میانگین قیمت مسکن در تهران مشخص شد | متری ۸۷ میلیون تومان

بانک مرکزی در گزارشی، تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در تیر ماه سال ۱۴۰۳ را مورد بررسی قرار داده است. بر اساس این گزارش، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران در تیر ماه امسال به ۳.۶ هزار واحد مسکونی رسیده است که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۱ درصد کاهش و ۲۷.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.

همچنین در این ماه، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۷.۴ میلیون تومان بود که حاکی از افزایش ۱.۸ درصدی نسبت به ماه قبل است.

این گزارش که توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده نشان می‌دهد که از مجموع سه هزار و ۵۵۹ واحد مسکونی معامله شده در تیر ماه ۱۴۰۳ در شهر تهران به تفکیک عمر بنا، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۶.۶ درصد بیش‌ترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.

مطابق این گزارش، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیر ماه امسال و از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه پنج با سهم ۱۳.۱ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰، ۲ و ۴ به ترتیب با سهم ۹.۵، ۸.۸ و ۸.۲ دردصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته‌اند.

همچنین، در تیرماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و کل مناطق شهری آن، نسبت به ماه قبل یکسان؛ یعنی معادل ۵.۲ درصد است و رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور در این مدت در شهر تهران و کل مناطق شهری آن نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۴۵.۹ و ۵۰.۴ درصد است.

گرایش نسبی تقاضای خرید و اجاره مسکن به محله‌های اداری پایتخت، روند شب‌مردگی در مرکز شهر را تحت تاثیر قرار داده است. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره علت حرکت بین منطقه‌ای تقاضا نشان می‌دهد رشد قیمت آپارتمان طی ۷سال گذشته در مناطق مسکونی پرچم‌دار -خارج از محدوده اداری تهران- بیشتر از مرکز بوده است. این رخداد در کنار «وقت‌کشی ترافیکی بین کار و منزل» باعث جلب‌توجه آپارتمان‌های قدیمی در مناطق کانونی کار و فعالیت شده است. خلوتی محله‌های اداری در شب کاهش یافته است. دو نگاه به این رویداد وجود دارد.

مناطق اداری تهران برای متقاضیان مسکن محبوب شد

مهاجرت اجباری بخشی از شاغلان مناطق مرکزی شهر به محلات اداری باعث شد تا معضل شب‌‌‌مردگی در این مناطق تا حدی مرتفع شود. این مهاجرت از آن جهت اجباری است که بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خرید یا اجاره مسکن در مناطق مرکزی در گذشته در مناطق مسکونی شهر تهران نظیر منطقه ۴،  ۵ و ۲۲ سکونت داشته‌‌‌اند؛ اما به دلیل ترافیک و زمان طولانی بازگشت از محل کار به خانه،  به‌‌‌نوعی مجبور  به مهاجرت به مناطق مرکزی شده‌‌‌اند. اگرچه متوسط قیمت خرید و اجاره خانه در منطقه ۶ اندکی بالاتر از مناطق متوسط مسکونی شهر تهران است،  اما این هزینه با کاهش هزینه حمل‌‌‌ونقل و حتی صرف زمان قابل جبران است. اگرچه این مهاجرت مزایایی را به همراه دارد،  اما نباید فراموش کرد که شهرداری تهران طی سال‌‌‌های اخیر سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی در مسیر توسعه شهری در مناطق مسکونی و همچنین توسعه بزرگراه‌‌‌های شهری انجام داده که این مهاجرت بیانگر شکست این طرح‌‌‌هاست.

طی سال‌‌‌های اخیر بخش عمده‌‌‌ای از شاغلان ساکن مناطق غیر‌مرکزی شهر تهران تمایل پیدا کردند تا محل زندگی خود را از مناطق مسکونی پایتخت نظیر منطقه ۴،  ۵ و ۲۲ به مناطق مرکزی که تا پیش از این اداری بودند منتقل کنند. به این ترتیب مناطق اداری شهر تهران در بازار خرید و اجاره با تقاضایی جدید از سوی متقاضیان مسکونی مواجه شده است؛ این موضوع در سبک زندگی در این مناطق شهری تهران اثرگذار شده به‌‌‌نحوی که بخشی از شب‌‌‌مردگی در محله‌‌‌های اداری تهران تا حدی مرتفع شده است. اگرچه رفع این شب‌‌‌مردگی ایده‌‌‌آل به نظر می‌‌‌رسد،  اما باید دید این رویه تحت‌تاثیر چه عواملی رقم خورده است و چرا بخشی از ساکنان مناطق مسکونی تهران به محله‌‌‌های اداری مهاجرت کرده‌‌‌اند و آیا این رویه به معنی هدر‌رفت سرمایه وارد‌شده در بخش توسعه مناطق مسکونی شهر تهران است یا خیر.

دهک متوسط کدام منطقه را برای زندگی ترجیح می‌‌‌دهد؟

طی دهه گذشته سیاستگذاران حوزه مسکن در کشور اقدام به فروش تراکم در مناطق ۵ و ۲۲  کردند؛ طی این سال‌ها ساخت‌‌‌وسازهای گسترده‌‌‌ای در این مناطق با هدف ساخت مسکن و افزایش عرضه به بازار و در نهایت کاهش قیمت خانه در تهران انجام شد که البته این هدف به لحاظ قیمتی به هدف اصابت نکرد. ساخت‌‌‌وساز گسترده در مناطق تازه‌تاسیس شهری در تهران باعث شد تا سرمایه هنگفتی نیز صرف ساخت بزرگراه‌‌‌های جدید شود و این موضوع به بودجه تخصیص‌یافته به حمل‌‌‌ونقل عمومی از سوی شهرداری آسیب جدی زد.

بررسی وضعیت بازار مسکن شهر تهران حاکی از آن است که به‌رغم سیاست‌‌‌های اخذ شده در زمینه توسعه شهری در تهران طی دهه‌‌‌های اخیر؛ اما دو چالش مهم تامین مسکن و حمل‌‌‌ونقل پابرجاست. درواقع روند توسعه شهر تهران نه‌‌‌تنها در مسیر رفع این چالش‌‌‌ها نبوده که خود بر چالش‌‌‌های موجود افزوده است. همین رویه‌‌‌های نادرست باعث شده تا بخشی از مردم که در مناطق مرکزی شهر تهران مشغول به کار هستند،  طی سال‌‌‌های اخیر درصدد مهاجرت از مناطق مسکونی به مناطق اداری شهر تهران باشند و این موضوع وضعیت بازار خرید و فروش ملک  رادر این مناطق تغییر داده است.

درواقع فاصله،  ترافیک و عدم‌توسعه حمل‌‌‌ونقل عمومی در شهر تهران باعث شده تا بخشی از مردم زندگی در مناطق مرکزی را به زندگی در محله‌‌‌های مسکونی شهر تهران ترجیح دهند. این انتخاب از سویی بیانگر شکست طرح‌‌‌های توسعه شهری تهران در گسترش محله‌‌‌های مسکونی و از سوی دیگر نتیجه شکست پروژه‌‌‌های ساخت بزرگراه در کشور به جای توسعه حمل‌‌‌ونقل عمومی است.

بررسی‌‌‌ها از نبض بازار مسکن کشور حاکی از آن است که مناطق اداری شهر تهران نظیر منطقه ۶ در شرایط کنونی با سه نوع تقاضا در بازار خرید و اجاره مواجه است. دسته اول مالکان خانه در مناطق مسکونی شهر نظیر منطقه ۵ و ۴ هستند که محل کار آنها در مناطق مرکزی شهر واقع شده و از ترافیک و صرف زمان طولانی روزانه خسته شده و بنابراین ملک خود را اجاره داده و با اجاره خانه در مناطق مرکزی به این بخش از شهر مهاجرت کرده‌‌‌اند. گروه دوم زوجین خانه اولی شاغل در مناطق اداری شهر تهران هستند که برای خرید یا اجاره خانه مناطق مرکزی را به دلیل فاصله کمتر انتخاب می‌‌‌کنند. گروه سوم متقاضیان خانه در مناطق اداری شهر تهران نیز شامل جوانان نسل Z می‌‌‌شود که به صورت چند نفری نسبت به اجاره خانه در مناطق مرکزی شهر و نزدیک به محل کار خود اقدام می‌‌‌کنند و به این ترتیب از مزیت سرشکن شدن هزینه اجاره به چند نفر منتفع می‌‌‌شوند.

نزدیکی به محل کار و فرار از صرف زمان طولانی برای رسیدن از محل زندگی به محل کار از دلایل اصلی مهاجرت بخشی از مردم به منطقه ۶ تهران است؛ در حالی ترافیک شاغلان در مناطق مرکزی شهر تهران را کلافه کرده است که ظرف دهه‌‌‌های گذشته بودجه‌‌‌های هنگفتی از سوی شهرداری صرف بزرگراه‌‌‌سازی و توسعه بزرگراه‌‌‌های موجود شد. این در حالی است که کارشناسان حوزه شهرسازی بر این باورند که ساخت بزرگراه‌‌‌ها فرش قرمزی برای افزایش ترافیک شهری با تشویق مردم به استفاده از حمل‌‌‌ونقل با خودروی شخصی است. در عین حال این سیاست به تضعیف بودجه عمومی اختصاص‌یافته به حمل‌‌‌ونقل عمومی منجر شده و از این منظر نیز مانع رفع چالش گره ترافیکی شهر می‌‌‌شود.