دلیل گران بودن خانه در تهران چیست؟

بازار مسکن حالا در فاز انتظار قرار گرفته است، انتظاری که از یک سو ریزش قیمت‎ها را در بازار متوقف کرده از سوی دیگر آینده این بازار را با ابهامی جدی مواجه ساخته است.

بازار مسکن از نیمه پاییز تقریبا روزهای آرام‌تری را نسبت به بهار و تابستان ۹۹ سپری کرده و این شرایط در روزهای پایانی بهمن ماه نیز تداوم یافته است، در ماه نخست سال تعداد خریداران چندبرابر تعداد فروشندگان بود و روز به روز بر نرخ‌ها افزوده می‌شد اما خروج سرمایه‌گذاران از این بازار شرایط را برای بهبود وضعیت مهیا کرده و از رشد بیشتر قیمت‌ها ممانعت نمود.

بازار مسکن همچنان تحت تاثیر بازارهای موازی حرکت می‌کند و نمی‌توان تاثیر شدید تورم بر این بازار را انکار کرد.

مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازارمسکن درباره مسائل و مشکلات مختلف و وضعیت فعلی و آینده بازار توضیحاتی داد و گفت: برخی معتقدند این بانک‌ها هستند که نرخ مسکن را در کشور تحت تاثیر قرار می‌دهند این در حالی است که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن برای بانک‌ها جذابیت خاصی ندارد.

وی گفت: ورود بازار بانک‌ها به بازار مسکن اصلا تصور درستی نیست زیرا بانک‌ها از حضور در این بازار نفعی نمی‌برند اما در کل می‌توانیم با توجه به آمار و ارقام به این نکته اشاره کنیم که سرمایه‌گذاری بانک‌ها بر روی املاک تجاری و اداری قابل توجه است و اکنون این واحدها در کشور به صورت مازاد وجود دارد.

وی اضافه کرد: به عبارت دیگر حجم سرمایه‌گذاری‌ها چنان بوده است که ما در زمینه واحدهای تجاری با مازاد عرضه در کشور مواجه هستیم و اکنون این‌گونه املاک مشتری ندارند.

این کارشناس حوزه مسکن درباره انتظار خریداران برای کاهش شدید نرخ مسکن همزمان با تعدیل نرخ ارز از نیمه پاییز و وضعیت فعلی این بازار بیان کرد: همان انتظاری که داشتیم در حال رخ دادن است و انتظارات برخی افراد مبنی بر کاهش و سقوط نرخ واقع بینانه نبود و همچنین افزایش نرخ‌ها در ۳ سال گذشته نیز قابل تداوم نبود بنابراین انتظار ما بر این است که بازار در آینده با نوسانات متعادل در دوره نسبتا آرام‌تری همراه باشد.

وی خاطرنشان کرد: اینکه قیمت‌ها در این بازار تا چه اندازه‌ای افزایش می‌یابد تا اندازه زیادی بستگی به تورم دارد، در چند هفته گذشته با توجه به اینکه نرخ مصالح ساختمانی نظیر فولاد و سیمان تاحدودی افزایش یافت؛ در واقع سبب شد تا انتظارات فروشنده ها، در جهت بالا بردن نرخ فروش تغییر یابد.

وی تصریح کرد: در عین حال وضعیت بازار به نحوی است که انتظار نوسان قابل ملاحظه به سمت بالا یا پایین را نداریم بلکه انتظار داریم که قیمت‌ها همگام با تورم حرکت کند.وی عنوان کرد: انتظار می‌رود، سال آینده نرخ مسکن در جهت کمتر از نرخ تورم حرکت کند البته باید دید میزان تورم چقدر خواهد بود تا بر اساس آن بتوان به شکل دقیق شرایط را ارزیابی کرد.

وی گفت: اگر تورم‌های ۴۰ یا ۵۰ درصدی و بالا داشته باشیم در حقیقت به دلیل اینکه نرخ نهاده‌های ساختمانی را افزایش می‌دهد، نرخ مسکن را افزایش خواهد داد البته این مسئله در اصل کاهش ارزش پول است و اسم آن را نمی‌توان افزایش نرخ مسکن گذاشت.

وی تاکید کرد: اگر بتوان تورم را کنترل کرد و در سال ۱۴۰۰ سیاست‌گذاری‌های درستی در مورد کنترل نرخ تورم انجام شود، می‌توان انتظار داشت شاهد آرامش بیشتری در یکی، دو سال آتی در بازار ملک باشیم.

سلطان محمدی درباره اظهارات محمودزاده، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی مبنی بر سود بالای سازندگان در بازار مسکن گفت: در شهرهای بزرگ مانند تهران حدود دو سوم نرخ مسکن را زمین، عوارض شهرداری و تراکم تشکیل می‌دهد بنابراین حتی اگر بتوان با اعداد پایین‌تری هزینه را انجام داد، باید گفت نرخ تمام شده با توجه به سهم زیاد نرخ زمین، پایین تر نخواهد آمد. اکنون اگر سازنده‌ای سازه خود را تکمیل کرده و بفروشد، جایگزین کردن زمین قبلی برای وی دشوار خواهد بود.

وی توضیح داد: مشکل اصلی در زمینه افزایش نرخ مسکن در سال‌های اخیر علاوه بر تورم، نرخ نهاده‌های ساختمانی نظیر مصالح، دستمزدها و از آنها مهم‌تر افزایش نرخ زمین بوده است که به دلیل کمبود زمین این مسئله به وجود آمده و برای جبران این موضوع وزارت راه و شهرسازی بهتر است واقعیت بازار را انکار نکرده و آن را بپذیرد و در عین حال تلاش کند تا بتواند نرخ زمین را ارزان‌تر کند.

وی ادامه داد: این وزارتخانه باید ‌آماده سازی‌های بیشتری انجام دهد و زمین‌های بیشتری عرضه کند تا بتواند مانع افزایش نرخ زمین شود بنابراین وزارت راه و شهرسازی باید نسبت به عرضه زمین‌های بهتر و بیشتر اقدام کند که طبیعتا این مسئله در شهرهای بزرگ امکانپذیر نیست و در حومه شهرها باید این کار را انجام دهد البته حومه شهرها را باید توسط شریان‌های ارتباطی نظیر اتوبان‌ها و توسعه خطوط ریلی به مرکز وصل کرده و زیرساخت‌های مناسبی برای این محدوده‌ها در نظر گرفته و اجرایی کنند؛ این موارد، جزو وظایف مهم و اصلی وزارت راه و شهرسازی است.

وی تاکید کرد: همان طور که گفته شده بخش عمده افزایش نرخ مسکن در شهرهای بزرگ ناشی از بالارفتن نرخ زمین است و همچنین بخشی از این افزایش نرخ‌ها ناشی از بالارفتن نرخ نهاده‌های ساختمانی و تورم است بنابراین اگر تورم ادامه داشته باشد، هزینه‌های ساخت مسکن ادامه خواهد یافت و سبب فشار بر نرخ‌ها در بازار مسکن خواهد بود و قیمت‌ها را به سمت بالا حرکت می‌دهد اما اگر بتوان تورم را کنترل کرد، مشکلات این بخش حل خواهد شد.

وی عنوان کرد: کنترل تورم مسئولیتی است که بر عهده دولت و بانک مرکزی است و اگر برنامه‌ریزی مناسبی انجام شود می‌توان نرخ تورم را کنترل کرد زیرا بسیاری از کشورهای دنیا موفق به حل این مسئله شده‌اند البته متاسفانه سیاست‌هایی که در کشور دنبال می‌شود، تورم زا بوده و در نهایت سبب افزایش نرخ کالاها می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن درباره جاذبه این بازار برای حضور دلالان و کسب سود گفت: بازار مسکن برای دلالان بازاری پر جاذبه است.

در این بازار افزایش قیمت‌ها بالاتر از میزان تورم است، ‌در طول ۲ سال گذشته همه بازارهای دارایی‌های سرمایه‌ای مانند دلار، طلا، خودرو، ‌مسکن، بورس و... در کانون توجه بود و دلالان به سمت این بازارها آمدند و سعی کردند از این فرصت بهره‌مند شوند اما باتوجه به آرامش نسبی بازارها و انتظار تورمی شدید در ۲ سال گذشته انتظار کسب سود در حال تعدیل شدن است و در نتیجه به نظر می‌رسد جذابیت این بازارها برای دلالان کمتر خواهد شد.