بازار مسکن در آستانه یک فاجعه بزرگ

آخرین گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که متوسط قیمت خرید و فروش مسکن در تهران به ۸۸.۵ میلیون تومان رسیده است، که این مبلغ برابر با ۷ برابر دستمزد ۱۲ میلیون تومانی کارگران برای هر متر مسکن است.

در کنار این‌ها، تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که قدرت درآمد خانوارهای کشور در سال ۱۴۰۲، مدت زمان انتظار برای خرید مسکن را ۱۵ سال کاهش داد و به ۵۹ سال رساند؛ در تهران اما این ماراتن از ۱۱۲ سال به ۱۵۲ سال افزایش پیدا کرده است.

براساس گفته مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن، خانه اولی‌ها طبیعتا قادر به خرید ملک با این قیمت‌های نجومی نیستند، چراکه دوره انتظار برای خرید خانه به بیش از ۱۰۰ سال رسیده است و عموما از دستمزدی که زیر خط فقر تعیین می‌شود، نمی‌توان پس‌اندازی داشت.

به اعتقاد او، قشر بزرگی از جامعه ما را معلمان و بازنشستگان و کارگران و کارمندان تشکیل می‌دهند و این افراد با دستمزدهایی که مصوب شده، توان خرید مسکن را آن هم با فرض محالی که قیمت‌ها در سطح کنونی باقی بماند، تا صد سال آینده نخواهند داشت.

در این شرایط، داده‌های اخیر مرکز آمار، تصویر دیگری از شرایط خانواده‌ها در بازار مسکن نشان می‌دهد. براساس این اطلاعات، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در تهران از ۴۷.۹ درصد در سال ۱۴۰۰ به ۵۵.۸ درصد در سال ۱۴۰۲ رسیده که بیشترین مقدار در دو دهه اخیر است.

در همین رابطه فرشید پورحاجت، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن درباره وضعیت ساخت و ساز و بازار مسکن می‌گوید: بازار مسکن یک بازار کاملا اقتصادی است و مولفه‌های عرضه و تقاضا در بازارهای اقتصادی همیشه خود را نشان می‌دهد.

وی می‌افزاید: شاید امروز شرایط ما به نحو مطلوبی نباشد، اما همین کمبود تولید مسکن در کشور و انباشت تقاضا باعث خواهد شد که در آینده مجددا قیمت‌های حوزه مسکن و ساختمان تغییر کند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح می‌کند: در این شرایط ایجاب می‌کند که برنامه‌ریزی کنیم و ببینیم در طول سه سال گذشته با وجود این‌که هر روز می‌گفتند یک تعداد واحد را برنامه‌ریزی کرده‌ایم، اما شرایط دیگری را در بازار شاهد بودیم.

پورحاجت عنوان می‌کند: آمار پروانه‌های ساختمانی هم که بیرون آمد، دیدیم مثل چند سال گذشته، تولید مسکن کشور کماکان حدود ۳۵۰ هزار واحد است. در ساخت این واحدها هم بخش خصوصی بدون مداخله دولت فعالیت می‌کند.

وی با بیان این‌که پیشنهاد ما به طور مشخص این است که در حوزه مسکن برنامه‌ریزی کنیم، متذکر می‌شود: تا الان دولت‌ها و وزارت راه و شهرسازی، خود را درگیر پروژه‌های حمایتی کرده بودند که آن هم پسندیده است، اما بالغ بر ۹۰ درصد ساخت‌و ساز کشور را بخش خصوصی انجام می‌دهد، بالغ بر ۹۰ درصد تولید مسکن کشور در دست بخش خصوصی است و شاید به جرات بگوییم حدود ۱۰ درصد را دولت برنامه‌ریزی می‌کند که سرانجام آن نیز کاملا مشخص است.

این کارشناس بخش مسکن بیان می‌کند: ما باید برنامه‌ریزی کنیم که شرایط تولید برای بخش خصوصی تسهیل شود تا بلکه تولید مسکن کشور افزایش پیدا کند؛ در غیر این صورت انباشت تقاضا طی سال‌های گذشته، شرایط بدی را برای افزایش قیمت مسکن ایجاد خواهد کرد.

رکود مسکن ۱۳ ساله شده است

پورحاجت در ادامه در پاسخ به این پرسش که با توجه به این‌که گفته می‌شود رکود مسکن تقریبا ۱۳ ساله شده و عملا این رکود عمیق‌تر هم شده است، آیا امیدی به بازگشت رونق به بازار  مسکن وجود دارد؟ در گفت‌وگو با خبرآنلاین می‌گوید: سیاست‌گذاری حوزه مسکن از سال ۸۸ تاکنون تغییر پیدا کرده و متاسفانه ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت راه باعث شد که شرایط مناسبی برای حوزه مسکن برنامه‌ریزی نشود؛ مضاف بر این‌که بعد از آن هم اگر توجه کرده باشید، مجموعه قوانین مختلفی را در حوزه مسکن و ساختمان وضع کردیم که این وضعیت بد تولید را ایجاد کرده است.

وی می‌افزاید: شما به قانون پیش‌فروش ساختمان دقت کنید. ما با قانونی که وضع کردیم، پیش‌فروش ساختمان را به ناسرانجام‌آباد بردیم.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن ادامه می‌دهد: با وجود این‌که انباشت ۵ میلیونی از متقاضیان مسکن در کشور وجود داشته، آمدیم مالیات‌های سنگین برای حوزه مسکن و ساختمان وضع کردیم. در عین حال، در حوزه مسکن و ساختمان قوانینی مثل بیمه اجتماعی کارگران را وضع کردیم که البته حق کارگران است پوشش بیمه‌ای پیدا کنند، اما هزینه‌ها را سنگین کردیم.

پورحاجت تصریح می‌کند: در حوزه خدمات مهندسی هم که متاسفانه باید بنشینیم و ببینیم بسته‌های خدمت سازمان‌های نظام مهندسی به جز این‌که طولانی شدن پروسه ساخت‌وساز و افزایش هزینه‌های ساخت را در بر داشته، آیا خدمات مطلوبی را ارائه کرده است.

وی متذکر می‌شود: این‌ها مشکلات حوزه صنعت ساختمان است که دولت باید برنامه‌ریزی و ریل‌گذاری دقیقی در این حوزه انجام دهد و البته کار سختی است.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن در پاسخ به این سوال که یک مشکلاتی که در حال حاضر در بازار مسکن وجود دارد، بالا بودن هزینه‌ها و قیمت‌هاست. آیا در این شرایط امکان شکست قیمت مسکن وجود دارد؟ می‌گوید: به نظر می‌رسد در اقتصادی که ۴۰ درصد تورم وجود دارد، نباید دنبال شکست قیمت باشیم.

پورحاجت درباره این‌که تا چه اندازه مسکن از دسترس مردم خارج شده است و آیا آماری وجود دارد؟ عنوان می‌کند: آمار دقیقی رصد نمی‌شود. اما آنچه که از کف جامعه برداشت می‌شود، شرایط خوبی نیست.

وی در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان گفت که مردم دیگر باید خرید مسکن را در خواب ببینند؟ خاطرنشان می‌کند: من نمی‌گویم خرید مسکن را باید در خواب باید ببینند. ما باید برنامه‌ریزی کنیم.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن یادآور می‌شود: حقوق و دستمزد، کاهش توان پس‌انداز، تسهیلات بانکی، ساختار بانکی و مجموعه قوانین مزاحم، همگی دست به دست هم داده‌اند که سطح دسترسی مسکن مردم را کاهش دهد و این موضوع باید حل شود.