ساز ناکوک ساخت‌وساز
برهم‌خوردن تعادل در بازار مسکن، در پی افزایش تقاضا و کاهش ساخت‌وساز در کشور اتفاقی بود که دولت جدید در همان ابتدای کار با آن روبه‌رو شد.
این موضوع باعث شد تا دولت سیزدهم ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را در قالب طرح نهضت ملی مسکن به مردم وعده دهد؛ طرحی که باتوجه به بستر اقتصادی کشور تا به امروز به نتیجه نرسیده و بعید است تا پایان عمر دولت سیزدهم کاری از پیش رود.گذشت زمان، هزینه تمام‌شده پروژه‌های مسکن دولت را افزایش داده است. از این‌رو دولت برای جبران آورده اولیه مردم، تسهیلات را به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش داد، اما این موضوع را در نظر نگرفت که چالش بعدی پیش‌روی مردم، بازپرداخت اقساط این تسهیلات است که اکنون به بیش از ۸ میلیون تومان رسیده و از توان مردم خارج است. از سوی دیگر، تورم اقتصادی منتظر اقدامات دولت نمی‌ماند و نرخ کالاها و خدمات را روزبه‌روز گران‌تر و دولت را از هدف‌گذاری خود دور می‌کند. طبیعی است که عرضه یکی از محرک‌های بازار مسکن است و باعث کاهش نرخ مسکن خواهد شد؛ اما در این بین، دلایل دیگری نیز برای وضعیت فعلی مسکن وجود دارد که باید برای بهبود آن چاره‌ای اندیشید. در غیر این صورت، عامل عرضه و ساخت مسکن‌های ملی، تاثیر زیادی بر متوسط نرخ مسکن نمی‌گذارد؛ عواملی مانند تورم عمومی، تورم مصالح ساختمانی و افزایش نرخ دلار، هر روز از توان مردم برای خرید مسکن و قدرت سازندگان برای تولید آن می‌کاهند. در این گزارش به بررسی اقدامات دولت برای تسریع اجرای طرح نهضت ملی مسکن پرداخته است.
نهضت ملی مسکن وارد فاز جدید شد
دولت سیزدهم در آخرین اقدام خود برای اجرایی شدن هرچه بهتر نهضت ملی مسکن و تسهیل خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد، اقدام به کاهش نرخ سود تسهیلات این طرح کرد. دولت در حالی وعده تحقق ساخت مسکن را در قالب نهضت ملی داده که یکی از راهکارهای اجرایی شدن این مهم را پرداخت تسهیلات بانکی قرار داده است؛ تسهیلاتی که به‌عقیده کارشناسان، در صورت متعهد شدن بانک‌ها به پرداخت، می‌تواند بخش زیادی از مشکل تولید مسکن را حل کند. از طرفی، یکی از مهم‌ترین مسائلی که درباره نهضت ملی مسکن مطرح شده، بالا بودن نرخ سود تسهیلات است. این باور در میان بخشی از جامعه وجود داشت که با نرخ سود تسهیلات ۲۳ درصد، بخش زیادی از مردم و جامعه هدف، دیگر توان پرداخت اقساط را نخواهند داشت و این مسئله ممکن است که نهضت ملی مسکن را با چالش‌های زیادی مواجه کند. در نتیجه، باتوجه به اینکه تولید مسکن و برطرف کردن نابسامانی‌ها در این بخش به‌عنوان یکی از مهم‌ترین رویکردهای دولت مطرح بوده و هست، در ماه‌های اخیر اقداماتی برای کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی از یک‌سو و ملزم کردن بانک‌ها به پرداخت تسهیلات از سوی دیگر انجام شد. یکی از اقدامات بجا و به‌موقع دولت در ماه‌های اخیر، افزایش رقم تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن از ۴۵۰ میلیون تومان به ۵۵۰ میلیون تومان بود که به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و موافقت شورای پول و اعتبار انجام شد.همچنین، از آخرین اقدامات دولت در بخش تولید مسکن؛ می‌توان به کاهش نرخ سود تسهیلات بانکی از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد (برای دهک‌های ۵ به بالا) اشاره کرد. این در حالی است که بازپرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن بدون احتساب دوره مشارکت به‌صورت پلکانی، ۲۰ساله است.
سود تسهیلات نهضت ملی مسکن باید یک درصد شود
صدیف بدری، نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره اقدامات انجام‌گرفته در طرح نهضت ملی مسکن به گفت: حتی اگر سود تسهیلات طرح نهضت ملی مسکن از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد هم کاهش پیدا کند، باز هم کمکی به متقاضیان نمی‌کند، چراکه سود تسهیلات این طرح باید یک درصد باشد تا اقشار کم‌درآمد بتوانند راحت‌تر اقساط خود را پرداخت کنند. به‌طبع، دولت باید منابع این مابه‌التفاوت را از محل درآمدهای صندوق ملی مسکن پیش‌بینی کند. به‌طورمسلم، این موضوع کمک زیادی به رونق ساخت‌وساز خواهد کرد. درآمد جامعه هدف برای تهیه واحدهای نهضت ملی مسکن پایین است و اقشار کم‌درآمد نمی‌توانند به‌راحتی بودجه خود را برای بازپرداخت این تسهیلات، هماهنگ کنند.
اقدام مثبتی که کافی نیست!
بدری در ادامه خاطرنشان کرد: این موضوع که نرخ سود این تسهیلات ۵درصد کاهش پیدا کرده، اقدام مثبتی است، اما همین ۱۸درصدی که برای نرخ سود تسهیلات نهضت ملی مسکن در نظر گرفته شده هم، بسیار زیاد است و این اعداد برای اقشار متوسط رو به بالایی که به‌صورت شخصی قصد ساخت‌وساز دارند، مناسب است، بنابراین اگر دولت برای ساخت مسکن برای اقشار هدف برنامه‌ریزی کرده و زمین‌های رایگان ۹۹ ساله در برای ساخت‌وساز در اختیار مردم قرار داده، باید نرخ سود تسهیلات بانکی را هم بسیار کمتر از این عدد در نظر بگیرد تا اقشار مختلف و دهک‌های پایین جامعه بتوانند به‌راحتی از پس بازپرداخت این تسهیلات برآیند. اکنون طولانی شدن ساخت پروژه نهضت ملی مسکن باعث افزایش هزینه‌ها برای دولت و نارضایتی مردم شده است. دولت باید در این‌باره برنامه‌ریزی‌های متعددی را در نظر بگیرد، البته وزیر راه‌وشهرسازی پیرامون این برنامه قول‌هایی داده است که امیدواریم این پروژه هرچه سریع‌تر به فاز اجرایی نزدیک شود.
اهمیت مشارکت در تسریع ساخت مسکن
نایب‌رئیس کمیسیون عمران مجلس بیان کرد: برای تسریع در اجرایی شدن این پروژه، بحث مشارکت از اهمیت زیادی برخوردار است. دولت به تعامل با بانک‌ها نیاز دارد و باید در بحث ساخت‌وساز با انبوه‌سازان، مشارکت بیشتری را صورت دهد تا رشد و توسعه تولید مسکن، وارد فاز جدیدی شود. دولت باید هرچه سریع‌تر، واحدهایی را که برای اقشار هدف در نظر گرفته شده است، به‌دست این افراد برساند. دولت باید نرخ زمین و مصالح مورداستفاده در این پروژه را به‌صورت حمایتی تعیین کند، چراکه نرخ به‌روز مصالح ساختمانی و ورود این پروژه به بورس، نرخ تمام‌شده ساخت‌وساز را برای اقشار هدف بسیار بالا می‌برد و از توان آنها خارج می‌کند.
وی در خاتمه عنوان کرد: بنده در ابتدای طرح این پروژه، معتقد بودم که در آینده، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و همچنین نرخ بالای بازپرداخت تسهیلات این واحدها به یک مشکل اساسی تبدیل خواهد شد که متاسفانه این اتفاق افتاد، بنابراین باتوجه به اینکه دولت و شورای‌عالی مسکن تمام اختیارات بازار مسکن را برعهده دارند، می‌توانند با ارائه راهکارهای مناسب و برنامه‌ریزی‌های منسجم، در مسیر بهبود اوضاع فعلی، گام‌های مثبتی بردارند.
چالش‌های ساخت مسکن
میثم مهرپور، کارشناس بازار مسکن به گفت: دولت سیزدهم از ابتدای کار خود، شعار ساخت سالی یک‌میلیون واحد مسکونی را در راستای افزایش عرضه مسکن به مردم وعده داد.
بعد از وقفه هشت‌ساله که در تولید مسکن در کشور رخ داد، جای خالی چنین پروژه‌ای به‌شدت احساس می‌شد، چراکه در سال‌های اخیر، شاهد شکاف عمیق بین عرضه و تقاضا در بازار مسکن بوده‌ایم. از طرفی، باتوجه به شرایط کشور، رونق بازار مسکن می‌تواند دستاوردهای اقتصادی مثبتی را برای کشور به‌ارمغان بیاورد و مسیر توسعه را برای اجرایی شدن اهداف کلان هموار کند. اقدامات دولت سیزدهم در راستای ساماندهی بازار مسکن سروصدای زیادی به پا کرد، اما شرایط حاکم بر اقتصاد کشور، متاسفانه اجرایی شدن این پروژه‌ها را به‌چالش کشاند.
وضعیت اقتصادی مناسب نیست
مهرپور بیان کرد: دولت با هدف ساخت مسکن ارزان‌قیمت، طرح نهضت ملی مسکن را مطرح کرد که براساس آن، تصمیم گرفت که با قرار دادن زمین رایگان در اختیار سازندگان، اقدام به ساخت سالی یک‌میلیون واحد مسکونی در کشور کند؛ موضوعی که تاکنون اجرایی نشده است و چندان موفق هم به‌نظر نمی‌رسد، چراکه حتی اگر این واحدها با زمین رایگان هم ساخته شوند، باز هم هزینه‌های ساخت‌وساز به‌مراتب بالاتر از برآوردهای دولت می‌شود و در عمل، ساخت مسکن ارزان‌نرخ، زیرسوال می‌رود.
وی افزود: با نگاهی به گذشته مشاهده می‌کنیم که پروژه‌های مسکن با حداقل آورده متقاضیان، تحویل داده می‌شد. از این‌رو تکرار چنین پروژه‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن و برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا، منطقی به‌نظر نمی‌رسد و شرایط اقتصادی کنونی، به‌طورقطع جوابگوی چنین پروژه‌هایی نخواهد بود.
با سوداگری و دلالی برخورد شود
مهرپور خاطرنشان کرد: سیاست‌های دولت برای خانه‌دار کردن مردم باید شکل جدیدی به خود بگیرد و بازار مسکن از حالت سرمایه‌ای به‌سمت کالای مصرفی سوق داده شود. همچنین با نظارت مستمر و برنامه‌ریزی دقیق، دست سوداگران و دلالان از این بازار کوتاه شود تا این موضوعات نتواند بر آتش تورم بخش مسکن دامن بزند. با این اقدامات قیمت‌ها کاهشی می‌شود و بازار مسکن به ماهیت اصلی خود برمی‌گردد. اگر این اتفاقات رخ دهد و تسهیلات بخش مسکن افزایش یابد، قدرت خرید افراد تا حد زیادی بالا می‌رود و کمک بزرگی به بازار می‌کند.
وقفه زیاد در بخش ساخت‌وساز
دولت باید با اختصاص بودجه معین به بخش خصوصی، این امکان را برای سازندگان و انبوه‌سازان فراهم کند تا این بخش با استفاده از امکانات و فناوری‌های جدید، اقدام به ساخت‌وساز در کشور کند و به تولید مسکن سرعت ببخشد تا هزینه‌های ساخت منجر به بالا رفتن نرخ تمام‌شده پروژه نهضت ملی مسکن نشود. اکنون باتوجه به وقفه زیاد در بخش ساخت‌وساز، ضرورت دارد که دولت برای تحقق هرچه سریع‌تر اهداف خود، زمینه‌های همکاری با سایر بخش‌ها را تقویت کند تا عرضه و تقاضای مسکن در کشور به‌تعادل برسد وگرنه اقداماتی که به‌تازگی برای تسهیل شرایط این طرح انجام گرفته، به یک مسکن کم‌اثر می‌ماند. وی در پایان گفت: مسکن بخشی از اقتصاد است و تا وقتی که بسترهای اقتصادی کشور اصلاح نشود، بازار مسکن نمی‌تواند در مسیر درستی قرار بگیرد و انتظار داشته باشیم که در کوتاه‌مدت این بازار حیاتی ساماندهی شود. دولت باید با نظارت مستمر و همکاری با بخش خصوصی و انبوه‌سازان، سرعت تولید بخش مسکن را افزایش دهد تا خلل پیش‌آمده، هرچه سریع‌تر جبران شود.
سخن پایانی
توجه به حوزه ساخت‌وساز یکی از اصولی‌ترین برنامه‌ها و اقدامات در حوزه مسکن به‌شمار می‌رود که توجه به آن و پیگیری از سوی مسئولان و بانک‌ها برای پرداخت آن، باید همواره در دستور کار قرار گیرد. براساس قانون جهش تولید مسکن، باید تمامی بانک‌ها اقدام به پرداخت تسهیلات مسکن کنند و روند پروژه‌های نهضت ملی مسکن با سرعت بیشتری آغاز و برای تسریع در اجرای این پروژه‌ها باید هرچه سریع‌تر منابع مالی تزریق شود؛ بنابراین اجرا و پرداخت آن، باید هرچه سریع‌تر انجام گیرد. اکنون‌که ۲ سال از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، به‌نظر می‌آید که پروژه ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن، غیر از کمبود منابع مالی با مشکلات دیگری نیز مواجه است. هرچند این امر خود را بیشتر در کلانشهرهایی مانند تهران نشان می‌دهد، اما برخی شهرستان‌ها نیز از این مسئله مصون نمانده‌اند. به هر حال، دولت باید هرچه سریع‌تر برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن را در دستور کار خود قرار دهد و در این زمینه، هیچ کوتاهی پذیرفته نیست. بازار مسکن برای جلوگیری از رکود و ورود به رونق؛ نیازمند حمایت بخش خصوصی است و سازندگان هم برای ورود به این حوزه، باید انگیزه کافی و منابع مالی لازم را داشته باشند. باتوجه به آنکه وزیر راه‌وشهرسازی هم چند وقت پیش اعلام کرده بود که روند اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن افزایش یافته است؛ بنابراین در این بخش، نیازمند همکاری تمامی بانک‌ها و دولت هستیم. / روزنامه صمت
ارسال نظر