بازار ویلا از سکه افتاد / پشت پرده ماجرا چیست؟

نوروز همواره فرصتی برای ورود تقاضا به بازار زمین و ویلا در مناطق شمالی کشور فراهم می‌کند و اطلاعات به‌روز این بازار، به عنوان راهنمایی برای خریداران محسوب می‌شود. در سال گذشته، بازار ویلا با رکود سنگینی روبرو بود و معاملات آن تحت تأثیر قرار گرفت.

تعبیری که واسطه‌‌‌های بازار املاک «شمال» از سال ۱۴۰۲ به کار می‌‌‌برند تا اوضاع خرید و فروش و نبض معاملات را توضیح دهند، این است: «رنگ پول ندیدیم.»

نتایج تحقیقات میدانی از وضعیت زمین و ویلا در استان‌‌‌های شمالی حاکی است، این بازار در سال‌جاری با رکود سنگین از سمت تقاضا روبه‌رو شد به‌طوری که، «نبود خریدار سرمایه‌‌‌ای و همین‌طور خریدار ویلای مصرفی (خانه دوم)» در شهرها و روستاهای توریستی مازندران و همچنین گیلان باعث شد در سمت عرضه، برخی فروشندگان که قصد فروش فوری داشتند «با قیمت برابر یا کمتر از معاملات مشابه در سال ۱۴۰۱»، ملک‌‌‌شان -عمدتا ویلا- را واگذار کنند.

سطح قیمت ویلا در کل بازار املاک شمال طی سال ۱۴۰۲ حدود ۵ تا ۱۰‌درصد نسبت به سال ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرده اما در برخی مناطق «بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال»، طبق اعلام واسطه‌‌‌های بازار ویلا و همچنین مقایسه سطح «قیمت‌های پیشنهادی» امسال با همین سطح در سال گذشته، مشخص می‌شود در سال‌جاری رشد حدود ۲۰ درصدی قیمت رخ داده است.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد، رکود معاملات ویلا در ۱۴۰۲ از رکود معاملات مسکن در تهران طی همین سال، ‌‌‌ سنگین‌‌‌تر بوده است.

امسال در تهران، میزان خرید و فروش آپارتمان به یک‌‌‌سوم سال ۱۴۰۱ رسید؛ به این ترتیب، میزان افت معاملات ملک در شمال بیش‌‌‌از ۷۰‌درصد برآورد می‌شود.

تحت‌‌‌تاثیر رکود و توقف نسبی قیمت ویلا در «شمال»، امسال نسبت قیمت آپارتمان متعارف در منطقه متوسط تهران به قیمت یک ویلای متعارف در پهنه توریستی مازندران به عدد ۱.۴ رسید. این نسبت در سال ۱۴۰۰ که بازار املاک در «نقطه جوش» قرار گرفته بود و رونق هیجانی خرید ویلا و سرمایه‌گذاری در این بازار از سوی تهرانی‌‌‌ها و ساکنان دیگر کلان‌شهرهای کشور وجود داشت، برابر با عدد یک شد؛ به این معنا که قیمت ویلاها با رشد شدید در ۱۴۰۰ به پای قیمت آپارتمان متعارف در تهران رسید. اما امسال با جهش قیمت مسکن در تهران از یک‌‌‌سو و ثبات نسبی قیمت ویلا از سوی دیگر، این نسبت افزایش پیدا کرد. با این حال، نسبت متعارف این قیمت‌ها که برای اوایل دهه ۹۰ است، ‌‌‌ بالای عدد ۲ است.

بررسی‌‌‌ها همچنین مشخص می‌کند، علت اصلی رکود بازار ویلا و رژیم معاملاتی و قیمتی در این بازار طی ۱۴۰۲، ثبات ۹ ماهه نرخ ارز در سال‌جاری و رشد قیمت مسکن در تهران بوده است که به نوعی، انگیزه سرمایه‌گذاری ملکی در شمال ایجاد نکرد. هر چند در سمت تقاضای مصرفی ویلا نیز دلال‌‌‌ها می‌‌‌گویند، قیمت‌های بالا با قدرت خریداران همخوانی ندارد.

۲۱ copy

سال ۱۴۰۰ را می‌توان «نقطه جوش» تقاضای سرمایه‌گذاری در شهرهای شاخص شمالی دانست، که اوج رونق معاملات ملک در دو استان شمالی گیلان و مازندران در مقایسه با سال ۹۷ به بعد بود. سال ۹۷، سالی بود که وارد عصر «جهش قیمت‌ها» در همه بازارها اعم از مسکن، ارز، سکه و... شد و در واقع «تورم عمومی» جریان یافت. از سال ۹۷ تا به امروز، سال ۱۴۰۰ را می‌توان دوران اوج تورم ملکی برای شمال دانست. هم از بعد خرید ملک از هر دو جنس سرمایه‌گذاری و مصرفی با جهش قابل‌توجهی همراه بود و هم با سرعت رشد قیمت ویلاها به‌‌‌ویژه در مناطق بورس سرمایه‌گذاری ملکی در شمال مواجه شد.

در کنار این دو عامل با توجه به قیمت پایین‌‌‌تر ویلاها در بافت روستایی اطراف شهرها، بسیاری از روستاهای شمال شاهد ورود ناگهانی شهروندان از سراسر کشور به‌‌‌ویژه جنوب، اصفهان و یزد برای خرید ویلا بودند. البته شهروندان تهرانی بیش از دیگر مناطق طی تمام سال‌ها پای ثابت خریداران بازار ملک شمال بوده‌‌‌اند که برخی برای سرمایه‌گذاری به این بازار ورود کردند و برخی با هدف خانه توریستی یا همان خانه دوم و مصرفی. اما رشد سرمایه‌گذاری در این بازار باعث شد در سال ۱۴۰۰، قیمت املاک شمال بیش از دو برابر افزایش پیدا کند. این افزایش قیمتی تا جایی پیش رفت که تورم ملکی در بازار معاملات ملکی شمال به ۱۲۲‌درصد برسد که حتی از میزان تورم مسکن تهران که در آن زمان به ۷۰درصد رسیده بود، بیشتر شد.

علاوه بر این، در ۱۴۰۰ اتفاق دیگری هم افتاد که معاملات املاک شمال را شارژ کرد. جهش قیمت مسکن در تهران طی سه سال پیش از آن یعنی در بازه زمانی ۹۷ تا ۱۴۰۰ به حجم بالای معاملات ملکی در شمال به‌ویژه درمناطق بورس سرمایه‌گذاری شمال کمک کرد، زیرا در مجموع بازار ملک ایران به تغییرات قیمتی تهران وابسته است، اما، وابستگی شمال به تهران بیشتر از سایر استان‌‌‌هاست. رشد یا افت قیمتی در تهران بر سایر استان‌‌‌ها تاثیرگذار است و ابتدا در تهران این تغییرات خود را نشان می‌دهد و سپس به سراسر کشور منتقل می‌شود اما شمال بیش از سایر استان‌‌‌ها متاثر از تغییرات قیمتی تهران است.

بازار ملک شمال در سه‌ساله پیش از ۱۴۰۰ چندان تحت‌تاثیر قیمت‌های تهران نبود و این اثرگذاری چندان مشهود نبود، در واقع اثر کمی داشت؛ اما در ۱۴۰۰ خودش را نشان داد. با وجود رشد چشمگیر قیمت‌ها و معاملات ملک شمال در سال ۱۴۰۰، این بازار در ۱۴۰۱ روند کاهش رشد را در پیش گرفت و سرعت معاملات ملک و رشد قیمت کم شد. تعبیری که «دنیای‌اقتصاد» از بازار ملک شمال در ۱۴۰۱ از نوسانات قیمت بازار شمال داشت این بود: «نه رکود، نه رونق.»

در حالی که در سال گذشته قیمت ویلا در شهرهای شاخص شمال و بافت روستایی اطراف آنها حدود ۴۰‌درصد رشد داشت، اما امسال با رکود سنگین و کاملی همراه بود. به‌‌‌طوری که بر اساس تحقیقات میدانی از فایل‌‌‌های ارائه‌شده موتور جست‌وجوی آنلاین املاک شمال و فعالان بازار ملک این منطقه، نبض معاملاتی که در ۱۴۰۰ بالا گرفت و در سال ۱۴۰۱ کمتر شد، در سال ۱۴۰۲ کاملا «فرود» آمد. این بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد که قیمت‌ها در پایان امسال تفاوت چندانی با قیمت‌های ابتدای سال ندارد و در حدود ۱۰درصد بوده است. این در حالی است که در سال‌های گذشته قیمت‌های پایان سال در مقایسه با ابتدای سال با رشد چشمگیری مواجه می‌‌‌شد.

امسال، بازار ملک شمال تقریبا به رکود کامل رسید و رشد قیمت‌ها در پایان سال تنها ۱۰ تا ۱۵‌درصد بوده است. قیمت‌های ارائه‌شده در فایل‌‌‌های موجود بازار ملک شمال نشان می‌دهد که قیمت ویلاها در دو استان گیلان و مازندران با توجه به متراژ، موقعیت مکانی و برندینگ بودن آن و امکانات و مصالح به کار برده شده از ۱.۲ میلیارد تا ۲۲ میلیارد تومان در نوسان بود که برخی از مناطق شهری و روستایی مازندران همچون سیسنگان، کلاردشت و رامسر به‌‌‌دلیل موقعیت برندینگ منطقه، با قیمت بالاتری در مقایسه با دیگر شهرها و مناطق شمالی همراه بوده است. باتوجه به اینکه میانگین قیمت ویلاها در شمال حدود ۸ میلیارد تومان است و این رقم در مقایسه با قیمت‌های سال گذشته تغییرات چندانی نداشته است، اما با رکود سهمگین معاملات ملک در بازار ملکی شمال هم در بخش سرمایه‌گذاری و هم مصرفی مواجه شده است.

دلایل این رکود معاملات و کاهش روند رشد قیمت‌ها را باید نخست با بررسی عقبه اتفاقات بازار ملک شمال پاسخ داد. اما علت مهم‌تر و تکمیلی آن را باید در ثبات نرخ دلار در ۹ ماهه ابتدای سال دانست که این ثبات دلاری عاملی شد  که انتظارات تورمی در بازار ملک این منطقه برآورده نشود و باعث شود علاوه بر اینکه خریدار سرمایه‌گذاری در بازار ملکی شمال نباشد حتی خریدار مصرفی نیز نباشد. بنا بر اطلاعات ارائه‌شده فعالان املاک شمال در ۶ ماه دوم امسال به‌‌‌دلیل نرخ دلار پایدار، تغییری در قیمت ویلاها ایجاد نشده و اگر تغییری بوده در نیمه اول سال اتفاق افتاده است.

علت دوم این رکود را باید در افزایش قیمت ویلاها در مقایسه با کاهش سطح درآمدها در مقایسه با افزایش چشمگیر هزینه‌‌‌ها دانست. میانگین قیمت ویلا در استان گیلان و مازندران به ترتیب ۸ و ۸.۵ میلیارد تومان است، چنین قیمت بالایی، راه را برای خانه‌‌‌های توریستی یا دوم بسیار سخت کرده است. بازار ملک در همه زمان‌‌‌ها، در یک دوره با رشد و در دوره‌‌‌ای دیگر با رکود مواجه می‌‌‌شد. اما امسال با وجود رشد چشمگیر در سال ۱۴۰۰ و قرار گرفتن در دوره میانه در سال ۱۴۰۱ با رکود کامل همراه بود.

اینکه افراد قبلا امکان خرید ملک‌‌‌های مصرفی یا سرمایه‌گذاری را داشتند اما حالا قدرت ریسک کاهش یافته و معاملات ملک و سرعت رشد قیمت‌ها با رکود مواجه است را باید در عدم‌تطابق درآمدها با هزینه‌‌‌ها و تغییر شکل پس‌‌‌اندازها دانست. اگر در سال‌های گذشته تقاضا برای خرید ویلاهای شمال افزایش یافته بود، به دلیل همسانی سطح درآمد با میزان هزینه‌‌‌ها بود و امکان پس‌‌‌انداز کردن برای خرید خانه دوم یا سرمایه‌گذاری وجود داشت. اما با توجه به بالا رفتن چشمگیر قیمت‌ها و متعاقبا بالا رفتن میزان هزینه‌‌‌ها و جهش تفاوتی سطح درآمدی با هزینه‌‌‌ها، امکان پس‌‌‌انداز برای خرید ملک در شمال از بین رفته و پس‌‌‌اندازها صرفا برای تامین نیازهای ضروری زندگی خانوارها مصرف می‌شود.

با توجه به اینکه میزان رشد قیمت ویلاهای شمال، متناسب با رشد درآمدی و توان مالی خانوارها نیست، رکود کامل در بازار ملک شمال تحقق یافت و این رکود هر دو شکل معاملات ملکی یعنی سرمایه‌گذاری و مصرفی را شامل شد. پس توان مالی و هم‌‌‌ترازی میزان درآمد با هزینه‌‌‌ها تاثیر مستقیمی بر رکود یا رشد بازار ملک شمال دارد.

تحقیقات از بازار املاک شمال نشان می‌دهد که با وجود تقاضای پایین برای معاملات ملکی، اما بخش سرمایه‌گذاری کمترین سهم را در معاملات ملکی حداقلی شمال در سال ۱۴۰۲ داشت و بخش مصرفی بیشترین میزان معاملات امسال را به خود اختصاص داد. زیرا باتوجه به ثبات نرخ دلاری و افزایش هزینه ساخت ملک و بالا رفتن قیمت نهایی ویلاها، ریسک سرمایه‌گذاری در بازار ملک شمال کاهش چشمگیری داشته است و معاملات بیشتر به سمت مصرفی شدن پیش رفته است.