چگونگی دادوستد املاک در بورس

در صورت تکمیل این زنجیره شاید بتوان مسیر خانه‌دار شدن افراد را از تکانه‌های تورمی جدا کرد. رخدادی که سال‌ها آرزویی برای بخش سیاست‌گذاری بازار مسکن در کشور بوده است. باتوجه به معاملات گسترده مصالح ساختمانی در بورس کالا، گره زدن قیمت تمام شده املاک با بهای مصالح ساختمانی در بورس کالا چندان دشوار نیست. آن هم در شرایطی که ظرفیت پوشش ریسک بهای مصالح به کمک ابزارهای مالی بازار سرمایه در دسترس است و این زنجیره اما به یک عزم جدی از سوی تصمیم‌سازان اقتصادی نیاز دارد؛ با این پیش‌فرض که زیرساخت‌های قانونی و اجرایی آن در بورس کالا به‌عنوان بازوی کالایی بازار سرمایه در دسترس است.

بورس کالا با رویکردهای شفاف و بهره بردن از ابزارهای مالی گوناگون می‌تواند پل ارتباطی موثری میان بازار سرمایه و حوزه مسکن و مستغلات کشور به شمار رود. بازار مسکن از جمله بازارهایی است که تاکنون تکانه‌های شدید و بسیار زیاد قیمتی را پشت سر گذاشته و به‌عنوان بازاری رقیب یا جایگزین بازار سرمایه ایفای نقش کرده است. درحالی که اگر این دو بازار با سازوکاری کارشناسی شده و بهینه در کنار یکدیگر قرار بگیرند نه تنها امکان پوشش نوسان‌‎های مداوم قیمتی را دارند، بلکه می‌توانند نقدینگی لازم برای بازار مسکن، از بستر بازار سرمایه را فراهم کنند.

ورود اموال مازاد نهادهای عمومی و دولتی، بانک‌ها و شهرداری‌ها به بستر معاملاتی بورس کالا نخستین و موثرترین گام بازار مسکن در بورس کالا تلقی می‌شود که به‌تدریج می‌تواند جایگزین مزایده‌های سنتی شود و بستری شفاف را برای این گونه دادوستدها فراهم کند. در کنار آن، معاملات حق تقدم مسکن و بهره‌گیری از صندوق‌های زمین و ساختمان می‌تواند رویکردی موثر برای هدایت نقدینگی از مسیر بازار سرمایه به بخش مسکن به شمار رود که با جلوگیری از نوسان‌های مستمر بهای مسکن، نقدینگی لازم را برای ساخت تامین ‌کند. انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن و اوراق خرید دین نیز دیگر ابزارهای مالی مورد مطالعه بورس کالا برای حوزه مسکن هستند که ظرفیت تامین مالی این حوزه را در بر دارند. امید است با پیگیری‌های مسوولان امر عملیاتی شدن این ابزارها به زودی محقق شود تا بخشی از التهابات بازار مسکن از این مسیر مرتفع شود.

جواد فلاح، مدیر مطالعات اقتصادی و سنجش ریسک بورس کالای ایران درخصوص ابزارهای بورس کالا در تامین مالی پروژه‌های این بخش گفت: حوزه مسکن اقداماتی جهت تامین سرمایه از طریق توسعه ابزارهای مالی بورس کالا و سایر روش‌های موجود خارج از این بازار انجام داده است. یکی از این موارد تامین سرمایه، معاملات حق تقدم تسهیلات مسکن است که معاملات آن در فرابورس ایران انجام می‌شود. در کنار این موضوع استفاده از صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای تامین مالی این بخش مطرح است که البته در گذشته ۴ مورد از این صندوق‌ها طراحی شد؛ اما در ادامه بانک مرکزی اجازه سرمایه‌گذاری و مشارکت بانک‌ها در صندوق‌ها را متوقف کرد که این موضوع باعث شد تا این صندوق‌ها فعالیت خود را شروع نکنند.

در ادامه با پیگیری وزارت راه و شهرسازی، بورس کالای ایران و مجموعه نهادهای فعال در بازار سرمایه، مصوبه‌ای از هیات وزیران گرفته شد که در قالب آن بانک مرکزی اجازه مشارکت بانک مسکن را در تاسیس صندوق‌های زمین و ساختمان و سایر صندوق‌های حوزه مسکن صادر کند. وی ادامه داد: باید اذعان کرد که برای تامین سرمایه بخش مسکن اقدامات خوبی در حال پیگیری است.

بورس کالای ایران نیز در همین راستا درخواست اصلاح دستورالعمل پذیرش خود را به سازمان بورس ارائه کرد که درحال‌حاضر منتظر مصوبه هیات مدیره سازمان بورس اوراق بهادار است. تا به این ترتیب بورس کالا اجازه پذیرش و معامله صندوق‌های زمین و ساختمان را در کنار صندوق املاک و مستغلات و صندوق پروژه در حوزه مسکن داشته باشد. فلاح گفت: تا به حال صندوق املاک و مستغلات در بازار سرمایه راه‌اندازی نشده و اجرایی شدن آن در بورس کالای ایران موضوعی مهم به‌شمار می‌رود، به همین جهت بورس کالا پیگیر این موضوع است. البته این موضوع نیازمند تصویب مقررات هم است.

 درحال‌حاضر سازمان (بورس) تنها دستورالعمل مدل راه‌اندازی این صندوق‌ها را در بازار سرمایه کشور تصویب کرده اما سایر مستندات مورد نیاز برای راه‌اندازی این صندوق‌ها و فرآیندهای آنها تدوین و تصویب نشده که این موضوع توسط بورس کالا در حال پیگیری است و به‌طور قطع اجرایی شدن این صندوق می‌تواند به تامین مالی در بازار سرمایه کمک کند.

مدیر مطالعات اقتصادی بورس کالا گفت: بحث قراردادهای آتی روی واحدهای سرمایه‌گذاری این صندو‌ق‌ها نیز در حال پیگیری است که به نتیجه رسیدن آن می‌تواند به مثابه ایجاد ابزار پوشش ریسک برای سرمایه‌گذاران بخش مسکن باشد. انتشار اوراق سلف استاندارد مسکن از دیگر موارد درحال پیگیری در این بازار است که جلسات آن در کمیته تدوین مقررات سازمان بورس درحال برگزاری است.

با تصویب و تایید انتشار این اوراق در سازمان بورس می‌توان انتظار داشت که این اوراق بتوانند کمک زیادی به تامین مالی حوزه مسکن کنند. همچنین دستورالعمل انتشار اوراق خرید دین کالا توسط سازمان بورس در هفته‌های گذشته تصویب شد که البته هنوز به بورس کالا ابلاغ نشده است.

 اوراق کالایی مصالح ساختمانی؛ در شرف انتشار

فلاح گفت: همان‌طور که اشاره شد از موارد پیشنهادی بورس کالا برای تامین مالی بخش مسکن توسعه معاملات نسیه در این حوزه بود که با انتشار اوراق خرید دین کالایی بستر مناسبی برای آن ایجاد خواهد شد. این پیشنهاد با همکاری وزارت راه و شهرسازی به هیات وزیران ارائه شد و مورد موافقت این هیات نیز قرار گرفت و در ادامه سازمان بورس اوراق بهادار نیز دستورالعمل آن را تصویب کرد؛ البته هنوز این دستورالعمل به بورس کالا ابلاغ نشده اما به زودی با ابلاغ آن شاهد انتشار اوراق خرید دین کالایی بر روی مصالح ساختمانی از جمله تیرآهن، میلگرد، ورق، سیمان و قیر خواهیم بود که این موضوع نیز به تامین مالی پروژه‌های بخش مسکن کمک شایانی می‌کند.

تمامی موارد بیان شده ابزارسازی بورس کالا برای گسترش تامین مالی از این بازار بود، درحال‌حاضر در دسترس‌ترین ابزار در این حوزه اوراق خرید دین کالایی بر روی مصالح ساختمانی است. به محض آنکه سازمان بورس دستورالعمل اجرایی آن را ابلاغ کند، انتشار این اوراق در دستور کار بورس کالا قرار خواهد گرفت.

اوراق خرید دین کالایی، اوراق با درآمد ثابت است، درواقع افرادی که می‌خواهند پول خود را در اوراق با درآمد ثابت سرمایه‌گذاری کنند به سراغ این اوراق می‌آیند. همچنین صندوق‌های با درآمد ثابت نیز از مشتریان این اوراق هستند.

 اوراق گواهی سپرده قیر در شرف عملیاتی شدن

جواد فلاح گفت: در راستای توسعه بازار املاک و مستغلات بورس کالای ایران، قیر به‌عنوان نخستین محصول انتخابی که در ساختمان‌سازی نیز به کار می‌رود راهی بازار مالی بورس کالا می‌شود تا به این ترتیب از ظرفیت‌های ابزارهای مالی این بازار برای رونق کالاهای مصرفی در بخش ساخت‌وساز نیز استفاده شود. با به نتیجه رسیدن تعریف گواهی سپرده کالایی روی قیر، این محصول نخستین کالای خارج از گروه کشاورزی به‌شمار می‌رود که این ابزار مالی برای آن تعریف شده است. معاف از مالیات بر درآمد بودن معاملات گواهی سپرده کالایی و آتی قیر در بورس کالا یکی از دلایلی است که باعث خواهد شد سرمایه‌گذاری روی این اوراق مورد استقبال ذی‌نفعان این بازار قرار گیرد.

 جواد فلاح افزود: قیر نخستین محصول مصرفی در بخش مسکن است که پیشنهاد ورود آن به بازار مشتقه بورس کالا داده شده، اما امیدواریم در ادامه شاهد تسری این نوع معاملات روی سایر کالاهای حوزه ساختمان نیز باشیم و به زودی نخستین صندوق کالایی در این زمینه نیز شکل بگیرد.توسعه بازار فیزیکی معاملات بخش مسکن و مستغلات از دیگر موارد در حال پیگیری است، همان‌گونه که مستحضرید بازار فیزیکی معاملات مسکن و مستغلات بیشتر برای بخش عمومی و بانک‌ها طراحی شده و ظرف ماه‌های گذشته چندین مورد عرضه در این بازار انجام شده که خوشبختانه به معامله نیز منجر شده است، همچنین رایزنی‌ برای پذیرش املاک دیگر در این بازار ادامه دارد که به توسعه این بازار می‌انجامد.

 بورس کالا فرشته نجات بازار مسکن؟

علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی معتقد است که آنچه تا کنون مغفول مانده است، پیوند پایدار بورس و مسکن است، از یکسو نظام تامین مالی غالبا پولی- بانکی کنونی مسکن، دیگر به تنهایی جوابگوی هزینه‌های سنگین ساخت یا خرید مسکن نیست، از سوی دیگر مسکن به‌عنوان بازاری مطمئن، قابل اتکا و مورد اعتماد عمومی که در برخی دوره‌ها واجد سودآوری بالای سرمایه‌گذاری بوده؛ می‌تواند به گسترش و تعمیق و ثبات بازار سرمایه بینجامد و خود به پشتوانه اعتبار (ذاتی) و کاهش ریسک سبدها و صندوق‌های سرمایه‌گذاری مبدل شود. کما اینکه هم‌اکنون هم بخش قابل‌توجهی از پشتوانه و ارزش سهام را زمین و مستغلات شرکت‌های بورسی تشکیل می‌دهد.

فرنام معتقد است که راهکار این مسئله به‌طوری که قابل عرضه در بورس باشد، وجود دارد و در صورت شکل‌گیری؛ ثبات بازارها و ترسیم چشم‌انداز روشن میان‌مدت و بلندمدت اقتصادی، مبتنی بر خصلت نادر و گرانبهای «شفافیت» در بورس می‌تواند این نگرانی‌ها را رفع کند.

 بازار مسکن در بورس کالا جایگزین مزایده سنتی

علی فرنام در پاسخ به این سوال که تفاوت اصلی دو روش مزایده و عرضه در بورس کالا چه خواهد بود، بیان کرد: عرضه املاک و مستغلات در بستر بورس کالا به‌عنوان بازوی کالایی بازار سرمایه در بلندمدت می‌تواند چشم‌انداز خوبی برای بازار مسکن داشته باشد.

برمبنای این مطلب تفاوت اصلی این مدل معاملات با روش‌های سنتی خرید و فروش املاک به شکل مزایده که روش اصلی حراج ارگان‌ها و نهادهای عمومی و دولتی به شمار می‌رود این است که اولا در هر دو روش همه این دارایی‌ها برای همیشه در دسترس هستند. اما می‌توان گفت که در یک زمانی انگیزه خرید کاهش می‌یابد و در زمان دیگری که به خصوص شکاف قیمت در حال شکل‌گیری است هدایت معاملات مسکن به بستر بورس کالا می‌تواند همچون وزنه‌ای در برابر افزایش قیمت ایستادگی ‌کند. از این رو؛ در واقع افراد می‌توانند هنگامی به این بستر رجوع کنند که می‌بینند قیمت‌ها در حال افزایش است مثلا در بازار مسکن اصطلاحا گفته می‌شود که معاملات قفل شده و خرید و فروشی انجام نمی‌گیرد، به‌طوری که خیلی از عرضه‌کنندگان تمایلی به فروش ندارند. همچنین این پدیده رایج است که مثلا قیمتی توافقی در پای معامله مورد پذیرش قرار نمی‌گیرد و معامله فسخ می‌شود. به خصوص در زمان رشد قیمت این رخدادها رایج هستند.

درحالی که اگر سازوکار بازار مسکن در بورس کالا به شکلی صحیح تعریف شود، همچون سهامی که در حال رشد است، با وجود آنکه مردم از رشد قیمت آن آگاه هستند اما خرید و فروش می‌شود. این رکن از بورس کالا یکی از ارکانی است که می‌تواند به مقدار قابل توجهی به تعادل بازار مسکن کمک کند، آن هم منوط به پیش شرط‌هایی است که گفته شد. رکن دیگری که می‌تواند جایگزین این موضوع شود این است که از بین سرمایه‌گذاران حوزه بورس و حوزه بانکی معمولا سرمایه‌گذاران بزرگ اشراف دقیق‌تری به جمیع بازارهای مالی دارند که این ویژگی برای حوزه مسکن بسیار مفید خواهد بود.

به عبارت دقیق‌تر برخلاف دورانی که سرمایه‌گذاران خرد و سازندگان ساختمانی غیرحرفه‌ای وقتی که پیش‌بینی افزایش قیمت در بازار را دارند شروع به سرمایه‌گذاری در مسکن می‌کنند. درحالی که ساخت مسکن از شروع به اقدام ساخت تا عرضه به بازار حدود ۲ تا ۳ سال طول می‌کشد. این مدت زمانی است که اوج افزایش قیمت در بازار مسکن سپری شده است. حال سوال آنجاست که این موضوع چه مشکلی برای بازار مسکن ایجاد می‌کند؟ در واقع سازندگان سنتی در دوران رکود سهم قابل توجهی واحد مسکونی آماده عرضه به بازار دارند درحالی که بازار کشش عرضه ندارد و در دورانی که عطش بازار برای خرید و فروش بسیار بالا بوده و زمان پوشش موج افزایش قیمت است، ملکی برای عرضه ندارند.

اما بر عکس این افراد، سرمایه‌گذاران حرفه‌ای حوزه مستغلات که در بورس و بانک‌ها هم حضور دارند، کاملا عکس عمل می‌کنند. به‌طوری که در زمان رکود که تولید به حداقل خود می‌رسد شروع به تولید می‌کنند. از این رو هزینه‌های ساخت آنها کاهش می‌یابد بنابراین هم عمق رکود بازار را کاهش می‌دهند و هم زمانی که شروع موج افزایش قیمت‌ها بوده و بازار نیازمند عرضه است، ظرفیت تامین بخشی از عرضه را دارا هستند.

وی ادامه داد: لازم است بدانیم که همیشه سرمایه‌گذار به دنبال بالاترین میزان سود است و این فاز نیز باید در کنار سیاست‌های حمایتی مسکن و مالیات‌های متعارف درخصوص سود متعارف به ترکیب متوازن‌کننده‌ای منتهی شود. درحالی که اگر یک طرفه به این موضوع توجه شود سهم مداخله مثبت سرمایه‌گذاران به طمع حداکثرسازی سود خود کاهش پیدا می‌کند. این انتظار وجود دارد که در میان‌مدت تا بلندمدت بتوانیم به سمتی برویم که در چشم‌انداز ۱۰ ساله، حداقل ۳۰ درصد از تامین مالی حوزه مسکن از مسیر سازوکارهای معاملات مسکن در بستر بورس کالا انجام شود. در همین راستا بورس کالا نیز از طریق عرضه ارزش ذاتی که بازار مسکن و مستغلات دارد افزایش حجم قابل توجهی پیدا می‌کند.

فرنام در پایان خاطر نشان کرد: بسیاری از افرادی که متخصص ارزیابی سهام هستند، معتقدند که درصد قابل توجهی از ارزش بازار سهام ناشی از قیمت‌گذاری املاک و مستغلات مجموعه‌های فعال در بورس است. بنابراین این موضوعی است که به شدت نیازمند مطالعه، ‌برنامه‌ریزی، جمع‌آوری و بهره‌گیری از تجارب خوب جهانی است و مدل بومی که با سازوکارهای نظام بانکی، شرایط بازار سرمایه و رفتار مردم نسبت به بازارها و سیالیت نقدینگی سرگردان طراحی شود.

درواقع اگر دو حوزه مسکن و بورس کالا بتوانند به‌صورت مکمل و هم‌افزا عمل کنند، بخش بزرگی از مشکلات اقتصادی و به ویژه مسائل موجود در حوزه مسکن را می‌توان برطرف کرد، آن هم در شرایطی که سودآوری و رشد ارزش سهام و رشد حجم بازار سرمایه را نیز دربر داشته باشند، بنابراین یک معادله تماما برد است. البته تحقق این امر در کوتاه‌مدت ممکن نیست و نیازمند ثبات اقتصادی در کنار پیش‌بینی‌پذیری شرایط اقتصادی برای بازه‌های نسبتا بلندمدت است. در شرایطی که چشم‌انداز اقتصادی ما در مدت زمان کوتاه یک ساله یا دو ساله دائما متغیر باشد، حرکت به این سمت و سو با مشکل جدی مواجه می‌شود.