نقش عوامل اقتصادی در توسعه شهری

از آنجایی‌ که عوامل اقتصادی نقش بسزایی در توسعه شهری دارند، بافت‌های فرسوده نیز از این قاعده مستثنا نیستند. با اندکی تامل در وضعیت اقتصادی خانوارهای ساکن در بافت فرسوده می‌توان متوجه شد که ساکنان این محدوده‌ها عمدتا از اقشار کم‌درآمد جامعه بوده و از امکان مالی لازم برای نوسازی خانه‌های خود برخوردار نیستند. در واقع، این افراد حتی توان بازپرداخت وام و تسهیلات اعطایی دولت را هم ندارند.از سوی دیگر، پایین بودن نرخ مسکن نوساز و صرفه اقتصادی پایین سرمایه‌گذاری در این محدوده‌ها نسبت به سایر نقاط شهری، جریان سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن را به‌سمت مناطق متوسط و اعیان‌نشین سوق می‌دهد. همچنین باتوجه به اجاره پایین در بافت‌های فرسوده، سهم قابل‌توجه اجاره‌نشینی در این بافت‌ها و وابستگی معیشت مالکان و مستاجران به این نوع از سکونت، نوسازی و بهسازی بخش‌هایی از بافت فرسوده را با چالش جدی مواجه ساخته است.سطح فرهنگ اجتماعی ضعیف در بخش‌هایی از بافت‌های فرسوده به‌دلیل موقعیت شهری، طبقه و ترکیب اجتماعی ساکنان سبب شده است که حس تعلق ساکنان به بافت فرسوده کاهش یابد و علاقه‌ای به سرمایه‌گذاری در آن نداشته باشند. به‌طوری‌که در طول چند دهه اخیر خروج ساکنان بومی از این محدوده‌ها و فروش و اجاره املاک به اقشار مختلف و آسیب‌پذیر جامعه مشکلاتی نظیر معضلات امنیتی، بزهکاری، مجردنشینی، اتاق‌نشینی و... را به‌وجود آورده است که در نهایت منجر به شکل‌گیری ذهنیتی منفی از بافت‌های فرسوده شده است. بنابراین از آنجایی‌ که ویژگی‌های فرهنگی ساکنان هر محدوده یکی از عوامل اساسی در افزایش نرخ مسکن به‌شمار می‌رود، بنابراین وجود این عوامل منفی، موجبات کاهش انگیزه سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز را به نسبت سایر محدوده‌های شهری فراهم می‌سازد.

ویژگی‌های کالبدی بافت‌های فرسوده از جمله، ریزدانگی و مساحت پایین قطعات، نفوذناپذیری و تنگ و باریک بودن معابر، جهت قرارگیری و شکل هندسی ناموزون قطعات از موانع نوسازی آنها به‌شمار می‌رود که می‌تواند نقش بسزایی در افزایش هزینه‌های تمام‌شده ساخت‌وساز و کاهش سرمایه‌گذاری و نوسازی در این محدوده‌ها داشته باشد.از سوی دیگر، وجود مشکلات زیرساختی و کمبود سرانه کاربری‌های عمومی و خدماتی در این محدوده‌ها موجبات استقبال کم مردم در ورود به این بافت‌ها و رکود بازار تولید و عرضه مسکن در آن را فراهم آورده است.از آنجایی ‌که گام نخست برای اجرای یک پروژه نوسازی بافت فرسوده تامین زمین به یکی از ۲ روش تملک یا مشارکت با ساکنان است، هرکدام از این ۲ روش مسائل و مشکلات مخصوص خود را دارند. در روش تملک اراضی از آنجایی ‌که بافت‌های فرسوده اکثرا دارای قطعات ریزدانه بوده و برای اجرای یک پروژه با مساحت مناسب نیاز به تملک چندین پلاک است، در مواجهه با چنین موضوعی سرمایه‌گذار با مالکان متعددی روبه‌رو می‌شود که توافق با همه آنها برای فروش و واگذاری ملک‌شان، مشکلات خاص خود نظیر پیشنهاد قیمت‌های گزاف و غیرواقعی از سوی مالکان را دارد. راهکار دوم در این زمینه ورود سرمایه‌گذار در قالب پروژه‌های مشارکتی است.امتناع دولت قبلی و سیستم بانکی از اعطای تسهیلات تشویقی، مانع بزرگی بر سر راه نوسازی بافت‌های فرسوده به‌وجود آورد، اما شهرداری‌ها از سال‌ها پیش کارهای مطالعاتی بسیار خوبی در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده انجام داده و حتی از تجارب سایر کشورها نیز استفاده کرده‌اند، اما اجرای آن به دلایل مختلفی انجام نشد که این موضوع برای مردم بی‌اعتمادی ایجاد کرد.

اگر واقعا دولت راهکارهای مشخصی برای حمایت از بخش خصوصی به‌جای دخالت مستقیم، حمایت از شهرداری‌ها برای مدیریت اجرایی و تسهیلگری روابط داشته باشد و دوباره اعطای تسهیلات تشویقی در دستور کار بانک‌ها قرار بگیرد، زمینه برای نوسازی بافت‌های فرسوده فراهم می‌شود.نقش دولت و شهرداری‌ها در تسهیل و پشتیبانی از نوسازی بافت‌های فرسوده بسیار حائزاهمیت است. دولت می‌تواند با ایجاد سیاست‌ها، قوانین و مقررات مناسب، ایجاد تسهیلات مالی و فنی و ارائه حمایت‌های لازم، نقش تسهیلگری در این زمینه را بازی کند. در ادامه به برخی مواردی که نقش دولت و شهرداری‌ها در نوسازی بافت‌های فرسوده را مشخص می‌کند.دولت می‌تواند سیاست‌ها و قوانینی را تدوین کند که به‌منظور تسهیل فرآیند نوسازی بافت‌های فرسوده و تغییر کاربری ساختمان‌ها از طریق ارتقای قوانین ساخت‌وساز، بهسازی شهری و توسعه شهری را تشویق کند.دولت باید نقش تسهیلگری در نوسازی بافت‌های فرسوده را با حمایت از شهرداری‌ها به انجام برساند و اگر دولت بخواهد کارنامه درخشانی از خود در زمینه نوسازی بافت‌های فرسوده بر جای بگذارد، نباید خود را رقیب بخش خصوصی و شهرداری‌ها بداند و تنها باید نقش هدایتی و حمایتی را برعهده بگیرد./ روزنامه صمت