صنعت مسکن در لبه تیغ / چینی ها بازار خانه را قبضه کردند؟

ورود چینی ها به بازار مسکن به خصوص بافت فرسوده تهران اگر چه هنوز به مرحله عقد قرارداد نرسیده و در مرحله توافق شفاهی قرار دارد اما به نظر می رسد شهرداری تهران بیشتر و علاقمند تر از دولت برای نهایی شدن هر چه سریعتر و امضای قرارداد نهایی این پروژه است.

این روزها مسئولان رده بالای شهرداری تهران و حتی دولتی (وزارت راه و شهرسازی) مدام از دو شرط اصلی و اساسی برای استارت پروژه و رفتن به سمت چینی ها و نهایی شدن قرارداد نام می برند. تامین مالی و انتقال تکنولوژی.

مهدی هدایت مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران معتقد است دو شرط اساسی در توافق با چینی ها مورد تاکید است. اولین شرط تامین منابع مالی و دومین شرط انتقال تکنولوژی است.

او با تاکید بر اینکه این روزها جلسات هفتگی منظم با شرکت چینی سازنده مسکن در تهران برگزار می شود می گوید: در حال حاضر یک شرکت چینی در تهران مستقر است و مهمترین دلیلی که باعث شده اقبال بیشتری برای ورود چینی ها به بافت فرسوده تهران ایجاد شود سرعت در اتمام پروژه است. چرا که تطویل و طولانی شدن ساخت مسکن در بافت فرسوده باعث کاهش علاقمندی مردم و ساکنان بافت فرسوده می شود.

او می گوید: در حال حاضر هنوز به مرحله قرارداد با چینی ها نرسیده ایم اما آنچه که مشخص است این است که قرار است چینی ها در تهران و در ۲۲ منطقه تهران در فاز نخست ۲۰۰ هزار واحد مسکونی احداث کنند.

هدایت در خصوص تامین پول چینی ها برای ساخت مسکن در تهران گفت: تامین پول چینی ها از مسیر یوزانس خواهد بود و پول انها ۵ سال بعد به نرخ بهره ای که در قرارداد یوزانس مشخص خواهد شد از محل فروش واحدهای مسکونی که توسط چینی ها احداث شده است پس داده می شود.

بخش نخست گفتگوی خبرنگار با «سید مهدی هدایت» مدیر عامل سازمان نوسازی شهر تهران را با هم مشاهده می کنیم:

یک شرکت چینی در حال حاضر در تهران مستقر است

برای توافق با چینی ها برای ساخت مسکن باید بگویم که یک شرکت چینی در حال حاضر در تهران مستقر است. اما دو شرط اساسی برای ورود چینی ها به بافت فرسوده تهران از ابتدا تاکید شد. اول اینکه چینی ها تامین منابع انجام دهند تا به رونق ساخت و ساز در تهران با رویکرد نوسازی بافت فرسوده کمک کنند. دومین شرط اساسی نیز موضوع انتقال تکنولوژی جدید است. پس بنابراین تا این دو موضوع محقق نشود عملا با شرکتهای چینی وارد قرارداد نخواهیم شد. البته باید چینی ها در پروژه ها از کارگران ایرانی و مصالح ساختمانی ایرانی نیز استفاده کنند.

* در حال حاضر شرکت چینی در تهران مستقر شده است؟

بله. در حال حاضر شرکت چینی در تهران مستقر است و جلسات هفتگی با آنها برگزار می کنیم. طرح ها را به خوبی پیش می بریم و در حال برآورد هستیم. وقتی طرح ها نهایی شد تکنولوژی متناسب با این ساخت و سازها که تفاهم شد توافق می کنیم و موضوع اجرا نهایی خواهد شد.

قرار است که ۲۰۰ هزار واحد مسکونی احداث شود

* قرار است در مرحله نخست، چینی ها چه تعداد مسکن در تهران و در بافت فرسوده احداث کنند؟

فعالا در مرحله اول تفاهم هستیم و قرار است که ۲۰۰ هزار واحد مسکونی احداث شود. اما هنوز به مرحله قرارداد نرسیده است.

در ۲۲ منطقه تهران برای چینی ها پروژه تعریف شده است

* آیا مشخص شده است که این ۲۰۰ هزار واحد مسکونی قرار است در کدام مناطق احداث شوند؟

در ۲۲ منطقه تهران برای چینی ها پروژه تعریف شده است. اما شروط ما تا زمانی که عملی نشود به مرحله قرارداد نخواهد رسید.

* پس با این حساب زمانی قیمت مسکن ها مشخص می شود که قرارداد نهایی امضاء شود؟

فعلا پروژه ها در مرحله برآوردها است و زمانی قیمت ساخت مسکن توسط چینی ها مشخص می شود که قرارداد نهایی امضاء شود.

قرار است پول چینی ها از مسیر یوزانس تامین منابع شود.

* آیا پول چینی ها قرار است از محل تهاتر نفت پرداخت شود؟

قرار است پول چینی ها از مسیر یوزانس تامین منابع شود و ۵ سال بعد به نرخ بهره ای که در قرارداد یوزانس مشخص خواهد شد از محل فروش این واحدهای مسکونی که توسط چینی ها احداث شده است منابع پس داده می شود. اما برگشت آن ۵ سال بعد است.

* چینی ها در این پروژه ها که صاحب مسکن نخواهند شد؟

نه. آنها در قالب سازنده وارد می شوند. شاید در مقاطعی هم بخواهند مشارکت کنند. اما فعلا بحث ما با چینی ها تامین منابع و انتقال تکنولوژی است.

* احتمال دارد حالا در مقطعی چینی ها بخواهند صاحب مسکن هم شوند؟

زمین و پروانه از شهرداری تهران است و ساخت مسکن از سوی چینی ها باشد. هر کسی نسبت به سهم خود شرکت، تولید مسکن می کند و به مردم می فروشد. قرار نیست که ملک به نام کسی شود. آنها هم واحدهای مسکونی را در مسیر قانونی می توانند واگذار کنند.

۲۶۷ هزار پلاک در محدوه بافت فرسوده تهران است

* میزان بافت فرسوده تهران چقدر است؟ چه تعداد واحد مسکونی در بافت فرسوده قرار دارد؟

محدوده بافت فرسوده ۴۴۲۷ هکتار است و محدوده های بافت فرسوده و ناکارآمد شهری ۱۴ هزار هکتار است. اما تعداد پلاک هایی که در این محدوده قرار دارند حدود ۲۶۷ هزار پلاک در محدوه بافت فرسوده تهران است.

* اگر چینی ها وارد ساخت و ساز در تهران شوند آیا یک تلنگری به سازنده های مسکن ایران که چندان علاقه ای به ورود به بافت فرسوده ندارند و از آن فرار می کنند زده نخواهد شد؟

موانع که برای سازنده های ایرانی در بافت فرسوده است برای چینی ها هم خواهد بود. به هر حال منابع پر قدرت چینی ها و انتقال تکنولوژی می تواند اتفاقات خوبی برای بخش مسکن رقم بزند.

* معضلی که در حال حاضر در بافت فرسوده وجود دارد چیست؟

معضلی که در بافت فرسوده داریم این است که سازنده های ایرانی زمان اتمام پروژه را طولانی می کنند. و همین طولانی شدن زمان، علاقمندی مردم برای مشارکت در بازسازی بافت فرسوده را کاهش می دهد. چینی ها در در بحث انتقال تکنولوژی جدید قرار است زیر یک سال پروژه ها را در بافت فرسوده به اتمام برسانند. این اقدام می تواند جهش خوبی در حوزه ساخت و ساز ایجاد کند.

شرکتهای ایرانی طولانی مدت مسکن می سازند

* یعنی انبوه سازان ایرانی این سرعت ساخت و تکمیل پروژه را ندارند؟

نه اینکه نداشته باشند اما آن زمانی که مد نظر ما است ندارند. شرکتهای ایرانی طولانی مدت مسکن می سازند. به هر حال در بافت فرسوده محدودیت های دسترسی و موضوع نفوذپذیری وجود دارد. در بافت فرسوده وقتی واحد مسکونی زودتر تکمیل شود میزان علاقمندی برای مشارکت در احیای بافت فرسوده نیز بالا می رود. اما می بینیم که یک پروژه ۳ سال طول می کشد و مردم علاقمندی خود را برای مشارکت و نوسازی از دست می دهند.

* آیا سازمان نوسازی شهر تهران(شهرداری تهران) با شرکت بازآفرینی شهری ایران(وزارت راه و شهرسازی) دچار اختلاف در احیای بافت فرسوده نمی شوند. آیا با یکدیگر در این محدوده ها در یک راستا و همفکر هستند؟

در این دولت خوشبختانه چون شهرداری با دولت و شورای شهر همراه است اتفاقا این اتفاقاتی که در بافت فرسوده رخ داده است هیچگاه در تهران تکرار نشده است. شاید در دوره های قبل این هماهنگی نبود. اما در این دوره هست. و اینکه شهرداری تهران بعد از چندین سال عضو دولت شده است و الان یک همکاری خوبی میان وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهران وجود دارد. به هر حال در بافت فرسوده اتفاقات خوبی افتاده است و شاید محوریت شهرداری است اما همراهی دولت هم کمک حال بوده است و سیاستهای ما با مجموعه شرکت بازآفرینی شهری ایران منطبق بر یکدیگر است. اما مشکل ما این است که بانک ها آن همراهی لازم را در بافت فرسوده ندارند.

بانک ها می گویند منابع نداریم

* بانک ها چه مخالفتی می کنند و چه می گویند؟ و یا همراهی نمی کنند؟

بانک ها می گویند منابع نداریم. بانک ها مکلف هستند که ۲۰ درصد تسهیلات را به بخش مسکن اختصاص دهند. اما برخی از بانک ها نمی دهند. و یا مشکل دیگری که داریم بخش خدمات آموزش و پرورش است ونوسازی مدارس است.

به صورت خیلی محدود بانک مسکن همراهی خوبی در بخش تسهیلات مسکن دارد.

* کدام بانک ها همراهی خوبی دارند؟

به صورت خیلی محدود بانک مسکن همراهی خوبی در بخش تسهیلات مسکن دارد. علیرغم اینکه احیای بافت فرسوده اهمیت زیادی دارد.

* بانک مسکن تسهیلات را محدود پرداخت می کند؟

بانک مسکن می گوید آن اعتباراتی که باید پیش بینی می شده نشده است. اکثر سازنده ها که مراجعه می کنند به بانک ها گرفتار می شوند. دوم اینکه در تامین خدمات هم در بافت فرسوده دچار مشکل هستیم. دولت باید منابع موثری تامین کند. در یک سری محدوده های بافت فرسوده مدارس نا مقاوم داریم که نیاز به بازسازی دارند و باید مقاوم سازی شوند و بعضا نیاز به ساخت مدارس جدید است.