تحول تاریخی در بازار مسکن / چینی ها تیر خلاص را شلیک کردند!

«ورشکستگی سریالی برج‌‌‌سازها» و «ناتوانی پیش‌‌‌فروشنده‌‌‌ها در عمل به تعهدات‌‌‌شان مقابل خریداران سرمایه‌‌‌ای آپارتمان‌‌‌ها» سرانجام باعث شد این جنس از تقاضا در بازار فروکش کند؛ اتفاقی که کارشناسان بازار املاک این کشور اسم آن را «میوه فرسایش اعتماد» گذاشته‌‌‌اند.

در چین تعداد کسانی که انتظار دارند «قیمت ملک در آینده افزایش چشمگیر پیدا کند»، به شدت کم شده و آنها انبوه برج‌‌‌های مسکونی را دیگر «پناهگاه امن دارایی» نمی‌‌‌دانند. این نگاه، «میل به فروش» خانه‌‌‌های چندسال ساخت را رقم زده و همزمان، سمت تقاضای مصرفی به‌خاطر «کاهش چشمگیر قیمت واحدهای چندسال ساخت» به میزان نزدیک به ۶‌درصد نسبت به سال گذشته میلادی سراغ این بخش از بازار -معاملات ثانویه- رفته است. متراژ فروش چندسال‌‌‌ ساخت‌‌‌ها از فروش نوساز سبقت گرفته است و به بالاترین میزان از ۱۹۹۰ رسیده است. ابعاد بازار برج‌‌‌های خالی از سکنه و رهاشده در چین به قدری است که مطالعات جدید «فایننشال تایمز» نشان می‌دهد، بازار مسکن چین تا سال‌ها می‌تواند بدون نیاز به ساخت‌‌‌وساز از «واحدهای چندسال ساخت موجود»، تامین شود.

مرگ نوسازها، تولید چندسال ساخت‌‌‌ها

در قلب محله فرانسوی‌‌‌ها، در شانگهای، گویی گذری به دوران طلایی هنر و معماری کرده‌‌‌ای. آپارتمانی کهن با شکوهی بی‌‌‌بدیل، خودنمایی می‌کند. گویی در آغوش نوستالژی غرق می‌‌‌شوی و عطر خاطرات در مشام جانت می‌‌‌پیچد. کاشی‌‌‌کاری‌‌‌های ظریف به سبک آرت دکو، همچون نگین‌‌‌هایی بر تن این عمارت کهن می‌‌‌درخشند و اتاق‌‌‌های بلند با سقفی پرنقش و نگار، تو را به سفری در اعماق تاریخ می‌‌‌برند. این آپارتمان رویایی، قصه‌‌‌ای ناتمام دارد و منتظر صاحب جدیدی است تا با عشق و ذوق خود، فصلی تازه در دفتر خاطراتش رقم بزند. قیمتی معادل ۲۹ میلیون دلار، تنها کلیدی است که قفل این گنجینه را می‌‌‌گشاید و قصری مجلل را به آغوش تو می‌‌‌سپارد.

بر اساس گزارشی از «فایننشال‌‌‌تایمز»، در قلب کلان‌شهر شانگهای، خانه‌‌‌هایی با قدمت چند دهه، با معماری خاص و منحصر به فرد خود، خودنمایی می‌کنند. این خانه‌‌‌های تاریخی، اگرچه نمونه‌‌‌ای رایج در این شهر نیستند، در سراسر چین شاهد رونق تقاضا برای خرید خانه‌‌‌های موسوم به «چندساله» هستیم. این پدیده نوظهور، دگرگونی جدید در بخش املاک و مستغلاتی است که برای چند دهه تحت سلطه بلامنازع معاملات خانه‌‌‌های نوساز در آسمانخراش‌‌‌ها بوده و اکنون در بحران به سر می‌‌‌برد. پروژه‌‌‌های نیمه‌‌‌تمام مسکن همچون زخم‌‌‌هایی کهنه بر پیکره شهرهای چین نشسته‌‌‌اند. گویی این منظره غمبار، حکایتی از بی‌‌‌اعتمادی فزاینده خریداران به بازار مسکن این کشور باشد.  مدت‌‌‌هاست که بازار املاک و مستغلات چین در چنگال بحرانی عمیق گرفتار آمده است. رکود در بخش ساخت‌‌‌وساز، ورشکستگی شرکت‌های سازنده، افت قیمت‌ها و کاهش تقاضا، تصویری آشفته از این بازار به نمایش می‌‌‌گذارد. در این میان، شاهد دگرگونی در ذهنیت خریداران مسکن هستیم. گرایش به سمت معاملات مسکن‌‌‌های چندساله به جای واحدهای نوساز، رواج فزاینده‌‌‌ای یافته است.

زنگ خطر یا زنگ اصلاحات؟

با توجه به انبوه پروژه‌‌‌های نیمه‌‌‌تمام ساختمانی در شهرهای چین، تمایل روزافزون به خرید خانه‌‌‌های قدیمی‌‌‌تر به راحتی قابل درک است. اندرو لارنس، تحلیلگر املاک آسیا، زنگ خطر را به صدا درآورده است. او از فرسایش اعتماد خریداران نهایی به سازندگان مسکن در چین خبر می‌دهد. به باور او، این کشور در حال‌ گذار از دوران «رونق سفته‌‌‌بازی و اعتباری» در بازار مسکن به سمت بازاری «بالغ‌‌‌تر» است. این دگرگونی، تمایل روزافزون به خرید خانه‌‌‌های قدیمی را به دنبال داشته است. گویی در گذر زمان، این خانه‌‌‌ها با صلابت و اصالت خود، «پناهگاهی امن» در برابر آشفتگی‌‌‌های بازار نوظهور مسکن به شمار می‌‌‌روند.

در اقتصادهای توسعه‌‌‌یافته اروپا و آمریکای شمالی، خرید خانه‌‌‌های موجود امری عادی و رایج است. اما در سرزمین پهناور چین، که شاهد بزرگ‌ترین رونق ساخت‌وساز در تاریخ بشر بوده است، میلیون‌‌‌ها خانه نو و بی‌‌‌استفاده چشم به راه ساکنان خود هستند. برخلاف محله‌‌‌های تاریخی و کهن شانگهای که با معماری منحصربه ‌‌‌فرد خود، هویت و اصالت شهر را به رخ می‌‌‌کشند، بخش اعظمی از واحدهای مسکونی چین در دهه‌‌‌های اخیر و با سرعتی حیرت‌‌‌انگیز احداث شده‌‌‌اند. این انبوه خانه‌‌‌های نو، تناقضی عمیق با بحران کمبود مسکن و گرانی سرسام‌‌‌آور آن در شهرهای بزرگ ایجاد کرده است.

در این میان، بخش املاک و مستغلات در چین نقشی کلیدی در اقتصاد این کشور ایفا می‌کند و تقریبا یک‌‌‌چهارم از تولید ناخالص داخلی را به خود اختصاص داده است. با وجود این رونق ظاهری، زمزمه‌‌‌هایی از ناپایداری و وجود حباب در این بخش به گوش می‌‌‌رسد. خانه‌‌‌های خالی بی‌‌‌شماری که در گوشه و کنار شهرها رها شده‌‌‌اند، نمادی از این ناپایداری و تناقض آشکار میان نیاز واقعی مردم و عطش سیری‌‌‌ناپذیر بازار برای سود بیشتر هستند.

توفان بی‌‌‌پولی برج‌‌‌سازها

در سال ۲۰۲۱، تشدید نظارت بر استفاده بی‌‌‌رویه از وام در بخش املاک و مستغلات چین، توفانی از بحران نقدینگی را به پا کرد. این توفان، شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز بزرگی مانند اورگراند را به ورطه نکول و ورشکستگی کشاند. با راکد شدن ساخت‌‌‌وساز به دلیل کمبود نقدینگی، رویای خانه‌‌‌دار شدن بسیاری از خریداران در هاله‌‌‌ای از ابهام فرو رفت. انبوهی از آپارتمان‌‌‌های نیمه‌‌‌تمام، منظره‌‌‌ای آزاردهنده در پهنه شهرهای چین ایجاد کرده‌‌‌اند، و خریداران چشم به راه تکمیل و تحویل خانه‌‌‌های خود هستند. زرلینا زنگ، رئیس شرکت‌های شرق آسیا در گروه تحقیقاتی کردیت سایت، در تحلیلی عمیق از بازار مسکن چین، زنگ خطر رکود در بازار اولیه این بخش را به صدا درآورده است. به گفته او، شاهد کوچک شدن این بازار «از نظر عرضه و تقاضا» هستیم. این کارشناس در ادامه پیش‌بینی می‌کند که در آینده شاهد رونق و پویایی بیشتر در «بازار ثانویه» معاملات مسکن خواهیم بود.

بر اساس داده‌‌‌های شرکت اطلاعات املاک و مستغلات چین، شاهد یک تحول تاریخی در این کشور هستیم. برای اولین بار از زمان ظهور بازار املاک خصوصی در دهه ۱۹۹۰، فروش خانه‌‌‌های چندساله از نظر مساحت از فروش خانه‌‌‌های نوساز پیشی گرفته است. اندرو لارنس، تحلیلگر املاک، در این باره می‌‌‌گوید شاهد ورود حجم عظیمی از املاک چندساله به بازار هستیم که پیش از این توسط سرمایه‌گذاران نگهداری می‌‌‌شدند.

تحول تاریخی املاک چینی

تحلیل تازه‌‌‌ای از فایننشال تایمز بر اساس داده‌‌‌های شرکت اطلاعات املاک و مستغلات چین در ۱۴ شهر بزرگ چین، گزارشی قابل‌‌‌توجه را به نمایش می‌‌‌گذارد. این بررسی نشان می‌دهد که در ۱۱ شهر از این ۱۴ شهر (شامل پکن، شنژن و نانجینگ)، در ماه مارس سال‌جاری، مساحت واحدهای مسکونی چندسال ساخت که به فروش رسیده‌‌‌اند، از مساحت واحدهای نوساز فروخته‌‌‌شده پیشی گرفته است. این اتفاق، امری بی‌‌‌سابقه در تاریخ بازار مسکن خصوصی چین است که از دهه ۱۹۹۰ آغاز شده است. در حالی که در همین شهرها در سال ۲۰۲۱، فروش خانه‌‌‌های نوساز تقریبا دو برابر خانه‌‌‌های چندساله بود. این دگرگونی، زنگ خطری از وضعیت ناپایدار بازار املاک چین به شمار می‌رود. فروش خانه‌‌‌های نوساز که مبنای آمارهای ملی کلیدی در مورد این بازار است، به شدت در حال کاهش است. طبق گفته اداره ملی آمار، در سه ماه اول سال‌جاری، فروش املاک از نظر مساحت ۱۹.۴‌درصد کاهش یافته است.

در حالی که دولت‌‌‌های محلی در تلاش برای مهار سقوط قیمت‌ها در بازار مسکن، دامنه قیمتی را برای ساخت‌‌‌وسازهای جدید تعیین می‌کنند، اقدامی که به منزله تعیین کف قیمتی در بازاری رو به افول است، قیمت املاک چندساله همچنان تحت‌تاثیر مذاکرات و توافقات آزادانه قرار دارد. بر اساس آمارهای تکان‌‌‌دهنده، قیمت خانه‌‌‌های چندساله در ۷۰ شهر بزرگ چین در ماه مارس با کاهش ۵.۹ درصدی نسبت به سال قبل مواجه شد که این افت، از زمان آغاز ثبت رکوردها در سال ۲۰۰۵ بی‌‌‌سابقه بوده است. در همین حال، قیمت خانه‌‌‌های نوساز در همین گروه از شهرها در ماه مارس با کاهش ۲.۷ درصدی روبه‌رو شد و به ۱۵هزار و ۸۸ یوآن (معادل ۲هزار و ۸۷ دلار آمریکا) به ازای هر مترمربع رسیده است. در شهرهای بزرگ‌تر مانند پکن، شانگهای، گوانگژو و شنژن، جایی که بازار املاک چندساله از ثبات بیشتری برخوردار است، قیمت این نوع املاک در فوریه با کاهش ۶.۳ درصدی مواجه شد که این افت، از زمان آغاز ثبت رکوردها در سال ۲۰۱۱ بی‌‌‌سابقه بوده است.

واگرایی دو بازار مسکن در چین

در حالی که بازار مسکن چین در رکودی عمیق به سر می‌‌‌برد، شاهد رونق معاملات در بخش مسکن چندساله هستیم. اندی لی، مدیرعامل سرزمین اصلی چین در کارگزاری هنگ‌کنگی سنترالاین، در این باره می‌‌‌گوید: «با افزایش تعداد آپارتمان‌‌‌های چندساله در بازار، به دلیل تمایل بیشتر افراد به فروش واحدهای خود، شاهد انعطاف‌‌‌پذیری بیشتر در مذاکرات قیمتی هستیم.» در میان هیاهوی بازار آشفته املاک و مستغلات شانگهای، زمزمه‌‌‌هایی از امید و ناچاری به گوش می‌‌‌رسد. یکی از خریداران مسکن که هویتش را پنهان می‌کند، از انگیزه‌‌‌های خود برای انتخاب خانه‌‌‌ای چندساله سخن می‌‌‌گوید. کاهش قیمت‌ها تا حدی که «توانایی خرید» را به ارمغان آورده، نخستین دلیل این انتخاب است. گویی در این بازار توفانی، قیمت‌ها به ناچار تسلیم التماس‌‌‌های خاموش خریداران شده‌‌‌اند.  رشد تقاضا برای خانه‌‌‌های چند‌ساله، نشان‌‌‌دهنده تحولات عمیق‌‌‌تر در بازار مسکن چین است. زنگ از کردیت سایت در این باره می‌‌‌گوید: «مدل پیش‌‌‌فروش» که در آن خریداران پیش از ساخت، هزینه واحد مسکونی را پرداخت می‌کنند، در گذشته به رشد سریع شهرنشینی در این کشور کمک کرد.

اما به نظر زنگ، نیازی به ساخت‌‌‌وساز بیشتر مسکن وجود ندارد. او معتقد است که دولت نیز به این موضوع پی برده و به همین دلیل، ریزش یک‌سوم سازندگان به دلیل مشکلات مربوط به بدهی، نگرانی عمده‌‌‌ای برای آنها محسوب نمی‌شود. در قلب شانگهای، در میان دیوارهای باشکوه یک ساختمان آرت دکو، فردی از نگرش‌‌‌ افراد به بازار مسکن می‌‌‌گوید: هنوز بسیاری از مردم در این کشور معتقدند که باید خانه‌‌‌ای نو خریداری کنند.

مزیت محله‌‌‌های قدیمی

با این حال، خانه‌‌‌های چندساله مزایای قابل‌‌‌توجهی نیز دارند. این واحدها نه‌تنها تکمیل شده و آماده سکونت هستند، بلکه به امکانات رفاهی و خدماتی نیز نزدیک‌‌‌تر هستند. در مقابل، برخی از پروژه‌‌‌های مسکن نوساز صرفا با وعده و وعید احداث امکانات رفاهی در آینده ساخته می‌‌‌شوند. این فرد بازدیدکننده به یاد خاطره‌‌‌ای از دوست خود می‌‌‌افتد که ۱۰ سال پیش خانه‌‌‌ای را به این امید خرید که خط ۱۳ مترو شانگهای از مقابل درب منزلش عبور کند و خوشبختانه این اتفاق هم رخ داد. اما او در ادامه می‌‌‌گوید احتمالا دیگر مردم تا این حد به وعده‌‌‌های آینده خوش‌بین نیستند. آنها خواهان خرید چیزی هستند که می‌توانند ببینند و لمس کنند. از طرفی با توجه به اینکه قیمت خانه‌‌‌های نوساز در چین کماکان بالاست، همچنان شاهد اقبال خریداران به واحدهای چند سال ساخت هستیم.

این موضوع نشان می‌دهد که قیمت و چالش‌‌‌های مربوط به آن، همچنان یکی از فاکتورهای کلیدی در تمایلات خریداران مسکن به شمار می‌رود. گزارشی از رویترز حاکی از آن است که قیمت خانه‌‌‌های نوساز در این کشور در ماه مارس، با سرعتی بی‌‌‌سابقه در بیش از دو سال و نیم گذشته، نسبت به ماه قبل افزایش یافته است. این روند صعودی که بر اساس داده‌‌‌های یک نظرسنجی خصوصی که به تازگی منتشر شد، به اقدامات حمایتی متعدد دولت برای تقویت بخش املاک و مستغلات بحران‌‌‌زده چین نسبت داده می‌شود. موسسه تحقیقات املاک و مستغلات چین اعلام کرده است که میانگین قیمت خانه‌‌‌های نوساز در ۱۰۰ شهر این کشور در ماه مارس ۰.۲۷‌درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافته و به ۱۶هزار و ۳۱۱ یوآن به ازای هر مترمربع رسیده است.

این بالاترین نرخ رشد ماهانه از جولای ۲۰۲۱ محسوب می‌شود و در مقایسه با افزایش ۰.۱۴ درصدی ماه فوریه، جهشی قابل‌‌‌توجه به شمار می‌رود. بازار املاک چین که زمانی به عنوان یکی از ستون‌‌‌های اصلی اقتصاد این کشور شناخته می‌‌‌شد، از سال ۲۰۲۱ تاکنون با بحران‌های متعددی روبه‌رو بوده است. این بحران‌ها ریشه در اقدامات دولت برای سرکوب فعالیت سازندگانی دارند که از بدهی‌‌‌های سنگینی رنج می‌‌‌بردند و در نتیجه، منجر به کمبود نقدینگی در این بخش شده است. مجموعه اقدامات محرک و تسهیل‌‌‌کننده‌‌‌ای که از سوی مقامات محلی اتخاذ شده، تاکنون نتوانسته به طور چشمگیری به افزایش فروش یا بهبود نقدینگی در بخش املاک منجر شود.