ساخت مسکن در بیراهه / با شعار دادن به جایی نمی رسیم

حسین محمودی‌اصل، کارشناس اقتصادی در یادداشتی عنوان کرد: همه راهبردها و پروژه‌ها تحت تأثیر کلیات اقتصاد قرار می‌گیرند و اگر در فرآیند تدوین برنامه، متغیرها و ریزمتغیرهای مختلف اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و اجتماعی و همچنین پیش‌بینی‌ها و سناریوهای مربوطه لحظه‌نشود، رسیدن به اهداف بسیار دشوار و زمان‌بر خواهد بود.

مسکن ملی از جمله طرح‌‌‌هایی است که تحت‌تاثیر مسائل پیچیده‌‌‌ای است و برای تحقق اهداف آن تدوین برنامه دقیق و همراهی کلیه عوامل اقتصادی و سیاسی و اجتماعی را می‌‌‌طلبد.

کشور سالانه به یک میلیون مسکن نیاز دارد. در گام اول همین یک گزاره ناقص و غلط است چرا که متقاضی بدون پول حتی متقاضی بالقوه نیست بماند تا بالفعل شود و بهتر است بگوییم سالانه یک میلیون متقاضی بدون قدرت خرید به متقاضیان مسکن افزوده می‌شود. چرا که لااقل جلوی دلالان برای افزایش بدون دلیل قیمت‌ها را بگیریم و واقع‌بینانه عمل کنیم. مشکل مسکن ملی نبود قدرت خرید مردم است که توان پرداخت پیش‌پرداخت‌‌‌ها و اقساط را ندارند.

مردم توان خرید واحدهای آماده برای فروش بخش خصوصی را هم ندارند در نتیجه پروژه‌‌‌های جدید از سوی سازندگان مسکن آغاز نمی‌شود و به مرور عرضه نیز کاهش می‌‌‌یابد. تامین مالی مسکن از طریق بانک‌ها که ۳۴۰‌ هزار میلیارد هدف‌گذاری شده بود با توجه به بدهی دولت به بانک‌ها و انبوه سیاست‌‌‌های تکلیفی از ابتدا غیرقابل تحقق بود و فشار بیشتر بر بانک‌ها و کاهش سپرده قانونی و... فقط می‌تواند بر تورم بیفزاید و چرخه تولید و تقاضا را مختل کند و باید بیشتر بر سرمایه‌‌‌های مردم و هدایت آن به سمت تولید مسکن رهنمون شد.

شاید بهتر بود شعار دولت بسترسازی برای ساخت یک میلیون مسکن در سال بود. البته تحقق این تعداد واقعا سخت است، اما در هر صورت بستر‌سازی می‌توانست شعار و در پی آن استراتژی‌‌‌های بهتری را موجب شود. حوزه سیاسی و چالش‌‌‌های منطقه‌‌‌ای به جهت جایگزینی مولفه تحریم با درگیری را در پی دارد. با ایجاد انتظارات تورمی‌‌‌ و بی‌ثباتی، انگیزه‌‌‌های تولید و فروش مسکن را کاهش می‌دهد و در حوزه مسکن ملی نیز تورم، قدرت ساخت و تولید را کاهش می‌دهد و با افزایش هزینه‌‌‌ها نسبت به حقوق‌‌‌ها، بخش اعظمی ‌‌‌از قشر متوسط نیز با انتقال به زیر خط فقر از دایره متقاضیان خارج می‌‌‌شوند.

مهم‌ترین اقدام موثر در مسکن ملی می‌تواند تخصیص زمین به‌‌‌عنوان عامل موثر در قیمت مسکن باشد. مولدسازی دارایی‌‌‌های دولت، انتقال زمین‌‌‌های دولتی و نهادی برای ساخت، الزام بانک‌ها به خروج از بنگاه‌‌‌داری و فروش املاک در کنار ایجاد بسترهای مناسب برای فعالیت‌‌‌های تولیدی از جمله مسکن می‌تواند مسیر عرضه مسکن را رونق بخشد.

چالش اصلی اقتصاد به‌‌‌جز انتظارات تورمی ‌‌‌کاهش سود و افزایش ریسک تولید نسبت به دلالی است که در نبود قانون مالیات بر سوداگری عرصه را بر تولید تنگ کرده و انگیزه‌‌‌های تولید را به حداقل رسانده است. در بخش مسکن نیز فرآیند ساخت پرچالش و فروش و خرید زمین و مصالح بسیار پر‌التهاب که گاه بسیاری از سازندگان را متضرر کرده و از بازار جا گذاشته، از انگیزه ساخت کاسته است و دلالی را به گزینه‌ای مناسب و بدون ریسک تبدیل کرده است.

آمار صدور پروانه‌‌‌های ساختمانی در کشور و تهران به شدت نزولی است و علاوه بر رکود و کاهش قدرت خرید تغییر استراتژی سازندگان مسکن را نشان می‌دهد که به‌‌‌دنبال دوری از چالش‌‌‌های ساخت هستند و ماندن در دارایی‌‌‌ها و ملک‌‌‌های ساخته‌شده را ترجیح می‌دهند. سیاست‌‌‌ها در همه بخش‌‌‌ها تولیدکنندگان و عموم مردم را به دلال تبدیل کرده و ضمن حذف ارزش افزوده و تولید کالا بر تورم می‌افزاید.

هدایت منابع به بخش تولید با سیاست‌‌‌های مناسب و خروج مسکن از کالای سرمایه‌‌‌ای به کاهش التهابات در این بخش کمک می‌کند تا در سایه آرامش و ثبات نسبی، روند ساخت مسکن رونق یابد و از سوی دیگر واحدهای مسکونی احتکار شده و خالی از سکنه به چرخه استفاده و فروش بازگردد و به تعادل عرضه و تقاضا کمک کند. باید دوباره متذکر شد مشکل مسکن عرضه زمین و نبود قدرت خرید و تبدیل آن به کالای سرمایه‌‌‌ای است و باید دقیقا با اتکا به واقعیت‌‌‌ها سیاستگذاری کرد.