بلای سنگینی که بورس برسر مسکن آورد!
مسکن در ایران به طور سنتی بازاری جذاب برای سرمایه‌گذاری بوده است. به طوری که احتمالا همه ما بارها از پدران یا پدر بزرگ‌های خود شنیده‌ایم که «هیچی مثل ملک نمیشه، هر وقت بخری سود داره» یا مثال‌هایی دیگر که زمانی پدر ما یا پدر بزرگانمان با حقوق چند ماه خود یک خانه یا زمین بزرگ خریده بودند که اگر آن را نمی‌فروختند حالا چندین میلیارد تومان ارزش داشت.
اما چنین تفکری تا چه حد درست است؟ اگر هم درست است، علت آن که «هیچی مثل ملک نمیشه و همیشه سود داره» چیست؟ چرا ایرانیان چنین میل بالایی به سرمایه‌گذاری در مسکن دارند؟
روند ۲۰ ساله نرخ خانه در تهران
بررسی داده‌های وزارت راه و شهرسازی نشان می‌دهد که در سال ۱۳۸۰ متوسط نرخ هر متر مربع املاک مسکونی در تهران تنها ۳۲۰ هزار تومان بوده است. این در حالی است که طبق آخرین گزارش بانک مرکزی نرخ متوسط هر متر مربع املاک مسکونی در تهران در دی ۱۴۰۰ به حدود ۳۳ میلیون تومان رسیده است. این یعنی طی تنها ۲۰ سال نرخ املاک در تهران بیش از ۱۰۳ برابر شده است. اما چه میزان از این رشد واقعی بوده است؟
رشد نرخ واقعی مسکن در تهران
برای فهمیدن رشد واقعی مسکن در تهران می‌توان از دو شیوه استفاده کرد. روش اول مقایسه آن با تورمی است که در این سال‌ها داشته‌ایم و روش دوم هم حساب کردن نرخ قیمت دلاری هر متر مربع املاک مسکونی در تهران است.
داده‌های بانک مرکزی و مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که از سال ۸۰ تا ماه گذشته نرخ کالاها و خدمات مصرفی خانوار حدودا ۴۱.۵ برابر شده است. با توجه به این که نرخ مسکن طی همین مدت بیش از ۱۰۳ برابر شده است، می‌توان گفت که مسکن طی ۲۰ سال گذشته بازدهی واقعی ۱۵۰ درصدی داشته است. نتیجه رشد ۲.۵ برابری نرخ مسکن نسبت به تورم، همان بحران هزینه مسکنی است که این روزها تقریبا تمام ایرانیان با آن مواجه‌اند.
نکته جالب توجه هم این است که تا اواسط دهه ۸۰ نرخ دلاری مسکن در تهران کمتر از ۷۰۰ دلار بوده است. اما به واسطه رشد نرخ مسکن و سرکوب دلار در دولت وقت، این عدد کم کم به بیش از ۱۰۰۰ دلار رسید و حتی در مقاطعی تا ۲۰۰۰ دلار هم رشد کرد.
قیمت دلاری مسکن تهران چقدر بوده است؟
قیمت دلاری مسکن هم طی همین مدت از حدود ۴۰۰ دلار به بیش از ۱۱۵۰ دلار در سال ۱۴۰۰ رسیده است. این آمار هم نشان می‌دهد که نرخ دلاری مسکن هم طی ۲ دهه اخیر نزدیک به ۲.۹ برابر شده است. به عبارتی دیگر با حدودا ۳ برابر شدن ارزش دلاری املاک در تهران، بازدهی خرید مسکن در تهران طی ۲۰ سال گذشته نزدیک به ۳ برابر دلار بوده است.
البته باید توجه کرد که بحران نرخ مسکن تقریبا در اغلب کشورهای جهان وجود دارد. به عنوان مثال در امریکا هم طی سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۲۰ شاخص نرخ مسکن بیش از ۲ برابر شده است. اما با توجه به تورم‌زدگی اقتصاد ایران که مدام منجر به کاهش قدرت خرید و درآمد واقعی اغلب خانوارها شده است، این رشدهای نرخ مسکن عجیب است. به همین خاطر به نظر می‌رسد جهش نرخ املاک، دلایل دیگری هم دارد.
میل بالا برای خرید خانه
بررسی‌ها نشان می‌دهد که ایرانیان بخش عمده‌ای از ثروت خود را در بازار مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند. به طوری که سهم زمین و املاک از کل ثروت خانوارهای ایرانی به بیش از ۸۰ درصد رسیده است. این در حالی است که در کشوری مانند امریکا تنها حدود ۳۰ درصد ثروت خانوارها در بازار مسکن سرمایه‌گذاری شده است و بخش عمده آن در بازارهای دیگر مانند سهام، صندوق‌های سرمایه‌گذاری، بانک، بیمه و... موارد است.
مدتی پیش ایسپا یک نظرسنجی انجام داده بود مبنی بر این که «اگر مقداری پول در اختیار داشته باشید ترجیح می‌دهید در کجا سرمایه‌گذاری کنید؟» در پاسخ به این سوال ۳۷ درصد شرکت‌کنندگان به گزینه مسکن رای داده بودند و مواردی مانند اشتغال‌زایی و کارآفرینی، سکه و طلا، بانک، ارزهای دیجیتال، دلار و بورس در جایگاه‌های بعدی قرار گرفته بودند.
هر چند برخی کارشناسان مواردی مانند نبود انوع مالیات در بازار مسکن، کمبود ساخت و عرضه مسکن و خانه‌های خالی را علت اصلی بحران نرخ مسکن ایران می‌دانند؛ اما به نظر می‌رسد این میل عجیب برای سرمایه‌گذاری در مسکن اصلی‌ترین عامل گرانی مسکن در ایران باشد.
اما چرا ایرانیان فعالیتی مانند ملاکی را به راه‌اندازی یک کسب‌وکار ترجیح می‌دهند؟
عدم ثبات قوانین و بازارهای نابالغ
اغلب رفتارهای سرمایه‌گذاری مردم در دنیا تحت تاثیر سیاستگذاری دولت‌ها برای ساماندهی بازارهاست. اما در ایران به طور تاریخی شاهد بی‌ثباتی قوانین بوده‌ایم. پیامد اصلی این اتفاق هم فرار سرمایه‌ها از ایجاد کسب‌وکار و بازارهای مولد به سمت دلالی و ملاکی بوده است. به عبارتی دیگر دستکاری‌های هر روزه دولت‌ها در بازارهای مختلف، انواع مجوزهای مختلف برای راه‌اندازی کسب‌وکارها، بخشنامه‌های مختلف و تغییر مداوم قوانین مردم را به سمت فعالیت‌هایی سوق داده که دولت دخالت کمتری در آنها داشته است. چیزی مانند سرمایه‌گذاری در مسکن که حالا بعد از دهه‌ها تبدیل به یکی از مشکلات اصلی مردم و البته دولت برای ساماندهی آن شده است.
به طوری که دولت‌ها در سال‌های اخیر با پروژه‌هایی مانند مسکن مهر، مسکن ملی و طرح نهضت ملی مسکن یا طرح قوانینی مانند مالیات بر خانه‌های لوکس و مالیات سالانه مسکن سعی در کنترل رشد نرخ و جلوگیری از تقاضای سرمایه‌گذاری در مسکن داشته‌اند. این طرح‌ها قطعا می‌توانند بر بازار مسکن اثرگذار باشند و مانند اغلب کشورهای دیگر لازم‌الاجرا هستند. اما به نظر می‌رسد چیزی که بسیار مهم‌تر از آن است، عدم ثبات قوانین است که منجر شده سرمایه‌های بزرگ اغلب به جای کارآفرینی و سرمایه‌گذاری در بازارهای مولدی مثل بورس به سمت بازار مسکن کوچ کنند.
به عنوان مثال در سال ۹۹ افراد بسیاری خانه و دیگر دارایی‌های غیرمولد خود را فروختند تا در بورس سرمایه‌گذاری کنند. اما بازاری که به واسطه عدم ساماندهی درست و نبود ابزارهای مختلف به طور حبابی باد شده بود، با سقوط آزادی سنگین و طولانی‌مدت همراه شد و یکی دیگر از فرصت‌های سیاستگذار برای جذب سرمایه به سمت یک بازار مولد که به طور مستقیم هم تاثیری بر تورم و معیشت مردم ندارد از دست رفت. بازار سرمایه که موتور محرک رشد اقتصاد است در ایران طی سالیان طولانی اغلب نادیده گرفته شده است و دولت‌ها میل چندانی به گسترش، تعمیق و ایجاد ابزارهای جدید در آن نداشته‌اند.
در نهایت می‌توان گفت مردم در بستری فعالیت می‌کنند که دولت‌ها می‌سازند. حال اگر راه‌اندازی کسب‌وکار سخت شود، دلالی جذاب می‌شود.
ارسال نظر