پیش بینی قیمت مسکن تا پایان دی ۱۴۰۳ | گرانی خانه را قطعی بدانیم؟

علی فرنام پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی گفت: یکی دیگر از عواملی که موجب این رکود نسبی در بازار مسکن شده، عدم دسترسی آسان به تسهیلات بانکی و سیاست‌های پولی محدودکننده است که قدرت خرید مردم را تحت تأثیر قرار داده است. با این حال، در صورتی که وضعیت اقتصادی کشور به ثبات برسد و اعتماد سرمایه‌گذاران و خریداران به بازار مسکن بازگردد، ممکن است روند افزایشی قیمت‌ها در بلندمدت مشاهده شود.

وی همچنین به این نکته اشاره کرد که کاهش شدید تقاضای سرمایه‌ای در کنار رکود اقتصادی به معنای کاهش شدید تقاضای مصرفی نیز خواهد بود. این کاهش تقاضا به‌ویژه در مناطقی که پیش از این شاهد رشد انفجاری قیمت‌ها بودند، به‌وضوح قابل مشاهده است. در این شرایط، سیاست‌گذاری‌های دولتی و اقدامات برای بهبود شرایط اقتصادی می‌تواند تأثیر مهمی در آینده بازار مسکن داشته باشد.

به طور کلی، این پژوهشگر نتیجه‌گیری کرد که در حالی که بازار مسکن در کوتاه‌مدت به دلیل تغییرات تقاضا و وضعیت اقتصادی در حالت رکود باقی خواهد ماند، برای پیش‌بینی دقیق‌تر تغییرات قیمت‌ها، باید تحولات در سیاست‌های اقتصادی، بازارهای موازی و همچنین میزان سرمایه‌گذاری در این بخش به دقت مورد ارزیابی قرار گیرد.

در حالی بازار مسکن کشور در رکود تورمی به‌سر می‌برد که پژوهشگر مسکن معتقد است واردات خودرو می‌تواند اثرات مثبتی را بر بخش ساخت و ساز مسکن و ساختمان بگذارد.

از سال ۹۷ به این سو بازار مسکن ایران شاهد رشد چشمگیر قیمت‌ها بود، روندی که در سال‌های اخیر شتاب کمتری گرفته است. با کاهش فاصله استطاعت مالی مردم و قیمت‌ها و کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که در کوتاه‌مدت افزایش قیمت‌ها قابل توجه نخواهد بود.

در این بین ورود خودروهای وارداتی به بازار، که به تدریج نقش کالای سرمایه‌ای را از خودروها می‌گیرد، نقدینگی را از بازار اجاره و مسکن به سمت خود جذب و به کاهش فشار بر این بازار کمک کرده است.

از این رو حرکت سازندگان به سمت ساخت مسکن متناسب با نیاز مصرفی و تقویت سیاست‌های حمایتی دولت می‌تواند به تثبیت بازار و کاهش فشارهای موجود کمک کند. در این راستا، با توجه به تقاضای واقعی و عرضه بیشتر، امیدواری‌ها برای تعادل بیشتر در بازار مسکن افزایش یافته است.

از سوی دیگر چشم‌انداز آینده بازار مسکن نشان می‌دهد افزایش قیمت‌ها به‌ویژه در مناطق اشباع‌شده بعید است. با این حال، کاهش تقاضای سرمایه‌ای ممکن است به رکود ساخت‌وساز منجر شود. در این شرایط دولت می‌تواند با سیاست‌هایی مانند تسهیل جواز ساخت و حمایت از سازندگان به تعادل بیشتر و کاهش نوسانات در این بازار کمک کند.

در همین رابطه، مشروح گفت‌وگو با علی فرنام پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی، در ادامه می آید:

از سال ۱۳۹۷ به بعد، روند افزایشی قیمت مسکن در کشور به شکل چشمگیری ادامه یافت. این تغییرات از چه عواملی ناشی می‌شود؟

از سال ۱۳۹۷ ما شاهد یک موج طولانی و پیوسته در بازار مسکن بودیم. قبلاً در دوره‌های گذشته، موج‌های افزایش قیمت به صورت سینوسی بود؛ یعنی قیمت‌ها به اوج می‌رسیدند، بعد کمی کاهش پیدا می‌کردند، سپس ساخت‌وساز رونق می‌گرفت و بازار به حالت تعادل می‌رسید.

اما در این سال‌ها، وضعیت متفاوت بود. قیمت‌ها به طور مداوم افزایش یافتند و تقریباً هیچ کاهش قابل‌توجهی نداشتند. این موضوع به دلیل نبود تقاضای کافی برای تولید مسکن بیشتر از سوی سرمایه‌گذاران و سازندگان، خودش یکی از دلایل گرانی‌های متوالی در سال‌های اخیر است.

این روند افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن که تقریباً در یک سال و نیم اخیر شتاب کمتری پیدا کرده، نشان‌دهنده چه تغییراتی در بازار است؟ چشم‌انداز بازار مسکن در شرایط کنونی به چه صورت است؟

درست است که این شتاب در یک سال اخیر کاهش پیدا کرده و الان مدت‌هاست که تورم بازار مسکن پایین‌تر از تورم عمومی قرار گرفته است. به نظر من، بازار مسکن به تدریج از آن جهش‌های دائمی که در سال‌های گذشته تجربه کرده، خارج خواهد شد. دلیل اصلی این تغییرات، فاصله زیاد استطاعت مالی مردم با قیمت‌های مسکن است. دیگر تقاضای مصرفی توانایی خرید ندارد و تقاضای سرمایه‌ای هم به دلیل عدم جذابیت، کاهش یافته است. این یعنی بازار مسکن به نقطه‌ای رسیده که نمی‌تواند به طور مداوم افزایش قیمت‌ها را تجربه کند.

آیا می‌توان چنین روندی را در بازارهای دیگر نیز مشاهده کرد؟ مثلاً در بازار خودرو شاهد تغییرات مشابهی هستیم؟

بله، دقیقاً. در دو سال اخیر، بازار خودرو هم شاهد تغییرات مشابهی بوده است. خودرو که در گذشته به عنوان کالای سرمایه‌ای خریداری می‌شد و بسیاری آن را به عنوان یک دارایی در پارکینگ‌ها نگه می‌داشتند، حالا به سمت عرضه حرکت کرده است. وقتی عرضه خودرو افزایش می‌کند، تقاضا به سمت آن جذب می‌شود و بازار از حالت کالاهای ذخیره‌ای خارج می‌شود. همین روند در بازار مسکن هم به طور تدریجی در حال رخ دادن است.

آیا این تغییرات در بازار مسکن به دلیل عوامل دیگر مانند قیمت نهاده‌های ساختمانی یا تغییرات ارزی تأثیرگذار نیست؟

مطمئناً تغییرات در قیمت نهاده‌های ساختمانی و نوسانات ارزی تأثیراتی دارند، اما من فکر نمی‌کنم این عوامل به اندازه‌ای که بسیاری تصور می‌کنند، تاثیرگذاری شدید داشته باشند.

تورم نهاده به‌جز پرش‌های مقطعی ناشی از تأمین انرژی پایین‌تر از تورم آمده و ارتباط نرخ ارز و مسکن هم مانند سال‌های بعد از ۱۳۹۷ دیگر همگرایی شدید ندارد. به نظرم مهم‌ترین عامل در حال حاضر همان ناتوانی مردم در تطبیق استطاعت مالی با قیمت‌هاست. وقتی این فاصله ایجاد می‌شود، تقاضای مصرفی هم کاهش پیدا می‌کند و بازار در نهایت تحت تأثیر قرار می‌گیرد.

یعنی این به معنای کاهش فشار بر بازار مسکن است؟

بله، دقیقاً. کاهش تقاضا برای خرید مسکن به خصوص در بخش مصرفی و کاهش جذابیت بازار برای سرمایه‌گذاران، می‌تواند به کاهش فشار بر بازار مسکن کمک کند. در کنار این، بخش‌هایی از تقاضای سرمایه‌ای که قبلاً به سمت بازار مسکن می‌رفت، حالا ممکن است به سمت دیگر بازارها مانند خودروهای وارداتی جلب شود. این انتقال نقدینگی از بازار مسکن به سمت بازار خودرو می‌تواند باعث به‌واسطه عرضه برخی از انباشت مسکن سرمایه‌ای باعث مهار افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن شود.

در این سال‌ها شاهد تغییرات زیادی در بازار مسکن بوده‌ایم. یکی از مسائلی که مطرح می‌شود، خروج پول از بازار مسکن است. این پدیده به چه معناست و آیا تأثیری منفی بر بازار خواهد داشت؟

بله، خروج پول از بازار مسکن به طور کلی ممکن است منفی تلقی شود، اما باید در نظر بگیریم که این خروج بیشتر از بخش سرمایه‌ای بازار مسکن است. بخش سرمایه‌ای مسکن همانطور که می‌دانید، نقشی عمده در افزایش قیمت‌ها ایفا می‌کند. در واقع، هنگامی که سرمایه‌گذاران نقدینگی خود را از بازار مسکن خارج می‌کنند، این کار لزوماً منجر به ایجاد اثر منفی برای مصرف‌کنندگان نمی‌شود. برعکس، می‌تواند به کاهش فشار بر بازار و حتی ترمز کشیدن بر روند افزایش قیمت‌ها کمک کند.

این روند به چه عواملی بستگی دارد؟

یکی از دلایل این تغییرات، تغییرات در تمایل مردم است. به عنوان مثال، برخی از خانوارهایی که برای حفظ سرمایه خود، دو یا سه خانه داشته‌اند، اکنون می‌بینند که خودرو نیز به عنوان یک دارایی امن عمل می‌کند. به عبارت دیگر، در گذشته خودرو بیشتر یک کالای مصرفی بود، از سال ۱۳۹۷ ماهیت سرمایه‌ای یافت، لیکن در دو سال اخیر با عملیاتی شدن واردات خودرو، انباشت تقاضای استفاده از خودرو با فناوری روز سبب شده تا برخی از افراد به خودرو همزمان به عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری و هم استفاده مصرفی نگاه می‌کنند. این تغییر دیدگاه باعث می‌شود که بخشی از تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج شده و به سمت بازار خودرو حرکت کند.

آیا این تغییرات به معنی کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن است؟

با توجه به اینکه این پول‌های سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج می‌شوند، می‌توان انتظار داشت که فشار برای افزایش قیمت‌ها کاهش یابد. البته این به معنای کاهش فوری یا چشمگیر قیمت‌ها نیست. در واقع، با آزاد شدن برخی از دارایی‌های مسکن که به طور عمده برای سرمایه‌گذاری خریداری شده بودند، این دارایی‌ها به بازار عرضه می‌شوند. این موضوع می‌تواند به نفع مصرف‌کنندگان باشد، به خصوص در شرایطی که فروش مسکن در سال گذشته دشوار شده و نقدشوندگی بازار پایین آمده است.

آیا این روند خروج پول از بازار مسکن تأثیری بر تولید و ساخت‌وساز خواهد داشت؟

این تغییرات می‌تواند تأثیری منفی بر آغاز پروژه‌های ساخت و ساز داشته باشد. با کاهش تقاضای سرمایه‌ای، ریسک فروش و نقدشوندگی برای سازندگان بیشتر می‌شود. به همین دلیل، دولت باید اقداماتی جدی برای تسهیل شرایط ساخت و ساز انجام دهد. در این راستا، همکاری با وزارت کشور و شهرداری‌ها برای تسهیل و تسریع صدور جوازهای ساخت و استفاده از ابزارهایی مانند پیش‌فروش می‌تواند بسیار موثر باشد. در کنار این، باید توجه ویژه‌ای به جایگزینی سازندگان غیرتخصصی و کسانی که صلاحیت کافی برای ساخت‌وساز ندارند، داشته باشیم تا بازار ساخت و ساز با ثبات و پایداری مواجه شود.

چه چشم‌اندازی برای بازار مسکن در کوتاه‌مدت دارید؟

در کوتاه‌مدت، به نظر من افزایش قیمت مسکن بالاتر از نرخ تورم خیلی بعید است. حتی در برخی مناطق که قیمت‌های حبابی دارند و واحدهای لوکس ساخته شده‌اند، به واسطه اشباع واحدهای موجود و در حال ساخت در این برش بازار، شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود. این روند می‌تواند به نفع مصرف‌کنندگان باشد، چرا که سازندگان به سمت ساخت مسکن‌های متناسب با تقاضای مصرفی خواهند رفت، یعنی خانه‌هایی که متقاضیان به راحتی می‌توانند خریداری کنند. و عمدتاً در مناطق میانی و ارزان‌قیمت و با متراژ و متریال نزدیک‌تر به استطاعت خانوار هست. این تغییر می‌تواند باعث تثبیت قیمت‌ها در بازار مسکن شود.

آیا بازار مسکن در آینده تحت تأثیر بازارهای دیگر مانند بورس یا ارز قرار خواهد گرفت؟

در صورتی که در بازار سرمایه ثباتی ایجاد شود، می‌توان انتظار داشت که بخشی از نقدینگی که به سمت بازار مسکن آمده بود، از این بازار خارج شود. مشابه به اتفاقاتی که در سال ۱۳۹۹ رخ داد، زمانی که نقدینگی زیادی از بازار بورس به سمت بازار مسکن سرازیر شد و یکی از بزرگترین موج‌های افزایش قیمت‌ها شکل گرفت. اگر بازار بورس به ثبات برسد، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای که به سمت مسکن رفته بود، به سمت بازارهای دیگر خواهد رفت و این موضوع می‌تواند تأثیر مثبتی در کاهش فشار بر بازار مسکن به واسطه جایگزین شدن بخشی از تقاضای مصرفی با عرضه سرمایه‌ای داشته باشد.

آینده بازار مسکن را چگونه ارزیابی می‌کنید؟

با توجه به تحولات اخیر و کاهش تقاضای سرمایه‌ای، به نظر می‌رسد که در کوتاه‌مدت قیمت مسکن افزایش چشمگیری نخواهد داشت. به ویژه در بخش‌هایی که عرضه بیش از تقاضاست، مانند بازار مسکن لوکس یا ویلاها، کاهش قیمت‌ها محتمل‌تر است. این شرایط می‌تواند به نفع مصرف‌کنندگان باشد، چرا که سازندگان به سمت ساخت مسکن‌های مصرفی‌تر حرکت می‌کنند و بازار مسکن به تعادل می‌رسد. اگر دولت و نهادهای مسئول با همکاری‌های مناسب، تولید مسکن را تسهیل کنند، این روند می‌تواند به کاهش رکود در تولید مسکن و مقابله با کسری عرضه در سال‌های آینده کمک کند.

به نظر می‌رسد که یکی از راهکارهای مناسب برای تنظیم بازار مسکن، هدایت سازندگان به سمت مناطق مصرفی و ارزان‌قیمت است. به نظر شما این روند چگونه خواهد بود؟

این یکی از شاخص‌های مثبت در بازار مسکن است. به ویژه در دو سال گذشته، شاهد این بودیم که متقاضیان برای دریافت پروانه‌های ساختمانی به سمت مناطق بافت فرسوده و مناطق ارزان‌قیمت سوق پیدا کرده‌اند. این حرکت، به طور مستقیم می‌تواند به کاهش قیمت‌ها و تثبیت بازار مسکن در مناطق مصرفی کمک کند. در واقع، هر چقدر که عرضه مسکن به سمت این مناطق سوق داده شود، تأثیر مثبتی بر ساماندهی قیمت‌ها خواهد داشت و این فرآیند می‌تواند فشارهای موجود بر مردم را کاهش دهد. اگر دولت و شهرداری‌ها در سیاست‌های توسعه شهری خود به این موضوع توجه بیشتری کنند، می‌توانند بازار مسکن را به سمت تعادل و ثبات حرکت دهند.

در همین راستا، آیا شرایط فروش مسکن به نحوی تغییر کرده است؟ آیا فروشندگان به دلیل کاهش تقاضا، تخفیف‌های بیشتری ارائه می‌دهند؟

بله، وقتی فروش مسکن سخت می‌شود، بسیاری از فروشندگان برای جذب خریدار، شرایطی مانند تخفیف یا فروش اقساطی و انعطاف بیشتر با شرایط خریدار ارائه می‌دهند. به خصوص اگر فروشنده نیاز فوری به نقد کردن ملک خود داشته باشد، باید زیر قیمت عرضه کند یا از فروش شرایطی استفاده کند. این شرایط به مصرف‌کننده کمک می‌کند تا در یک بازه زمانی طولانی‌تر و با امکانات مالی مناسب، ملک مورد نظر خود را خریداری کند. به عنوان مثال، ممکن است فردی با پرداخت مقداری از قیمت به صورت نقدی و مابقی به صورت چک یا وام، یک ملک ۴ میلیاردی را خریداری کند. این نوع فروش در شرایط افزایش قیمت‌ها امکان‌پذیر نبود و فروشنده هیچ انعطافی نداشت و تنها در شرایط کنونی که تقاضای نقدی کم شده، عملی می‌شود.

با توجه به این که گفتید در کوتاه‌مدت انتظار افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن ندارید، این وضعیت تا چه زمانی ادامه خواهد داشت؟

در کوتاه‌مدت، به ویژه تا پایان سال جاری و حتی ابتدای سال آینده، پیش‌بینی نمی‌کنم که قیمت‌ها افزایش زیادی داشته باشند. البته این وضعیت برای مصرف‌کنندگان خوب است، اما دولت باید توجه داشته باشد که این ثبات قیمت‌ها ممکن است تأثیر منفی بر شروع پروژه‌های ساختمانی جدید و تولید مسکن بگذارد. به همین دلیل، باید تدابیر لازم را برای تحریک تولید مسکن و حمایت از سازندگان اتخاذ کند. اگر این موضوع نادیده گرفته شود، در سال‌های آینده ممکن است با کاهش عرضه و کسری تولید مسکن مواجه شویم که این موضوع می‌تواند منجر به جهش‌های قیمتی شدید شود.

دولت باید چه اقداماتی برای تحریک تولید مسکن در کوتاه‌مدت انجام دهد؟

دولت باید بر روی سیاست‌های توسعه شهری و تسهیل فرآیند صدور جواز ساخت و ساز در مناطق مصرفی تمرکز کند. یکی از مهم‌ترین اقدامات این است که وزارت کشور و شهرداری‌ها باید در صدور جواز و تخفیف‌های مربوط به مناطق مصرفی همکاری بیشتری داشته باشند. همچنین، دولت باید در برنامه‌ریزی‌های خود، سازندگان خصوصی را مورد حمایت قرار دهد و از ابزارهایی مانند پیش‌فروش برای تسهیل عرضه مسکن استفاده کند. در صورتی که این حمایت‌ها وجود نداشته باشد، ممکن است تولید مسکن در بخش خصوصی کاهش یابد و در آینده با کمبود عرضه مواجه شویم که به افزایش شدید قیمت‌ها منجر خواهد شد.

آیا افزایش درآمدهای دولت از طریق واردات خودرو و یا ابزارهای مالی جدید، می‌تواند به وضعیت بازار مسکن کمک کند؟

این مسئله می‌تواند به نوعی برای دولت مفید باشد، چرا که از یک سو ممکن است نقدینگی بیشتری وارد بازار شود و از سوی دیگر، با درآمدهای گمرکی دولت افزایش یابد. از سوی دیگر بخشی از تأمین ارز خودروهای وارداتی می‌تواند از افزایش فشار بر بازار مسکن بکاهد و نقدینگی‌ها به سمت این بازار حرکت کند.

دولت می‌تواند از این شرایط تعدیل نسبی بهره ببرد و برای تناسب عرضه و تقاضا و رکودزدایی تسهیلات هدفمند خرید برای اقشار اولویت دار به خصوص زوج اولی ها که ضرورت حمایت آنی و جدی وجود دارد را افزایش دهد.

آیا در آینده، بازار مسکن ایران شاهد تحولاتی اساسی خواهد بود؟

اگر دولت و نهادهای مسئول بتوانند به درستی برنامه‌ریزی کنند و اقدامات لازم را برای تسهیل تولید مسکن و حمایت از سازندگان خصوصی انجام دهند، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن به سمت کاهش نواسانات و پیش بینی پذیری حرکت کند. با این حال، اگر تولید مسکن افزایش نیابد محتمل ترین گزینه در آینده با موج‌های جدید افزایش قیمت مواجه شویم. این موضوع نیازمند توجه ویژه به سیاست‌های حمایتی و تشویق سازندگان به تولید مسکن در مناطق مصرفی است تا از کسری عرضه جلوگیری شود.