پیش بینی تلخ از بازار مسکن | چینی ها به خاک سیاه نشستند

اگر روند فعلی فروش مسکن ادامه یابد و ساخت‌وساز جدیدی صورت نگیرد، پیش‌بینی می‌شود که فروش تمامی واحدهای مسکونی بلااستفاده در اطراف لو‌یانگ، شهری با هفت میلیون نفر جمعیت در مرکز چین، حدود هشت سال زمان ببرد.

این منطقه که یکی از کانون‌‌‌های اصلی بحران مسکن در این کشور محسوب می‌شود، سال‌هاست با ساخت‌‌‌ مسکن بی‌‌‌رویه دست‌‌‌وپنجه نرم می‌کند و اکنون به شهری از ساختمان‌‌‌های خالی و متروک تبدیل شده است که همچون گورستانی از بتن و شیشه، چهره شهر را زخمی کرده‌‌‌اند.

بر اساس مقاله‌‌‌ای از نشریه اکونومیست، سال‌هاست که ساخت‌‌‌وساز بی‌‌‌رویه در چین، به‌ویژه ایجاد «شهرهای ارواح» یعنی مناطقی با تعداد زیادی خانه‌‌‌ خالی از سکنه، به یکی از چالش‌‌‌های جدی این کشور تبدیل شده است. از سال ۲۰۱۰، اخبار مربوط به این شهرهای خالی از سکنه به طور گسترده منتشر شده و بسیاری را نگران کرده است.

برخی کارشناسان بر این باورند که کل جمعیت چین می‌تواند در این خانه‌‌‌های خالی جای بگیرد، هرچند که برخی دیگر این رقم را اغراق‌‌‌آمیز می‌‌‌دانند. با این حال، تخمین‌‌‌ها نشان می‌دهد که در ماه ژوئیه، حدود ۳۲ میلیون واحد مسکونی خالی فروش‌نرفته وجود داشته است. اگر آپارتمان‌‌‌هایی را هم که به عنوان سرمایه‌گذاری خریداری شده‌‌‌اند اما مسکونی نیستند، به این آمار اضافه کنیم، این رقم به حدود ۴۹ میلیون واحد می‌رسد که با احتساب آمارهای قبلی کل خانه‌‌‌های خالی، این رقم از ۱۰۰ میلیون واحد تجاوز کرده است.

برای احیای اقتصاد چین، بسیاری بر این باورند که نجات بازار مسکن امری ضروری است. مقامات چینی نیز با این دیدگاه موافقند و تمرکز خود را بر حل مساله خانه‌‌‌های خالی گذاشته‌‌‌اند. دولت چین اقدامات گسترده‌‌‌ای را برای تقویت اقتصاد و به‌‌‌ویژه بازار مسکن آغاز کرده است. این اقدامات نشان می‌دهد که دولت مصمم است تا با حل بحران مسکن، اقتصاد کشور را به مسیر رشد بازگرداند.

بر اساس این گزارش، بانک مرکزی چین با افزایش سقف تسهیلات اعتباری به ۳۰۰ میلیارد یوآن (حدود ۴۲ میلیارد دلار)، به بانک‌های تجاری اجازه داد تا وام‌‌‌های بیشتری به شرکت‌های دولتی اختصاص دهند. این افزایش به شرکت‌های دولتی امکان می‌دهد تا آپارتمان‌‌‌های خالی را خریداری کرده و آنها را به مسکن‌‌‌های حمایتی تبدیل کنند. به عبارت دیگر، دولت چین با تزریق نقدینگی گسترده به بازار مسکن، قصد دارد این بازار را رونق بخشد و مشکل خانه‌‌‌های خالی را حل کند. بر اساس گزارش اخیر رویترز، دولت چین قصد دارد ۴ تریلیون یوآن برای خرید زمین‌‌‌ها و خانه‌‌‌های خالی اختصاص دهد. این بودجه در اختیار دولت‌‌‌های محلی قرار خواهد گرفت تا در پنج سال آینده بازار مسکن را رونق بخشند.

دولت برای حل مشکل خانه‌‌‌های خالی و رونق بخشیدن به اقتصاد، تصمیم گرفته است تا خود وارد عمل شود. با خرید این خانه‌‌‌ها، دولت امیدوار است که ساخت‌‌‌وساز جدید دوباره آغاز شود و درآمد دولت‌‌‌های محلی که از محل فروش زمین تامین می‌شود، افزایش یابد.

افزایش چشمگیر عرضه مسکن، فشار عرضه در بازار را افزایش داده و باعث کاهش قیمت‌ها شده است. این شرایط سازندگان را برای آغاز پروژه‌‌‌های جدید مردد کرده و اعتماد خریداران را که سابقا بخش قابل‌‌‌توجهی از دارایی خود را در این بازار سرمایه‌گذاری می‌‌‌کردند، به شدت خدشه‌‌‌دار کرده و در نتیجه، تقاضای خرید سرمایه‌‌‌ای به شدت کاهش یافته است. با توجه به تحلیل‌‌‌های اس‌‌‌اندپی گلوبال، عدم‌تعادل شدید بین عرضه و تقاضای مسکن در چین باعث شده است که صرف منابع برای ساخت مسکن جدید به شدت کاهش یابد. این مخارج از ۱۶ تریلیون یوآن در سال ۲۰۲۱ به حدود نصف آن در سال‌جاری تقلیل یافته است. به عبارت دیگر، بازار مسکن چین با مازاد عرضه و کاهش تقاضا مواجه است.

ساختمان یا قلک ساختمانی شرکت‌ها؟

منطقه یبین در لو‌‌‌یانگ که زمانی به دلیل مجتمع‌‌‌های مسکونی بلند و خالی، به شهر ارواح شباهت داشت، اکنون نشانه‌‌‌هایی از حیات را نشان می‌دهد. با تزریق بودجه جدید، امید می‌رود این منطقه دوباره جان بگیرد و پروژه‌‌‌های جدیدی که تا پایان اکتبر به فروش رفته‌‌‌اند، ممکن است نویدبخش آینده‌‌‌ای بهتر باشند. البته منطقه هنوز خلوت به نظر می‌رسد و کارشناسان بازار مسکن معتقدند که بسیاری از این آپارتمان‌‌‌ها به جای اینکه محل زندگی خانواده‌‌‌ها شوند، به عنوان وثیقه سازندگان نزد بانک‌ها برای دریافت وام نگهداری خواهند شد.

از زمانی که دولت در اواخر سپتامبر سیاست‌‌‌های اقتصادی خود را تغییر داد، نشانه‌‌‌هایی از بهبود بازار مسکن دیده می‌شود. افزایش فروش خانه در تعطیلات اخیر، گواهی بر این مدعاست. اقداماتی مانند کاهش نرخ بهره وام مسکن و لغو برخی محدودیت‌های فروش در شهرهای بزرگ، به رونق گرفتن بازار مسکن کمک کرده است. حتی برخی شهرها مجبور شده‌‌‌اند کنترل قیمت را کاهش دهند که به معنای کاهش قابل‌‌‌توجه قیمت مسکن است.

وقتی قیمت خانه‌‌‌ها به نرخ واقعی نزدیک‌‌‌تر شود، بازار مسکن جان تازه‌‌‌ای می‌گیرد. اما کارشناسان نگرانند که برنامه‌‌‌های دولت برای حل بحران مسکن کافی نباشد. یکی از بزرگ‌ترین مشکلات اینجاست: بیش از ۲۰ میلیون واحد مسکونی که مردم برای آنها پول پیش داده‌‌‌اند، هنوز ساخته نشده است. این یعنی میلیون‌‌‌ها خانواده در انتظار خانه‌‌‌های خود مانده‌‌‌اند، در حالی که بسیاری از سازنده‌‌‌ها ورشکسته شده‌‌‌اند. دولت هم تاکنون نتوانسته مشکل را به خوبی حل کند. از بودجه ۳۰۰ میلیارد یوآنی که برای خرید این خانه‌‌‌ها در نظر گرفته شده بود، فقط ۴‌درصد آن یعنی ۱۲ میلیارد یوآن تا پایان ژوئن خرج شده است. کارشناسان می‌‌‌گویند هزینه‌‌‌های دولت برای حل این مشکل بسیار بیشتر از این است و ممکن است به ۷ تریلیون یوآن برسد. این یعنی دولت باید پولی معادل ۷۰۰۰ میلیارد یوآن هزینه کند تا بتواند همه این خانه‌‌‌های بلااستفاده را بخرد. با توجه به این اعداد، به نظر می‌رسد که حل این مشکل زمان زیادی خواهد برد و شهرهایی مثل لو‌‌‌یانگ برای سال‌های آینده با مشکل مازاد مسکن دست‌‌‌وپنجه نرم خواهند کرد.

کاهش چشمگیر رشد اقتصادی چین در سه‌ماه سوم سال ۲۰۲۴، زنگ خطر را برای اقتصاد دومین قدرت بزرگ جهان به صدا درآورد. دولت چین برای جلوگیری از عمیق‌‌‌تر شدن این بحران، دست به دامن بسته‌‌‌ای از محرک‌‌‌های اقتصادی شد. هدف از این اقدام، احیای رشد اقتصادی و جلوگیری از تبعات اجتماعی و اقتصادی ناشی از رکود بود. دولت با استفاده از ابزارهای پولی و مالی مانند کاهش نرخ بهره و افزایش هزینه‌‌‌های دولتی، تلاش کرد تا به اقتصاد جان تازه‌‌‌ای ببخشد.

این در حالی است که در اوایل سال‌جاری، در اقدامی جسورانه برای احیای بازار آشفته املاک، دولت چین قوانین مربوط به وام مسکن را تسهیل کرد و دولت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های محلی را به خرید خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مازاد انبوه‌‌‌‌‌‌‌‌‌سازان برای تبدیل آنها به مسکن ارزان‌قیمت تشویق کرد. بانک مرکزی چین عملا حداقل نرخ بهره وام مسکن را در سراسر کشور آزاد گذاشته است و حداقل پیش‌‌‌‌‌‌‌‌‌پرداخت را برای خریداران خانه اولی به ۱۵‌‌‌درصد و برای متقاضیان خرید مسکن دوم به ۲۵‌‌‌درصد کاهش داد. این نرخ‌ها پیش از این به ترتیب ۲۰ و۳۰ ‌‌‌درصد بود. این اقدامات که در راستای بسته حمایتی گسترده‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر دولت برای مقابله با رکود فزاینده در بخش املاک صورت می‌گیرد، نشان‌‌‌‌‌‌‌‌‌دهنده تلاش مقامات برای مهار این بحران و جلوگیری از پیامدهای مخرب آن بر اقتصاد و ثبات اجتماعی است. انتظار می‌رود این تسهیلات، دسترسی به وام مسکن را برای خریداران، به‌‌‌ویژه جوانان و خانواده‌‌‌‌‌‌‌‌‌های کم‌‌‌‌‌‌‌‌‌درآمد، آسان‌‌‌‌‌‌‌‌‌تر کند و تقاضا را در بازاری که به شدت تحت‌‌‌‌‌‌‌‌‌فشار قرار گرفته، تحریک کند.

همچنین خبرگزاری دولتی شینهوا به نقل از هه لی‌‌‌‌‌‌‌‌‌فنگ، معاون نخست‌‌‌‌‌‌‌‌‌وزیر چین، گزارش داد که دولت این کشور علاوه بر ارائه وام‌‌‌‌‌‌‌‌‌های دولتی به دولت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های محلی، تدابیر دیگری را نیز برای حل معضل انبوه خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های به فروش‌نرفته در نظر گرفته است. یکی از این تدابیر، خرید این خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها توسط دولت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های محلی با قیمت‌های «منطقی» و تبدیل آنها به مسکن «دراستطاعت» است. او در سخنان خود تاکید کرد که بخش املاک و مستغلات به طور جدایی‌‌‌‌‌‌‌‌‌ناپذیری با منافع مردم و همچنین با مساله مهم توسعه اقتصادی کشور گره خورده است. او در ادامه بر لزوم «تعیین و تضمین مسوولیت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های دولت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های محلی، سازندگان و موسسات مالی» در قبال حل این بحران تاکید کرد. بر اساس این گزارش، دولت چین در اقدامی قاطعانه و بی‌‌‌‌‌‌‌‌‌سابقه، با ارائه بسته حمایتی گسترده، به میدان مبارزه با رکود فزاینده در بازار مسکن این کشور شتافته است. این اقدامات که شامل اعطای وام‌‌‌‌‌‌‌‌‌های دولتی به دولت‌‌‌‌‌‌‌‌‌های محلی، خرید خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌های مازاد انبوه‌‌‌‌‌‌‌‌‌سازان و تشدید نظارت بر بازار است، قدرتمندترین سیاست‌‌‌‌‌‌‌‌‌هایی هستند که تاکنون برای احیای این بخش کلیدی در نظر گرفته شده‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند.

دست‌‌‌وپازدن در باتلاق رکود مسکن

البته لازم به ذکر است که این طرح در مسیر خود از ابتدا تا به امروز، با فراز و نشیب‌‌‌هایی همراه بود و انتقاداتی را برانگیخت. بسته نجات جاه‌‌‌طلبانه چین برای احیای بازار املاک، نتوانست توفانی در بازار بر‌پا کند. نه سرمایه‌گذاران را به هیجان آورد و نه تحلیلگران را قانع کرد. با وجود این تلاش‌‌‌ها، بازار مسکن همچنان در باتلاق رکود دست‌‌‌وپا می‌‌‌زند و کارشناسان پیش‌بینی‌‌‌های خود را به سمت نزول بیشتر تعدیل کرده‌‌‌اند. انباشت عظیم عرضه و کاهش تقاضا، دو اژدهایی هستند که بر سر بازار مسکن سایه افکنده‌‌‌اند. به گفته مدیرعامل شرکت اوراق بهادار سی‌‌‌جی‌‌‌اس اینترنشنال هنگ‌‌‌کنگ، «پیش‌بینی می‌شود که امسال قیمت خانه‌‌‌های جدید بین ۵ تا ۱۰‌درصد دیگر کاهش پیدا کند. این کاهش قیمت، تغییری در روند کلی بازار ایجاد نکرده است». او همچنین افزود، «با اینکه تعداد افرادی که به دنبال خرید خانه هستند بیشتر شده، اما این افزایش به افزایش متناسب در فروش منجر نشده است».

تبعات سه خط‌‌‌قرمز ۲۰۲۰ در مسکن چین؟

سیاست سختگیرانه‌‌‌ای که دولت چین در سال ۲۰۲۰ برای کنترل بازار مسکن اعمال کرد، باعث ایجاد بحران بزرگی در این بخش شد. این سیاست که به «سه خط قرمز» معروف است، شرکت‌های ساختمانی کوچک‌تر را با مشکلات مالی جدی روبه‌رو کرد و باعث شد بسیاری از آنها نتوانند بدهی‌‌‌های خود را بپردازند. بر اساس برآوردهای گلدمن ساکس، این بحران منجر به ورشکستگی بیش از ۱۶۰ میلیارد دلاری شرکت‌های ساختمانی شده است. همچنین، قیمت خانه‌‌‌های دست دوم حدود ۲۰‌درصد کاهش یافته و ساخت خانه‌‌‌های جدید نیز به میزان قابل‌‌‌توجهی کاهش پیدا کرده است.

تحلیلگران اقتصادی نسبت به آینده بازار مسکن بسیار بدبین شده‌‌‌اند. شرکت رتبه‌‌‌بندی اعتباری فیچ، پیش‌بینی خود از میزان فروش مسکن در سال‌جاری را به شدت کاهش داده و اکنون انتظار دارد که فروش املاک تا ۲۰‌درصد افت کند. این در حالی است که پیش‌بینی قبلی آنها، کاهش تنها ۱۰ درصدی بود. همچنین، فیچ پیش‌بینی کرده است که قیمت خانه‌‌‌های نوساز نیز ۵‌درصد کاهش پیدا کند.

تیم تحقیقاتی فیچ به سرپرستی تایران کام، دلایل این پیش‌بینی بدبینانه را چنین توضیح می‌دهد، «قبلا تصور می‌‌‌کردیم که افزایش تقاضا برای خانه در شهرهای بزرگ، کاهش قیمت در شهرهای کوچک را جبران کند. اما اکنون می‌‌‌بینیم که قیمت‌ها در همه شهرها، حتی شهرهای بزرگ، رو به کاهش است و این کاهش بسیار بیشتر از آن چیزی است که پیش‌بینی می‌‌‌کردیم». این روند نزولی در بازار مسکن پیامدهای طولانی‌‌‌مدتی خواهد داشت. شرکت فیچ اعلام کرده است که انتظار دارد تقاضا برای مسکن در آینده به طور چشمگیری کاهش یابد و این نشان می‌دهد که مشکلات بازار مسکن در بلندمدت ادامه خواهد داشت.

آینده بازار مسکن چین

اما این همه ماجرا نیست، قصه بازار مسکن چین، فصلی پر‌فراز و نشیب است. تحلیلگران اقتصادی از آینده‌‌‌ای نامعلوم برای این بازار سخن می‌‌‌گویند و کاهش چشمگیر قیمت‌ها و فروش مسکن را پیش‌بینی می‌کنند. گزارشی تازه از سی‌‌‌ان‌‌‌بی‌‌‌سی چشم‌‌‌انداز روشن‌‌‌تری از بازار مسکن چین را ارائه می‌دهد. بر اساس این گزارش، بازار مسکن چین همچنان در بحران به سر می‌‌‌برد و به نظر می‌رسد بهبود آن زمان زیادی طول بکشد. حتی با وجود تلاش‌‌‌های دولت چین برای رونق بخشیدن به این بازار، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که تا اواسط سال آینده بهبود چشمگیری در بازار قابل‌‌‌مشاهده نباشد.

تحلیلگران موسسه مالی گلدمن ساکس معتقدند که بازار مسکن چین پس از مدت‌‌‌ها افت مداوم، به پایین‌‌‌ترین نقطه خود رسیده است. آنها در گزارش ۲۲ اکتبر خود با عنوان «چشم‌‌‌انداز املاک و مستغلات چین ۲۰۲۵» اعلام کردند که با اجرای بسته‌‌‌های حمایتی جدید و هماهنگ، این بازار ممکن است در آینده شاهد بهبود باشد. به گفته آنها، این بار اقدامات حمایتی دولت چین با دفعات قبل متفاوت است و ممکن است موثرتر باشد. انتظار می‌رود قیمت مسکن در چین تا اواخر سال ۲۰۲۵ تثبیت شود و سپس با نرخ رشد متوسط ۲‌درصد افزایش یابد. با این حال، گلدمن ساکس پیش‌بینی می‌کند که بازار فروش و ساخت مسکن جدید تا سال ۲۰۲۷ به طور کامل بهبود نیابد.

اس‌‌‌اندپی گلوبال و مورگان استنلی پیش‌بینی کرده‌‌‌اند که بازار مسکن چین در اواسط سال ۲۰۲۵ به کف خود برسد. ادوارد چان، یکی از مدیران ارشد اس‌‌‌اندپی، معتقد است که اگر دولت چین به حمایت از شرکت‌های ساختمانی و تلاش برای کاهش تعداد خانه‌‌‌های خالی ادامه بدهد، ممکن است بازار مسکن از اواسط سال ۲۰۲۵ به ثبات برسد. البته چان هشدار می‌دهد که اجرای این برنامه‌‌‌ها زمان‌بر خواهد بود. شرکت نامورا اواخر سال گذشته تخمین زده بود که حدود ۲۰ میلیون خانه که پیش‌‌‌فروش شده بودند، هنوز ساخته‌نشده باقی مانده‌‌‌ باشند. اما ماه گذشته، مقامات چینی اعلام کردند که حدود ۴ میلیون خانه طبق برنامه ویژه تکمیل و به خریداران تحویل داده شده است و قول دادند که حمایت‌‌‌های مالی از این بخش را بیشتر کنند. حتی قبل از این اقدامات جدید دولت چین، شرکت مورگان استنلی پیش‌بینی کرده بود که با کاهش تعداد خانه‌‌‌های فروخته‌نشده، تقاضا برای وام‌‌‌های مسکن در اواخر سال ۲۰۲۵ یا ۲۰۲۶ افزایش خواهد یافت.

با این حال، تحلیلگران معتقدند که حدود ۳۰‌درصد از خانه‌‌‌هایی که هنوز فروخته نشده‌‌‌اند، ممکن است دیگر فروش نروند و بانک‌ها یا نهادهای دیگر مجبور شوند هزینه‌‌‌های ناشی از این موضوع را بپردازند. اقدامات اخیر دولت چین برای بهبود شرایط بازار مسکن تا حدودی موفق بوده است. به گفته آکادمی شاخص چین، کاهش فروش خانه در ۲۲ شهر بزرگ در ماه اکتبر نسبت به ماه سپتامبر بسیار کمتر بوده است. این نشان می‌دهد که اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار مسکن تا حدی در حال ترمیم است.

شرکت‌های ساختمانی بزرگ چین در ماه سپتامبر با کاهش شدید فروش روبه‌رو شدند. طبق گزارش شرکت اس‌‌‌اندپی، فروش ۱۰۰ شرکت برتر ساختمانی در چین نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۳۷.۷‌درصد کاهش یافت. این بزرگ‌ترین کاهش فروش از ماه آوریل تاکنون بوده است. این کاهش شدید فقط در یک ماه اتفاق نیفتاده؛ بلکه در۹ ماه اول سال، فروش این شرکت‌ها به طور متوسط ۳۶.۶‌درصد کاهش یافته است.

کاهش فروش باعث شده است که شرکت‌های ساختمانی با مشکلات مالی بیشتری مواجه شوند. این کاهش، اعتماد سرمایه‌گذاران را کاهش داده است و در نتیجه، شرکت‌های ساختمانی با احتیاط بیشتری زمین می‌‌‌خرند و پروژه‌‌‌های جدید را شروع می‌کنند. بر اساس داده‌‌‌های رسمی دولت چین و تحلیل‌‌‌های شرکت اس‌‌‌اندپی گلوبال، تعداد پروژه‌‌‌های ساختمانی جدید در چین به شدت کاهش یافته است. این کاهش در سال ۲۰۲۳ نسبت به اوج خود در سال ۲۰۱۹، ۴۲‌درصد بوده است.

همچنین، در هشت ماه اول سال ۲۰۲۴، این کاهش همچنان ادامه داشته و نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۲۳‌درصد دیگر کاهش داشته است. کارشناسان اقتصادی با نگرانی به سیاست‌‌‌های تحریک بازار مسکن در چین می‌‌‌نگرند. تحلیلگران گلدمن ساکس معتقدند که اقدامات انجام‌شده برای رونق دادن به این بازار کافی نبوده و مشکلات اجرایی بسیاری بر سر راه آن وجود دارد. به عبارت دیگر، ترمز سقوط آزاد بازار مسکن چین هنوز کشیده نشده است. آنها هشدار می‌دهند که اگر دولت چین سیاست‌‌‌های حمایتی بیشتری اتخاذ نکند، قیمت مسکن ممکن است تا ۲۵‌درصد دیگر کاهش یابد.

بانک مرکزی چین اخیرا تصمیم مهمی برای بهبود وضعیت بازار مسکن گرفت. در ماه مه، این بانک مبلغ قابل‌توجهی معادل ۳۰۰ میلیارد یوآن را برای برنامه‌‌‌ای اختصاص داد که به شرکت‌های دولتی اجازه می‌دهد خانه‌‌‌هایی را که ساخته شده‌‌‌اند اما هنوز فروخته نشده‌‌‌اند، خریداری کنند و آنها را به خانه‌‌‌های حمایتی تبدیل کنند. هدف از این طرح، کاهش تعداد خانه‌‌‌های خالی و کمک به افرادی است که توانایی خرید خانه‌‌‌های گران‌قیمت را ندارند. بر اساس گزارش اس‌‌‌اندپی‌گلوبال، اگرچه این اقدام مفید است، اما سهم بسیار کمی از کل خانه‌‌‌های ساخته‌‌‌شده و فروخته‌نشده را پوشش می‌دهد. به عبارت دیگر، این طرح تنها ۴ تا ۶‌درصد از کل مسکن‌‌‌های آماده‌‌‌ فروش را شامل می‌شود.