بازار مسکن در یک قدمی آشوب / سازندگان به خاک سیاه نشستند!

تورم در تولید مسکن شهر تهران در سال گذشته با دو تغییر مهم برای صنعت ساخت و ساز همراه بود.

گزارش از تغییرات قیمت ساخت براساس داده‌های رسمی جدید حاکی است، نرخ رشد هزینه ساخت‌وساز از محل قیمت مصالح‌ ساختمانی و خدمات مرتبط، از ۴۰ درصد در بهار سال گذشته (تغییرات نقطه‌ای) به ۲۳درصد در فصل آخر کاهش پیدا کرد.

تورم سالانه تولید مسکن نیز نرخ ۳۷درصد را به ثبت رساند؛ درحالی‌که، این نرخ در ۱۴۰۱، به میزان ۴۰درصد بود. این تنزل دو علت می‌تواند داشته باشد؛ اما نتیجه‌اش، «افت التهاب قیمت‌ها در بالادست مسکن» است. بررسی‌ها از سطح۱۴۰۲ تورم ساخت مسکن نشان می‌دهد، این شاخص از قله سال۹۹ که نرخ رشد نزدیک به ۸۰درصد را به ثبت رسانده بود، فاصله چشمگیر پیدا کرده است. اولین پیام تورم بالادست مسکن، حرکت غیرهم‌جهت آن با روند صعودی تورم ملک در سال گذشته است.

تورم تولید مسکن در سال گذشته دو وضعیت معنادار پیدا کرد که برآیند آن در سال‌جاری می‌تواند مانع تکرار «اثر منفی سال‌های قبل این شاخص روی قیمت آپارتمان ها» شود. آمار رسمی جدید مربوط به تغییرات قیمت مصالح ساختمانی در بازار ساخت وسازهای مسکونی تهران حاکی است، سال گذشته میانگین قیمت مصالح و تجهیزات ساخت و ساز در پایتخت ۳۷‌ درصد نسبت به ۱۴۰۱ افزایش پیدا کرد.

این تورم سالانه تولید مسکن ۱۴۰۲ به میزان ۳ واحد درصد کمتر از تورم تولید مسکن ۱۴۰۱ است و مطابق روند تغییرات سالانه هزینه ساخت مسکن از ۹۷ تاکنون، «نوعی ثبات نسبی رشد سالانه هزینه تولید مسکن» در سال گذشته را نشان می‌دهد؛ چرا که بازار ساخت و ساز در سال ۹۹ شاهد اوج گیری تورم تولید تا قله ۸۰‌درصد بود و بعداز آن، افت تدریجی این شاخص رخ داد.

سطح تورم سالانه تولید مسکن اولین وضعیت معنادار بالادست بازار معاملات ملک است به‌طوری که ثبات آن و عدم‌افزایش نسبت به سال قبل از آن، نقطه روشن هر دو بازار محسوب می‌شود. در کنار این شاخص، سازنده‌ها در تهران طی سال گذشته شاهد «سراشیبی حدود ۵۰ درصدی مسیر تورم تولید» بودند. بهار سال گذشته تورم نقطه به نقطه تولید مسکن سطح ۴۰‌ درصد را ثبت کرد، اما در زمستان این شاخص به سطح ۲۳‌ درصد رسید که نشان دهنده «کاهش شدت التهاب قیمت مصالح ساختمانی در پایان سال نسبت به ابتدای سال» است.

رابطه تورم تولید و تورم مسکن

بررسی‌ها از معادله‌ای که بین تورم تولید مسکن و تورم مسکن با توجه به تغییرات قیمت مصالح ساختمانی سال گذشته و همچنین ۹۷ تاکنون، برقرار شده، حاکی است، قیمت فروش آپارتمان‌ها در پایتخت طی این سال‌ها بیش از آنچه از تورم تولید اثرپذیر باشد، از متغیر بیرونی «انتظارات تورمی» و همچنین «تغییرات نرخ ارز» و «ریسک‌های غیراقتصادی» فرمان گرفت.

جهت‌های متفاوت رشد قیمت مصالح ساختمانی و قیمت مسکن در همین سال ۱۴۰۲، همین معادله را توضیح می‌دهد. در سال گذشته به‌رغم کاهش تورم تولید مسکن، تورم مسکن تا ۱.۷ برابر آن افزایش یافت و از تورم مسکن ۱۴۰۱ نیز سبقت اساسی گرفت. همچنین در عصر جهش قیمت‌ها (۹۷ به بعد) به‌رغم آنکه قیمت مسکن تابعی از قیمت زمین و قیمت ساخت است، اما طی سال‌های ۹۷ و ۹۸، جهش قیمت مسکن تا نزدیک ۲ برابر رشد قیمت مصالح ساختمانی بود. بخش قابل توجهی از رشد قیمت آپارتمان در آن سال‌ها به خاطر «خریدهای سرمایه ای» ناشی از همان سه متغیر بیرونی بود که «با تاخیر» ۲ ساله، روی قیمت مصالح ساختمانی اثر تورمی گذاشت.

این «کم اثر بودن تورم تولید ساختمان بر تورم مسکن در مقایسه با اثر تورمی محرک‌های بیرونی بازار ملک»، به عنوان اولین پیام این بررسی مطرح است. پیام دوم مربوط به «پشتیبانی سطح پایین آمده تورم مصالح ساختمانی» در سال‌جاری از «فاکتورهای کاهنده التهاب قیمت آپارتمان» است. بعداز ماه فروردین و رفع اساسی تنش‌های سیاسی و منطقه‌ای، بازار مسکن شاهد «کاهش میل به خرید سرمایه‌ای آپارتمان» است.

همچنین عدم‌افزایش محسوس قیمت ارز در این مدت، عرصه را برای کاهش قیمت واقعی مسکن و بازگشت سطح قیمت‌ها به حد متعارف فراهم ساخته است. در کنار این دو پارامتر، تورم تولید مسکن فاکتور سوم اثرگذار روی قیمت فروش نوساز ها، انگیزه سرمایه‌گذاران ساختمانی و در نتیجه قیمت سایر آپارتمان هاست.

اکنون با توجه به ثبات نسبی تورم سالانه مصالح ساختمانی و سراشیبی تورم نقطه به نقطه، شرایط بالادست بازار مسکن نیز به نوعی «وضعیت دافعه سرمایه‌گذاری سال‌های قبل» را ندارد. هر چند سطح فعلی تورم سالانه مصالح ساختمانی در مقایسه با نیمه اول دهه ۹۰، تقریبا ۳ برابر است، اما در مقایسه با عصرجهش قیمت‌ها، پایین‌تر است. میانگین تورم سالانه مصالح ساختمانی از ۹۷ تا ۱۴۰۱ به میزان ۵۱‌درصد بود که تورم ۱۴۰۲ این بازار ۱۴ واحددرصد کمتر از آن است.

اما پیام سوم آمار جدید از تغییر قیمت مصالح ساختمانی در پایتخت، به «ماجرای افت تب تورم تولید» برمی گردد؛ چه شد بازار بالادست مسکن شاهد رشد کمتر قیمت‌ها در ۱۴۰۲ بود؟

دو عامل را می‌توان مطرح کرد؛ عامل اول می‌تواند ناشی از رکود نسبی تولید باشد و عامل دوم نیز «کاهش محرک‌های اقتصادی و غیراقتصادی تورم در بخش‌های تولیدی» که ثبات نرخ دلار در ۱۰ ماهه اول ۱۴۰۲ یکی از همان محرک‌های اقتصادی و همچنین نبود ریسک غیراقتصادی در سطح بالا طی همان ماه‌ها نیز از جمله عامل غیراقتصادی بوده است. با این حال، سطح فعلی تورم مصالح ساختمانی در مقایسه با سال‌های قبل از ۹۷ که شرایط در بازار ساخت و بازار مسکن، در مقایسه با رکود تورمی کنونی، ایده آل بود، همچنان بالا و هشدار دهنده است.

در سال‌جاری اگر شرایط ماه دوم سال (نبود ریسک‌های تورم ساز در سطح بالا) ادامه پیدا کند، بالادست مسکن (عرصه ساخت و ساز) می‌توانند نوعی آرامش نسبی قیمت‌ها حتی در بازار زمین را احساس کند.