بازار مسکن گوش به فرمان دلار / به ارزانی خانه امیدوار باشیم؟

در طی یک ماه گذشته، بازار مسکن با دومین واکنش بازیگران به "تغییرات نرخ دلار" مواجه بود. بر اساس تحقیقات میدانی در بازار معاملات ملک، این تغییرات ارزی در هفته‌های گذشته، تأثیر قابل توجهی روی تقاضای خرید سرمایه‌ای آپارتمان داشته است و از سوی دیگر، فروشندگان با دقت و تأمل، به انجام معامله می‌پردازند.

با این حال، معاملات «امضا به امضا» وزن غالب دارد. ۱۸ رویداد تازه در بازار معاملات مسکن لیست شده است.

۱۸ رخداد مهم در بازار معاملات مسکن شهر تهران در روز‌های پایانی ۱۴۰۲ رصد شد. تازه‌ترین تحقیقات میدانی از وضعیت بازار معاملات مسکن در مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران، نشان می‌دهد این ۱۸ رخداد و مجموعه آنچه این روز‌ها در بازار مسکن در جریان است، ناشی از اثرپذیری ملک از تداوم صعود دلار است. در واقع، واکنش دوم مسکن به تداوم صعود دلار، اسفند را به ماه واقعه بازار مسکن ۱۴۰۲ تبدیل کرده است.

نبض آپارتمان قدیمی در شرق تهران

اولین رویداد مربوط به «نبض معاملات خرید آپارتمان» در روز‌های پایانی سال جاری است. بررسی‌ها و تحقیقات میدانی انجام شده از بازار معاملات مسکن مناطق ۴، ۵، ۸، ۹، ۱۰، ۱۲، ۱۷ و ۱۹ (هشت منطقه مصرفی بازار مسکن شهر تهران) نشان می‌دهد، حجم معاملات خرید آپارتمان در روز‌ها وهفته‌های اخیر نسبت به وضعیت پاییزی بازار مسکن پایتخت بهبود یافته است. این بهبود در برخی از مناطق مانند منطقه ۵، چشمگیر و بیش از سایر مناطق بوده است. آن طور که واسطه‌های ملکی و فعالان بازار مسکن شهر تهران روز گذشته به دنیای اقتصاد اعلام کردند: حجم معاملات افزایش یافته است و حتی می‌توان گفت در برخی مناطق ورق برگشته است.

وضعیت قیمت در اسفند

رویداد دوم، مربوط به وضعیت قیمت مسکن در روز‌های اخیر است. برآیند تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از بازگشت موردی سطح قیمت‌های فروش مسکن در برخی از مناطق پرتقاضا و پرمعامله به سطوح قیمتی اواخر بهار امسال، یعنی مقطع زمانی قبل از افت تابستانی و پاییزی قیمت‌ها، خبر می‌دهد. البته در برخی دیگر از مناطق به خصوص مناطق شرق و جنوبی پایتخت، به دلیل نبود کشش رشد قیمت و ضعف قدرت خرید، تغییر چندانی در سطوح قیمت‌ها نسبت به ابتدای تابستان رخ نداده است؛ اما برخی از مالکان تخفیف‌ها و انعطاف در شرایط پرداخت را یا به طور کلی منتفی کرده یا آن‌ها را محدود کرده‌اند. در این میان و به عنوان سومین رویداد، بررسی‌ها از بازگشت سطح قیمت‌ها در برخی مناطق متوسط شهر به ابتدای بهار خبر می‌دهد.

چهارمین رویداد بازار معاملات مسکن شهر تهران به تنوع سنی آپارتمان‌های عرضه شده مربوط می‌شود. بررسی جنس آپارتمان‌های فروشی که این روز‌ها در بازار مورد معامله قرار می‌گیرند، از پررنگ شدن فروش نوساز‌ها در معاملات خبر می‌دهد. واسطه‌ها و فعالان بازار معاملات مسکن می‌گویند سازنده‌ها نسبت به ماه‌های قبل فروشنده‌تر شده‌اند و در حالی که در برخی ماه‌های اخیر تمایلی به فروش واحد خود نداشتند، اما هم‌اکنون بخشی از فایل‌ها را به بازار عرضه کرده‌اند. بخش قابل توجهی از آن‌ها هم برای فروش مصمم هستند و پای میز معامله می‌آیند. همین موضوع رویداد پنجم را از نگاه واسطه‌های ملکی در قالب افزایش تعداد قرارداد‌ها نسبت به تابستان و پاییز، رقم زده است.

فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌گویند، در برخی مناطق مصرفی وپرتقاضا میزان فروش مسکن در یک ماه اخیر تا سه برابر افزایش یافته است. در مجموع نیز در تعداد زیادی از بنگاه‌های معاملات ملکی، تعداد قرارداد‌های فروش در یک ماه اخیر با همه قرارداد‌هایی که در دو فصل تابستان و پاییز امسال، نوشته شد، معادل شده و در برخی دیگر حتی از آن نیز فراتر رفته است.

افزایش محسوس تقاضای سرمایه‌ای

یک رویداد مهم دیگر در بازار معاملات مسکن اسفندماه شهر تهران مربوط به افزایش محسوس خرید‌های سرمایه‌ای نسبت به ماه‌های گذشته است. رصد جنس تقاضای خرید مسکن در روز‌های پایانی امسال نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان در اسفندماه نه تنها نسبت به تابستان وپاییز بلکه در مقایسه با دو ماه اول زمستان (دی وبهمن) نیز رشد داشته است. بازگشت گروهی از سرمایه‌گذار‌ها به بازار شب عید مسکن امسال، ششمین رویدادی است که می‌توان به آن اشاره کرد.

غلبه معامله‌گران «امضا به امضا»

با این حال و در قالب هفتمین مشخصه بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه، جنس غالب معامله‌گران ملکی هم‌اکنون خریداران و فروشنده‌های «امضا به امضا» یا همان متقاضیان تبدیل به احسن هستند. یعنی افرادی که به قصد ارتقای محل سکونت و مسکن خود، هم در نقش فروشنده (واحد فعلی) و هم در نقش خریدار (آپارتمان جدید) در بازار حضور دارند. عمده افرادی که اقدام به خرید آپارتمان این گروه از فروشنده‌ها نیز می‌کنند سرمایه‌گذار‌ها هستند که بازار معاملات آپارتمان‌های ریز و میان‌متراژ با عمربنای بالاتر برایشان جذاب‌تر است. در ماه‌های اخیر به خصوص در تابستان وپاییز، متقاضیان تبدیل به احسن اگرچه تمایل به خرید آپارتمان دلخواهشان را داشتند، اما به دلیل نبود مشتری برای انجام همزمان معامله فروش، موفق به تبدیل ملک خود نشده بودند؛ ورود سرمایه‌گذار و افزایش تقاضا به دنبال اثر نوسان ارزی، به گفته فعالان بازار مسکن، تا حدی مشکل آن‌ها را در روز‌های پایانی سال حل کرده است و گروه قابل توجهی از آن‌ها هم موفق به فروش آپارتمان قدیمی وهم خرید آپارتمان جدید شده‌اند. هرچند نگاه خریداران سرمایه‌ای به بازار مسکن در حال حاضر نگاهی بلندمدت، عمدتا با هدف حفظ و ارتقای ارزش دارایی‌ها در بازاری بدون ریسک است؛ بنابراین هشتمین رویداد مهم بازار مسکن اسفندماه، ورود تقاضای سرمایه‌ای بلندمدت به این بازار است که این گروه از خریداران نه تنها در کوتاه مدت که در میان مدت نیز توقعی از بابت افزایش چشمگیر قیمت‌ها ندارند.

خروج فایل از بازار

فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران خروج میانگین حدود یک چهارم و در برخی محله‌ها سهم بیشتری از فایل‌های فروش از بنگاه‌ها را به عنوان رویداد نهم بازار معاملات مسکن اسفند ۱۴۰۲ معرفی می‌کنند. این موضوع یعنی خروج فایل از بازار و به تاخیر انداختن پروسه فروش تحت تاثیر ادامه صعود دلار، دومین واکنش فروشنده‌ها به افزایش نرخ ارز در زمستان امسال محسوب می‌شود. واکنش اول آن‌ها مربوط به دی ماه بود؛ در دی ماه که قیمت دلار بعداز ثبات ۹ ماهه، ۶ درصد جهش کرد، فروشنده‌ها اگر چه در عمده موارد سطح قیمت‌های فروش مسکن را تغییر نداده و با قیمت قبل حاضر به فروش شدند، اما بخش زیادی از آن‌ها آیتم «تخفیف» را از شرایط فروش حذف کردند. اما با ادامه صعود دلار، در بهمن و روز‌های اخیر به طور متوسط حدود یک‌چهارم فروشنده‌ها در برخی مناطق فایل‌های خود را خارج و اعلام کرده‌اند فروش را به بعد از نوروز ۱۴۰۳ موکول خواهند کرد.

این میزان خروجی فایل از بازار مسکن و از بنگاه‌ها در برخی مناطق به خصوص محله‌های ضعیف‌تر بیشتر است. با این حال در برخی محله‌ها ومناطق مصرفی نیمه شمالی تهران، برخی فروشنده‌ها، چون «رکود نیمه اول امسال» را دیده‌اند، از شرایط فعلی که تقاضا در بازار افزایش یافته است، استفاده می‌کنند و مصمم به فروش هستند. این فروشنده‌ها احتمال افت مجدد تقاضا و کاهش قیمت‌ها در سال آینده را مشابه شرایطی که در تابستان و پاییز امسال رقم خورد، دور از انتظار نمی‌دانند. شکل‌گیری گروه فروشنده‌های مصمم به فروش در شرایط نوسان ارزی، دهمین ویژگی بازار مسکن اسفند است. به این ترتیب می‌توان گفت بازار فروش از ناحیه رفتار فروشنده‌ها دچار نوعی دودستگی شده است.

خانه‌اولی‌ها؛ غایب بازار

یازدهمین رویداد مربوط به نتایج حضور و غیاب از طیف متقاضی خرید مسکن است. درحالی‌که هم‌اکنون حجم معاملات خرید مسکن در مناطق ومحله‌های مورد بررسی نسبت به تابستان وپاییز افزایش یافته است، اما بازار همچنان یک غایب بزرگ دارد؛ خانه‌اولی‌ها غایبان بزرگ بازار معاملات مسکن روز‌های پایانی ۱۴۰۲ هستند که ضعف قدرت خرید آن‌ها علت این غیبت اجباری محسوب می‌شود. رصد خریداران متفاوت در قالب افزایش تقاضای مسکن از سوی متقاضیان سایر شهر‌ها در برخی از مناطق ومحله‌های تهران، دوازدهمین رویداد ملکی اسفندماه ۱۴۰۲ است. با این حال نبض معاملات مسکن این روز‌ها به رغم افزایش نسبت به ماه‌های قبل، در مقایسه با پایان سال گذشته ضعیف است؛ فعالان بازار مسکن شهر تهران در تشریح سیزدهمین ویژگی بازار اسفند ۱۴۰۲، می‌گویند: پارسال همین موقع، بازار، فروش بیشتری داشت! بررسی‌های دنیای اقتصاد نشان می‌دهد تحرک معاملاتی در بازار مسکن اسفند ماه در مناطق ۴ و ۵ و به ویژه منطقه ۵ نسبت به سایر مناطق به خصوص مناطق پایین‌تر شهر، بیشتر است و این چهاردهمین مشخصه بازار مسکن شهر تهران در روز‌های اخیر است.

دو مشخصه دیگر بازار مسکن شهر تهران در روز‌های پایانی سال جاری به «حس ارزی معامله‌گران» و «مقایسه حس ارزی آن‌ها در اسفند نسبت به دی ماه» مربوط می‌شود. در حالی‌که غالب بازیگران بازار مسکن شهر تهران در دی ماه امسال نسبت به ادامه رشد نرخ ارز شک داشتند، هم‌اکنون نیز برخی معامله‌گران بازار مسکن چشم‌انداز دلار را متفاوت از نیمه اول سال می‌بینند. همین موضوع هفدهمین رویداد بازار مسکن یعنی حضور کمرنگ سفته‌باز‌ها در بازار را رقم زده است. تحلیل و نوع نگاه سرمایه‌گذاران ملکی (بلندمدت)، نشان می‌دهد در شرایط کنونی، اعتماد آن‌ها به بازار ملک بیشتر از سایر بازار‌ها است و همین موضوع آن‌ها را در روز‌های پایانی امسال به بازار مسکن هدایت کرده است. این نگاه نیز هجدهمین ویژگی بازار مسکن در روز‌های پایانی سال ۱۴۰۲ است.