بازار مسکن در اغما / تحریم ها هنوز هم کاغذپاره است؟

تعریف دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن

به‌طور کلی دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن تحت تاثیر عوامل خاصی به‌وجود می‌آیند. معنای دقیق وضعیت رونق و رکود در بازار مسکن به میزان تقاضا در این بازار اشاره دارد. هر زمان که معاملات خرید ملک در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند، بازار مسکن به سمت رونق سوق داده می‌شود.

به‌عبارت دیگر با افزایش مشتریان مسکن، منابع مالی در این بازار افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه رونق بازار مسکن حاصل می‌شود. بنابراین بین رونق بازار مسکن و افزایش تقاضا در این بازار رابطه مستقیم وجود دارد. البته به‌دنبال افزایش تقاضا در بازار مسکن، قیمت‌های املاک و مستغلات نیز افزایش پیدا می کند و رونق جدی در معاملات خرید خانه بدون افزایش قیمت اتفاقی دور از انتظار درنظر گرفته می‌شود.

با افزایش بیش‌ازحد قیمت املاک تقاضا برای خرید کاهش پیدا می‌کند و بازار مسکن در وضعیتی قرار می‌گیرد که به رکود بازار معروف است. بنابراین پس از هر دوره رونق، یک دوره رکود وجود دارد یا بالعکس.

عوامل به وجود آمدن دوره‌های رونق و رکود

در بازار مسکن نیز همانند سایر بازارهای مالی، گاهی قیمت‌ها به حالت صعودی درمی‌آیند و سرمایه‌گذاران را جذب می‌کنند. در زمان‌های دیگری نیز با ایجاد روند نزولی در قیمت‌ها، به اصطلاح بازار به حالت اصلاح درمی‌آید. در چنین شرایطی سرمایه‌گذاران با فروش آپارتمان و خانه و املاک، سرمایه خود را از بازار مسکن خارج می‌کنند و آن را راکد می‌سازند.

به‌طور کلی در بازار مسکن، متقاضیان و تقاضاها هستند که دوره‌های رونق و رکود را مشخص می‌کنند و بر بالا رفتن و پایین آمدن قیمت های خریدوفروش اثر می‌گذارند. عوامل به‌وجودآمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن شامل دو بخش عوامل درونی و بیرونی می‌شوند.

عوامل درونی به‌وجود آمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن

عوامل درونی به‌وجودآمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن به آن دسته از عواملی گفته می‌شود که بر اثر عملکرد متغیرهای درون بخش مسکن ایجاد شده‌اند و با تغییر میزان تقاضا برای خرید خانه، مستقیما بر قیمت املاک و مستغلات تاثیر می‌گذارند. ازجمله عوامل درونی به‌وجود آمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ایجاد چرخه تجاری بازار املاک
• وجود انگیزه‌های سوداگرانه به‌دلیل ضعف زیرساخت‌های اطلاعاتی، قانونی و مالیاتی
• ساختار نامناسب تولیدی و وجود سازندگان غیرحرفه‌ای
• ضعف تکنولوژی و طولانی بودن زمان ساخت در صنعت ساختمان
• عدم وجود زیرساخت‌های نهادی در بخش مسکن

عوامل بیرونی به‌وجود آمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن

عوامل بیرونی به‌وجود آمدن دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن به آن دسته از عواملی گفته می‌شود که بر اثر تغییرات سایر بخش های اقتصاد، بر عملکرد بازار مسکن تاثیر می‌گذارند و به‌طور غیرمستقیم قیمت خرید آپارتمان، املاک و مستغلات را تغییر می‌دهند.

بنابر نظر کارشناسان بازار مسکن دلایل و عوامل بیرونی مختلفی می‌تواند میزان تقاضا در این بازار را افزایش دهد و در نهایت موجب رونق یا رکود آن شوند. برخی از مهم‌ترین دلایل و عوامل افزایش‌دهنده میزان تقاضا خرید خانه در بازار مسکن شامل موارد زیر می‌شوند:

• تغییر قیمت بنزین
• افزایش نرخ ارز
• عوامل جمعیتی مانند رشد جمعیت، رشد تعداد خانوار، رشد میزان ازدواج و رشد میزان طلاق
• افزایش میزان درآمد افراد، افزایش حجم پس‌انداز آن‌ها، بهبود وضعیت اقتصادی خانوارها
• افزایش تسهیلات ارائه‌شده و تعریف تسهیلات جدید از سوی دولت‌ها و بانک‌ها برای خرید مسکن

عوامل اصلی ایجاد رکود در بازار مسکن و خرید خانه نیز عبارتند از:

• عدم توانایی خرید ملک توسط خریداران واقعی
• تناسب نداشتن تسهیلات مسکن با قیمت
• بالا رفتن ناگهانی قیمت مسکن و نرسیدن خریداران به نرخ مسکن
• عوامل سیاسی
• نبود بازارهای سرمایه‌گذاری مشابه در ایران و هجوم سرمایه‌های سرگردان به این بازار

نقش دولت در رشد تقاضا در بازار مسکن

به‌طور معمول هر ۴ یا ۵ سال یک‌بار با افزایش تقاضا خرید خانه دوره رونق در بازار مسکن ایجاد می‌شود. در چنین دوره‌هایی سرمایه‌گذارانی که به‌دنبال یک بازار مطمئن برای حفظ ارزش پول خود هستند، به سرمایه‌گذاری در این بازار روی می‌آورد. با افزایش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، قیمت‌ها به‌حالت صعودی درمی‌آید و افرادی که سرمایه خود را وارد بازار مسکن کرده‌اند به سودهای قابل توجهی دست می‌یابند.

درصورت ادامه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و رشد بی‌رویه قیمت املاک، پس از رونق، دوره رکود در بازار مسکن ایجاد خواهد شد. دولت برای جلوگیری از ایجاد چنین وضعیتی قوانین اعمال مالیات بر خانه‌های خالی و ارائه تسهیلات مسکن را تصویب و اجرا می‌کند.

طبق نظر برخی از کارشناسان بازار مسکن تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اقدامی عجولانه با مطالعه کم بود که منجر به انعقاد قراردادهای اجاره سوری مابین فروشندگان شماره ملی و مالکان خانه‌های خالی شد و تاثیری در تقاضا خرید خانه مسکن نداشت.

ارائه تسهیلات بانکی یک راه‌کار بسیار ناکارآمد بود. در سال‌های گذشته تسهیلات بانکی ۴۰ تا ۵۰ درصد از سهم قیمت مسکن را تامین می‌کرد، درحالی‌که با افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر، این تسهیلات ۲۰ درصد از قیمت مسکن را هم پرداخت نمی‌کنند. و حتی تاثیر آن برای خرید خانه در محله های گران قیمت به مراتب کم تر می‌شود. برای مثال این سهم برای خرید خانه در پاسداران بسیار ناچیز است.

تاثیر تحریم ها در وضعیت رونق یا رکود بازار مسکن

همان‌طور که گفته شد به‌دلیل ثبات و مطمئن بودن بازار مسکن نسبت به سایر بازارها، سرمایه‌گذاران بیشتری به سرمایه‌گذاری در این بازار جذب شده‌اند. ازطرفی افزایش تحریم‌ها و بسته شدن سایر راه‌های سرمایه‌گذاری، افزایش میزان تقاضا در این بازار و افزایش بیش‌ازحد قیمت مسکن را به‌همراه داشت.

اگرچه رشد قیمت مسکن تا حدودی مطلوب درنظر گرفته می‌شود، اما با اعمال تحریم‌های بیشتر، تقاضا برای خرید خانه افزایش پیدا می‌کند و قیمت آن بیش‌ازحد بالا می‌رود که در نهایت منجر به ایجاد رکود در این بازار خواهد شد.

در شرایطی که به‌دلیل افزایش تحریم‌ها، رکود بی‌سابقه‌ای در بازار مسکن ایجاد شده است، انتظار می‌رود با برداشته‌شدن تحریم‌ها، دوباره رونق بازار مسکن حاصل شود. البته درصورتی‌که با برداشته شدن تحریم‌ها، تقاضا افزایش پیدا نکند، رونق بازار مسکن نیز به‌وجود نمی‌آید. زیرا اصلی‌ترین عوامل رونق این بازار افزایش تقاضا در خرید املاک و مستغلات به‌حساب می‌آید.

در واقع خریداران واقعی به‌دلیل مشکل کافی نبودن بودجه خرید مسکن و قیمت بالای آن است که در زمان رکود تمایلی به خرید و سرمایه‌گذاری در این بازار ندارند. درصورتی‌که با برداشته شدن تحریم‌ها این مشکلات برطرف شوند، خریداران املاک، متقاضی سرمایه‌گذاری در این بازار می‌شوند.

جمع‌بندی

با افزایش خرید خانه، منابع مالی در بازار مسکن افزایش می‌یابد و این امر باعث رونق بازار مسکن می‌شود. البته با افزایش تقاضا برای خرید املاک و مستغلات، قیمت‌ها در بازار مسکن نیز افزایش پیدا می‌کنند. بنابراین با افزایش بیش‌ازحد قیمت املاک منجر به ایجاد رکود در این بازار می‌شود. عوامل زیادی در رکود و رونق بازار مسکن تاثیرگذار هستند که اصلی‌ترین عامل میزان تقاضا درنظر گرفته می‌شود. فعالان بازار مسکن با اطلاع از این عوامل و دوره‌های رونق و رکود، معاملات خود را تنظیم می‌کنند و سرمایه‌گذاری بهتری انجام می‌دهند.