فرمولاسیون ساخت‌وساز مسکن در ایران

هدائی گفت: پرسش مهم این است که آیا راهی برای درک قیمت‌گذاری سازندگان و یا صاحبان املاک و مستغلات وجود دارد؟ و آیا می‌توان با فهم درست نرخ گذاری، خریدهای بهتری انجام داد؟

گسترش‌نیوز: این روزها با وجود اینکه مشتریان نیاز بالایی به خریدهای رفاهی در حوزه مسکن در خود احساس می‌کنند، تمایل چندانی به خرید مسکن ندارند و بیشترشان در لحظه نهایی از خرید منصرف می‌شوند، چرا!؟

واقعیت این است که ما با نیروی بیشتری به این سمت هدایت می‌شویم که از باخت اجتناب کنیم، تا اینکه به برد دست یابیم.

حامد هدائی، اقتصاددان رفتاری و سیاسی در گفت‌وگو با گسترش‌نیوز اظهار کرد: نقطه بازگشت گاهی وضعیت کنونی است اما امکان دارد هدفی در آینده نیز باشد. عدم تقارن در شدت انگیزه‌ها برای اجتناب از باخت و به‌دست آوردن بُرد در همه جا دیده می‌شود. طبق این قاعده، نرخ یا دستمزد کنونی نوعی نقطه بازگشت را تعیین می‌کند که افراد آن را معیاری برای حق و ناحق در نظر می‌گیرند که نباید زیر پا گذاشته شود. به عنوان مثال، در مدل اقتصادی استاندارد، فرض بر این است که در شرایط بحرانی (سیل، زلزله) مالکین املاک و مستغلات می‌توانند با بالا بردن قیمت، به تقاضای در حال افزایش واکنش نشان دهد اما طی یک نظر سنجی، ۸۲ درصد شرکت‌کنندگان این کار را بسیار غیرمنصفانه تشخیص دادند.

وی افزود: آنان آشکارا نرخ افزایش یافته را باختی به حساب آوردند که فروشنده ملک تحمیل می‌کند. یکی از قوانین «پایه انصاف» این است که سوء‌استفاده از قدرت بازار برای تحمیل باخت بر مصرف کننده، پذیرفتی نیست. فرض بر این است که کارفرمایانی که از قوانین انصاف تخطی می‌کنند با کاهش تولید مجازات می‌شود و مالکین املاک و مستغلاتی که سیاست‌های قیمت‌گذاری دور از انصاف را پی می‌گیرند باید انتظار داشته باشند که با کاهش فروش مواجه شوند.

هدائی گفت: مشتریان نیز، از قرار معلوم، قیمت‌های پایین تر را به عنوان نقطه بازگشت در نظر می‌گیرند و حس می‌کنند با پرداخت مبلغی بیشتر از این قیمت، متحمل باخت می‌شوند. زمانی که افراد در جایگاهی باشند که بتوانند مقابله به مثل انجام دهند، تحمیل باخت غیرمنصفانه بر آنان ممکن است مخاطره آمیز باشد.

وی در ارتباط با روند قیمت‌گذاری مسکن در بخش املاک کلنگی، زمین و املاک به اصطلاح نوساز و کلید نخورده گفت: هزینه ساخت‌وساز همواره بحث مهمی در بخش صنعت ساختمان بوده است و با توجه به افزایش عجیب نرخ مسکن در سال گذشته و تدوام آن در امسال، مایلم در خصوص روند قیمت‌گذاری مسکن در بخش املاک کلنگی، زمین و املاک به اصطلاح نوساز و کلید نخورده به شرح بیشتری بپردازم و به این سوال پاسخ دهم که نرخ تمام شده واقعی مسکن چه ارتباطی با قیمت‌های نجومی این روزها دارد؟ سوال مهم این است که آیا راهی برای درک قیمت‌گذاری سازندگان و یا صاحبان املاک و مستغلات وجود دارد؟ و آیا می‌توان با فهم درست نرخ گذاری، خریدهای بهتری انجام داد؟ برای یافتن پاسخ، باید کمی به روند ساخت‌وساز و نرخ املاک کلنگی و زمین و هزینه‌های ساخت‌وساز نگاهی بیاندازیم.

وی در ادامه گفت: به فرض مثال سازنده‌ای قصد ساخت‌وساز در منطقه زعفرانیه را دارد. نرخ زمین بین متری ۴۰ میلیون تومان تا هفتاد میلیون تومان و گاهی اوقات بسته به نوع خیابان‌ها و مناطق زعفرانیه متفاوت است. فرض را بر این می‌گذاریم سازنده ما قصد خرید هفتصد و پنجاه متر زمینی را دارد که کفاف یک ساختمان شش طبقه را می‌دهد. نرخ زمین را هم متری ۶۰ میلیون تومان در نظر می‌گیریم، البته این زمین سال قبل به نرخ سی میلیون تومان معامله می‌شد. تا اینجا سازنده ما چهل و پنج میلیارد تومان بابت خرید زمین باید بپردازد. کمیسیون معامله زمین یک درصد از نرخ زمین است که می‌شود ۶۰۰ میلیون تومان که باید به دلال مربوطه پرداخت شود. برای ساختن یک ساختمان شش طبقه با پهنه مسکونی، حدود ایکس تومان هم هزینه جواز و آتش نشانی را باید کنار بگذارد( که بستگی به شرایط اعلام شده شهرداری و... همان منطقه دارد)، می‌ماند هزینه ساخت.

این فعال بازار مسکن گفت: با تراکم ۶۰ درصد، سازنده ما می‌تواند برای هر طبقه ۴۵۰ متر بنای ناخالص بگیرد که با کسر آسانسور و غیره، حدود ۴۰۰ تا ۴۲۰ متر برای او باقی می‌ماند که اگر آن را در ۶ طبقه مثبت ضرب کنیم، ۲ هزار و پانصد و بیست متر بنای مثبت و یک لابی و اگر سازنده ما سوپرلوکس‌ساز باشد، سه طبقه منفی را هم برای تامین مشاعات، استخر، سونا، سالن ورزش و بازی و پارکینگ در نظر می‌گیریم.

وی افزود: درحال‌حاضر، در منطقه زعفرانیه یک سازنده معمولی حداقل متری سه و نیم میلیون تومان برای ساخت‌وساز خود هزینه می‌کند که دو سال قبل این مبلغ حدود ۲ میلیون تومان بود و یک سازنده برند و سوپر لوکس ساز، بین ۶ میلیون تا ۸میلیون تومان برای هر مترمربع هزینه می‌کند که باز هم دوسال گذشته این مبلغ بین سه و نیم میلیون تومان تا پنج میلیون تومان بود و هزینه مشاعات و طبقات منفی با فرض داشتن مشاعات لوکس و بی‌نظیر حدود یک سوم طبقات مثبت برای مجموعه‌ای به قول امروزی‌ها لاکچری است. فرض ما این است که سازنده ما سوپر لوکس ساز است. دو هزار و پانصد و بیست متر بنای مثبت به ازای هزینه ساخت هر مترمربع هشت میلیون تومان، بیست میلیارد و و خورده‌ای تومان می‌شود. به همراه یک پیلوت و سه طبقه منفی که هزار و ششصد و هشتاد متر بنا می‌دهد و به ازای هزینه ساخت دو میلیون و پانصد هزار تومان، چهارمیلیارد و دویست میلیون تومان به هزینه ساخت سازنده اضافه می‌شود. جمع کل هزینه‌های ساخت یعنی نرخ ساخت بنای مثبت و منفی به علاوه پول جواز، زمین و کمیسیون دلال، حدود ۷۲میلیاردو ۸۰۰ میلیون تومان می‌شود؛ یعنی نرخ تمام شده چنین مجموعه‌ای هر مترمربع هفده میلیون و سیصد هزار تومان است. این قیمت‌ها تقریبی است اما به واقعیت بسیار نزدیک است.

هدائی در ادامه گفت: این آپارتمان حدودا متری ۶۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود. چرا؟! بگذارید با هم وارد ساختمان شویم، یک خانه رویایی با تمام امکاناتی که تصورش را می‌کنید، حیاطی بسیار زبیا، لابی بسیار مجلل با سقفی به ارتفا پنج متر، مشاعات بی‌نظیر، امکانات تفریحی و رفاهی کامل برای بچه ها، سالن اجتماعات و همایش و... سنگ‌های کف ساختمان، همگی وارداتی و بسیار گران نرخ هستند که به گفته خودشان از ایتالیا وارد شده اند، دستگیره‌های آب طلا که عموما وارداتی هستند، پارکت کف اکثرا از چوب‌های اتریش و اکراین و روسیه هستند، مجموعه تمام هوشمند است و معمولا «اسمارت هوم» ( (Smart Homeآن از پیشرفته‌ترین برندهای روز دنیاست. آشپزخانه فول فرنیش (آشپزخانه‌ای با وسایل کامل و برند) و با تجهیزات کامل تحویل داده می‌شود. با این حال تمام این موضوعات نرخ ساختمان را متری نهایتا ۲میلیون تومان گران تر می‌کند.

این روانشناس رفتاری گفت: در چنین ساختمانی معمولا سازه و تاسیسات بسیار اهمیت دارد، اسکلت فلزی پیچ و مهره‌ای که معمولا از گران‌ترین برند خریداری می‌شود و این موضوع هم یکی از دلایل متفاوت بودن چنین ساختمان هایی است. برند آرشیتکت و سازنده منطقه هم تاثیر زیادی در افزایش نرخ دارد.

وی در ادامه گفت: تمام این موضوعات می‌تواند نرخ تمام شده یک سازه را به متری هفده میلیون تومان برساند. البته در صورتی که نرخ جواز و سایر هزینه‌ها در دل متری هشت میلیون تومان نباشد، چون ما آنها را به فرض تورم نجومی، جدا گانه حساب کردیم. یعنی اگر هزینه تمام شده بنای مثبت این ساختمان با متری هشت میلیون تومان، بیست میلیارد و ششصد و ده میلیون تومانی که گفته شد باشد و نرخ تمام شده بنای منفی چهار میلیارد و دویست میلیون تومان، نرخ تمام شده کل به علاوه زمین، شصت و نه میلیارد و هشتصد میلیون تومان، یعنی هر متر شانزده میلیون تومان می‌شود.یعنی سازنده ما اگر خوش شانس باشد و در فصل رونق بازار مسکن فرود آمده باشد می‌تواند به سرعت با فروش تمامی آپارتمان هایش حداقل هر متر ۴۴ میلیون تومان و در کل ۱۱۰ میلیارد و خورده‌ای سود کسب کند. هرچند تمام این ارقام تقریبی است و سازندگان به خوبی می‌دانند چطور کمتر پرداخت کنند تا بیشتر سود ببرند و اینکه باید دوران خواب ساخت‌وساز یعنی حدود دوسال را نیز حساب کرد و یا اتقاقات سال گذشته را که باعث شد این سازه برند از متری سی پنج تا چهل میلیون تومان به چنین رقمی برسد.

هدائی خاطر نشان کرد: در ساخت‌وسازهای متوسط، نرخ تمام شده به یک سوم تقلیل پیدا می‌کند، با این حال ساخت‌وساز و صنعت ساختمان کار سخت و طاقت فرسایی است و هر کسی نمی‌تواند با داشتن پول وارد این کار شود و تمام مواردی که ذکر شد برای ساختمان‌های متفاوت و سوپر لوکس مطرح است. در مورد ساخت‌وسازهای متوسط که حتی در مناطق گران قمیت تهران هم بسیار مشاهده می‌شود، چنین مواردی اصلا قابل ذکر نیست، یعنی نرخ تمام شده به یک سوم تقلیل پیدا می‌کند. چون نوع سازه و شرایط ساخت‌وساز چنین مجموعه هایی از نظر کیفیت و شرایط ساخت بسیار با مجموعه‌ای که ذکر آن شد متفاوت است. با این حال حتی با وجود کاهش یک سومی نرخ تمام شده چنین آپارتمان هایی بین سی و پنج میلیون تا پنجاه میلیون تومان به فروش می‌رسد که سود قابل توجهی است.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا افزایش نرخ مصالح ساختمانی چه تاثیری بر سود و منافع سازندگان دارد و آیا سازندگان در این روند متحمل زیان می‌شوند یا خیر، گفت: طبق گزارش‌های مختلف از روند افزایش قیمت‌های چهل تا پنجاه درصدی مصالح ساختمانی، سازندگان از این موضوع شکایت می‌کنند که ساخت و ساخت برایشان صرفه اقتصادی ندارد.

وی در ادامه افزود: فرض این که این سازندگان به میزان ۴۰ درصد افزایش هزینه مصالح ساختمانی را باید تحمل کنند. یعنی ساختمان لوکسی که قبل از دوران رونق غیر واقعی مسکن با کسر زمین، در بهترین لوکیشن منطقه تهران، هزینه ساختی معادل ۴ میلیون تومان داشت، الان با افزایش نرخ ۴۰ تا پنجاه درصدی مصالح ساختمانی، حدود ۸ میلیون تومان شده است. زمین متری ۳۰ میلیون تومان هم ۶۰ میلیون تومان شده است.

این اقتصاددان رفتاری و سیاسی که بازار مسکن را مورد بررسی علمی قرار دارده است در ادامه گفت: قبل از رکود هزینه تمام شده این آپارتمان با حساب زمین، هر متر حدود ۱۰ میلیون تومان بود که به متری ۲۴ تا ۳۰ میلیون تومان فروخته می‌شد. یعنی سودی معادل ۲۵۰ تا۳۵۰ درصد.

وی افزود: این روزها ناراحتی سازندگان در افزایش ۴۰ یا پنجاه درصدی نرخ مصالح ساختمانی نیست. نرخ تمام شده ساخت‌وساز به اضافه ۴۰ تا پنجاه درصد افزایش نرخ مصالح ساختمانی، حدود ۸ میلیون تومان می‌شود که اگر بخواهیم هر متر ساخت‌وساز را با نرخ زمین متری ۶۰میلیون تومان جمع کنیم، اگر زمین ما هفت صد و پنجاه متر باشد، هزینه ساخت برای هر متر آپارتمان لوکس حدودا ۱۷ میلیون تومان می‌شود. اما این آپارتمان حدودا به مبلغی کمتر از ۶۰ میلیون تومان فروخته می‌شود.

هدائی تصریح کرد: این یعنی همان سود ۳۵۰ درصدی قبل از رکود. سوال این است که چه چیزی به صرفه نیست؟ ارزش کل این مجموعه شش طبقه با ۲۵۲۰ متر بنای مفید، با مقیاس تورم این روزها یک صد و پنجاه میلیارد تومان است که طبق قاعده بنگاه‌های املاک و مستغلات، مبلغ رهن آن بین یک چهارم تا یک پنجم ارزش مالی مجموعه و بنا به نوع، کیفیت و سال ساختمان است که به مبلغی معادل سی و چند میلیارد تومان در سال می‌رسد.

این اقتصاددان رفتاری و سیاسی در ادامه گفت: نرخ تمام شده این ساختمان با حساب خرید زمین آن هفتاد و دو میلیارد تومان است که می‌توان با دو سال رهن کامل آن هزینه‌های آن را به خوبی پوشش داد. این در صورتی است که سازندگان بخواهند به کلی از بازار خارج شوند و آپارتمان‌های خود را نفروشند.

واقعیت این است که اگر مصالح ساختمانی در این معادله به میزان ۳۰۰ درصد افزایش یابد و به فرض ثابت بودن نرخ زمین، جواز ساخت و هر آن چیزی که به آن اشاره شد، هزینه ساخت به سقف بیست و شش میلیون تومان برای هر متر مربع می‌رسد که در معادله قبلی به فرض تورم پنجاه درصدی مصالح ساختمانی هزینه ساخت تا سقف ۱۷ میلیون تومان رسید.

هدائی گفت: آپارتمان با فرض تورم ۳۰۰ درصدی نرخ مصالح ساختمانی باز هم بین ۱۰۰ تا ۱۵۰% برای سازندگان سود تولید می‌کند.

وی سخنان خود را ا ین گونه ادامه داد: خریداران بخش مسکن چقدر از فرآیند ارزش‌گذاری مسکن باخبرند؟ عدم اطلاع دقیق از روند قیمت‌گذاری باعث می‌شود گروه خریداران به دام جامعه دلالانی بی‌افتند که به آتش قیمت‌های غیر واقعی دامن می‌زند. آگاهی درست مصرف‌کنندگان موضوع قمیت گذاری، بخشی از روند کنترل نرخ است که مانع سوء استفاده عده‌ای خاص در بازار مسکن می‌شود.

دو قاعده قیمت‌گذاری در مسکن وجود دارد در قاعده اول: خریداران می‌توانند از صحت قیمت‌های منطقه‌ای که قصد خرید مسکن در آن را دارند مطمئن شوند و با استفاده از قاعده دوم: می‌توانند روند آتی قیمت‌های مسکن را تا حدودی پیش‌بینی کنند.

وی افزود: بنا به تجربه خود در این صنعت این قاعده اول را قانون بیست درصد نام‌گذاری می‌کنم. طبق این روش اگر یک مشتری قصد خرید یک آپارتمان نوساز را داشته باشد می‌تواند با مطلع شدن از نرخ زمین آن منطقه و کسر بیست درصد از آن به نرخ نسبتا واقعی آپارتمان مورد نظرش دست پیدا کند. به عنوان مثال اگر در منطقه‌ای نرخ غالب زمین چهل میلیون تومان بود، نرخ آپارتمان می‌بایست چهل میلیون تومان منهای بیست درصد باشد یعنی آپارتمان مورد نظر به ارزش سی و دومیلیون تومان باید معامله شود. این قاعده در خصوص خرید آپارتمان‌های کلنگی هم صادق است، البته با یک سری جزییات بیشتر. به عنوان مثال اگر مشتری قصد خرید یک آپارتمان کلنگی را داشته باشد معمولا در این شرایط آپارتمان را ارزش‌گذاری نمی‌کنند، قدر السهم آپارتمان یعنی درصد سهم زمین آپارتمان از کل زمینی که در آن قرار گرفته است معامله می‌شود. به عنوان مثال ما قصد خرید یک آپارتمان ۹۳ متری کلنگی از یک مجموعه سه طبقه‌ای که شش واحد آپارتمان دارد را داریم.

وی افزود: متراژ کل زمین این مجموعه شش واحدی، سیصد متر مربع است. ما متراژ زمین را بر بنای مفید آپارتمان‌ها تقسیم می‌کنیم و عدد به‌دست آمده را در متراژ آپارتمان مورد نظرمان ضرب می‌کنیم. با فرض ثابت بودن متراژ کلیه آپارتمان ها، قدر سهم آپارتمان ۹۳ متری مورد نظر ما ۵۰ متر مربع است. یعنی مشتری پنجاه متر از زمین را خریداری می‌کند نه ۹۳ متر آپارتمان مورد نظر را. با این حال اگر نرخ هر متر زمین در آن منطقه ۴۰ میلیون تومان باشد، ما برای خرید آپارتمان مبلغ دومیلیارد تومان باید پرداخت کنیم. البته نکته‌ای که باید در این قسمت ذکر کرد این است که طبق قاعده بیست درصد نرخ آپارتمان نوساز برابر بود با نرخ زمین آن منطقه منهای بیست درصد. در خرید آپارتمان‌های کلنگی عکس این قضیه صادق است. یعنی نرخ قدرالسهم آپارتمان که در این جا ۵۰ متر مربع بود منهای ۲۰ درصد. نتیجه این که ارزش چنین آپارتمان کلنگی دومیلیارد تومان نیست بلکه یک میلیاردو ششصد میلیون تومان است. این بیست درصد به عنوان هزینه تخریب و ساخت‌وساز آتی ملک از نرخ قدرالسهم کاسته می‌شود.

هدائی قائده دوم را این‌گونه شرح داد: طبق قاعده دوم که (بازگشت به میانگین) نام دارد اگر بخواهیم حدس هایی درباره نرخ آتی مسکن بزنیم به دو مولفه اصلی؛ یعنی نرخ اولیه قبل از فرآیند رشد شدید قیمتی مسکن و نرخ نهایی و کنونی آن نیاز خواهیم داشت. به عنوان مثال اگر قبل از شروع رشد قیمتی، یک واحد آپارتمان به نرخ هر مترمربع بیست میلیون تومان فروخته می‌شد، الان در بالاترین نرخ خود به مبلغ ۵۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. طبق قاعده بازگشت به میانگین، به علت عدم خرید مصرف‌کننده و شکل گیری رکود در سقف پنجاه میلیون تومان، نرخ واقعی به سمت میانگین این دو نقطه، باز خواهد گشت. یعنی جمع این دو نرخ تقسیم بر دو که می‌شود سی و پنج میلیون تومان. این قاعده در خصوص نرخ ارز، سکه، طلا، و حتی بازار سرمایه هم می‌تواند صادق باشد.