معاملات املاکی سر به فلک کشید

اردیبهشت امسال ۱۰ هزار و ۴۹۰ معامله مسکن در شهر تهران منعقد شد که در مقایسه با فروردین سال جاری ۲۰۶ درصد و نسبت به اردیبهشت سال گذشته ۱۶۶ درصد افزایش یافت. متوسط قیمت هم ۳۶ میلیون و ۳۵۰ هزار تومان در هر متر مربع شد که افزایش ۲۶ درصدی را نسبت به سال گذشته به ثبت رساند. در مقایسه با فروردین امسال هم ۶.۱ درصد رشد کرد. این افزایش غافلگیرکننده در شرایطی رخ داد که طی یک سال اخیر بازار به لحاظ حجم معاملات و قیمت در آرامش نسبی قرار گرفته بود.

از جمله عوامل رکود بازار مسکن در سال گذشته می‌توان به قرار گرفتن در مقطع قبل و بعد از انتخابات، انتظار برای احیای برجام و افت شدید توان متقاضیان خرید ملک اشاره کرد. طی بازه زمانی ۱۳۹۶ تا ۱۴۰۰ مسکن حدود ۶۰۰ درصد رشد قیمت را تجربه کرده بود و به همین لحاظ متقاضیان واقعی توان خرید خود را از دست دادند. پس از آنکه در سال ۱۴۰۰ بازار ملک به رکود رسید پیش‌بینی می‌شد که دست کم این رکود ۱۰ تا ۱۲ فصل باقی بماند.

اما تحرک نسبی بازار در اردیبهشت سال جاری از عوامل متعددی نشأت گرفت؛ اول اینکه با تغییر قیمت کالاهای اساسی مواجه شدیم که مقداری به انتظارات تورمی و تلاش برای حفظ سرمایه از خرید دارایی‌های ثابت دامن زد. مساله دیگر اینکه معمولا اردیبهشت ماه به دلیل نزدیک شدن به پیک جابه‌جایی و عبور از ماه نیمه تعطیل فروردین، مقطع پررونقی در بازار مسکن محسوب می‌شود. سومین عامل افزایش قیمتی بود که در نهاده‌های ساختمانی ایجاد شد و به رکود ساخت و ساز دامن زد.

بر اساس گزارشی که مرکز آمارارایه داد  تورم نهاده‌های ساختمانی شهر تهران در سال گذشته ۵۵ درصد بوده  است. نرخ تورم عمومی هم در اردیبهشت امسال به رقم بی‌سابقه ۵۲ درصد رسید. مجموع این عوامل باعث تحریک طرف تقاضا و افزایش قیمتهای پیشنهادی، بخصوص برای واحدهای نوساز در بازار مسکن شد.

با همه این تفاسیر قیمت واقعی مسکن کاهش یافته است. نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن ۲۶ درصد بوده، در حالی که تورم عمومی ۵۲ درصد اعلام شد. این نشان می دهد اگرچه قیمت اسمی مسکن افزایش پیدا کرده، نرخ رشد سالیانه قیمت به حدود نصف میزان افزایش تورم رسیده و در واقع قیمت واقعی مسکن کاهش یافته است. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که این وضعیت در سال جاری ادامه پیدا کند. یعنی ممکن است قیمت اسمی مسکن با رشد مواجه شود اما احتمالا نرخ رشد آن در محدوده کمتر از نرخ تورم به حرکت خود ادامه خواهد داد.

اگر دولت موفق شود از طریق طرح نهضت ملی مسکن، عرضه مناسبی را در بازار ملک ایجاد کند، به ایجاد آرامش در این بازار کمک خواهد کرد. البته در حال حاضر از یک میلیون واحد هدف‌گذاری شده در سال جاری به ۹۱ هزار واحد تسهیلات تعلق گرفته و در واقع می توان گفت این تعداد به مرحله‌ای از پیشرفت رسیده که بانک با پرداخت وام به آن موافقت کرده است.

تقاضای سرمایه‌ای مسکن انگیزه پیدا کرد

سید محمد مرتضوی ـ رییس کانون انبوه‌سازان در  تشریح وضعیت فعلی بازار مسکن  به ایسنا گفت: کاهش ارزش پول ملی منجر به ایجاد تورم می‌شود. از آن طرف تغییر قیمت کالاهای اساسی را داشتیم که روی نرخ دیگر کالاها اثر گذاشت. در کنار آن افزایش دستمزدها صورت گرفت و باعث رشد هزینه‌های ساخت و افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شد.

وی خاطرنشان کرد: سال گذشته در مجموع بازار مسکن کم‌رمق بود. علی‌رغم این‌که کمبود واحدهای مسکونی به صورت یک موضوع قطعی توسط مسئولان و کارشناسان تایید شد ولی با توجه به حرکت بازار مسکن در محدوده کمتر از نرخ تورم، رغبت به خرید دیده نمی‌شد. در واقع تقاضای پنهانی را داشتیم که به شکل ایجاد شتاب در اسفند و اردیبهشت خود را نشان داد و مجددا خریداران مسکن انگیزه ورود پیدا کردند. البته خریدهای سرمایه‌ای پررنگ‌تر از مصرفی بود.

افزایش سقف وام، اثرات تورمی بر بازار مسکن دارد

مرتضوی اظهار کرد: در اسفندماه سال گذشته ۶ درصد و در اردیبهشت ماه نیز ۶ درصد قیمت مسکن شهر تهران افزایش پیدا کرد. این رشدهای نگران کننده در شرایطی اتفاق افتاد که تورم عمومی نسبت به ماه قبل ۳.۵ درصد بود. درواقع رشد ماهیانه قیمت مسکن به حدود دو برابر تورم عمومی رسید. همین مساله انگاره‌های مربوط به ثبات سالیانه بازار مسکن را تا حدی زیر سوال می‌برد. اگر این روند ادامه داشته باشد، احتمالا دولت مجبور می شود در نیمه دوم سال به سمت تقویت بخش تقاضا از طریق افزایش تسهیلات بانکی برود که آن هم اثراتی در تشدید تورم  بخش مسکن ایجاد می‌کند.

رییس کانون انبوه‌سازان، مهمترین راهکار برای کنترل بازار مسکن در شرایط فعلی را افزایش ساخت و ساز دانست و گفت: سازندگان، انبوه‌سازان و توسعه‌گران باید حمایت شوند تا با افزایش تولید مسکن، مقداری تعادل ایجاد کنیم. در کنار آن طرح نهضت ملی مسکن را داشته باشیم. تقویت بخش‌های تولید و عرضه مسکن می‌تواند فشار تورمی را از بازار مسکن بکاهد.