بازار خرید مسکن در کشورهای همسایه داغ شد

هنوز نیازهای داخل در بخش مسکن رفع نشده و وعده دولت جدید در ساخت سالانه یک میلیون مسکن به مرحله اجرایی نرسیده و هنوز نیازهای داخل تامین نشده است، چرا که دولت و وزارت راه و شهرسازی بخش خصوصی را تشویق به ساخت مسکن در کشورهای منطقه از جمله ترکیه، ارمنستان، گرجستان و تاجیکستان می‌کند.

گفته می‌شود بخش خصوصی در ایران ظرفیت بالایی برای احداث واحدهای مسکونی در کشور‌های دیگر را دارد و باتوجه به تمایل مقامات این کشورها برای همکاری با شرکت‌های ایرانی، فعالان صنعت ساختمان ایران در بین کشورهای منطقه بی‌رقیب هستند، هرچند از عربستان و قطر به‌عنوان رقبای ایران در این عرصه یاد می‌شود.

حرکت بازار مسکن به‌سمت نابسامانی

در بیشتر کشورها هزینه مسکن، مبلغ قابل‌توجهی از درآمد اقشار جامعه را به خود اختصاص می‌دهد. طبق آمارهای بین‌المللی هزینه مسکن در اروپا به ۲۳ درصد رسیده و بازار مقرون به صرفه شده است. مسکن مقرون به صرفه به این معنا است که هزینه مسکن بیش از ۳۰ درصد هزینه خانوار نباشد،اما این آمار در کشور ما بسیار متفاوت است و بیش از۵۰ درصد سبد هزینه‌ای خانوارها به بخش مسکن تعلق می‌گیرد. تشدید تحریم‌ها در سال‌های اخیر، سیاست‌های بانکی اشتباه، فاصله عمیق درآمد و سبد معشیت و همچنین افزایش تقاضا برای بخش مسکن عواملی هستند که فقر مسکن را در کشور افزایش داده و بازار مسکن را به‌سمت نابسامانی برده است. بر این اساس، حتی در آزادترین اقتصادها نیز، دولت‌ها دخالت در بازار مسکن از جمله دخالت در بازار اجاره‌بها را حق خود می‌دانند.

مقایسه نرخ مسکن در تهران با برخی شهرهای کشورهای همسایه نشان می‌دهد که ایرانی‌ها باتوجه به درآمد بسیار پایین‌‌تر نسبت به میانگین جهانی‌ باید در حدود ۲‌ برابر کشورهای اطراف برای مسکن هزینه کنند.

برای مثال در حالی که نرخ مسکن در فروردین امسال در تهران متری هزار و ۲۷۰دلار بود، این میزان در استانبول ۸۵۹ دلار اعلام شد. البته این ارقام در حالی است که در سال جاری میلادی، تورم نقطه به نقطه مسکن در ترکیه نسبت به سال گذشته میلادی در کل کشور ۹۶ درصد افزایش داشته است، اما با این حال بسیاری از شهروندان ایرانی برای حفظ ارزش سرمایه‌های خود اقدام به خرید مسکن در این کشور کردند و سرمایه هنگفتی به این کشور سرازیر شد.

ضرورت همکاری با انبوه‌سازان و بخش خصوصی

سهراب دل‌انگیزان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه به گفت: روند نزولی امنیت اقتصادی و ثبات ارزی یکی از اصلی‌ترین دلایل سرازیر شدن سرمایه‌های داخلی به سمت‌وسوی بازارهای خارجی است؛ موضوعی که باید هرچه سریع‌تر برای آن برنامه‌ریزی کرد، همچنین مسئولان برای اینکه بتوانند حداقل کنترل را بر بازار مسکن داشته باشند، باید با انبوه‌سازان و بخش خصوصی بیشتر همکاری داشته باشند و تولید و ساخت مسکن را افزایش دهند تا از افزایش افسارگسیخته قیمت‌ها جلوگیری شود.

وی در ادامه گفت: پایبند نبودن دولت‌ها به ‌قوانین مشخص و درست اقتصادی و حرکت به‌سمت نظام‌هایی که عامل خلق خارج از قاعده پول هستند، عامل اصلی شکل‌گیری تورم است. بازگشت به شرایط اطمینان‌بخش پس از یک شرایط ابرتورم ادامه‌دار، به تغییرات بزرگی در اداره اقتصاد نیاز دارد. پول ملی در شرایط ابرتورم به‌شدت داغ شده و هر دستی را خواهد سوزاند و هر فردی که پول ملی داشته باشد، احساس زیان روزافزون می‌کند.

 اینجا است که سرعت گردش پول به‌شدت افزایش‌ یافته و در نتیجه همین موضوع، نقدینگی حاصل از ضرب پایه پولی در سرعت گردش پول به‌شدت افزایش خواهد یافت و این افزایش در عمل با شرایط کمبود کالاها عاملی برای افزایش هرچه سریع‌تر قیمت‌ها خواهد بود، در نتیجه فرار سرمایه از بخش مسکن سرعت می‌گیرد و بازارهای خارجی برای سرمایه‌گذاران داخلی جذاب می‌شود.

یکی از مهم‌ترین ماموریت‌های دولت در راستای برقراری عدالت اجتماعی کاهش هزینه مسکن از سبد خانوار بود که با افزایش لاک‌پشت‌وار درآمد خانوارها و رشد بی‌امان نرخ‌ها، به‌شدت این مهم زیر سوال رفته است.

 پایه‌های ضعیف اقتصادی در کشور و نداشتن مدیریت صحیح در راستای سیاست‌های مالی در سال‌های اخیر، آتش بر دامن تلاش‌های گوناگون برای ساماندهی بازارهای اقتصادی زده است.

شور و اشتیاق ابتدایی دولت‌ها برای باز کردن گره بازار مسکن با دادن وعده‌های مختلف، مردم را به خانه‌دار شدن امیدوار کرده،اما با گذشت زمان نه‌تنها بازار به تعادل مطلوبی نرسیده، بلکه مشکلات و چالش‌های مختلفی را ایجاد کرده است؛ به‌طوری که اکنون برای خرید یک خانه ۱۰۰ متری در تهران باید ۴۶ سال صبر کرد.

دل‌انگیزان در‌ رابطه با علت کوچ بخش خصوصی و پیمانکاران به کشورهای همسایه به صمت گفت: دولت هیچ راهکاری را برای حمایت بخش خصوصی و انبوه‌سازان ارائه نداده و وزارت راه و شهرسازی همکاری لازم را برای افزایش تولید مسکن با دیگر بخش‌ها انجام نمی‌دهد، این موضوعات به مهم‌ترین علت بی‌انگیزگی انبوه‌سازان برای ساخت‌وساز تبدیل شده است.

تلاش کشورهای همسایه در جذب سرمایه

حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن به گفت: خریداران ملک در کشورهای همسایه اهداف مختلفی دارند، چرا که بسیاری از هموطنان که در این کشور اقدام به خرید ملک می‌کنند، به قصد باز شدن روزنه‌ای برای اقامت یا رفتن به کشوری دیگر، این کار را انجام می‌دهند.

حسن محتشم اظهار کرد: عمده خریدهای ملک که توسط ایرانیان در ترکیه، دوبی، قبرس، ‌ارمنستان یا دیگر کشورها انجام می‌شود، توسط متقاضیان مصرفی و به قصد دریافت اقامت است. اهداف سرمایه‌گذاری در درجه دوم اهمیت قرار دارد. علت اصلی هم به شرایط اقتصادی، تورم همه کالاها از جمله مسکن و نبود شغل در کشور خودمان مربوط است.

وی افزود: اکنون در مناطق معمولی شهر تهران برای خرید یک آپارتمان ۸۰ متری باید ۲.۵ تا ۳ میلیارد تومان هزینه کنید. با کمتر از این مبلغ می‌توان در کشورهای همسایه واحد خریداری کرد. علت این است که اقتصاد این کشورها ثبات به‌نسبت بهتری دارد. کشورهای همسایه هم تلاش می‌کنند از هر طریقی مثل جذب توریست یا فروش ملک، سرمایه‌های خارجی را وارد کشور خود کنند. این یک موضوع بدیهی است که همه کشورهای جهان سعی می‌کنند سرمایه‌ها را به‌سمت خودشان بکشند.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه اسپانیا، ترکیه یا فرانسه تسهیلات و مشوق‌هایی برای اتباع دیگر کشورها به‌منظور خرید ملک در این کشورها قائل می‌شوند، گفت: در کشوری مثل ترکیه مشکلاتی مثل نبود شغل مناسب و مسائل معیشتی برای اتباع خارجی ایجاد می‌شود، اما اینکه چرا ایرانی‌ها به بزرگ‌ترین گروه خریداران ملک در این کشور تبدیل شده‌اند، به اهداف دیگری برمی‌گردد. عمده هموطنان می‌خواهند از طریق خرید ملک، اقامت ترکیه را دریافت کنند یا به کشور ثالث بروند.

هزینه بالای نگهداری آپارتمان در خارج

محتشم همچنین بااشاره به هزینه بالای نگهداری آپارتمان در خارج از کشور تصریح کرد: زمانی که بحران اقتصادی سال ۲۰۰۹ اتفاق افتاد، بسیاری از ایرانی‌ها بدون تحقیق و اطلاعات کافی اقدام به خرید آپارتمان در خارج از کشور کردند که بعد به‌خاطر مسائل متعددی مثل هزینه شارژ یا اقساط بالای خرید آن مجبور به برگشت شدند. به‌طورمثال باتوجه به گرمای ۵۵ درجه کشور امارات در تابستان، هزینه‌های سنگینی برای خنک کردن برج‌ها صرف می‌شود که شارژ ماهانه ساختمان در دوبی تا ۲۰ برابر شهر تهران است. همچنین دیده شد که برخی افراد مبالغی را برای پیش‌خرید آپارتمان در دوبی پرداخت کردند که بعد در اقساط آن دچار مشکل شدند و با صرف‌نظر کردن از پیش‌پرداخت خود، واحد را فروختند تا خود را از تعهدات آن خلاص کنند.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، نداشتن آگاهی از قوانین کشورهای مقصد را از دیگر مشکلات مهاجران دانست و گفت: کلاهبرداری از طریق فروش املاک در گرجستان، قبرس، دوبی یا ترکیه وجود دارد. برای مثال خریدار بعد از ثبت سند متوجه شده که آپارتمان مدنظرش این واحد نبوده است. از نظر قانونی هم نمی‌توانند هیچ کاری بکنند، چون سند به ثبت رسیده است. اگر خریداران وکیل نداشته باشند، ممکن است گرفتار بسیاری از این تقلب‌ها شوند.

محتشم با بیان اینکه علت اصلی مشکلات اقتصادی ایران، تورم کالاها از جمله مسکن است، تاکید کرد: سطح درآمدها به اندازه تورم افزایش نداشته، از آن طرف نرخ بیکاری بالا رفته است. باوجود آنکه نرخ اجاره به نسبت نرخ مسکن رشد نکرده، همین اعداد و ارقام هم از عهده مستاجران خارج است،بنابراین بسیاری از زوجین، ساختن آینده‌ای روشن را در مهاجرت می‌بینند که آن هم مشکلات خودش را دارد. اگر دولت در یک برنامه میان‌مدت و بلندمدت، تعادلی بین هزینه‌های جاری و درآمد افراد ایجاد کند، هیچ‌کس از ایران نمی‌رود.

سخن پایانی

در هر صورت سرمایه‌گذاران و بخش خصوصی در کشورهای منطقه اقدام به ساخت‌وساز می‌کنند و بخش خصوصی منتظر فرمان دولت نمی‌ماند و هرجا که بستر ساخت‌وساز در کشورهای دیگر فراهم باشد، سرمایه‌ها به‌سمت کشورهای منطقه کوچ می‌کنند. در سال‌های اخیر کشورهای همسایه به‌ویژه ترکیه، ترکمنستان، تاجیکستان و گرجستان میزبان بسیاری از سرمایه‌گذاران ایرانی بودند که به‌علت فراهم بودن شرایط مناسب سرمایه‌گذاری، بسیاری از سرمایه‌های کشور به‌سمت این کشورها سرازیر شد. در سال‌های اخیر به‌دلیل گرانی‌های بی‌سابقه در بخش‌های مختلف از جمله مسکن و بالا رفتن هزینه ساخت و همچنین رکود در این بخش شرایط برای ساخت‌وساز در کشورمان فراهم نبود و همین امر انگیزه بخش خصوصی برای کوچ سرمایه‌ها به‌سمت کشورهای همسایه شده است.

از دیگر اهداف کشورهای همسایه برای دعوت شرکت‌های ساختمانی ایرانی به‌منظور حضور در پروژه‌های ساخت‌وساز این است که بالغ بر ۵۰۰ مهندس در کشور حضور دارند که باتوجه به رکود بخش مسکن و فعالیت‌های عمرانی در ایران، ظرفیت صدور خدمات فنی و مهندسی را دارا هستند. عراق، سوریه و برخی کشورهای آسیای میانه از جمله نقاطی هستند که ظرفیت جذب نیروی انسانی ماهر ایرانی را دارند. از حدود ۴ سال قبل بحث ساخت مسکن در سوریه توسط مهندسان ایرانی مطرح شد که رایزنی‌هایی بین بخش خصوصی با طرف سوری انجام گرفته که در عین حال به دلایلی همچون مشکلات انتقال پول ناشی از تحریم‌های ظالمانه، امکان اجرای این هدف به‌شکل گسترده فراهم نشده است.