رشد بی سابقه قیمت خانه / خرید مسکن غیرممکن شد؟

با توجه به ارزیابی نایت‌فرانک، میانگین رشد ۱۲ماهه در سال ۲۰۲۳ در کشورهای مورد بررسی به ۳.۹ درصد رسیده است. این شتاب در رشد قیمت‌های مسکن، از اواخر سال ۲۰۲۲ تاکنون بی‌سابقه بوده است.

بررسی‌‌‌ها نشان می‌‌‌دهد که از بین ۵۶ بازاری که مورد ارزیابی قرار گرفته‌‌‌اند، تنها ۱۸ بازار در سال ۲۰۲۳ با کاهش قیمت روبه‌رو بوده‌‌‌اند. این تعداد در مقایسه با گزارش سالانه منتشر شده در فصل سوم ۲۰۲۳ که ۲۱ بازار بود، کاهش یافته است. رشد فزاینده قیمت‌‌‌ها در بازار مسکن، دلایل مختلفی دارد که از جمله آنها می‌‌‌توان به کمبود شدید مسکن در بسیاری از نقاط جهان اشاره کرد.

افزایش نرخ سود وام مسکن در کشورهایی مانند آمریکا نیز عاملی دیگر در تشدید این روند به شمار می‌‌‌رود. با وجود اینکه برخی از کارشناسان پیش‌بینی می‌‌‌کنند در نیمه دوم سال ۲۰۲۴ شاهد کاهش نرخ بهره خواهیم بود، همچنان چالش‌‌‌های مربوط به دراستطاعت بودن مسکن پابرجا خواهد بود، به این معنا که خرید مسکن برای بسیاری از افراد، به ویژه جوانان، دشوارتر خواهد شد.

براساس این گزارش، بازار مسکن در سراسر جهان در سه‌‌‌ماه آخر ۲۰۲۳ شاهد نوساناتی بوده است. در حالی که قیمت‌‌‌ها در اکثر بازارها همچنان افزایشی بوده است، تعداد بازارهایی که با کاهش قیمت روبه‌رو هستند در حال کاهش است. بر اساس داده‌‌‌های فصلی، قیمت‌‌‌ها در ۱۸ بازار کاهش یافته است که این رقم نسبت به ۲۴ بازار در سه‌‌‌ماهه قبل پایین‌‌‌تر است. این امر نشان می‌‌‌دهد که روند نزولی قیمت‌‌‌ها در حال تغییر بوده و احیای محتاطانه قیمت‌‌‌ها نیز در حال رخ دادن است. در دوره ۱۲ ماهه منتهی به پایان ۲۰۲۳، شاهد رشد واقعی ۰.۱ درصدی قیمت‌‌‌ها با احتساب تورم بوده‌ایم. عامل اصلی این افزایش قیمت، کمبود جدی و شدید مسکن در بسیاری از بازارها است. این کمبود به ویژه در کشورهایی مانند ایالات متحده بسیار مشهود است، جایی که افزایش نرخ بهره وام مسکن انگیزه مالکان را برای فروش خانه‌هایشان کاهش داده است.

مالکان فعلی با این نگرانی روبه‌رو هستند که در صورت فروش خانه خود، با نرخ بهره بسیار بالاتری برای خرید خانه جدید مواجه خواهند شد. علاوه بر این، کندی تحویل خانه‌‌‌های جدید نیز به کمبود مسکن موجود دامن زده است. این کندی ناشی از اختلالات در زنجیره تامین است که طی چهار سال گذشته بخش ساخت و ساز تعدادی از بازارهای توسعه‌یافته بزرگ را متاثر کرده و بازار مسکن را در شرایط نامطمئنی قرار داده است.

ترکیه، پیشتاز گرانی

ترکیه همچنان با رشد سالانه ۷۵.۵ درصدی قیمت مسکن، در صدر شاخص نایت فرانک باقی مانده است. این رقم نشان می‌‌‌دهد که قیمت مسکن در ترکیه در یک سال گذشته به طور قابل‌توجهی افزایش یافته است. با این حال، نرخ رشد سه‌‌‌ماهه قیمت مسکن در این کشور به طور قابل‌‌‌توجهی کاهش یافته است. در حالی که این نرخ در سه ماهه سوم سال گذشته ۱۸.۱ درصد بود، در فصل چهارم ۲۰۲۳ به ۶.۹ درصد رسیده است. به‌رغم تورم بالایی که در سراسر اقتصاد ترکیه وجود دارد، رشد واقعی قیمت مسکن در این کشور طی سال ۲۰۲۳ تنها ۶.۵ درصد بوده است. به این معنی که با احتساب تورم، قیمت مسکن در ترکیه فقط ۶.۵ درصد افزایش یافته است.

بر اساس گزارش نایت فرانک، بازار مسکن در قاره اروپا همچنان شاهد رشد قیمتی قدرتمند بوده است. در این میان، لهستان، یونان، کرواسی و بلغارستان با رشدهای دو‌رقمی در صدر جدول قرار دارند. این روند صعودی در مکزیک و کلمبیا نیز به چشم می‌‌‌خورد. در نقطه مقابل، شیلی در انتهای این جدول جای گرفته و شاهد کاهش قابل‌توجه قیمت مسکن در یک سال گذشته بوده است. قیمت‌‌‌ها در این کشور در ۱۲ ماه گذشته ۳۴.۲ درصد کاهش یافته است. کاهش ساخت‌و‌ساز مسکن در ماه‌‌‌های اخیر می‌تواند تا حدی جلوی افت قیمت‌‌‌ها را در کوتاه‌مدت بگیرد. این موضوع به این دلیل است که وقتی عرضه مسکن کم باشد، تقاضا برای آن بیشتر از عرضه خواهد بود و این امر می‌تواند به حمایت از قیمت‌‌‌ها منجر شود. لوکزامبورگ تنها کشور دیگری است که در کنار شیلی، شاهد کاهش دو‌رقمی قیمت مسکن در سال گذشته بوده است. در این کشور، نرخ‌‌‌های بالای بهره و وام مسکن عامل اصلی این کاهش قیمت‌‌‌ها به شمار می‌رود.

اثر کاهش نرخ بهره بر قیمت مسکن

بر اساس پیش‌بینی موسسه نایت فرانک، با توجه به احتمال کاهش نرخ بهره در نیمه دوم سال ۲۰۲۴، احتمال دارد روند فعلی افزایش قیمت مسکن در طول سال ادامه یابد. با این حال، کاهش احتمالی نرخ بهره به تنهایی نمی‌‌‌تواند چالش‌‌‌های مربوط به مقرون به صرفه بودن مسکن را حل کند.

 به همین دلیل، حتی با وجود کاهش نرخ بهره، رشد قیمت مسکن ممکن است محدود بماند. این محدودیت به عوامل بنیادی بازار، به‌خصوص میزان عرضه مسکن، بستگی دارد. اگر با کاهش نرخ بهره، شاهد افزایش عرضه مسکن باشیم، این امر می‌تواند به تعدیل قیمت‌‌‌ها و جلوگیری از رشد بی‌رویه آنها کمک کند.

لیام بیلی، رئیس بخش تحقیقات شرکت نایت فرانک، معتقد است که در اکثر بازارهای مسکن جهان، روند افزایش قیمت‌‌‌ها شتاب بیشتری گرفته است. به گفته او، کمبود مداوم عرضه، به همراه کاهش احتمالی نرخ بهره در نیمه دوم سال‌جاری، می‌تواند اعتماد خریداران را تقویت کند و استطاعت‌‌‌پذیری مسکن را بهبود بخشد. این عوامل می‌تواند به رشد قیمت‌‌‌ها در سال ۲۰۲۴ کمک کند. با این حال، از سال ۲۰۲۵ به بعد، با افزایش موجودی مسکن، انتظار می‌رود شاهد کند شدن رشد قیمت‌‌‌ها باشیم.