گرایش مردم به سرمایه‌گذاری در مسکن / عشقی اعتراف کرد

مجید عشقی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار ایران در سومین روز از نخستین نمایشگاه و همایش نهضت تامین مالی شهر که با حضور علیرضا زاکانی شهردار تهران، مهدی چمران رئیس شورای شهر تهران، سید محمدمهدی احمدی مدیرعامل بانک شهر و جمعی از شهرداران کلانشهرهای ایران با هدف ارایه راهکارهای اساسی برای جلب مشارکت مردم در تامین نهضت مالی اداره شهرها روز پنجشنبه ۲۳ آذرماه در برج میلاد تهران برگزار شد، با بیان اینکه اجرای این طرح کارگاه‌های آموزشی متعددی را در دل خود داشته است، گفت: امیدواریم آغاز همکاری بخش خصوصی (مردم) و شهرداری‌ها در این طرح مثبت باشد. در این دوره، ۴۲ کارگاه آموزشی با حضور ۲۲ استاد با نظارت سازمان بورس برگزار شد. امیدوارم این همایش شروع خوبی برای آشنایی متقابل مدیریت شهری باشد.

وی با بیان اینکه در آینده‌ای نه چندان دور افزایش شهرنشینی را شاهد خواهیم بود، افزود: از این رو مشارکت جدی تأمین مالی پروژه‌های شهرداری محسوس است و برای دیگر کشورهای دنیا نیز به عنوان یک چالش جدی مطرح است. بر اساس برآوردها در کل جهان، تا سال ۲۰۵۰ ، ۷۰ درصد همه انسان‌ها در شهرها ساکن خواهند شد. این موضوع مشکلات شهرها را افزایش می‌دهد. خدمات شهری، آلایندگی، سکونت‌گاه‌ها و ... موضوعاتی هستند که باید بررسی شوند. نیاز جدی شهرداری‌ها به تامین مالی و مشارکت مردم برای این تامین مالی احساس می‌شود. این موضوع منحصر به کشور ما نیست و در کل کشورهای دنیا به عنوان یک چالش مطرح است.

وی بیان کرد: در سال‌های اخیر نحوه تامین مالی کشورها و شهرهای جهان مورد بحث است.

موضوع تمرکز در ارائه خدمات، در کشورها متفاوت است. در برخی کشورها خدمات وسیع‌تر و در برخی کشورها کمتر است. شهرداری‌ها به صورت طبیعی سه منبع مالی درآمدی دارند. یکی منابع درآمدی سالیانه کل شهرداری‌ها، بر اساس قانون از طریق عوارض دریافت می‌شود. این موضوع یک فرایند مشخصی دارد که خیلی قابل مدیریت نیست و براساس تصمیمات کلان اقتصادی مدیریت می‌شود. منبع درآمدی دوم استقراض است. این موضوع در مدیریت شهری زیاد مورد توجه نیست. تقریبا از ۸۰۰ همت اوراق سررسید نشده‌ای که در بازار سرمایه داریم، تنها ۲۰ همت یعنی دو و نیم درصد مربوط به شهرداری است. با توجه به توان مالی شهرداری‌ها و منابع درآمدی مستمر آن‌ها این عدد در حال افزایش است.

عشقی ابزار مشارکتی را یکی دیگر از منابع مالی عنوان کرد و افزود: به نظر من آن‌طور که لازم است به ابزار مشارکتی به عنوان یکی از منابع مالی پرداخته نشده است. به نظرم دلیل آن این است که ابزارسازی و نهادسازی درستی صورت نگرفته، به همین دلیل در عمل این مشارکت انجام نمی‌شود یا محدود انجام می‌شود. با توجه به صحبت‌هایی که با شهرداری تهران داشتیم، مسیری را در بازار سرمایه شروع کردیم. نتیجه این مسیر آن شد که در این کارگاه‌ها سعی کردیم ادبیات تامین مالی در بازار سرمایه را تامین و نهادسازی کنیم. انتظار داریم نهادهای مالی در بحث نوآوری و تبدیل دارایی کلان به دارایی‌هایی برای مشارکت مردم به ویژه در بخش مشارکتی، پیشقدم باشند.

وی خاطرنشان کرد: در حوزه املاک تناقضاتی داریم ذائقه مردم هم طبق نظرسنجی‌هایی که وجود دارد، به سمت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است اما نمی‌توان منابع مالی را در راستای عرضه و ساخت و ساز مسکن استفاده کنیم، چون نهادهای مالی باید کمک کنند. ما درخواست‌هایی برای انتشار اوراق مالی داشتیم. امسال این آمادگی را داریم که این اوراق را منتشر کنیم. موضوعی که وجود دارد این است که نرخ تامین مالی بالاست. شرایطی که برای کنترل تراز نامه بانک‌ها ایجاد شده، بهره بانکی به بالاترین میزان خود می‌رساند. این موضوع باعث شده است که تامین مالی از طریق اوراق بدهی افزایش پیدا کند. این شرایط کوتاه مدت است و طی سال آینده تعدیل می‌شود. اگر نهادهای زیرمجموعه شهری این اوراق را منتشر کنند به مجموعه برگردانده خواهد شد.

رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار در خصوص استفاده از سایز ابزارهای مالی گفت: مجوز دومین صندوق مستغلات صادر شده است. معتقد هستیم صندوق‌های املاک و مستغلات در تمامی شهرداری‌ها قابل استفاده است که می‌تواند منابع خردی که امکان سرمایه‌گذاری مجزا ندارد را جذب کند. لازمه استفاده از ظرفیت‌های بازار، شفافیت و اطمینان سازی است. بنابراین از تمام شهرداری‌ها دعوت می‌کنم که اطلاعات مالی خود را منتشر کنند. رعایت اصول حاکمیت شرکتی و مدیریت تعارض منافع در تصمیم‌گیری‌ها موضوع دیگر است. در اجرای پروژه‌ها باید منافع تمام ذی نفعان رعایت بشود تا منافع به سمت خاصی حرکت نکند. دارایی هایی که برای تامین مالی می‌آوریم باید شسته رفته و مشخص باشد. متاسفانه با پروژه‌هایی مواجه شدیم که معارض یا مشکل داشته است. همین موضوع باعث بی اعتمادی می‌شود. اگر اعتمادسازی صورت بگیرد، جریان نقدینگی به این پروژه‌ها هدایت می‌شود.

عشقی در پایان اظهار کرد: ارتقای تصویر شهرداری به عنوان یک مجموعه اقتصادی قابل اعتماد برای مردم لازم و ضروری است. این موضوع می‌تواند با کارهای ترویجی باشد. این ارتقای تصویری برای نهادهای مالی و توسعه دهندگان شهری لازم است. صندوقهای سرمایه گذاری برای درآمد ثابت یا برای زمین و ساختمان ابزارهایی هستند که قابل استفاده هستند و سازمان بورس با توجه به دغدغه‌ای که وجود دارد این حمایت را انجام می‌دهد. آمادگی داریم در کمیته فقهی ابزارهای جدیدی مطرح کنیم.