مسکن با هزینه‌هایی که دولت پیش‌بینی کرده است، وجود ندارد.

وی گفت: در نگاه نخست، پرداخت تسهیلات در این طرح بسیار خوب است و افراد به جای پرداخت اجاره، قسط بانکی را پرداخت می‌کنند؛ در نهایت صاحب خانه هم می‌شوند اما پرداخت این تسهیلات در مقیاس سالی یک میلیون واحد، عدد بسیاری بالایی را می‌طلبد.

حشمتی، افزود: برای تامین منابع لازم، دولت ممکن است ناچار شود تسهیلات را به صورت دستوری از بخش صنعت، به سمت مسکن سوق دهد که این موضوع صنایع را دچار رکود می‌کند. راه حل دوم نیز، استقراض از بانک مرکزی است که افزایش نقدینگی را در پی دارد.

وی گفت: هر دو راه حل در نهایت به افزایش تورم طولانی‌مدت منجر می‌شود در حالی که طرح جهش مسکن تاثیر چندانی بر کاهش قیمت‌ها در بازار ندارد چرا که افرادی که اکنون صاحب مسکن هستند، حاضر نمی‌شوند دارایی خود را برای مثال به نصف قیمت بفروشند. این طرح تنها ممکن است مانع افزایش قیمت شود.

مهدی سماواتی، کارشناس بازارهای مالی در مورد پیش‌بینی آینده بازار مسکن اعتقاد دارد: در مسکن و زمین، تا یک سال آینده، هیچ جذابیتی برای سرمایه‌گذاری وجود ندارد.

او افزود: این موضوع در بخش ملک مسکونی به معنای کاهش قیمت نیست چرا که افراد مسکن را با تخفیف شدید عرضه نمی‌کنند و از بازار اجاره بها بهره می‌گیرند. اما املاک تجاری در رکود همراه با احتمال کاهش قیمت به سر می‌برند.

سماواتی گفت: هر وقت دولت‌ها می‌خواهند در بازاری مداخله گسترده داشته باشند، باید از آن دوری کرد. طرح جهش مسکن، چنین مداخله‌ای محسوب می‌شود؛ آن هم با جیب خالی. این طرح حتی با مسکن مهر هم قابل مقایسه نیست؛ چرا که در آن زمان نرخ نفت، بیش از ۱۰۰ دلار بود.

صادقین: بازار مسکن از ۱۴۰۳ صعودی می‌شود

علی صادقین، کارشناس بازارهای مالی در این مورد گفت: بازار مسکن، حداقل تا دو و نیم تا سه سال آینده در رکود است. در سال ۱۴۰۱، پیش‌خرید واحدهای کوچک یا ساخت مسکن با زمان تحویل در سال ۱۴۰۳ را توصیه می‌کنم. سرمایه‌گذاری در بازار مسکن باید با دید سال ۱۴۰۳ به بعد انجام شود.

وی افزود: مسکن تا کنون در اوج رکود نیز بیشتر از ۱۰ تا ۱۵ درصد اصلاح نکرده است و نباید منتظر کاهش قابل توجه قیمت‌ها بود.